【正文】 率會大大增加。作為投資方的政府和民營資本，則通過創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的培育壯大，來實現(xiàn)資本的增值。無疑這是一種“多贏互利”的戰(zhàn)略關系。⑴針對孵化企業(yè)規(guī)模較小，商住合一的特點，對項目建設土地用途給予改變，并對項目地塊規(guī)劃指標做出相應調整。⑵孵化中心內企業(yè)從生產經營之日起5年內上繳的流轉稅和所得稅的留成部分獎勵給孵化中心，由孵化中心制定制度扶持孵化企業(yè)的發(fā)展。⑶設立孵化專項資金，用于支持孵化中心的建設和運作，支持在孵企業(yè)。⑷幫助孵化企業(yè)申請銀行貸款，提供貼息優(yōu)惠。⑸為在孵企業(yè)申請國家和地方政府專項科技扶持基金提供幫助。⑴以企業(yè)法人或自然人的身份現(xiàn)金出資，成為孵化中心有限公司控股股東并參與企業(yè)經營。⑵按多樣化、多元化、網絡化、專業(yè)化和集群化發(fā)展的要求，自籌資金建設高標準的孵化場地和相關配套設施。⑶建立知人善用、人盡其才的用人制度和激勵機制，創(chuàng)造條件吸引一流專業(yè)管理人才。 某經濟開發(fā)區(qū)國際孵化器平臺項目經營收入主要表現(xiàn)為兩種形式：⑴物業(yè)租賃、出售收入，這是本項目最有保證的基本收益。⑵咨詢中介性質的服務性收入以及對進駐的企業(yè)進行風險投資以及金融中介活動產生收入。八、建設地址與條件地理位置某經濟開發(fā)區(qū)國際孵化器平臺項目擬建于某經濟開發(fā)區(qū)，這里地勢平坦，交通方便，生活便利，視野開闊，有國家二類開放口岸的陳家港已經與國內各大港口以及日本、韓國等國家直接通航，開發(fā)建設條件具備。拆遷安置無拆遷安置。供電條件某經濟開發(fā)區(qū)臨時變10/，已通至建址地下。供水條件各引一根400毫米給水管，已通至建址地下。通訊條件 光纖電話基站，100M高速寬帶網，已通。雨、污水排放條件地埋式污水處理器，已接通可用。九、某經濟開發(fā)區(qū)國際孵化器平臺項目主要經濟指標某經濟開發(fā)區(qū)國際孵化器平臺項目主要技術經濟指標表表4：某經濟開發(fā)區(qū)國際孵化器平臺項目主要技術經濟指標序號名稱指標1規(guī)劃用地總面積3000平方米2建筑用地總面積25000平方米3總建筑面積38500平方米（1）辦公樓2050平方米（2）產業(yè)孵化樓3540平方米（3）園區(qū)配套用房1260平方米4建筑層數(shù)/高度 11層/34米5容積率6建筑密度34%7綠化率 31%8室外停車數(shù)839地下停車數(shù)92配套工程說明⑴道路交通及綠化該項目地處國家二類開放口岸的陳家港，交通便利，各種基礎設施完善，車流、人流順暢。為保障某經濟開發(fā)區(qū)國際孵化器平臺項目的車流、人流、消防和安全保衛(wèi)工作，提高小區(qū)的物業(yè)水準，項目的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分區(qū)管理。賓館餐飲區(qū)、標準辦公區(qū)的后院設多個停車位，設計循環(huán)車道。能很好的解決項目的道路交通問題。⑵供電及通訊系統(tǒng)供電設施并入某電網，用電負荷、設備配置按設計規(guī)范要求。電信系統(tǒng)、有線電視從網干線電纜網入網孔引入。⑶給排水系統(tǒng)用水標準、用水量按鹽城市規(guī)定。排水采用雨水、污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。（4）建筑風格在建筑設計方面，要求與某經濟開發(fā)區(qū)整體布局協(xié)調一致，通過建筑物的造型語言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內涵。第七章 環(huán)境影響評價和保護本項目施工要加強對周圍環(huán)境的管理。在施工期間應按有關建筑施工管理有關規(guī)定，采取切實有效的措施加以控制及管理，減少對環(huán)境的危害。一、項目環(huán)境現(xiàn)狀空氣環(huán)境經環(huán)保部門設點監(jiān)測，數(shù)據(jù)如下：市區(qū)環(huán)境空氣中二氧化硫、二氧化碳基本達到國家環(huán)境空氣質量一級標準；可吸入顆粒物達到國家環(huán)境空氣質量二級標準；%；。水質達標情況生活飲用水和生產用水由某市自來水公司提供，%，飲用水質的監(jiān)測項目全部達到國家《地表水環(huán)境質量標準》（GHZB11999）Ⅱ類水標準。廢水主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標準排入城市廢水排放系統(tǒng)。噪聲環(huán)境質量狀況項目區(qū)進行噪聲功能區(qū)定期監(jiān)測顯示：區(qū)域噪聲控制達到國家（GB309693）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》2類標準。二、項目實施期間對環(huán)境的影響與對策對環(huán)境影響本項目在實施過程中會對環(huán)境產生一定的影響，主要是交通、噪聲、揚塵、固體廢物等。污染噪音主要來自機電設備運轉時發(fā)出的機械噪音，在設備選型時應采用低噪音設備，并配減震裝置。必要時采用隔音建筑材料。⑴對交通的影響項目工程建設期間，由于鋪設管道、土方、材料運輸?shù)?，可能使道路產生暫時的間接性的擁擠。⑵揚塵、噪聲影響施工期運輸?shù)哪嗤?、沙石，遇到刮風天氣及汽車本身運行時揚起的灰塵等，使空氣中懸浮顆粒物增加而影響大氣環(huán)境。施工期對聲環(huán)境影響較大的是挖掘機、打樁機、攪拌機、振搗機及各種運輸工具等發(fā)出的噪聲。⑶固體廢物的影響施工期間，在場地上必然要產生一些生活垃圾和其他固體廢棄物，這些廢棄物若不及時處理，必將影響周圍環(huán)境。⑷廢水排放的影響建設期間，施工過程中排出的污水會影響到周圍的環(huán)境。項目實施中環(huán)境影響的對策⑴交通影響的對策為了緩解施工期對項目區(qū)旁交通的壓力，可與某縣交通管理和運輸部門聯(lián)系，申請相關的運輸路線和時間，按規(guī)定的路線運輸，并將運輸時間盡量避開交通高峰期，如采用夜間運輸，保證白天暢通。⑵揚塵、噪聲影響的對策機械燃油產生的廢氣含鉛、二氧化硫、一氧化碳、氮氧化物等化學成分，對大氣夠成污染。但項目施工因場地原因，燃油機械的使用量有所局限，且是暫時的，應注意盡可能在有風時使用，減少在空氣濕悶的時候使用，以減少對大氣的污染。對揚塵的對策就是在遇到持續(xù)的晴天和起風天氣時在堆土表面和土路上灑水，防止揚塵，同時在工地實行保潔。施工期進行土石方開挖，將產生一定的揚塵，使大氣懸浮物污染局部增高。施工機械應采用除塵裝置，施工操作時注意風力風向，建筑垃圾轉運時盡量使用加蓋斗車，易揚塵的粉狀垃圾無蓋運輸時可用水淋濕。為加強對施工的環(huán)境管理，保護區(qū)域的環(huán)境質量，確保施工場地盡量少產生噪聲污染，施工單位須嚴格遵守《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》中關于建筑施工噪聲污染防治的有關規(guī)定和GB1252390《建筑施工場地界噪聲限制》的要求，在項目開工前十五天及時向有關環(huán)保部門進行申報，合理安排施工計劃并采取較嚴格的施工管理措施，將施工噪聲所造成的影響減少到最低限度。⑶固體廢物影響的對策項目建筑垃圾主要有淤泥、廢磚、瓦、木材、石砂等，應指定臨時堆放點，盡量分類對方，及時清運。對要回填的土方，在有場地堆放條件下，可臨時控制堆放。⑷建筑污水影響的對策對建筑污水應盡量減少機械油污，在清濾大部分泥沙顆粒后，控制排入雨污管道。三、項目建成后的環(huán)境保護本項目均為節(jié)能、無污染的環(huán)保項目。項目建設時將按照國家建設項目環(huán)境保護管理辦法的要求，確保環(huán)境保護設施與主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用。在項目運營后建設一座垃圾中轉站。工業(yè)廢氣可設置廢氣回收處理設備，噪聲源采用消音設施消音。視不同的污染物采用相應的環(huán)境保護措施，使項目區(qū)污染物的排放達到某縣環(huán)保規(guī)劃的要求。四、環(huán)境影響評價本項目是基礎設施建設，符合某縣城市規(guī)劃要求，對某經濟增長發(fā)展有促進作用，項目加強環(huán)境保護，種植樹木，鋪設草皮，對城市美化起著重要作用。項目所在區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調查結果如下：評價項目所在區(qū)域內空氣質量均達到GB30951996《環(huán)境空氣質量標準》二級標準。聲環(huán)境質量達到GB309693《城市區(qū)域聲環(huán)境標準》2類標準。結論，項目區(qū)現(xiàn)狀環(huán)境質量良好。施工期所產生的揚塵、噪聲、污水有一定的環(huán)境污染，但影響程度是有局限性的。項目完工后，環(huán)境保護設計根據(jù)不同的污染物排放選擇不同的排放標準：大氣污染物綜合排放標準（GB162971996）；污水綜合排放標準（GB897888）；工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲標準（GB1234890）。本項目的綠化工程，改善了生態(tài)環(huán)境，凈化了空氣。在采取了相關的環(huán)境保護措施后，項目的建設可以保證對環(huán)境的影響降低到最小程度。五、節(jié)能措施本項目遵照國家以及某當?shù)叵嚓P建筑節(jié)能要求進行設計。第八章 結 論根據(jù)以上分可以得出結論：本項目市場定位準確，市場發(fā)展?jié)摿薮?，符合國家有關政策、行業(yè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，并且具有良好的社會經濟效益和一定的抗風險能力。因此，本項目運作最關鍵問題是需要政府盡快出臺相關配套政策及實施方案，如變更項目土地用途、調整項目規(guī)劃指標及出臺優(yōu)惠政策，以支持某經濟開發(fā)區(qū)國際孵化器平臺項目的建設和運作，從而進一步加快項目落地生根，以發(fā)揮本項目獨有經濟效益。