【正文】 。某縣房產(chǎn)管理局住房保障處相關(guān)人員表示，某縣公共租賃房針對的人群有人才專家及新就業(yè)大學(xué)生及外來打工者，這三類人群將是“十二五 ”住房保障 規(guī)劃中予以住房保障的人群。本 項目主科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告38要服務(wù)對象為某產(chǎn)業(yè)園人才專家及職工。今后幾年，隨著入園企業(yè)的不斷增加，公共租賃房建設(shè)規(guī)模也將同步跟進(jìn)。①人才 專家：近年來，風(fēng)電裝備、光 電光伏等新興特色產(chǎn)業(yè)在某的興起，高層次人才引進(jìn)力度加大。目前，一批科技人才的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體、產(chǎn)業(yè)研發(fā)平臺正在加快建設(shè)，為加快集聚各類專業(yè)人才和產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才創(chuàng)造了條件。雖然專家的薪資水平不低，購房壓力相對普通人來說要小一些，但是新引進(jìn)的專家總是對以前的生活、工作環(huán)境比較熟悉，需要給專家提供一個舒適、優(yōu)美的生活、工作環(huán)境，才能更有利于專家能力的發(fā)揮。本項目建設(shè)的公寓，配備功能齊全、 設(shè)施完備的服務(wù)中心，將為某各類人才、專家在某安家、置業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，共同為某未來的發(fā)展出謀劃策、添磚加瓦。②某 員工：隨著住房保障制度的不斷完善，越來越多的低收入家庭通過保障性住房解決了住房難問題。企業(yè)普通員工相對屬于低收入階層，還不足以通過市場來買或者承租自己的住房，他們的住房問題就顯現(xiàn)出來。在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)用工荒的今天，工人住房問題顯得尤為重要，直接關(guān)系到企業(yè)的招工與發(fā)展。公共租賃住房是各地目前解決職工群體住房困難的一個有效產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者能夠承受起的一個價格向新就業(yè)職工出租，是一個過渡性的解決方法。本項目新建的公寓，將提供優(yōu)惠的租房價格，極科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告39大的滿足某員工對住房的需求。市場競爭力該項目是某縣第一個公租房項目，專門用于服務(wù)某企業(yè)，營銷目標(biāo)明確且具有絕對的地理環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、中央資金扶持優(yōu)勢，無行業(yè)競爭風(fēng)險。第六節(jié) 某科技集團(tuán)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目 SWOT 分析（一）項目優(yōu)勢某科技集團(tuán)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目品質(zhì)好，該項目建設(shè)的均為多層公寓樓，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營造良好的人文居住環(huán)境。本項目位于城南新區(qū)，城南新區(qū)主干道蘇州路、施陳路分別位于項目區(qū)北側(cè)和西側(cè)，道路通暢，交通極為便利。且該地段緊鄰某產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 上班不用再跋山涉水 ，人流、信息流集中，正逐步繁榮，區(qū)位價值潛力大。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。城南新區(qū)內(nèi)教育配套設(shè)施完善，該小區(qū)緊鄰某縣金沙湖、某工業(yè)大學(xué)、某縣實驗初中、某縣人民醫(yī)院南院區(qū)等行政、文化、服務(wù)中心，是某縣的發(fā)展重點區(qū)域，是某第二、三產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃集聚點。某沿海發(fā)展戰(zhàn)略日前上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，某縣是蘇北沿海的一片生態(tài)綠洲，某縣阜城鎮(zhèn)是某縣的文化、商業(yè)、金融、經(jīng)濟(jì)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告40中心，也是重要的交通與物流樞鈕，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆夂驕睾?，物產(chǎn)豐富，地勢平坦，交通便捷，旅游與人文資源豐富，是蘇北沿海地區(qū)最適合居住的城鎮(zhèn)。我國對公住房項目的建設(shè)不但國家在政策上予以積極扶持，而且在建設(shè)資金上也予以財政補(bǔ)助。（二）項目劣勢該項目體量大、成本較高，資金壓力大。從國內(nèi)外的實踐經(jīng)驗看，公共租賃房的供應(yīng)對象廣泛，建設(shè)任務(wù)大，資金保障成為普遍難題。短期看，財政需要提供啟動與建設(shè)資金，但受到資金短缺、籌措渠道不明確等問題制約，保障計劃難以落實。長期看，由于政府持有房源，后續(xù)的維護(hù)、更新改造以及管理、服務(wù)等都需要投入大量的人力、物力和財力。（三）威脅分析公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員，從經(jīng)濟(jì)效益上來看，收益??；在本項目附近，聚集了天鵝麗都、躍進(jìn)花苑、冠城華府等許多開發(fā)與本項目相同產(chǎn)品的競爭對手，對本項目有直接的影響，將持續(xù)威脅本項目的開發(fā)建設(shè)。開發(fā)成本高，受市場可變因素影響大，對產(chǎn)品更新、營銷策劃、資 金籌措、資金運轉(zhuǎn)、應(yīng)對市場變化等方面提出了較高的要求?？萍籍a(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告41（四）機(jī)會分析某縣政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)土地資源的減少，某科技集團(tuán)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目將以其相對較好的地理位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。本項目在規(guī)劃、環(huán)境及配套方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，本項目如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。本項目周邊道路交通及所處地理位置將使其成為某縣未來的熱點區(qū)域。隨著某縣城新區(qū)的南移，經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心必將南移，為本項目的開發(fā)建設(shè)帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。近兩年某大力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，城市拆遷和舊城改造工作力度不斷加大，這會產(chǎn)生大量的被動性住房需求，同時，由于農(nóng)村、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民收入及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市及主城區(qū)之間的差距逐漸縮小，前者對區(qū)域房地產(chǎn)的消費力也將大幅度提升。（五）綜合評價結(jié)合前面的 SWOT 因素分析，我們可以看出，某科技集團(tuán)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目雖然存在一些劣勢，諸如開發(fā)投資大、受市場可變因素影響大等，但放之全縣范圍內(nèi)看，該項目與其它地產(chǎn)相比擁有品質(zhì)優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、人流優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、價格優(yōu)勢，與區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告42域競爭對手相比，其有地理位置優(yōu)勢、開發(fā)商信譽(yù)優(yōu)勢?？傮w來說該項目優(yōu)勢較為明顯?？萍籍a(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告43第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃該項目符合我國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃， “十二五” 規(guī)劃綱要把保障和改善民生作為出發(fā)點和落腳點，相關(guān)內(nèi)容篇幅最長，內(nèi)容最豐富，措施最具體。提高住房保障水平， “十二五 ”時期將建設(shè)３６００萬套城鎮(zhèn)保障性安居工程，使保障性住房覆蓋率達(dá)到２０％左右。某縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃中也明確提出：“加強(qiáng)保障性住房建 設(shè) 。重點實施低收入無房家庭申 請廉租住房實物配租，中低收入住房困難家庭申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房，中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員申請公共租賃住房，城建重點項目和舊城改造中選擇產(chǎn)權(quán)置換方式的被拆遷人申請購買低價商品房，自愿實行“雙置換” 的農(nóng)戶 申請購買低價房“五個應(yīng)保盡?！惫こ?， 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！笆濉逼陂g，新建保障性住房 30 萬平方米，中低價位商品房194 萬平方米，農(nóng)民進(jìn)城居住低價房 150 萬平方米。 ”二、產(chǎn)業(yè)政策國務(wù)院總理溫家寶 2022 年 8 月 1 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告44討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即24 號文。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善市場房的同時，將加大保障房的建設(shè)力度，解決好城市低收入家庭住房困難。24 號文的發(fā)布被視為是房地產(chǎn)改革思路的根本轉(zhuǎn)變：在對房改 10 年反思之后，保障性住房 被提到了前所未有的高度，我們注意到，目前重市場輕 保障的住房模式有望得到根本性轉(zhuǎn)變。日前，建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》， 對廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問題作出了明確的規(guī)定。 《廉租住房保障辦法》的發(fā)布是對“24 號文” 的進(jìn)一步深化，專家預(yù)測，政策如果很好地貫徹落實，將在很大程度上改變目前買房難、住房難的狀況。對照《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2022 年本）》（國家發(fā)展和改革委員會 9 號令），本項目是公租房工程，屬于安置房工程類項目，屬于允許類。因此，本項目的建設(shè)符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定。在銀監(jiān)會 2022 年中工作會議上，銀監(jiān)會高層要求下半年繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)支持力度，支持設(shè)立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，在符合要求的前提下，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對保障性住房項目放貸的力度，全力支持完成今年的保障性住房建設(shè)任務(wù)。近日，國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，在加強(qiáng)管理、防范風(fēng)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告45險的基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向?qū)嵭泄净\作并符合信貸條件的公租房項目直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放貸款。確保用地供應(yīng)，落實好稅費減免政策。引導(dǎo)企業(yè)、其他機(jī)構(gòu)參與建設(shè)運營，多渠道增加公租房供應(yīng)。2022 年 1 月“國八條 ”鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公租房建 設(shè)和運營中長期貸款；3 月 9 日，住建部就“保障性住房建 設(shè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控”召開記者會，要求嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)的比例不低于 10%的 規(guī)定，保留為支持保障性安居工程建設(shè)的融資平臺，開展利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點工作；6 月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，允許地方政府投融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券應(yīng)優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)；7 月，財政部、住建部印發(fā)《關(guān)于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》繼 27 日國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在其官方網(wǎng)站公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》之后，28 日財政部、國家稅務(wù)總局也聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(以下 簡稱《通知 》)，其中包括對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅等數(shù)項稅收優(yōu)惠政策，力促公租房建設(shè)。根據(jù)《通知》，對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告46出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。不僅如此，對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅?！锻ㄖ愤€規(guī)定，對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅，對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征；對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅；企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在年度利潤總額 12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。三、行業(yè)準(zhǔn)入國家現(xiàn)行的行業(yè)準(zhǔn)入政策、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)對安置房主要限制的是 90平方米以下套型所占比例，該地塊所建房屋 90 平方米以下套型面積超過 90%，符合國家規(guī)定，因此， 項目建 設(shè)單位和擬建項目與國家現(xiàn)行的行業(yè)準(zhǔn)入政策、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不相抵觸，符合有關(guān)規(guī)定。三、行業(yè)準(zhǔn)入國家現(xiàn)行的行業(yè)準(zhǔn)入政策、科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告47準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目主要限制的是 2 萬平方米以上別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目、外商獨資成片開發(fā)房地產(chǎn)項目，其他沒有特別的規(guī)定要求。該項目屬于內(nèi)資項目，且為普通商品房開發(fā)項目，因此，項目建設(shè)單位和擬建項目與國家現(xiàn)行的行業(yè)準(zhǔn)入政策、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不相抵觸，符合有關(guān)規(guī)定。四、行業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積 25 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)樓層不受限制。三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在省轄市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積 15 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，不得承擔(dān)十六層（含）以上的建筑物的建設(shè)。四級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限于在城市規(guī)劃區(qū)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以承擔(dān)建筑面積 5 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，不得承擔(dān)七層（含）以上的建筑物的建設(shè)。領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)《暫定資質(zhì)證書》核定的標(biāo)準(zhǔn)從事相應(yīng)資質(zhì)等級的開發(fā)建設(shè)項目。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。某新能源發(fā)展有限公司目前資質(zhì)為暫二級，可以在全省范圍科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告48承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積 25 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)樓層不受限制。某科技集團(tuán)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目處于某縣境內(nèi)，開發(fā)面積和層數(shù)均在上述規(guī)定范圍內(nèi)，某新能源發(fā)展有限公司可以進(jìn)行該項目的開發(fā)經(jīng)營?？萍籍a(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告49第四章 項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模與項目現(xiàn)狀一、建設(shè)規(guī)模某新能源發(fā)展有限公司投資的某科技集團(tuán)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目，項目用地面積 平方米，新建住宅樓 14 幢，建筑總面積 平方米，擬建商業(yè)用房 24000 平方米，居民住宅用房建筑面積 平方米。物管用房、社區(qū)用房 730 平方米，配電房、變電所 150 平方米，傳達(dá)室 60 平方米，車庫 8000 平方米（不計容積率），建筑密度為 %，容積率 ，項目總投資 萬元。二、項目現(xiàn)狀該項目由某新能源發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)，項目地塊經(jīng)劃撥方式取得，場地為凈地，地塊周圍道路、管網(wǎng)設(shè)施齊全?，F(xiàn)已對該地塊進(jìn)行平整，周圍基礎(chǔ)設(shè)施開始啟動建設(shè)。第二節(jié) 建設(shè)地點及區(qū)