【正文】 區(qū)蘇州路東首法定代表人： 項目負責(zé)人： 科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告7聯(lián)系電話： 傳 真： 郵 編： 某新能源發(fā)展有限公司成立于 2022 年 10 月，是由某縣國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司、某開源投資發(fā)展有限公司、某縣自來水公司共同出資組建，初始注冊資本為 1 億元（其中：某縣國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司出資 8200 萬元，占注冊資本的 82%；某開源投資發(fā)展有限公司出資 1200 萬元，占注冊資本的 12%；出資600 萬元，占注冊資本的 6%；），主要 負責(zé) 某省某某產(chǎn)業(yè)園管委會區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，同時經(jīng)營新能源產(chǎn)品（太陽能電池組件）生產(chǎn)、銷售，新能源技術(shù)研發(fā)、轉(zhuǎn)讓、服務(wù)，投資與資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。黨中央、國務(wù)院和各級政府部門高度重視城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。為了完善我縣住房保障體系，實施某縣縣城十二五住房保障規(guī)劃，某新能源發(fā)展有限公司擬在某縣阜城鎮(zhèn)城南新區(qū)錦仁村地塊組織實施某科技集團科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目。2022 年 月，某縣國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司以土地使用權(quán)為公司增資 億元， ，該項增資己經(jīng)（）審驗，相關(guān)工商變更登記己辦理完畢。某公司總經(jīng)理為吳正年，男，1965 年 9 月出生，某省某縣人，1985 年 7 月參加工作，1989 年 12 月入黨，本科學(xué)歷。公司經(jīng)營方針及投資計劃等重大經(jīng)營決策均需董事會決議通過。該公司根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，設(shè)董事長 1 人、董事 4 人；公司設(shè)監(jiān)事會，監(jiān)事會主席 1 人、監(jiān)事成員 2 人；該公司領(lǐng)導(dǎo)班子平均年齡 43 歲，文化層次較高，均具有大學(xué)以上學(xué)歷，并具有相關(guān)專業(yè)學(xué)歷及相關(guān)高級職稱，凝聚力強，具有開拓創(chuàng)新精神和較高的管理水平。四、項目概況為緊密配合某縣城南新區(qū)建設(shè)，根據(jù)某縣城市總體發(fā)展規(guī)劃要求，某新能源發(fā)展有限公司投資建設(shè)某科技集團科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心。因此，必須按一定的經(jīng)濟規(guī)模進行選擇。 (一 )建普通公寓 6 幢，普通公寓建筑占地面積 平方米，總建筑面積 28534 平方米。套間公寓為精裝修工程，包括暖通、智能化等系統(tǒng)，拎包入住。食堂為一層建筑，內(nèi)設(shè)運動、網(wǎng)吧等設(shè)施，豐富入住人員的文化生活。(七 ) 蘇州路東延工程：長 2800 米，寬 60 米，按城市主干道標(biāo)準建設(shè)。項科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告12目建成后，整個鄰里中心設(shè)施完善，功能齊全，綠樹青草，鳥語花香，適宜人居，并將成為某公租房建設(shè)的樣板工程。這是一方紅色圣地， “北有延安、南有鹽阜”書寫了光輝的革命篇章。近年來，伴隨著某沿海大開發(fā)的浪潮，作為長三角經(jīng)濟圈的新興城市，百萬某人民正緊緊圍繞“奮戰(zhàn)四年全面達小康，爭先 蘇北躍進前八強” 的宏偉目 標(biāo)，大力弘揚艱苦 創(chuàng)業(yè)、負重奮進、團結(jié)拼搏、跨越爭先的新時期某精神 ，圓滿完成“ 十一五” 發(fā)展的目標(biāo)任科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告13務(wù)。某太陽能電池組件項目是由鴻海集團、協(xié)鑫集團、某縣三方共同合作的新能源及光伏產(chǎn)業(yè)項目，總投資 15 億美元。　　　2022 年 12 月 21 日，鴻海（）正式發(fā)布公告稱，投資3000 萬美元，在大陸成立富昱能源科技有限公司，生產(chǎn)太陽能電池及組件。某科技集團科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃“一園兩區(qū)” ，含主 產(chǎn)業(yè)區(qū)、配套產(chǎn)業(yè)區(qū)和鄰里中心，總面積 10 平方公里。鄰里中心將建成容納 46 萬人口，集居住、休閑、娛樂、 購物、物流為一體的新型社區(qū)。固定 資產(chǎn)投資 140 億元，增長%，其中工 業(yè)投資 106 億元，增 長 %。某縣信科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告16用環(huán)境不斷優(yōu)化，已被省政府授予最佳信用縣市。為光伏產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套，為入?yún)^(qū)企業(yè)的藍領(lǐng)和白領(lǐng)提供居住公寓。某縣出臺的《扶持鴻海集團新上光電光伏產(chǎn)業(yè)的意見的通知》顯示，鴻海集團未來將在某招工總計 5 萬人，并將引進 10 位國內(nèi)外知名光電光伏產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才。以人為本，就是要把滿足人的全面需求和促進人的全面發(fā)展作為經(jīng)濟社會發(fā)展的根本出發(fā)點和落腳點，圍繞人們的生存、享受和發(fā)展的需求，提供充足的物質(zhì)文化產(chǎn)品和服務(wù)，推動經(jīng)濟和社會的全面發(fā)展。另 外， 進城務(wù)工人員在城市邊緣地帶聚居的模式，加深了與城市社會的隔離，對流入地城市缺乏認同感和歸屬感，甚至處于對立狀態(tài)，成為城市社會的不安定因素，農(nóng)民工犯罪率居高不下。 保障和改善民生，是我黨根本宗旨的集中體現(xiàn)，是鄧小平理論、 “三個代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀 的核心內(nèi)容，是構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)，是擴大內(nèi)需、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的持久動力。項目建設(shè)是實現(xiàn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要 在“十二五 ”計劃中，國家特 別強調(diào)：促進國民 經(jīng)濟當(dāng)前發(fā)展的同時， 還要保持國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。振興縣域經(jīng)濟的需要從長遠來看，縣域經(jīng)濟的快速發(fā)展不僅需要良好的政策導(dǎo)向、便利的交通環(huán)境，更需要完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施和優(yōu)美的外部生態(tài)環(huán)境的支撐，本項目建設(shè)，改善居民住房環(huán)境，帶動地方經(jīng)濟的快速發(fā)展。有利于增強企業(yè)的綜合實力某新能源發(fā)展有限公司是某縣剛成立不久的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。本項目起點較高、定位超前，并按照某縣政府“十二五” 規(guī)劃的科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告20要求，與某城市建設(shè)規(guī)劃的宏偉目標(biāo)相呼應(yīng)。項目可研報告必須滿足國家有關(guān)法律、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策和相關(guān)部門對于編制項目可研報告的內(nèi)容和深度規(guī)定的要求。盡量利用社會協(xié)作條件和公司管理優(yōu)勢，減少項目建設(shè)過程中的重復(fù)建設(shè)，最大限度地降低成本，提高經(jīng)濟效益。研究范圍科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告22包括：項目建設(shè)背景及必要性；市場需求分析；項目建設(shè)規(guī)模；工程建設(shè)方案；環(huán)境保護措施；投資估算及經(jīng)濟評價。且項目資金來源有保障，可充分保證本項目建設(shè)。某科技集團科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目周圍沒有產(chǎn)生污染的企業(yè)，空氣質(zhì)量是比較好的，區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達 36％，從噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看，該項目將為住戶提供一個安靜、整潔、健康、舒適的環(huán)境?？梢酝ㄟ^行政手段的調(diào)控，增強各政府部門和設(shè)計單位、施工單位的積極性，不斷創(chuàng)新模式，強化內(nèi)部管理，簡化辦事程序，提高服務(wù)效率，為參與建設(shè)的施工、設(shè)計、監(jiān)理等單位提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，同時重視科技的應(yīng)用研究和功能的研究，使精心設(shè)計的大量建筑物品在工廠化生產(chǎn)中降低成本，并用于建設(shè)中的成片開發(fā)，有效提高廣大居民的住房品質(zhì)。表 11 項目主要建設(shè)指標(biāo)1 項目建筑面積 平方米 2 項目占地面積 平方米 3 項目總投資 萬元 4 項目實施進度 月 105 容積率 6 綠化率 % 36表 12 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序 號 指 標(biāo) 名 稱 單 位 指 標(biāo) 值 備 注1 項目總投資 萬元 2 資本金 萬元 資本金占總投資比例 % 3 經(jīng)營收入 萬元 運營期第二年4 利潤總額 萬元 運營期第二年5 稅后利潤 萬元 運營期第二年6 投資利潤率 % 7 投資利稅率 % 科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告25第二章 項目市場分析第一節(jié) 公租房發(fā)展現(xiàn)狀公租房，主要是為了解決那些既買不起經(jīng)濟適用房，又不符合廉租房標(biāo)準的城市“夾 心層” 的住房問題。2022 年，公租房這一保障房品種開始上升為國家戰(zhàn)略。2022 年，中國進入公租房大發(fā)展的時期。近幾年，保障房建設(shè)規(guī)模迅速增加，2022 年建設(shè) 387 萬套，2022 年為 580 萬套，而 2022 年增加到 1000 萬套。我國 30 年房改實踐表明，住房資源需要確立以市場機制為基礎(chǔ)的配置手段，這個大方向是正確的。為此需要大力發(fā)展可供租賃的公益性質(zhì)住房，尤其是面向廣泛社會公眾的公益性租賃住房。但像廉租房、棚戶區(qū)改造這樣財政托底的住房保障的覆蓋面必然有限。 ”公共租賃住房將成為中國公共住房體系的基石。公共租賃住房是規(guī)范私人租賃住房市場，進而調(diào)節(jié)住房市場、平抑房價的有力措施。歐洲大城市中，倫敦 44%（其中公共租賃住房 24%），哥本哈根 47%（其中公共租賃住房占 22%），斯德哥爾摩 49%。第三節(jié) 公租房在我國國家建設(shè)中的戰(zhàn)略地位公租房其實在我國還是新生事物，最早也不過 2022 年前后才在深圳、無錫等一些城市自行探索中產(chǎn)生萌芽。對于公租房，不能僅停留在一般意義上針對中低收入家庭的住房保障層面，也不盡是關(guān)系整個中國住房制度重構(gòu)的頂層設(shè)計，甚至要放到國家建設(shè)的戰(zhàn)略層面上來看。公租房是城市化的有力助推器城市化是我國社會現(xiàn)代化的關(guān)鍵命題，城市化不僅是人口的城市化，意味著生產(chǎn)活動的集聚效應(yīng)，更意味著人們生活方式的改變。我國城市化中存在兩個突出特點：一方面“土地城市化” 快于人口的城市化，另一方面人口的城市化中又有突出的“半城市化 ”。公租房是保持城市競爭力的重要工具近年來廣東和江浙爆發(fā)的“民工荒” 顯示，沿海地區(qū)已 經(jīng)在漸漸失去對中西部中低端務(wù)工人科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告31員的吸引力，主要在于沿海地區(qū)較內(nèi)陸對這些人群的工資很難拉開差距，但生活成本卻高很多，而最大的生活成本差別就是在住房成本。公租房是擴大內(nèi)需的有效途徑發(fā)展公租房的重要目標(biāo)之一是普遍性地降低市民住房負擔(dān)成本。然而這個工作靠住房市場自身很難完成，只有靠政府出面組織和協(xié)調(diào)，對住房市場實行必要干預(yù)，提供公益性租賃住房，以規(guī)模經(jīng)濟來達到成本效應(yīng)。學(xué)者鄭永年曾說過：“新加坡的住房政策，從一開始就是其國家建設(shè)的一個基本國策，是新加坡國家建設(shè)核心中的核心”。在這個政策平臺上，可以有效導(dǎo)入豐富多樣的社會政策和經(jīng)濟政策功能，如與新城鎮(zhèn)建設(shè)和社區(qū)發(fā)展等緊密結(jié)合起來。堅持政府依法壟斷土地一級市場，加大城市土地經(jīng)營力度。從上市土地宗數(shù)看，2022 年上市土地總數(shù) 15 宗，保持穩(wěn)定科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告34增長態(tài)勢。某縣城市發(fā)展規(guī)劃按照《某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，某縣計劃到“ 十二五” 末， 縣 城主城區(qū)達到 100 平方公里、50 萬人口，開發(fā)區(qū)城東新城和澳洋新城建成區(qū)達到各 10 平方公里、10 萬人口。按照“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚地、和 諧共生的人居地、綜合行政的服務(wù)地”的要求，建 設(shè)現(xiàn)代都市化新區(qū)，認真組織實施城建重大工程，傾力打造高效便捷的服務(wù)區(qū)、繁榮發(fā)達的商貿(mào)區(qū)、功能齊全的居住區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的休閑區(qū)，建成現(xiàn)代之城、活力之城、魅力之城。開發(fā)區(qū)新城、澳洋新城走產(chǎn)業(yè)強園、城市興園、生態(tài)立園之路，積極打造開發(fā)區(qū)新城 CBD 中央商務(wù)區(qū)；加快推進澳洋工業(yè)園與郭墅鎮(zhèn)“區(qū)鎮(zhèn)合一” 體制建設(shè)，建設(shè)以配套工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點的澳洋新城。到 2022 年全面完成 平方公里內(nèi)核心區(qū)建設(shè)。發(fā)掘城市文化景觀，建成興國寺、廟灣古城等一批標(biāo)志建筑，規(guī)劃建設(shè)城北片區(qū)和城西片區(qū)公園，全面打造人文某、宜居某。房價穩(wěn)中有升2022 年，多層普通商品房房價基本穩(wěn)定在 2022－3400 元/平方米，個別地段，如天鵝麗都、東方華庭、原商貿(mào)局地段小高層房價在 3800 元/平方米－ 4500 元/ 平方米左右。銷售單價主要集中在 3000 元/ 平方米以上，占比 61%?？萍籍a(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告37第五節(jié) 本項目市場預(yù)測項目產(chǎn)品市場及發(fā)展前景我國從 2022 年開始就加強了對房地產(chǎn)的調(diào)控，2022 年上半年，為進 一步鞏固和擴大調(diào)控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級和深化。大量的公共租賃住房建設(shè)，不 僅解決了就業(yè)者的居住問題，還能進一步改善投資環(huán)境，吸引更多企業(yè)投資。本 項目主科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告38要服務(wù)對象為某產(chǎn)業(yè)園人才專家及職工。雖然專家的薪資水平不低，購房壓力相對普通人來說要小一些，但是新引進的專家總是對以前的生活、工作環(huán)境比較熟悉，需要給專家提供一個舒適、優(yōu)美的生活、工作環(huán)境，才能更有利于專家能力的發(fā)揮。在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)用工荒的今天，工人住房問題顯得尤為重要，直接關(guān)系到企業(yè)的招工與發(fā)展。市場競爭力該項目是某縣第一個公租房項目，專門用于服務(wù)某企業(yè)，營銷目標(biāo)明確且具有絕對的地理環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、中央資金扶持優(yōu)勢，無行業(yè)競爭風(fēng)險。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。我國對公住房項目的建設(shè)不但國家在政策上予以積極扶持，而且在建設(shè)資金上也予以財政補助。長期看，由于政府持有房源，后續(xù)的維護、更新改造以及管理、服務(wù)等都需要投入大量的人力、物力和財力。本項目在規(guī)劃、環(huán)境及配套方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，本項目如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進一步實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。（五）綜合評價結(jié)合前面的 SWOT 因素分析，我們可以看出，某科技集團科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目雖然存在一些劣勢，諸如開發(fā)投資大、受市場可變因素影響大等，但放之全縣范圍內(nèi)看，該項目與其它地產(chǎn)相比擁有品質(zhì)優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、人流優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、價格優(yōu)勢，與區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告42域競爭對手相比，其有地理位置優(yōu)勢、開發(fā)商信譽優(yōu)勢。某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃中也明確提出：“加強保障性住房建 設(shè) 。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善市場房的同時，將加大保障房的建設(shè)力度，解決好城市低收入家庭住房困難。對照《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2022 年本）》（國家發(fā)展和改革委員會