【正文】 第二節(jié) 建設(shè)地點及區(qū)位。二、項目現(xiàn)狀該項目由某新能源發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)，項目地塊經(jīng)劃撥方式取得，場地為凈地，地塊周圍道路、管網(wǎng)設(shè)施齊全?？萍籍a(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告49第四章 項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模與項目現(xiàn)狀一、建設(shè)規(guī)模某新能源發(fā)展有限公司投資的某科技集團(tuán)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目，項目用地面積 平方米，新建住宅樓 14 幢，建筑總面積 平方米，擬建商業(yè)用房 24000 平方米，居民住宅用房建筑面積 平方米。某新能源發(fā)展有限公司目前資質(zhì)為暫二級，可以在全省范圍科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告48承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積 25 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)樓層不受限制。領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)《暫定資質(zhì)證書》核定的標(biāo)準(zhǔn)從事相應(yīng)資質(zhì)等級的開發(fā)建設(shè)項目。三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在省轄市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積 15 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，不得承擔(dān)十六層（含）以上的建筑物的建設(shè)。四、行業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。三、行業(yè)準(zhǔn)入國家現(xiàn)行的行業(yè)準(zhǔn)入政策、科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告47準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目主要限制的是 2 萬平方米以上別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目、外商獨資成片開發(fā)房地產(chǎn)項目，其他沒有特別的規(guī)定要求。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告46出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。2022 年 1 月“國八條 ”鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公租房建 設(shè)和運營中長期貸款；3 月 9 日，住建部就“保障性住房建 設(shè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控”召開記者會，要求嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)的比例不低于 10%的 規(guī)定，保留為支持保障性安居工程建設(shè)的融資平臺，開展利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點工作；6 月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，允許地方政府投融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券應(yīng)優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)；7 月，財政部、住建部印發(fā)《關(guān)于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》繼 27 日國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在其官方網(wǎng)站公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》之后，28 日財政部、國家稅務(wù)總局也聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(以下 簡稱《通知 》)，其中包括對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅等數(shù)項稅收優(yōu)惠政策，力促公租房建設(shè)。確保用地供應(yīng)，落實好稅費減免政策。在銀監(jiān)會 2022 年中工作會議上，銀監(jiān)會高層要求下半年繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)支持力度，支持設(shè)立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，在符合要求的前提下，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對保障性住房項目放貸的力度，全力支持完成今年的保障性住房建設(shè)任務(wù)。對照《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2022 年本）》（國家發(fā)展和改革委員會 9 號令），本項目是公租房工程，屬于安置房工程類項目，屬于允許類。日前，建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》， 對廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問題作出了明確的規(guī)定。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善市場房的同時，將加大保障房的建設(shè)力度，解決好城市低收入家庭住房困難。“十二五”期間，新建保障性住房 30 萬平方米，中低價位商品房194 萬平方米，農(nóng)民進(jìn)城居住低價房 150 萬平方米。某縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃中也明確提出：“加強(qiáng)保障性住房建 設(shè) 。科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告43第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃該項目符合我國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃， “十二五” 規(guī)劃綱要把保障和改善民生作為出發(fā)點和落腳點，相關(guān)內(nèi)容篇幅最長，內(nèi)容最豐富，措施最具體。（五）綜合評價結(jié)合前面的 SWOT 因素分析，我們可以看出，某科技集團(tuán)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目雖然存在一些劣勢，諸如開發(fā)投資大、受市場可變因素影響大等，但放之全縣范圍內(nèi)看，該項目與其它地產(chǎn)相比擁有品質(zhì)優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、人流優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、價格優(yōu)勢，與區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告42域競爭對手相比，其有地理位置優(yōu)勢、開發(fā)商信譽優(yōu)勢。隨著某縣城新區(qū)的南移，經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心必將南移，為本項目的開發(fā)建設(shè)帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。本項目在規(guī)劃、環(huán)境及配套方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，本項目如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。開發(fā)成本高，受市場可變因素影響大，對產(chǎn)品更新、營銷策劃、資 金籌措、資金運轉(zhuǎn)、應(yīng)對市場變化等方面提出了較高的要求。長期看，由于政府持有房源，后續(xù)的維護(hù)、更新改造以及管理、服務(wù)等都需要投入大量的人力、物力和財力。從國內(nèi)外的實踐經(jīng)驗看，公共租賃房的供應(yīng)對象廣泛，建設(shè)任務(wù)大，資金保障成為普遍難題。我國對公住房項目的建設(shè)不但國家在政策上予以積極扶持，而且在建設(shè)資金上也予以財政補助。某沿海發(fā)展戰(zhàn)略日前上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，某縣是蘇北沿海的一片生態(tài)綠洲，某縣阜城鎮(zhèn)是某縣的文化、商業(yè)、金融、經(jīng)濟(jì)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告40中心，也是重要的交通與物流樞鈕，未來發(fā)展?jié)摿薮?。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。本項目位于城南新區(qū)，城南新區(qū)主干道蘇州路、施陳路分別位于項目區(qū)北側(cè)和西側(cè)，道路通暢，交通極為便利。市場競爭力該項目是某縣第一個公租房項目，專門用于服務(wù)某企業(yè)，營銷目標(biāo)明確且具有絕對的地理環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、中央資金扶持優(yōu)勢，無行業(yè)競爭風(fēng)險。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者能夠承受起的一個價格向新就業(yè)職工出租，是一個過渡性的解決方法。在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)用工荒的今天，工人住房問題顯得尤為重要，直接關(guān)系到企業(yè)的招工與發(fā)展。②某 員工：隨著住房保障制度的不斷完善，越來越多的低收入家庭通過保障性住房解決了住房難問題。雖然專家的薪資水平不低，購房壓力相對普通人來說要小一些，但是新引進(jìn)的專家總是對以前的生活、工作環(huán)境比較熟悉，需要給專家提供一個舒適、優(yōu)美的生活、工作環(huán)境，才能更有利于專家能力的發(fā)揮。①人才 專家：近年來，風(fēng)電裝備、光 電光伏等新興特色產(chǎn)業(yè)在某的興起，高層次人才引進(jìn)力度加大。本 項目主科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告38要服務(wù)對象為某產(chǎn)業(yè)園人才專家及職工。項目營銷對象的預(yù)測隨著世界 500 強(qiáng)企業(yè)某落戶某，太陽能電池組件項目生產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動，某管委會將吸收更多新能源產(chǎn)品制造企業(yè)的入駐，日益顯現(xiàn)出對公租房的迫切需求。大量的公共租賃住房建設(shè)，不 僅解決了就業(yè)者的居住問題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境，吸引更多企業(yè)投資。但對公住房項目的建設(shè)不但國家在政策上予以積極扶持，而且在建設(shè)資金上也予以財政補助。科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告37第五節(jié) 本項目市場預(yù)測項目產(chǎn)品市場及發(fā)展前景我國從 2022 年開始就加強(qiáng)了對房地產(chǎn)的調(diào)控，2022 年上半年，為進(jìn) 一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級和深化。二〇一〇年十二月，某縣人民政府辦公室印發(fā)了《加快縣城政策性保障住房建設(shè)的實施意見》，20222022 年，我縣計劃：建設(shè)（籌集）公共租賃住房 1350 套（間）、 萬平方米，其中 2022 年和2022 年分別建設(shè) 300 套（間）、 萬平方米。銷售單價主要集中在 3000 元/ 平方米以上，占比 61%。2022 年 12 月，全縣商品房銷售總面積 萬平方米，其中住宅類商品房銷售面積 萬平方米，同比增長%，環(huán)比增長 %。房價穩(wěn)中有升2022 年，多層普通商品房房價基本穩(wěn)定在 2022－3400 元/平方米，個別地段，如天鵝麗都、東方華庭、原商貿(mào)局地段小高層房價在 3800 元/平方米－ 4500 元/ 平方米左右。根據(jù)政府規(guī)劃，某縣城已經(jīng)初步勾畫沿海中等城市定位和“一主兩翼 ”的戰(zhàn)略構(gòu)想，按這一規(guī)劃要求，近幾年內(nèi)，某縣城將需新增近 600 萬平方米，鎮(zhèn)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告36將新增近 100 萬平方米的各類建筑。發(fā)掘城市文化景觀，建成興國寺、廟灣古城等一批標(biāo)志建筑，規(guī)劃建設(shè)城北片區(qū)和城西片區(qū)公園，全面打造人文某、宜居某。提升城市市政設(shè)施，抓好縣城“四環(huán)” 建設(shè)，建 設(shè)北京路跨射陽河大橋和迎賓大道。到 2022 年全面完成 平方公里內(nèi)核心區(qū)建設(shè)。加快金沙湖建設(shè)。開發(fā)區(qū)新城、澳洋新城走產(chǎn)業(yè)強(qiáng)園、城市興園、生態(tài)立園之路，積極打造開發(fā)區(qū)新城 CBD 中央商務(wù)區(qū)；加快推進(jìn)澳洋工業(yè)園與郭墅鎮(zhèn)“區(qū)鎮(zhèn)合一” 體制建設(shè)，建設(shè)以配套工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點的澳洋新城。按照“只拆不建、多拆少建、 還綠于民、兼顧效益”的思路，加快老城區(qū)改造步伐，重點改造老城區(qū)危舊房和市政公用設(shè)施，整治交通擁堵、污染嚴(yán)重、布局零亂的地段，不斷科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告35改善居住環(huán)境。按照“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚地、和 諧共生的人居地、綜合行政的服務(wù)地”的要求，建 設(shè)現(xiàn)代都市化新區(qū)，認(rèn)真組織實施城建重大工程，傾力打造高效便捷的服務(wù)區(qū)、繁榮發(fā)達(dá)的商貿(mào)區(qū)、功能齊全的居住區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的休閑區(qū)，建成現(xiàn)代之城、活力之城、魅力之城。按照建成“某省沿海開發(fā)新型產(chǎn)業(yè)增長極、鹽阜都市圈副中心” 的定位，推進(jìn)以縣城為主城，開發(fā)區(qū)新城、澳洋新城為兩翼的新型中等城市建設(shè)，全力打造水綠之城、人文之城、宜居之城、創(chuàng)業(yè)之城。某縣城市發(fā)展規(guī)劃按照《某縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，某縣計劃到“ 十二五” 末， 縣 城主城區(qū)達(dá)到 100 平方公里、50 萬人口，開發(fā)區(qū)城東新城和澳洋新城建成區(qū)達(dá)到各 10 平方公里、10 萬人口。從土地平均出讓價看，有上升趨勢。從上市土地宗數(shù)看，2022 年上市土地總數(shù) 15 宗，保持穩(wěn)定科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告34增長態(tài)勢。為了高效益的經(jīng)營城市，政府在 2022 年進(jìn)一步開放建筑市場、設(shè)計市場、拆遷市場，開發(fā)利用城市公用事業(yè)資源，吸引更多的民資和外資參與城市建設(shè)，同 時積極向上爭取建設(shè)資金，形成多元化的城市建設(shè)投資體系。堅持政府依法壟斷土地一級市場，加大城市土地經(jīng)營力度。按照沿海中等城市定位和“一主兩翼 ”的戰(zhàn)略構(gòu)想，按照 “100 平方公里主城區(qū)，50 萬人口”的要求，充分預(yù)留各類發(fā)展用地，科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告33合理分布工業(yè)、文化、商貿(mào)、居住等功能區(qū)，高起點修編新一輪（到2020 年）城市發(fā)展總體規(guī)劃，引導(dǎo)人口向城市集中，居住向社區(qū)集中，工業(yè)向園區(qū)集中，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展，努力把某縣城建設(shè)成“布局和諧統(tǒng) 一，建筑特色 鮮明，環(huán)境清新宜人，市民文明儒雅 ”的生態(tài)型精品城市。在這個政策平臺上，可以有效導(dǎo)入豐富多樣的社會政策和經(jīng)濟(jì)政策功能，如與新城鎮(zhèn)建設(shè)和社區(qū)發(fā)展等緊密結(jié)合起來。如何圍繞城市住房供應(yīng)體系的重構(gòu)為支撐點而展開對城市勞動力、教育、養(yǎng)老、人口管理、社會融合、交通、城市建設(shè)融資等一系列重大公共政策的再造，是一項極具戰(zhàn)略全局意義的公共政策設(shè)計。學(xué)者鄭永年曾說過：“新加坡的住房政策，從一開始就是其國家建設(shè)的一個基本國策，是新加坡國家建設(shè)核心中的核心”。在這個過程中，住房政策首先要發(fā)揮社會政策的功能；第二個是要對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起正面貢獻(xiàn)，尤其防止住房市場過度波動對國民經(jīng)濟(jì)和金融體系的，即不能否認(rèn)住房政策仍然要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)政策的作用。然而這個工作靠住房市場自身很難完成，只有靠政府出面組織和協(xié)調(diào)，對住房市場實行必要干預(yù)，提供公益性租賃住房，以規(guī)模經(jīng)濟(jì)來達(dá)到成本效應(yīng)。而住房是居民的最主要開支之一，一般而言要占到 30%以上。公租房是擴(kuò)大內(nèi)需的有效途徑發(fā)展公租房的重要目標(biāo)之一是普遍性地降低市民住房負(fù)擔(dān)成本。為此必須由政府出面統(tǒng)一組織向社會開放的、公共性質(zhì)的保障性租賃住房。公租房是保持城市競爭力的重要工具近年來廣東和江浙爆發(fā)的“民工荒” 顯示，沿海地區(qū)已 經(jīng)在漸漸失去對中西部中低端務(wù)工人科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告31員的吸引力，主要在于沿海地區(qū)較內(nèi)陸對這些人群的工資很難拉開差距，但生活成本卻高很多，而最大的生活成本差別就是在住房成本。國家“ 十二五規(guī)劃” 中已經(jīng)明確提出，城市 “非正規(guī)”移民逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。我國城市化中存在兩個突出特點：一方面“土地城市化” 快于人口的城市化，另一方面人口的城市化中又有突出的“半城市化 ”。工業(yè)化解決了“吃穿” ，“住行” 等大宗消 費的激發(fā) 需要城市化來完成。公租房是城市化的有力助推器城市化是我國社會現(xiàn)代化的關(guān)鍵命題，城市化不僅是人口的城市化，意味著生產(chǎn)活動的集聚效應(yīng)，更意味著人們