樓市新政的研究及對(duì)策-資料下載頁(yè)
2025-05-13 01:21本頁(yè)面
【正文】 貴陽(yáng)，將是外來(lái)炒房客戶(hù)的沃土。 抑制投資 作為以?xún)?nèi)需為主的三線城市貴陽(yáng)，剛性需求極大，首次置業(yè)客戶(hù)眾多，中小戶(hù)型面積產(chǎn)品將受到更多首次置業(yè)客戶(hù)的喜賴(lài)，預(yù)計(jì)下半年中小戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)格將會(huì)平穩(wěn)上升； 從目前貴陽(yáng)市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)分析可知，小戶(hù)型產(chǎn)品受到眾多客戶(hù)追捧，絲毫未受到新政影響，小戶(hù)型總價(jià)低，首付低，將會(huì)是貴陽(yáng)市場(chǎng)上熱土。 中小戶(hù)型產(chǎn) 品價(jià)格平穩(wěn) 上升 從目前貴陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)眾多樓盤(pán)推盤(pán)情況，可預(yù)測(cè)下半年項(xiàng)目投放量將會(huì)加大，開(kāi)發(fā)商在下半年會(huì)面臨資金回籠及銀行還款，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇； 目前貴陽(yáng)在售或正要推盤(pán)銷(xiāo)售的項(xiàng)目高達(dá) 100余個(gè)，各大公司面臨資金回收及還款壓力增大，下半年將會(huì)集中推盤(pán)銷(xiāo)售，形成一個(gè)銷(xiāo)售高峰期，下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 異常 之大。 競(jìng)爭(zhēng)加劇 下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，大項(xiàng)目面臨銷(xiāo)售壓力，會(huì)變相降價(jià)；小項(xiàng)目面臨回籠資金及銀行貸款也會(huì)優(yōu)惠促銷(xiāo)。下半年將會(huì)是地產(chǎn)促銷(xiāo)的舞臺(tái)。 從新政發(fā)布后，貴陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)上高價(jià)格、高品質(zhì)、大戶(hù)型樓盤(pán)銷(xiāo)售驟然下降，成交量大為降低，在下半年新政實(shí)施后，將會(huì)面臨新一輪銷(xiāo)售壓力。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將會(huì)在下半年施展各類(lèi)促銷(xiāo)手段，出現(xiàn)新一輪價(jià)格戰(zhàn)。 促銷(xiāo)不斷 新政發(fā)布一兩周來(lái)，一線城市銷(xiāo)售有所變化，但不明顯，政府決心整治地產(chǎn)市場(chǎng)，是樓價(jià)降到合理范圍，預(yù)計(jì)下半年政府將會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策來(lái)調(diào)整市場(chǎng)。 從先前政府政策的 “ 抑制房?jī)r(jià) ” 到 “ 合理房?jī)r(jià) ” ，政府決心異常堅(jiān)強(qiáng)，預(yù)示著下半年將會(huì)有更兇猛的政策出臺(tái)， 調(diào)整利率，增加稅收 等手段將會(huì)逐步出臺(tái)。 重拳出擊 怎么去應(yīng)對(duì)新政造成的影響及建議 天驁對(duì)策 扎實(shí)把握 本輪政策 調(diào)控的 影響周期 土地為王， 現(xiàn)金為王 延緩開(kāi)發(fā)節(jié) 奏，縮小開(kāi)發(fā) 戰(zhàn)線 拓展商業(yè)地 產(chǎn)，延后住 宅地產(chǎn) 早跑、快跑， 速度第一 扎實(shí)把握本輪政策調(diào)控的影響周期 現(xiàn)在聽(tīng)到最樂(lè)觀的判斷是政策影響為三個(gè)月；多數(shù)人的共識(shí)是政策作用期為六個(gè)月，到今年十月底；極少數(shù)人估計(jì)認(rèn)為是中長(zhǎng)期的，要到明年以后才能收底。房地產(chǎn)企業(yè)絕對(duì)不會(huì)是單獨(dú)面臨困境，各級(jí)地方政府難以容忍此輪政策的作用影響市場(chǎng)拖到明年。 現(xiàn)在中國(guó)各個(gè)城市的地方財(cái)政收入中，來(lái)自于房地產(chǎn)的占有重大比重；而在地方財(cái)政支出中，用于政策保障房屋的幾乎為零。因此，本輪新政的影響首先是房地產(chǎn)企業(yè)，其次是地方政府，再次是金融機(jī)構(gòu)，最后才是中央政府。最低負(fù)面影響能夠到達(dá)地方政府這一環(huán)，最高負(fù)面影響會(huì)擴(kuò)展至金融機(jī)構(gòu)。到那時(shí)，中央政府的政策必定會(huì)調(diào)整。 土地為王，現(xiàn)金為王 已經(jīng)持有土地的，不管市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)怎樣跌幅，都會(huì)被套住的，只不過(guò)是被套的嚴(yán)重程度而已。后悔沒(méi)有用，退地要損失，轉(zhuǎn)讓也困難。只有認(rèn)命，承認(rèn)政策周期對(duì)本企業(yè)的影響。 但是由于中國(guó)土地供應(yīng)的嚴(yán)控性，土地毛地變?yōu)閮舻氐拈L(zhǎng)期性，中國(guó)實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格成長(zhǎng)性和目前保障房用地的超比例特性，商品住宅用地就大多數(shù)而言，不但是稀缺的，也是昂貴的，更是長(zhǎng)期看漲的。 2022年冬天開(kāi)發(fā)商是抱團(tuán)取暖， 2022年冬天開(kāi)發(fā)商是抱團(tuán)拿地，到現(xiàn)在最多就是不拿地而已。越不拿地越影響到今后三五年的商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)，熬到那時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格更高。 延緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，縮小開(kāi)發(fā)戰(zhàn)線 政策的進(jìn)一步兇猛出臺(tái)，作為貴陽(yáng)開(kāi)地產(chǎn)發(fā)企業(yè)要全面認(rèn)識(shí)形勢(shì)，在政府的調(diào)整下隨時(shí)都面臨困境，貴陽(yáng)本土企業(yè)應(yīng)以力求自保，生存是第一位的。觀望著拿地，緩慢著開(kāi)發(fā)，縮小著戰(zhàn)線。政策來(lái)了干小事，政策走了干大事。讓報(bào)國(guó)貢獻(xiàn)的抱負(fù)悠著點(diǎn)來(lái)。 拓展商業(yè)地產(chǎn)，延后住宅地產(chǎn) 在政策集中調(diào)控商品住宅的時(shí)候，在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格低于住宅地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，完全可以避重就輕，選擇商業(yè)地產(chǎn)作為新的方向。店鋪、底商、商業(yè)街、商業(yè)圈、辦公樓、賓館，甚至工業(yè)地產(chǎn)，都可以作為新政條件下的發(fā)展路徑。盡管商業(yè)地產(chǎn)所需知識(shí)面更多，所需資金量更大，營(yíng)銷(xiāo)管理更為困難，但相對(duì)于住宅地產(chǎn)來(lái)講，畢竟是高端地產(chǎn)，獲利能力和獲利時(shí)間都更大更多。政府愿意發(fā)包的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，也可以主動(dòng)參與一些。用時(shí)間換發(fā)展，用空間謀調(diào)整。畢竟中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)到了遵義會(huì)議前的紅軍時(shí)期，左傾盲動(dòng)主義該結(jié)束了。 早跑、快跑，銷(xiāo)售速度第一位 下半年將會(huì)有更兇猛的政策出臺(tái)，作為有智慧的開(kāi)發(fā)商時(shí)等不及、耗不起，倘若等到政策松弛再去搞開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，那會(huì)白白看著良好時(shí)機(jī)早溜走。在政策不明朗的情況，現(xiàn)金是王道，只有準(zhǔn)備好充足的資金才可能在下一輪戰(zhàn)役中占據(jù)一席之地，才可能在未來(lái)的發(fā)展中壯大成長(zhǎng)。盡量制定好促銷(xiāo)手段，抓住潛在客戶(hù)，早日銷(xiāo)售完成，用時(shí)間還未來(lái)發(fā)展空間！ thanks
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