【正文】 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、汽車工業(yè)以及房地產(chǎn)的高速發(fā)展，中國鋼鐵行業(yè)面臨了發(fā)展的黃金時期，同時，盲目地跟隨市場也使鋼鐵行業(yè)局部過熱起來。27 / 64使用“過熱”等提法，但是明確提出“要防止通貨膨脹” ，并對“投資規(guī)模偏大，部分行業(yè)和地區(qū)盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)比較嚴重”等現(xiàn)象表達了憂慮。今年中國政府?dāng)U張性財政政策將適度收緊，去年中國的經(jīng)濟增長 %，但溫家寶總理在報告中給今年設(shè)定的增長目標(biāo)只有 7%左右。而在中國固定投資占了GDP 的 46%(2022 年統(tǒng)計數(shù)據(jù))，這就意味著政府的宏觀調(diào)控將直接對鋼鐵業(yè)市場發(fā)生作用。中國人民銀行行長周小川于日前的一場研討會上也表明了中國今年將采取收縮銀根的財政政策。雖然目前沒有調(diào)整匯率、利率的政策出臺，但是已有明確表示要嚴格控制銀行信貸，壓縮投資，這將導(dǎo)致今年的銀行貸款將比往年來得困難。現(xiàn)行的投資如果失去國家政策、銀行信貸的支持是很難維持的。國家對固定投資的縮減，對 GDP 增長的控制將直接縮減國家的鋼鐵需求量，這對新建的小型企業(yè)無疑是個巨大打擊。鋼鐵市場的減小必然導(dǎo)致同業(yè)競爭的加劇，此類小型企業(yè)將首當(dāng)其沖成為淘汰的對象。不排除中央政令在地方得不到有效落實，出于地方保護主義，眼前利益的驅(qū)使下銀行放貸得不到嚴格控制，這并不能為此類企業(yè)開拓市場，只能使其無謂地擴大破產(chǎn)資本，加大銀行的呆壞帳率。所以目前對鋼鐵業(yè)局部過熱的宏觀治理已經(jīng)迫在眉睫。對于應(yīng)該如何調(diào)控重復(fù)建設(shè)，國家發(fā)改委主任馬凱提出了不搞“一刀切” ，也不搞“急剎車” ，適時適度地進行調(diào)控，將主要采取經(jīng)濟的、法律的手段，輔之以必要的行政手段。政府將加強產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃的指導(dǎo)，及時發(fā)布市場信息，包括一些行業(yè)的生產(chǎn)能力、銷售情況、資源情況、在建規(guī)模以及世界市場情況，幫助企業(yè)進行投資決策。還將確立嚴格的市場準(zhǔn)入條件，對一些重點行業(yè)制定能耗、最低規(guī)模、環(huán)保、安全等一系列標(biāo)準(zhǔn)，達不到的就不能進入市場。關(guān)于銀行信貸，要適當(dāng)和合理地控制貨幣信貸規(guī)模。目前，治理鋼鐵行業(yè)局部過熱不是簡單地限制行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展，而是對于大企業(yè)，規(guī)模效益好的、管理好的，要扶持他們做大做強、重組聯(lián)合，通過促進競爭，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，來解決這些問題。28 / 64（二）房地產(chǎn)業(yè)：面臨融資困難　 房地產(chǎn)融資存在問題及對策分析這是繼央行 121 號文件之后，政府對房地產(chǎn)信貸政策的又一次大調(diào)整。這兩個文件的相繼出臺，一方面為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供了有利保障，另一方面也增加了企業(yè)的融資難度，使開發(fā)商取得銀行資金支持的難度增大。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個高度資金密集型的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模大、經(jīng)營周期長、資金需要量大的特點，能否獲得足夠的資金支持歷來是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。而長期以來，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款。因此，在央行信貸政策收緊的情況下，作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須開辟新的融資方式與融資渠道，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，使房地產(chǎn)融資趨向多元化，以保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。（1）目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資中存在的問題及影響融資渠道狹窄、資金鏈薄弱目前可用于房地產(chǎn)融資的金融產(chǎn)品中，股票、債券等直接融資的比重很小，而且手續(xù)繁雜、限制條件較多，而銀行貸款卻相對簡單易行，所以，長期以來大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要依賴銀行貸款進行融資。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金仍主要來源于銀行貸款，股票等直接融資比例過低，融資渠道狹窄，資金鏈非常薄弱。央行 121 號文件和國務(wù)院 18 號文件的相繼出臺，意味著銀行對企業(yè)開發(fā)貸款和個人購房貸款門檻的雙向提高，開發(fā)商取得銀行資金支持的難度增大，導(dǎo)致長期依賴銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)“資金鏈”出現(xiàn)斷裂。有關(guān)專家預(yù)言，有 50%2022 年 8 月 31 日，國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），明確指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；同時指出，要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。29 / 64以上的房地產(chǎn)企業(yè)將垮臺，70%以上的項目將無法繼續(xù)。企業(yè)數(shù)量多、融資規(guī)模小、融資風(fēng)險高目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到 3 萬家左右，整個行業(yè)普遍存在著數(shù)量多、規(guī)模小、資金缺乏、還貸能力差等特點。企業(yè)大部分資金主要來源于銀行貸款，資產(chǎn)負債率高，利息負擔(dān)較大，投資成本和投資風(fēng)險高。而且，相繼出臺的貸款新政策，可能會使自有資金不足的中小企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險。此外，隨著我國加入 WTO，越來越多的國外房地產(chǎn)企業(yè)進入中國市場，競爭會日趨加劇，市場體系也越來越完善。目前,我國大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)難以與具有先進管理經(jīng)驗、資金充裕，實力強大的外資企業(yè)抗衡。殘酷的市場競爭和資金短缺會使許多中小企業(yè)被迫退出房地產(chǎn)市場。銀行貸款利率較高、還貸期短，與房地產(chǎn)項目開發(fā)不匹配目前，我國銀行貸款期限較短，貸款利率較高，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)緩慢的特點。依據(jù)我國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模和施工技術(shù)水平，高層住宅施工期約為 1 年半，20 萬平方米的居民小區(qū)滾動開發(fā)需要3 至 5 年，而商業(yè)銀行的經(jīng)營支行和分行可以審批的貸款都是一年期。因此，開發(fā)商必須先還再貸，造成大量工程停工。而有的開發(fā)商在資金緊張時,只好拖欠施工單位的工程款，從而,影響項目的驗收和銷售，最終難以保證貸款的償還，造成銀行大量呆壞賬。市場信息渠道不暢通、缺乏健全的信用制度一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商隱瞞投資風(fēng)險，在取得銀行貸款后,因經(jīng)營不善無力償還貸款，造成銀行大量的呆壞賬，危及銀行資金安全。金融業(yè)曾對 30 多個行業(yè)的信用狀況進行了統(tǒng)計排序，結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前，被列入信貸高風(fēng)險行業(yè)。另一方面，銀行缺乏全面及時的房地產(chǎn)信息。為了確保借貸資金的順利回30 / 64收，實行高利率信貸政策，結(jié)果使低風(fēng)險、穩(wěn)健的開發(fā)商退出融資市場，而讓那些高風(fēng)險、不誠信的開發(fā)商占據(jù)融資市場，從而，大大增加了房地產(chǎn)融資市場的風(fēng)險和銀行資產(chǎn)損失的可能性，最終導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)比率上升，整個金融系統(tǒng)承擔(dān)巨大的經(jīng)營壓力。反過來，又制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（2）拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的對策建議大力開展上市融資上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟的選擇和最理想的融資渠道。通過在資本市場融資或再融資，房地產(chǎn)上市公司不僅可以籌集到大量資金，從而，減少對銀行信貸的依賴；還可以為企業(yè)以后的發(fā)展建立品牌效應(yīng)，為企業(yè)作大作強奠定基礎(chǔ)。然而，由于我國股票市場剛剛對房地產(chǎn)企業(yè)上市解禁，能夠進行上市融資的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，大多數(shù)中小企業(yè)只能通過“買殼”的方式間接上市。目前，我國 3 萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有 50 多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟中的地位極不相稱。隨著我國證券市場的不斷發(fā)展、股市規(guī)模的擴大和央行房貸新政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資的空間非常大。開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)房地產(chǎn)信托就是以房地產(chǎn)作為主要資金用途的信托產(chǎn)品。信托公司通過向開發(fā)商貸款(信托貸款)或直接參與投資(信托投資)等方式運作。它能夠靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)與金融市場之間存在的法律及其它關(guān)系，具有獨特的優(yōu)勢。在目前央行房貸政策收緊的情況下，通過信托公司籌集資金無疑成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資新渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022 年全年約有 70 億元資金通過信托方式進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。相比而言，房地產(chǎn)信托具有以下優(yōu)點：31 / 64（1）在供給方式上，信托比銀行更靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目，設(shè)計個性化的資金信托產(chǎn)品，以多種方式實施融資，增加了開發(fā)商的選擇空間。（2）信托計劃可以從房地產(chǎn)開發(fā)資金需求的不同階段介入，信托產(chǎn)品可以直接貸款、股權(quán)投資和資產(chǎn)證券化等的形式在不同層次、不同品位上為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。（3）信托公司籌集的大多是民間資金，一般房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地批文后就可通過信托融資進行前期的投入，節(jié)約了時間成本。（4）可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本，在不提高資產(chǎn)負債率的情況下實現(xiàn)融資，優(yōu)化房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。建立房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金具有籌資迅速、風(fēng)險分散、收益高等特點。它的建立，不僅為房地產(chǎn)行業(yè)開拓了嶄新的融資渠道，而且，為廣大民間資本進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域創(chuàng)造了有利條件，使投資者不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還可以有效的規(guī)避風(fēng)險。目前，國內(nèi)不少民間游資正在為其手中的資金尋找增殖的途徑。但是，由于國內(nèi)現(xiàn)行投資理財渠道不暢，致使大量閑散資金將商品住宅和商鋪視為最佳投資途徑，于是，溫州炒房團現(xiàn)象便成為這一特殊時期的表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資基金的建立，可以為房地產(chǎn)企業(yè)和民間資本這兩個渴望對接的群體創(chuàng)造有利條件。在國外，住宅產(chǎn)業(yè)基金是房地產(chǎn)商除銀行之外最重要的融資渠道。但由于國內(nèi)目前不允許設(shè)立除證券投資基金以外的產(chǎn)業(yè)基金， 《基金法》也尚未出臺，房地產(chǎn)基金還只是處于試探階段，其成熟和快速發(fā)展還需要相對較長的時間。但隨著政策環(huán)境的逐步寬松，房地產(chǎn)基金的融資作用會越來越重要。適度開展土地證券化32 / 64對于房地產(chǎn)業(yè)來說，土地和資金是其生存和發(fā)展的根本。而土地具有保值、增值和抵御通貨膨脹的作用，因此，土地是一種適合證券化的資產(chǎn)。土地證券化就是在不喪失土地產(chǎn)權(quán)的前提下，以土地收益作為擔(dān)保發(fā)行證券，利用證券市場的功能，將不可轉(zhuǎn)移、難以分割、不適合小規(guī)模投資的土地，轉(zhuǎn)化成可以流動的金融資產(chǎn)，使土地資本大眾化和經(jīng)營專業(yè)化。它吸收了直接融資與間接融資的優(yōu)點，是一種非負債型的全新融資方式。雖然由于土地的稀缺性，我國的土地政策越來越緊縮，開發(fā)商獲得土地的難度增大，土地的上市量會受到限制。但是，作為一種全新的融資方式，土地證券化不僅可以拓寬房地產(chǎn)融資渠道、降低融資成本，而且，還可以分散投資風(fēng)險和提高土地收益，有利于城市土地儲備資金的周轉(zhuǎn)。對于一些實力較強的企業(yè)是一個可供選擇的融資渠道。發(fā)展住房抵押貸款證券化運用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行金融創(chuàng)新已成為眾多國家防范金融風(fēng)險的主要手段。住房抵押貸款證券化具有投資時間長、流動性好、信用等級高的特點。它一方面可以提高銀行資產(chǎn)的流動性，改善銀行運營質(zhì)量，降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本，另一方面還可以使商業(yè)銀行從資本市場源源不斷地募集資金，以滿足不斷增長的住房貸款融資需求。 適度發(fā)展房地產(chǎn)融資租賃，建立抵押資產(chǎn)管理公司融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權(quán)，是一種極具潛力的融資渠道。而建立抵押資產(chǎn)管理公司，主要是對抵押物的所有權(quán)進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等方式處置，從而，加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。（1）回租 回租就是開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來經(jīng)營。通過回租，33 / 64承租人既可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營原有的固定資產(chǎn)，是改善企業(yè)財務(wù)狀況的一個好辦法。 （2）回購回購，即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款將該項物業(yè)買回來，是一種高比率的融資方式。通過回購，開發(fā)商不僅可以獲得高比例的融資，而且，在貸款還清以后，便可以得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)投資動態(tài)分析（1）廣東萬家樂集團進軍房地產(chǎn)業(yè) 廣東萬家樂股份公司已與一房地產(chǎn)公司簽署協(xié)議共同出資 13250 萬元成立佛山市順德區(qū)桂畔灣房產(chǎn)有限公司。廣東萬家樂的合作方是佛山市知名的房地產(chǎn)公司新宏建房產(chǎn)有限公司，該公司已竣工并交付使用十幾個高級樓盤，總銷售收入達到 7 億元。新成立的房地產(chǎn)公司董事長為廣東萬家樂董事長張少松，且廣東萬家樂以其擁有的順德 3 塊土地使用權(quán)作價 11925 萬元作為出資，控制新公司 90%的股權(quán)，而新宏建房產(chǎn)公司則以現(xiàn)金出資 1325 萬元，占 10%的股權(quán)。廣東萬家樂所擁有的上述 3 塊地是順德區(qū)政府用于抵償該公司承接原大股東負債而轉(zhuǎn)讓給該公司的。3 塊土地的總面積 平方米，土地的用途為商業(yè)兼容住宅。不過，上述 3 塊土地，已被廣東萬家樂抵押給中國工商銀行順德支行以借款 8500 萬元，抵押期限自 2022 年 1 月 12 日至 2022 年 3 月 31 日。（2）外資加大對我國房地產(chǎn)市場的投資最近，從從事二手房中介業(yè)務(wù)的臺灣信義、21 世紀(jì)不動產(chǎn)等企業(yè)，到房地產(chǎn)開發(fā)商凱德置地、信和置地等，以及房地產(chǎn)金融類企業(yè)如麥格理管理咨詢公司、ING，各家對中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的投資都大大提速。這是內(nèi)地嚴格控制房地產(chǎn)貸款、嚴格整理土地市場以后，市場面最直接的反應(yīng)。34 / 64中國房地產(chǎn)無疑正在快速進入“資本為王”的時代，很多實力雄厚、覬覦中國房地產(chǎn)市場良久的外資企業(yè)都想把握時機在這個大市場中占領(lǐng)重要席位。最近的外資企業(yè)在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，可以用波瀾壯闊來形容。臺灣最大的二手房中介公司信義房產(chǎn)管理咨詢（上海）有限公司決定到2022 年店面總數(shù)將要達到 1500 家?，F(xiàn)在，該公司的門店在 200 家左右，已經(jīng)進入了上海、蘇州、南京、杭州、北京這些城市，該公司會陸續(xù)進入更多的城市，要成為中國二手房中介第一品牌企業(yè)。除了信義房產(chǎn)，21 世紀(jì)不動產(chǎn)不久前也在天津成立區(qū)域分部，正式進軍天津市場。作為行業(yè)中堅力量的外資開發(fā)商，更是不遺余力的大展身手。新加坡的凱德置地就是其中的代表。在未來 5 年內(nèi)，該公司投資規(guī)模將翻一番?，F(xiàn)在，他們在中國市場的投資規(guī)模已超過 120 億元人民幣。該公司表示，將不斷尋覓契機加大在上海和北京的住宅和商用房產(chǎn)的投資，積極開拓廣州市場，密切關(guān)注重慶、成都、大連等二線城市的發(fā)展。除了直接投資外，2022 年，凱德置地在中國建立了房地