【正文】 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、汽車工業(yè)以及房地產(chǎn)的高速發(fā)展，中國鋼鐵行業(yè)面臨了發(fā)展的黃金時(shí)期，同時(shí)，盲目地跟隨市場(chǎng)也使鋼鐵行業(yè)局部過熱起來。27 / 64使用“過熱”等提法，但是明確提出“要防止通貨膨脹” ，并對(duì)“投資規(guī)模偏大，部分行業(yè)和地區(qū)盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)比較嚴(yán)重”等現(xiàn)象表達(dá)了憂慮。今年中國政府?dāng)U張性財(cái)政政策將適度收緊，去年中國的經(jīng)濟(jì)增長 %，但溫家寶總理在報(bào)告中給今年設(shè)定的增長目標(biāo)只有 7%左右。而在中國固定投資占了GDP 的 46%(2022 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))，這就意味著政府的宏觀調(diào)控將直接對(duì)鋼鐵業(yè)市場(chǎng)發(fā)生作用。中國人民銀行行長周小川于日前的一場(chǎng)研討會(huì)上也表明了中國今年將采取收縮銀根的財(cái)政政策。雖然目前沒有調(diào)整匯率、利率的政策出臺(tái)，但是已有明確表示要嚴(yán)格控制銀行信貸，壓縮投資，這將導(dǎo)致今年的銀行貸款將比往年來得困難?，F(xiàn)行的投資如果失去國家政策、銀行信貸的支持是很難維持的。國家對(duì)固定投資的縮減，對(duì) GDP 增長的控制將直接縮減國家的鋼鐵需求量，這對(duì)新建的小型企業(yè)無疑是個(gè)巨大打擊。鋼鐵市場(chǎng)的減小必然導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，此類小型企業(yè)將首當(dāng)其沖成為淘汰的對(duì)象。不排除中央政令在地方得不到有效落實(shí)，出于地方保護(hù)主義，眼前利益的驅(qū)使下銀行放貸得不到嚴(yán)格控制，這并不能為此類企業(yè)開拓市場(chǎng)，只能使其無謂地?cái)U(kuò)大破產(chǎn)資本，加大銀行的呆壞帳率。所以目前對(duì)鋼鐵業(yè)局部過熱的宏觀治理已經(jīng)迫在眉睫。對(duì)于應(yīng)該如何調(diào)控重復(fù)建設(shè)，國家發(fā)改委主任馬凱提出了不搞“一刀切” ，也不搞“急剎車” ，適時(shí)適度地進(jìn)行調(diào)控，將主要采取經(jīng)濟(jì)的、法律的手段，輔之以必要的行政手段。政府將加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃的指導(dǎo)，及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)信息，包括一些行業(yè)的生產(chǎn)能力、銷售情況、資源情況、在建規(guī)模以及世界市場(chǎng)情況，幫助企業(yè)進(jìn)行投資決策。還將確立嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，對(duì)一些重點(diǎn)行業(yè)制定能耗、最低規(guī)模、環(huán)保、安全等一系列標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到的就不能進(jìn)入市場(chǎng)。關(guān)于銀行信貸，要適當(dāng)和合理地控制貨幣信貸規(guī)模。目前，治理鋼鐵行業(yè)局部過熱不是簡(jiǎn)單地限制行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展，而是對(duì)于大企業(yè)，規(guī)模效益好的、管理好的，要扶持他們做大做強(qiáng)、重組聯(lián)合，通過促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，來解決這些問題。28 / 64（二）房地產(chǎn)業(yè)：面臨融資困難　 房地產(chǎn)融資存在問題及對(duì)策分析這是繼央行 121 號(hào)文件之后，政府對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的又一次大調(diào)整。這兩個(gè)文件的相繼出臺(tái)，一方面為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供了有利保障，另一方面也增加了企業(yè)的融資難度，使開發(fā)商取得銀行資金支持的難度增大。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集型的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模大、經(jīng)營周期長、資金需要量大的特點(diǎn)，能否獲得足夠的資金支持歷來是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。而長期以來，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款。因此，在央行信貸政策收緊的情況下，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須開辟新的融資方式與融資渠道，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，使房地產(chǎn)融資趨向多元化，以保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。（1）目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資中存在的問題及影響融資渠道狹窄、資金鏈薄弱目前可用于房地產(chǎn)融資的金融產(chǎn)品中，股票、債券等直接融資的比重很小，而且手續(xù)繁雜、限制條件較多，而銀行貸款卻相對(duì)簡(jiǎn)單易行，所以，長期以來大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要依賴銀行貸款進(jìn)行融資。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金仍主要來源于銀行貸款，股票等直接融資比例過低，融資渠道狹窄，資金鏈非常薄弱。央行 121 號(hào)文件和國務(wù)院 18 號(hào)文件的相繼出臺(tái)，意味著銀行對(duì)企業(yè)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款門檻的雙向提高，開發(fā)商取得銀行資金支持的難度增大，導(dǎo)致長期依賴銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)“資金鏈”出現(xiàn)斷裂。有關(guān)專家預(yù)言，有 50%2022 年 8 月 31 日，國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文），明確指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；同時(shí)指出，要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。29 / 64以上的房地產(chǎn)企業(yè)將垮臺(tái)，70%以上的項(xiàng)目將無法繼續(xù)。企業(yè)數(shù)量多、融資規(guī)模小、融資風(fēng)險(xiǎn)高目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到 3 萬家左右，整個(gè)行業(yè)普遍存在著數(shù)量多、規(guī)模小、資金缺乏、還貸能力差等特點(diǎn)。企業(yè)大部分資金主要來源于銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債率高，利息負(fù)擔(dān)較大，投資成本和投資風(fēng)險(xiǎn)高。而且，相繼出臺(tái)的貸款新政策，可能會(huì)使自有資金不足的中小企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。此外，隨著我國加入 WTO，越來越多的國外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入中國市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日趨加劇，市場(chǎng)體系也越來越完善。目前,我國大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)難以與具有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)、資金充裕，實(shí)力強(qiáng)大的外資企業(yè)抗衡。殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和資金短缺會(huì)使許多中小企業(yè)被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。銀行貸款利率較高、還貸期短，與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不匹配目前，我國銀行貸款期限較短，貸款利率較高，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)緩慢的特點(diǎn)。依據(jù)我國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模和施工技術(shù)水平，高層住宅施工期約為 1 年半，20 萬平方米的居民小區(qū)滾動(dòng)開發(fā)需要3 至 5 年，而商業(yè)銀行的經(jīng)營支行和分行可以審批的貸款都是一年期。因此，開發(fā)商必須先還再貸，造成大量工程停工。而有的開發(fā)商在資金緊張時(shí),只好拖欠施工單位的工程款，從而,影響項(xiàng)目的驗(yàn)收和銷售，最終難以保證貸款的償還，造成銀行大量呆壞賬。市場(chǎng)信息渠道不暢通、缺乏健全的信用制度一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商隱瞞投資風(fēng)險(xiǎn)，在取得銀行貸款后,因經(jīng)營不善無力償還貸款，造成銀行大量的呆壞賬，危及銀行資金安全。金融業(yè)曾對(duì) 30 多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)排序，結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前，被列入信貸高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。另一方面，銀行缺乏全面及時(shí)的房地產(chǎn)信息。為了確保借貸資金的順利回30 / 64收，實(shí)行高利率信貸政策，結(jié)果使低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健的開發(fā)商退出融資市場(chǎng)，而讓那些高風(fēng)險(xiǎn)、不誠信的開發(fā)商占據(jù)融資市場(chǎng)，從而，大大增加了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和銀行資產(chǎn)損失的可能性，最終導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)比率上升，整個(gè)金融系統(tǒng)承擔(dān)巨大的經(jīng)營壓力。反過來，又制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（2）拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的對(duì)策建議大力開展上市融資上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟(jì)的選擇和最理想的融資渠道。通過在資本市場(chǎng)融資或再融資，房地產(chǎn)上市公司不僅可以籌集到大量資金，從而，減少對(duì)銀行信貸的依賴；還可以為企業(yè)以后的發(fā)展建立品牌效應(yīng)，為企業(yè)作大作強(qiáng)奠定基礎(chǔ)。然而，由于我國股票市場(chǎng)剛剛對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市解禁，能夠進(jìn)行上市融資的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，大多數(shù)中小企業(yè)只能通過“買殼”的方式間接上市。目前，我國 3 萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有 50 多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。隨著我國證券市場(chǎng)的不斷發(fā)展、股市規(guī)模的擴(kuò)大和央行房貸新政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資的空間非常大。開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)房地產(chǎn)信托就是以房地產(chǎn)作為主要資金用途的信托產(chǎn)品。信托公司通過向開發(fā)商貸款(信托貸款)或直接參與投資(信托投資)等方式運(yùn)作。它能夠靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)之間存在的法律及其它關(guān)系，具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。在目前央行房貸政策收緊的情況下，通過信托公司籌集資金無疑成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資新渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022 年全年約有 70 億元資金通過信托方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。相比而言，房地產(chǎn)信托具有以下優(yōu)點(diǎn)：31 / 64（1）在供給方式上，信托比銀行更靈活，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目，設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品，以多種方式實(shí)施融資，增加了開發(fā)商的選擇空間。（2）信托計(jì)劃可以從房地產(chǎn)開發(fā)資金需求的不同階段介入，信托產(chǎn)品可以直接貸款、股權(quán)投資和資產(chǎn)證券化等的形式在不同層次、不同品位上為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。（3）信托公司籌集的大多是民間資金，一般房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地批文后就可通過信托融資進(jìn)行前期的投入，節(jié)約了時(shí)間成本。（4）可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本，在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下實(shí)現(xiàn)融資，優(yōu)化房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。建立房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金具有籌資迅速、風(fēng)險(xiǎn)分散、收益高等特點(diǎn)。它的建立，不僅為房地產(chǎn)行業(yè)開拓了嶄新的融資渠道，而且，為廣大民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域創(chuàng)造了有利條件，使投資者不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還可以有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)不少民間游資正在為其手中的資金尋找增殖的途徑。但是，由于國內(nèi)現(xiàn)行投資理財(cái)渠道不暢，致使大量閑散資金將商品住宅和商鋪視為最佳投資途徑，于是，溫州炒房團(tuán)現(xiàn)象便成為這一特殊時(shí)期的表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資基金的建立，可以為房地產(chǎn)企業(yè)和民間資本這兩個(gè)渴望對(duì)接的群體創(chuàng)造有利條件。在國外，住宅產(chǎn)業(yè)基金是房地產(chǎn)商除銀行之外最重要的融資渠道。但由于國內(nèi)目前不允許設(shè)立除證券投資基金以外的產(chǎn)業(yè)基金， 《基金法》也尚未出臺(tái)，房地產(chǎn)基金還只是處于試探階段，其成熟和快速發(fā)展還需要相對(duì)較長的時(shí)間。但隨著政策環(huán)境的逐步寬松，房地產(chǎn)基金的融資作用會(huì)越來越重要。適度開展土地證券化32 / 64對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，土地和資金是其生存和發(fā)展的根本。而土地具有保值、增值和抵御通貨膨脹的作用，因此，土地是一種適合證券化的資產(chǎn)。土地證券化就是在不喪失土地產(chǎn)權(quán)的前提下，以土地收益作為擔(dān)保發(fā)行證券，利用證券市場(chǎng)的功能，將不可轉(zhuǎn)移、難以分割、不適合小規(guī)模投資的土地，轉(zhuǎn)化成可以流動(dòng)的金融資產(chǎn)，使土地資本大眾化和經(jīng)營專業(yè)化。它吸收了直接融資與間接融資的優(yōu)點(diǎn)，是一種非負(fù)債型的全新融資方式。雖然由于土地的稀缺性，我國的土地政策越來越緊縮，開發(fā)商獲得土地的難度增大，土地的上市量會(huì)受到限制。但是，作為一種全新的融資方式，土地證券化不僅可以拓寬房地產(chǎn)融資渠道、降低融資成本，而且，還可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)和提高土地收益，有利于城市土地儲(chǔ)備資金的周轉(zhuǎn)。對(duì)于一些實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)是一個(gè)可供選擇的融資渠道。發(fā)展住房抵押貸款證券化運(yùn)用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行金融創(chuàng)新已成為眾多國家防范金融風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。住房抵押貸款證券化具有投資時(shí)間長、流動(dòng)性好、信用等級(jí)高的特點(diǎn)。它一方面可以提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，改善銀行運(yùn)營質(zhì)量，降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本，另一方面還可以使商業(yè)銀行從資本市場(chǎng)源源不斷地募集資金，以滿足不斷增長的住房貸款融資需求。 適度發(fā)展房地產(chǎn)融資租賃，建立抵押資產(chǎn)管理公司融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項(xiàng)目后可通過銷售收入收回所有權(quán)，是一種極具潛力的融資渠道。而建立抵押資產(chǎn)管理公司，主要是對(duì)抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對(duì)留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等方式處置，從而，加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。（1）回租 回租就是開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來經(jīng)營。通過回租，33 / 64承租人既可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營原有的固定資產(chǎn)，是改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的一個(gè)好辦法。 （2）回購回購，即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款將該項(xiàng)物業(yè)買回來，是一種高比率的融資方式。通過回購，開發(fā)商不僅可以獲得高比例的融資，而且，在貸款還清以后，便可以得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)分析（1）廣東萬家樂集團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè) 廣東萬家樂股份公司已與一房地產(chǎn)公司簽署協(xié)議共同出資 13250 萬元成立佛山市順德區(qū)桂畔灣房產(chǎn)有限公司。廣東萬家樂的合作方是佛山市知名的房地產(chǎn)公司新宏建房產(chǎn)有限公司，該公司已竣工并交付使用十幾個(gè)高級(jí)樓盤，總銷售收入達(dá)到 7 億元。新成立的房地產(chǎn)公司董事長為廣東萬家樂董事長張少松，且廣東萬家樂以其擁有的順德 3 塊土地使用權(quán)作價(jià) 11925 萬元作為出資，控制新公司 90%的股權(quán)，而新宏建房產(chǎn)公司則以現(xiàn)金出資 1325 萬元，占 10%的股權(quán)。廣東萬家樂所擁有的上述 3 塊地是順德區(qū)政府用于抵償該公司承接原大股東負(fù)債而轉(zhuǎn)讓給該公司的。3 塊土地的總面積 平方米，土地的用途為商業(yè)兼容住宅。不過，上述 3 塊土地，已被廣東萬家樂抵押給中國工商銀行順德支行以借款 8500 萬元，抵押期限自 2022 年 1 月 12 日至 2022 年 3 月 31 日。（2）外資加大對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資最近，從從事二手房中介業(yè)務(wù)的臺(tái)灣信義、21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等企業(yè)，到房地產(chǎn)開發(fā)商凱德置地、信和置地等，以及房地產(chǎn)金融類企業(yè)如麥格理管理咨詢公司、ING，各家對(duì)中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的投資都大大提速。這是內(nèi)地嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款、嚴(yán)格整理土地市場(chǎng)以后，市場(chǎng)面最直接的反應(yīng)。34 / 64中國房地產(chǎn)無疑正在快速進(jìn)入“資本為王”的時(shí)代，很多實(shí)力雄厚、覬覦中國房地產(chǎn)市場(chǎng)良久的外資企業(yè)都想把握時(shí)機(jī)在這個(gè)大市場(chǎng)中占領(lǐng)重要席位。最近的外資企業(yè)在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，可以用波瀾壯闊來形容。臺(tái)灣最大的二手房中介公司信義房產(chǎn)管理咨詢（上海）有限公司決定到2022 年店面總數(shù)將要達(dá)到 1500 家?，F(xiàn)在，該公司的門店在 200 家左右，已經(jīng)進(jìn)入了上海、蘇州、南京、杭州、北京這些城市，該公司會(huì)陸續(xù)進(jìn)入更多的城市，要成為中國二手房中介第一品牌企業(yè)。除了信義房產(chǎn)，21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)不久前也在天津成立區(qū)域分部，正式進(jìn)軍天津市場(chǎng)。作為行業(yè)中堅(jiān)力量的外資開發(fā)商，更是不遺余力的大展身手。新加坡的凱德置地就是其中的代表。在未來 5 年內(nèi)，該公司投資規(guī)模將翻一番?，F(xiàn)在，他們?cè)谥袊袌?chǎng)的投資規(guī)模已超過 120 億元人民幣。該公司表示，將不斷尋覓契機(jī)加大在上海和北京的住宅和商用房產(chǎn)的投資，積極開拓廣州市場(chǎng)，密切關(guān)注重慶、成都、大連等二線城市的發(fā)展。除了直接投資外，2022 年，凱德置地在中國建立了房地