【正文】 三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表 3－ 7～表 3－ 10： 用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取 ?采用假設(shè)開發(fā)法估算其土地價(jià)格時(shí)，可用市場比較法先求取估價(jià)對象房屋的單位售價(jià)； ?采用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值，用市場比較法求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場比較法 三、市場比較法的運(yùn)用舉例 案例 1．估價(jià)對象概況 估價(jià)對象房地產(chǎn)為 居住區(qū)內(nèi)別墅，宗地面積，建筑面積 為二層。批準(zhǔn)國有土地使用權(quán)類型為劃撥，土地及房屋用途為住宅。土地使用權(quán)年限為 50年，從 1998年 5月起計(jì)。 2．估價(jià)要求 需要評估該宗房地產(chǎn) 2022年 5月的買賣價(jià)格。 因素條件說明如表 31所示： 估價(jià)對象及 內(nèi) 比較實(shí)例 容 比較因素 估價(jià)對象房 地產(chǎn)（別墅） 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 交易地點(diǎn) 路 生活區(qū) 大道 山莊 交易日期 (基準(zhǔn)日 ) 成交價(jià)格（萬元） 待估 房產(chǎn)面積（ m2） 成交單價(jià)（元 /m2） 待估 交易情況 正常 正常 正常 正常 價(jià)格類型 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓 用途 別墅 別墅 別墅 別墅 區(qū)域因素 商服業(yè)繁華度 有部分商服店面 繁華度稍好 有部分商服店面 繁華度較差 稍優(yōu) 優(yōu) 交通條件 較優(yōu) 稍優(yōu) 基礎(chǔ)設(shè)施及 公用設(shè)施完備度 五通一平，有幼 兒園，距中小學(xué) 菜市場等較近 五通一平，有幼 兒園，距中小學(xué) 菜市場等較遠(yuǎn) 五通一平，有幼 兒園，距中小學(xué) 菜市場等較近 五通一平，有幼 兒園，距中小學(xué) 菜市場等較近 離市中心距離 近 較近 較近 近 個(gè)別因素 環(huán)境條件 稍好 較好 好 較好 平面布置 較優(yōu) 稍優(yōu) 優(yōu) 稍優(yōu) 建筑結(jié)構(gòu) 磚混 磚混 磚混 磚混 3．估價(jià)過程 （ 1）選擇估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)和實(shí)際情況，認(rèn)為該類房地產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓實(shí)例較多，適合用市場比較法估價(jià)。 （ 2）采用市場比較法進(jìn)行評估的測算過程 ①市場比較法以替代原理為理論基礎(chǔ)，其計(jì)算公式為： 估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格＝可比實(shí)例 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ②因素選擇 根據(jù)所搜集的資料進(jìn)行分析，由于 市場近期房地產(chǎn)價(jià)格水平比較平衡，因此不需做交易日期修正。 ③ 比較實(shí)例選取 因?yàn)楣纼r(jià)對象為別墅，分別選取 A、 B、 C三宗別墅房地產(chǎn)作為可比實(shí)例分別與估價(jià)對象進(jìn)行比較，求其比準(zhǔn)價(jià)格。比較因素及比較因素修正見表 312和表 313所示。 估價(jià)對象及 指 比較實(shí)例 數(shù) 比較因素 估價(jià)對象 房地產(chǎn) 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交單價(jià)（元 /m2） 待估 交易情況 100 100 100 交易時(shí)間 100 100 100 區(qū)域因素 商業(yè)繁華度 99 99 101 交通條件 99 100 100 基礎(chǔ)公用設(shè)施完備度 99 99 100 離市中心距離 102 105 102 個(gè)別因素 環(huán)境條件 99 105 99 平面布置 100 100 100 比較因素修正表 估價(jià)對象及 內(nèi) 比較實(shí)例 容 比較因素 估價(jià)對象 房地產(chǎn) 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交單價(jià)（元 /m2） 待估 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 商業(yè)繁華度 100/99 100/100 100/101 交通條件 100/199 100/99 100/100 基礎(chǔ)公用設(shè)施完備度 100/199 100/100 100/100 離市中心距離 100/99 100/99 100/100 個(gè)別因素 環(huán)境條件 100/102 100/105 100/102 平面布置 100/99 100/105 100/99 比準(zhǔn)價(jià)格 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為該宗房地產(chǎn)的買賣價(jià)格 （ + + ） 247。 3＝ （元 /m2） 作業(yè)：課后計(jì)算題 3 第四章 成本法 房地產(chǎn)估價(jià) 成本法 學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容 （一）概念： 成本法 是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 重置價(jià)格和重建價(jià)格 ，扣除 折舊 ，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ? 非歷史成本 ? 是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本 ? 是社會平均成本 基本原理 + 概念 + 理論依據(jù) + 適用對象 + 使用條件 + 估價(jià)步驟 價(jià)格構(gòu)成 計(jì)算公式 重置價(jià)格 建筑物折舊 運(yùn)用舉例 （二）理論依據(jù)： 從賣方的角度來看： 銷售價(jià)格 ≥ 成本 =各項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤和稅金 從買方的角度來看：替代原理 支付的最高價(jià)格 ≤ 他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià) 成本法 一、成本法的基本原理 ?新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。 ?特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià) ?單純建筑物的估價(jià) ?市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。 ?房地產(chǎn)保險(xiǎn) (包括投保和理賠 )及其他損害賠償中的估價(jià) 適 用 對 象 基本原理 + 概念 + 理論依據(jù) + 適用對象 + 使用條件 + 估價(jià)步驟 價(jià)格構(gòu)成 計(jì)算公式 重置價(jià)格 建筑物折舊 運(yùn)用舉例 成本法 一、成本法的基本原理 1. 自由競爭 (即可以自由進(jìn)入市場 ) ?采用逼近原則： 成本的增減 ≠價(jià)值的增減 基本原理 + 概念 + 理論依據(jù) + 適用對象 + 使用條件 + 估價(jià)步驟 價(jià)格構(gòu)成 計(jì)算公式 重置價(jià)格 建筑物折舊 運(yùn)用舉例 注意： 供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)下調(diào) 求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)上調(diào) 難 成本法 一、成本法的基本原理 成本法使用條件 ?搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料； ?估算重新購建價(jià)格； ?估算折舊； ?利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)格。 基本原理 + 概念 + 理論依據(jù) + 適用對象 + 使用條件 + 估價(jià)步驟 價(jià)格構(gòu)成 + 價(jià)格構(gòu)成 + 征地估價(jià) + 拆遷估價(jià) + 商品房 + 經(jīng)濟(jì)適用住房 計(jì)算公式 重置價(jià)格 建筑物折舊 運(yùn)用舉例 （一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本組成： ?土地取得成本 ?開發(fā)成本 ?管理費(fèi)用 ?投資利息 ?銷售費(fèi)用 ?銷售稅費(fèi) ?開發(fā)利潤 成本法 二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 成本法估價(jià)步驟 管理費(fèi)用開發(fā)成本土地取得成本開發(fā)利潤投資利潤率???開發(fā)成本土地取得成本開發(fā)利潤直接成本利潤率??值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)開發(fā)利潤銷售利潤率 ?銷售費(fèi)用管理費(fèi)用開發(fā)成本土地取得成本開發(fā)利潤成本利潤率????（二）農(nóng)地征用的估價(jià)規(guī)定 ? 征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評估。 ?征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ： ?（ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)： 為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)的值的 6至 10倍； ?（ 2）征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)： 每個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍，每公頃被征用耕地安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值 15倍； ?（ 3）青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)； ?（ 4）征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 成本法 二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 基本原理 價(jià)格構(gòu)成 + 價(jià)格構(gòu)成 + 征地估價(jià) + 拆遷估價(jià) + 商品房 + 經(jīng)濟(jì)適用住房 計(jì)算公式 重置價(jià)格 建筑物折舊 運(yùn)用舉例 （三）城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定 ? 城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。 ?《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 是城市房屋拆遷和拆遷估價(jià)工作的指導(dǎo)性文件 。 ?城市房屋拆遷中發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)包括：被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 成本法 二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 基本原理 價(jià)格構(gòu)成 + 價(jià)格構(gòu)成 + 征地估價(jià) + 拆遷估價(jià) + 商品房 + 經(jīng)濟(jì)適用住房 計(jì)算公式 重置價(jià)格 建筑物折舊 運(yùn)用舉例 （三）城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定 ?拆遷補(bǔ)償估價(jià)對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實(shí)體上的權(quán)益。 ?城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。 ?拆遷估價(jià)的工作方式 。 成本法 二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 基本原理 價(jià)格構(gòu)成 + 價(jià)格構(gòu)成 + 征地估價(jià) + 拆遷估價(jià) + 商品房 + 經(jīng)濟(jì)適用住房 計(jì)算公式 重置價(jià)格 建筑物折舊 運(yùn)用舉例 （四）現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成 ?商品房 =成本 +利潤 +稅金 +地段差價(jià) ?經(jīng)濟(jì)適用房 =成本 +利潤 +稅金 （一）最基本的公式 估算價(jià)格 =重新購建價(jià)格 折舊 （二）適用于新開發(fā)土地的成本公式 新開發(fā)土地價(jià)格 = 土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 + 投資利息 + 稅費(fèi) + 開發(fā)利潤 成本法 三、成本法的計(jì)算公式 基本原理 價(jià)格構(gòu)成 計(jì)算公式 重置價(jià)格 建筑物折舊 運(yùn)用舉例 新開發(fā)土地是指包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、“ 七通一平 ” 等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建設(shè)用地。 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià) =（取得開發(fā)區(qū)用地的總費(fèi)用 + 土地開發(fā)總費(fèi)用 + 總管理費(fèi)用 + 總投資利息 + 總銷售費(fèi)用 + 總銷售稅費(fèi) + 總開發(fā)利潤） 247。 (開發(fā)區(qū)用地總面積 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 ) 用途、區(qū)位等因素修正系數(shù) 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 = 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 247。 開發(fā)區(qū)總面積 100% 對于新開發(fā)區(qū)土地的 分宗 估價(jià) 1．計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。 2．計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。 3．計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、容積率等進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。 成本法 三、成本法的計(jì)算公式 基本原理 價(jià)格構(gòu)成 計(jì)算公式 重置價(jià)格 建筑物折舊 運(yùn)用舉例 步驟 【 例 41】 某成片荒地面積 2km2．取得該荒地的代價(jià)為 ，將其開發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的正常開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 ，開發(fā)期為 3年，貸款年利率為 10%，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的 %和%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的成本價(jià)格為每平方米多少元？ 【 解 】 由題意： 設(shè)荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)為 V，則： V=++[*（ 1+10%） ] +[*（ 1+10%） ]+ V （ %+%） 單價(jià) =V/（總面積 *60%） 新建房地價(jià)格 = 土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 + 建筑物建造成本 + 管理費(fèi)用 + 投資利息 + 銷售費(fèi)用 + 銷售稅費(fèi) + 開發(fā)利潤 新建建筑物價(jià)格 = 建筑物建造成本 + 管理費(fèi)用 + 投資利息 +銷售費(fèi)用 + 銷售稅費(fèi) + 開發(fā)利潤 （三）適用