關于物業(yè)服務糾紛案件若干問題-資料下載頁
2025-05-11 23:47本頁面
【正文】 六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。注解：根據(jù)物權法第六章的規(guī)定，法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個人的除外）、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：；?！ 〉谒臈l 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益的除外?！ 〉谖鍡l 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定?！ ∏翱钏Q配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例?！ 〉诹鶙l 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。《物權法》第七十四條【第一款】建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！镜谌睢空加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。注解：司法解釋在物權法第七十四條第一款規(guī)定框架內(nèi)，著重解決如何認定建設單位已經(jīng)履行法律有關“首先滿足業(yè)主的需要”問題。如果建設單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為已符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。 車位、車庫糾紛的處理是一個極其復雜的問題，司法解釋的規(guī)定還有些原則，但思路是明確的。在審判實踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結合糾紛具體情況妥處相關案件。待審判實踐經(jīng)驗的積累足夠豐富之后，也可擇機就新問題、新情況作出單行批復。 第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。
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