【正文】 附帶的高級公寓，其總共的套房總數也僅僅只有2000套左右，假設未來幾年即使只有20%的外籍人員選擇公寓作為他們在廣州停留時的居所，未來幾年的酒店式公寓也難以滿足屆時市場需求。由此可見：未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口。九、酒店式公寓市場分析結論1.有市場競爭力的酒店式服務公寓還遠不能滿足需求。從目前情況看，真正上檔次并稱得上是酒店式公寓的僅寥寥幾家而已，有市場競爭力的酒店式服務公寓還遠遠不能滿足需求。2.未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點從廣州市經貿發(fā)展及外籍人員來往趨勢看，并結合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看， 未來幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點。3.把握市場先機，將會創(chuàng)造良好的市場機會把握市場先機，填補空白點，選擇合適地點開發(fā)酒店式公寓，將會創(chuàng)造良好的市場機會。4.以經營管理獲得良好經濟效益，三方共贏精心部署經營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經濟效益，最終發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏。 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析一、珠江新城區(qū)域現狀1.地理環(huán)境概況珠江新城。北接黃埔大道，南達珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。位居新城市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)模 “絕版” 的尚未完全開發(fā)的處女地，地理環(huán)境優(yōu)勢無以倫比。2.區(qū)位道路交通珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。未來也將規(guī)劃一條臨江大道直通員村、東圃而不必行經黃埔大道。3.公共交通系統(tǒng)目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設中會不斷完善。未來地鐵二號線將通過新城中心，其在2006年前左右建好，加上水上觀光碼頭的規(guī)劃建設，珠江新城未來的綜合交通環(huán)境將是現代化高標準配置。4.規(guī)劃建設現狀珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設，從１９９２年至2001年底，珠江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。合同地價１０２億，到去年底收回４５億。注：這里用“宗”而不用“個”或“塊”，是因為在賣地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設的絮亂?，F時，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠未成熟，區(qū)域內只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務區(qū)尚遠。二、未來規(guī)劃建設規(guī)劃方案幾經修改終于在2002年6月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州21世紀的DBD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。首先，其未來規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網模式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題。其設計采用的是裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式，從而盡可能達到人車分流，暢通無阻，這對于城市中心的開發(fā)建設又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革”。其次，從功能上來說，珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎上將金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂集于一身，形成一個綜合功能的中心社區(qū)來吸引國內外財團的投資與進駐。最后，新城的文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例的。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場、林陰大道，高度300米以上的雙子塔樓，人們想象中國際大都市的每個具體形象都可以預見。第四篇※珠江新城J2—7地塊分析一、J2—7地塊綜合情況1.J2—7地塊用地技術指標地塊面積容積率建筑面積塔樓建筑密度裙樓建筑密度建筑限高綠地率機動車位自行車位6895．07㎡1068950．725%40%130~15020%483——2.地塊地型與地勢J2—7地塊地型比較方正，地勢平緩，比較容易進行規(guī)劃建設。3.地理位置與景觀環(huán)境J2—7地塊位于珠江新城冼村路南段與未來廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處，珠江新城中軸線附近，到珠江岸邊僅300米左右，距離規(guī)劃中的地鐵三號線花城大道站約400~600米。東北向約700米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標志性建筑廣州歌劇院。從高處往南俯視珠江，一片海闊天空，極盡視覺精神享受?？傮w上J2—7地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流。4.現時周邊物業(yè)分布現時，項目地塊北鄰美居中心，冼村路東側，由北至南分布著【金碧華府】、【南國花園】、【新城海濱花園】等住宅社區(qū)，西北面的【凱旋新世界】、【星匯園】等，而西面五羊新城對面的【新大廈】、【遠洋明珠大廈】，就是較有代表性的酒店式公寓。另外，J2—7地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。寫字樓主要分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域。5.道路交通環(huán)境J2—7地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過冼村路可通達天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設一條大橋橫跨珠江，直通海珠區(qū)新港西路，未來前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經過交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以，預計未來J2—7地塊周邊的道路交通導向環(huán)境良好。6.公共交通系統(tǒng)現地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時欠缺，希望通過政府進一步規(guī)劃改善。7.居住及工作環(huán)境評估J2—7地塊所在位置，因為具備景觀環(huán)境的優(yōu)勢，所面臨道路又非主干線，噪音及空氣污染等較少，而未來交通導向系統(tǒng)良好，居住及工作環(huán)境優(yōu)勢明顯，相對來說，用以規(guī)劃建設住宅物業(yè)優(yōu)勢較為突出。 二、珠江新城J2—7地塊開發(fā)條件分析列表優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會點（O）威脅點（T）區(qū)位因素優(yōu)越目前的公建市政配套尚需大力改善酒店式公寓市場未來幾年存在較大供需缺口區(qū)域實際規(guī)劃建設對開發(fā)推廣影響大未來交通條件良好酒店式公寓需配套相應硬件，成本可能增加政策規(guī)劃客觀上有利其他星級酒店及潛在開發(fā)的星級酒店附帶公寓構成強有力競爭對手政府規(guī)劃支持點多酒店式公寓的銷售目標客戶層面相對窄居住優(yōu)勢因素多所臨馬路雖非主干線但多少會受到影響富力品牌形象好三、地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結論：J2—7地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢較多，又因未來珠江新城的規(guī)劃是中央商務區(qū)CBD，而且已經最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價值來看，并結合第二篇廣州市酒店式公寓的市場分析結論——專業(yè)性高級酒店式公寓在未來幾年存在較大的供應缺口，故評估建議：J2—7地塊規(guī)劃建設成為高檔酒店式公寓對體現市場價值最有利第四篇※珠江新城J2—7地塊項目定位與市場策略一、目標客戶定位1.租賃目標客源（使用者）通過第二篇市場分析可知，在國內包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級的白領階層人士遠未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢，酒店式公寓租賃目標客源也不外乎這兩種，其可以細分為以下客源：外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員4外國一般機構駐穗高層人員4外國駐穗領事館外籍人員4港臺籍高層管理人員4中短期逗留的外籍或港澳臺籍經貿往來人員等4其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣州者相對少。2.投資者投資者一般是具有一定經濟實力及具投資眼光的中產者，以國內人士（本地或長住廣州者）為主，其渴望的是相對穩(wěn)健而又較高的投資回報。據從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征：屬于稱為國內“中產階級”的一類型人士4早年通過各種方式積累了一定資產，但現在一般已不從事原行業(yè)4年齡一般在35歲以上4其手頭擁有的流動現金資產大約為幾十萬至100多萬不等4其不想從事太高風險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產來尋求較穩(wěn)健的回報4有一定投資眼光4投資客戶除國內人士外，港澳臺籍人士也占一定比例，約5~10%左右，另外，還有少數外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。二、市場定位分析1.產品市場定位珠江新城J2—7地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素影響程度不大，建設高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢明顯，按照其現時的作為超高層住宅（150米左右）的規(guī)劃設計，結合珠江新城未來CBD的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產品定位建議為：頂級國際化酒店式公寓2.規(guī)劃建議以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設計必須要體現“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合。3.戶型間隔建議對于國際性的高級公寓來說，因為其目標客戶原因，其產品戶型都不同于一般為國內人士設計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房100㎡以上，三房140㎡以上，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產品及其他因素。酒店式公寓戶型面積參考戶型參考一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）四房（㎡）建筑面積70~90110~130160~190220以上參考其他比較成功的酒店式公寓內部的戶型間隔分布比例，考慮到現時客戶的實際需求，建議內部間隔戶型比例如下：酒店式公寓戶型分配比例參考戶型一房二房三房四房所占比例10%40%40%10%4.形象概念“酒店式公寓”這個名詞概念現在已經被市面上很多住宅項目濫用，根本不具備酒店式服務的條件也號稱“酒店式服務公寓”。在此，根據國外的最新信息，建議本項目引入 “公館”的概念進行項目的宣傳包裝及經營管理，“公館”實質是一種英式貴族化的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務模式，其表現為：全方位的滿意理念服務高效率的個性化服務高素質并可履行服務承諾的員工人性化的五星級管理等當然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第5點有介紹，在此就不再贅述。5.“公館“的硬件功能規(guī)劃配置作為“公館“模式的頂級國際公寓，除了其必備的室內豪華裝修、住客專用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應配備：藝術家般的西餐廳——廚師廚藝猶如藝術家般178。商務酒吧——成功的體驗，享受態(tài)度式的酒吧178。高級商務辦公室（商務中心）——豪華精美，配置高端設備，提供全套商務服務178。高級會議室178。觀景空中花園——非?？罩校浅Ｏ硎?78。五星級置智能化標準配置178。種種超一流的設施，確保“公館”級的生活體驗，滿足諸如CEO這樣級別的人士對居住的需求。本項目建議硬件配置如下表：住客會所1包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設施高級中餐廳1經營高檔中餐、海鮮城藝術式西餐廳1經營法式、意式等高檔西式餐廳商務酒吧1提供酒水、音樂、洽談單間等服務多功能商務辦公室2作為會議場地出租，配備智能化辦公設施，提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務商務中心1提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務小型商場1經營住客所需的高檔生活用品其他——典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設施等三、項目命名好的命名可使一個地產項目畫龍點睛，為了在市場上體現“公館”獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為：富力國際公館候補命名：富力世界公館項目命名突出“公館”這樣的字眼，就表明了項目本身的特質，以這樣的命名來塑造獨樹一幟的鮮明市場形象，必產生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受?！皣H”或“世界”這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯想起項目非同一般的檔次；“富力”充分表現了公司的形象品牌?！案涣H公館”命名讀起來朗朗上口，意義內涵突出又易記，看到“富力國際公館”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。四、經營與物業(yè)管理酒店式公寓要通過良好經營才能產生效益，此點類似商業(yè)性物業(yè)，但因為其“酒店式服務”公寓的特點，與酒店的營運特征差別比較大。實際經營或營運的方式，可參照廣州經營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈?！肮^”級的酒店式公寓自然要有國際級的物業(yè)管理作保證，建議聘請世界上相關的著名酒店式公寓管理公司進行物業(yè)管理，保證尊貴的英國貴族式“公館”服務淋漓盡致地表現。根據現有的資料，建議本項目邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項目的經營與物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊。五、租賃建議富力地產在廣州市地產界傲視群雄，資金實力超群，鑒于本項目定位是頂級國際性酒店式公寓，為了打造“公館”級的公寓形象，并在日后的經營管理中獲得價值最大化，建議項目可采取整體租賃經營的市場營銷策略。在2~3年成長期中，通過精心的經營管理，項目樹立了頂級國際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經濟效益，已成為一個會下“金蛋“的天鵝，此時再視市場情況再推出部分進行銷售，必獲得最大的投資收益。六、經營推廣重點針對本項目的租賃客戶主要是外資公司高級外籍人員及港澳臺高級職員的情況，建議從項目建設開始，便與世界500強已經入駐廣州的公司有關人員進行業(yè)務聯系，建立合作關系；掌握廣州市各類外國機構及領事館的情況，提前和這些外國機構單位取得聯系，也建立類似的合作關系，在合作過程中廣泛征求目標客戶的意見，從而使項目從開發(fā)開始就已經積累準客戶，并完善硬件規(guī)劃內容。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經營奠定良好的基礎。七、項目年經營收益1.租價建議及年租金收益預測從價值最大化來考慮，建議本項目初期整體上采取租賃經營的市場策略，2~3年后到本項目開始發(fā)售時，屆時珠江新城的建設又進了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設計，如通過以貴族式“公館”概念對項目進行精