【正文】 的整體目標?！鞴しN和各工序之間的接口(界面)，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應予特別關注。持續(xù)改進——在項目建設過程中，及時反饋質(zhì)量管理經(jīng)驗，制定相應的糾正和預防措施，是實現(xiàn)建設項目質(zhì)量總目標的有力保證?！S著科學技術、市場以及社會的發(fā)展，需要持續(xù)改進，以滿足顧客和相關方不斷增長的需求。——持續(xù)改進產(chǎn)品質(zhì)量，才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項目業(yè)主永恒的目標。 基于事實的決策方法——數(shù)據(jù)和信息分析是有效決策的基礎?！仨氃陧椖拷ㄔO全過程中，重視收集準確、及時和完整的數(shù)據(jù)?！鶕?jù)實時信息與計劃比較，及時做出準確判斷。與供方互利的關系——項目建設的“供方”即“承包方”，包括設計、材料設備供應和施工承包方等?！┓绞墙ㄔO項目質(zhì)量管理至關重要的環(huán)節(jié)，直接關系到項目的最終質(zhì)量?！椖哭k公室與供方是相互依存的關系，需要建立互利關系 （二）建設項目質(zhì)量管理的三全管理全過程管理全員管理全面管理：空間范圍上，項目建設是各參與方大團隊運作 第九章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）編制依據(jù)設計人員提供的設計方案、設計要求、使用功能及建筑標準確定項目投資額；擬建地點的地形地勢條件；委托方提供的相關數(shù)據(jù)資料；參照《2004土建》、《2004安裝》定額及有關概算指標；參照項目所在地同類型、同規(guī)模建筑技術經(jīng)濟指標編制；其他基本建設費取費標準；（1）建設單位管理費：—%取定；（2）勘察設計費：根據(jù)《勘察設計收費標準》2004年版進行計算；（3）工程監(jiān)理費：根據(jù)國家工程監(jiān)理費:根據(jù)國家物價局、建設部（1992）價費字479號文有關規(guī)定，%計算；（4）工程招標費及其他：含招標代理費、招標管理費、標底編制費等，根據(jù)有關文件綜合按1%計算；預備費：按相關規(guī)定，按建安工程費及其他基本建設費的5%。（二）投資估算項目受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設計要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進行詳細規(guī)劃設計，對資源狀況、相應物資市場價格未能做深入調(diào)研，下面就對總投資、分項投資、營銷費用等，其估算參照同等條件相近案例進行估算，確定投資額度。項目總投資54725萬元，其中：主要工程造價35820萬元；前期費984萬元；工程建設其它費用17910萬元；營銷宣傳費180萬元；項目估算說明：旅游配套服務設施包括道路整修、水電供應、環(huán)衛(wèi)設施、安全防護、景觀綠化等內(nèi)容。前期費中各項內(nèi)容根據(jù)國家標準及實際情況確定。工程建設其它費用按行業(yè)通行標準及實際情況取值。營銷費用基本預算按三年實際投入為180萬元，實行分期投入原則。詳見投資估算表、主要項目建設和配套服務設施投資估算表。表61：投資估算總表序號項目費率金額（萬元）一工程項目基礎造價　358201綠色生態(tài)社區(qū)29465濕地養(yǎng)生餐廳1125生態(tài)漁港600濕地溫室植物園19002旅游配套服務設施2730二前期費3%900三工程建設其它費5%17905四營銷宣傳費　100六投資總額　54725七鋪底流動資金20%7164二、項目資金籌措方案（一）最大限度爭取公有資金本項目建設的汽車營地作為公益性很強的旅游項目，需積極爭取政府的項目資金支持，并積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設等相關資金投入。將所建設項目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎設施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護等方面得到各級政府支持。加大用于汽車營地旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規(guī)劃和建設引導等專項經(jīng)費，該部分資金總體上應當逐年遞增，以滿足XX市作為汽車營地旅游示范點的發(fā)展需求。同時，由于XX有相當部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設資金以及道路改造資金的支持。（二）籌措自有資金充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎建設。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。（三）招商引資東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發(fā)展的重要渠道。在規(guī)劃權堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運用合資、獨資等多種資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調(diào)動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)營地及周邊旅游資源、建設配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進的發(fā)展格局。（四）爭取優(yōu)惠信貸積極爭取銀行信貸資金，以現(xiàn)有資產(chǎn)基礎設施做抵押。由于旅游開發(fā)周期長，貸款利息負擔重，因此應積極爭取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。（五）資本化經(jīng)營逐步實行旅游項目資本經(jīng)營和有償服務，逐步形成項目開發(fā)建設與發(fā)展同步協(xié)調(diào)，利用先期回收資金，進行再投資，滾動發(fā)展的良性循環(huán)機制，逐步搞好土地綜合開發(fā)，做好各項基礎設施和公共服務設施的配套建設，建設更多旅游經(jīng)營項目。第十章 項目社會和生態(tài)效益分析一、經(jīng)濟效益綜合考慮建筑投入、經(jīng)營成本、投資利潤率達到190%，投資利稅率93%，投資回收期視樓盤銷售狀況而定,預計2年；生態(tài)漁港項目投資年均凈利潤達到197萬元，利潤率達到33%，投資利稅率16%，投資回收期為3年；濕地養(yǎng)生餐廳項目投資年均凈利潤達到2133萬元，利潤率達到190%，投資利稅率93%，投資回收期為1年。二、社會效益分析（一）促進當?shù)貒窠?jīng)濟和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)無疑會成為當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，它對增加當?shù)刎斦杖?、促進國民經(jīng)濟發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。旅游者的消費不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經(jīng)濟部門，還涉及金融、通訊、安全、衛(wèi)生、醫(yī)療等相關服務部門，同時為滿足旅游者消費，還間接地拉動一、二、三產(chǎn)業(yè)中的許多相關部門生產(chǎn)與服務。這種拉動作用表現(xiàn)在收入上，旅游業(yè)收入每增加1元，這使相關行業(yè)收入增加是明顯的。（二）增加就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力旅游業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，本身能吸收大量勞動力，提供大量就業(yè)機會；旅游業(yè)又是關聯(lián)系數(shù)很高的行業(yè)，它的發(fā)展能帶動大量相關行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)世界旅游組織（WTO）提供的資料，旅游業(yè)每直接增加1個就業(yè)人員，就能為社會增加5個就業(yè)機會。根據(jù)總體規(guī)劃，到2015年，旅游業(yè)可直接提供就業(yè)機會400個，按照1：5的比例，它所提供的間接就業(yè)機會將達到2000，對緩解就業(yè)壓力、維護社會穩(wěn)定無疑具有重要的意義和作用。（三）提高當?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進社會文明發(fā)展隨著項目的建設與旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，促進社會文明發(fā)展。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產(chǎn)生負面的社會影響，主要表現(xiàn)為：外來文化和價值觀沖擊本地文化和價值觀，導致以不正當?shù)姆绞娇雍β糜握叨踩±娴取@些負面影響，管理部門應有清醒的認識，并積極采取預防措施；對旅游從業(yè)人員和本地居民進行精神文明教育，建立相應的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質(zhì)，從而消除負面影響。三、生態(tài)效益分析（一）促進資源與環(huán)境保護通過規(guī)劃，建立有效保護環(huán)境的機制，進行垃圾分類及廢物、廢水的處理，這對保護和維持田莊臺古鎮(zhèn)自然景觀和衛(wèi)生環(huán)境具有重要意義。（二）有利于提高人們的環(huán)境保護意識規(guī)劃中擬定了一系列環(huán)境保護與建設措施，強調(diào)大氣、水體、植被等生態(tài)要素的質(zhì)量標準。規(guī)劃實施后，將建成交通便利、環(huán)境優(yōu)美、藍天白云和空氣新鮮的生態(tài)旅游的示范區(qū)，無論是游客，還是居民、從業(yè)人員置身于此情此景，能充分認識到生態(tài)環(huán)境的重要性，從而提高其環(huán)境保護意識。第十一章 項目風險分析該項目屬于大型投資項目，是一個復雜的工程，在項目不同的發(fā)展階段，以及不同建設內(nèi)容都存在著不同的風險，主要包括政策風險、市場風險、財務風險、政治風險、自然環(huán)境風險、社會風險、經(jīng)營風險等。一、政策風險政策環(huán)境風險是指由于政策的潛在變化可能導致項目原定目標難以實現(xiàn)的可能性。政府的政策對項目的影響是全局性的。不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個項目的各個層面。本項目建設內(nèi)容屬于我國產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類。在項目前期的運作中，得到土地管理部門和環(huán)保部門認可。因此，在產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風險，屬于微小風險，只要項目的協(xié)調(diào)人同政府有關部門積極配合，即可防范此類風險。二、市場風險市場風險主要指由于項目產(chǎn)品（或服務）由于市場需求的減少或供給的增加導致銷路不暢，無法達到預期的收益。由于項目的建設周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性，市場風險是項目所面臨的主要風險之一。該項目面臨的主要市場風險包括：①消費者的消費習慣、消費偏好發(fā)生變化，使得市場需求發(fā)生重大變化，導致市場需求總量的實際情況與預測值發(fā)生偏離；②市場競爭格局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競爭對手或替代項目，對項目的收入產(chǎn)生重大影響，將分流項目的客戶群；③由于市場條件變化，項目的經(jīng)營成本發(fā)生較大變化，對項目的效益產(chǎn)生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價上漲，導致經(jīng)營成本的上升。針對項目存在的三種潛在的市場風險，建議采取如下轉(zhuǎn)嫁和規(guī)避措施：①與相關的單位簽訂預定、預售協(xié)議；②政府提供完備的配套設施服務，例如：交通、供水、供電、供氣、排污等，減少企業(yè)的經(jīng)營風險。③成立專門的營銷機構，聘請專業(yè)的經(jīng)營管理人員，盡早著手項目的市場推廣工作，采取租售結合的營銷模式，以應變未來市場的不確定性。三、財務風險財務風險是指項目財務結構不合理、融資不當使項目可能喪失償債能力而導致投資預期收益下降的風險。本項目面臨的財務風險主要有以下兩種：①無力償還債務風險，由于負債經(jīng)營以定期付息、到期還本為前提，如果項目用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，項目必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅尋致項目投資者資金緊張，也會影響投資者信譽程度，甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災。②利率變動風險。投資者在項目負債期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。目前我國正處在高通脹階段，物價指數(shù)高企，抑制通貨膨脹，已經(jīng)成為中央政府本年度的首要經(jīng)濟目標之一，所以可以預見到未來的一段時間，我國依然處在加息周期之中。加息，無疑會直接增加項目的財務成本，對于數(shù)額巨大的項目，利率變動帶來的財務風險是很大的。為應對利率變動對項目產(chǎn)生的財務風險，建議采取固定利率與可變利率結合的融資方式，以規(guī)避由于可能的利率變動給項目帶來的風險。四、社會風險社會風險是指對社會影響估計不足，或者項目所處的社會環(huán)境發(fā)生變化，給項目建設和運營帶來困難和損失的可能性。在本項目中，主要的社會風險包括：①拆遷安置風險。由于房價上漲過快，在每個大型項目的拆遷安置過程中，都會出現(xiàn)“釘子戶”現(xiàn)象。很多項目開發(fā)商采取措施不當，造成矛盾激化，甚至產(chǎn)生法律上的嚴重糾紛。②社會治安風險。項目中新的居住和消費群體同原來的本地居民在生活方式、文化習慣上的差異，可能引發(fā)沖突和矛盾。社會風險的識別難度極大，不確定性也很大。對于拆遷安置風險，建議企業(yè)在拆遷安置的過程中，嚴格按照政府規(guī)定，對本地居民進行合理補償，以盡量控制風險。同時，在項目的經(jīng)營過程中，應該充分考慮到惠及周邊居民的各種辦法，例如，優(yōu)先雇傭本地勞動力等。五、經(jīng)營風險分析經(jīng)營風險指在項目的運營過程中，由于經(jīng)營管理模式和方法的不當，導致項目收益受損。本項目面臨的主要經(jīng)營風險有：①對合作伙伴資信情況考察不細，導致上當受騙；②法律關系不清，對經(jīng)營活動把握不準，風險增大；例如，錯定合同性質(zhì)和名稱，導致雙方當事人的權利和義務及應承擔的責任無法確定。③樂觀簽約，在經(jīng)營中，缺乏對經(jīng)營項目風險評估，形成糾紛后無法追回損失。例如，合同沒有要求對方提供擔保，或者雖然對方提供了擔保，但因未依法辦理登記手續(xù)而歸于無效。④對合同的履行不夠重視，導致合同不能履行的責任不清，應收帳款得不到及時收回。以上風險，在服務類項目的運營過程中，是經(jīng)常發(fā)生的，而且一旦發(fā)生，損失也可能十分巨大。為規(guī)避以上經(jīng)營風險，建議：①加強對經(jīng)營管理人員法律知識的培訓，提高運用法律解決問題的能力。②建立兼職或者專職的法律顧問隊伍，加強對合同簽訂、履行的法律審查。可根據(jù)本單位人員和業(yè)務量等狀況，設立專職或者兼職法律顧問，具體負責對合同簽訂、履行的法律審查和訴訟代理工作。未經(jīng)法律顧問審查同意，不得簽訂和變更合同。③認真審查合作方的資信情況，謹防上當受騙。簽訂合同前，要對合作方的工商登記、資產(chǎn)、信譽及經(jīng)營狀況進行認真調(diào)查，對于公民個人開辦或控制、無資產(chǎn)、操作不規(guī)范的有限責任公司，要盡量規(guī)避。對于資信情況不明朗，但確有合作必要的，要通過嚴格財物控制、同時履行、對方提供擔保等方式予以防范和化解風險。 ④密切關注合同履行過程，確保合同履行善始善終。生意的運作過程實質(zhì)上是合同的履行過程。合同一經(jīng)簽訂成立，即具有法律效力，必須按照合同的約定履行；變更合同，須經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，否則就要承擔相應的法律后果。以上綜合分析了項目可能存在的多種風險，并提出了相應的規(guī)避和控制建議。上述風險多數(shù)屬于同類項目所共有的風險，通過采取適當?shù)娘L險應對措施，可以將項目的風險轉(zhuǎn)嫁或規(guī)避。而且，由于項目自身所處的宏觀環(huán)境、行業(yè)、地理位置，項目服務定位，項目經(jīng)營者的能力等等都在同類項目中具備比較優(yōu)勢，所以，只要項目投資者和經(jīng)營者采取合理的風險應對措施，該項目從風險分析的角度上是可行的。第十二章 結論與建議一、主要結論該項目通過XX小鎮(zhèn)的開發(fā)，不僅能夠豐富XX市旅游市場的產(chǎn)品結構，還能夠滿足市場對旅游地產(chǎn)的需求和改善人居環(huán)境，更將推動當?shù)赜螛I(yè)走向進一步的繁榮。項目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經(jīng)濟、社會發(fā)展狀況良好，功能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設計和協(xié)同效應方面具有優(yōu)勢，如果投資者在開發(fā)和運營過程中注意把握產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟的變動情況，注意控制招商進度，項目的市場前景是比較看好的。二、問題和建議建議項目單位做好項目前期的規(guī)劃和方案設計論證工作，做到規(guī)劃合理、方案可行，以達到簡約、實用的目的。工程建設應嚴格按照國家《工程建設招投標法》