【正文】 掃把、拖把、水桶等綠化工具套455枝剪、排剪噴霧器個452　花撬把601　水管卷1008清潔、綠化各4文件框個82　紙簍個51　飲水機臺1501　標識牌個302更衣室1三輪車輛6002　斗車輛3002　垃圾桶個35020　雨衣套508　雨靴雙288　小計　　　?。ㄋ模┮平环课蓍_荒費用（）明細收費項目單價（元）面積（平方米）金額（元）備注多層49108小高層120252高層12673商業(yè)11591地下車庫30915合計此費用應由施工方承擔第三節(jié) 物業(yè)管理費收入明細收費項目單價（元）面積（平方米）金額（元）備注多層49108小高層120252地下車庫50（管理費）759個高層12673商業(yè)11591合計第五章 盈虧分析及減虧措施一、盈虧分析根據(jù)前期銷售時和信公司向業(yè)主的承諾，水沐天城項目物管費收費標準確定為：、。收支對比見下表：入住率物管費收入支出利潤備注100% 略有盈余80% 虧損75% 虧損60% 虧損20% 虧損在物業(yè)接管前期，由于項目物業(yè)大量空置，物管費收繳率也低，而日常管理和服務仍須正常開展，故支出遠遠超出收入。但隨著入住率及收費率的提高，虧損也將逐步降低，直至達到收支平衡。另外，根據(jù)國家及省、市《物業(yè)服務收費管理辦法》中相關規(guī)定：第十六條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。結(jié)合物業(yè)接管前期實際情況及相關政策，希望集團公司繳足空置房及停車場管理費，以保證該項目物業(yè)服務工作的正常開展及服務品質(zhì)。二、減虧措施在保證管理品質(zhì)和服務標準不下降的情況下，我們擬采取如下增收減虧措施：一、采取“公開、透明、程式、規(guī)范、一體化”的封閉式管理以及服務中心的監(jiān)控管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對人力資源不合理配置的浪費，在確保物業(yè)服務質(zhì)量的前提下，最大限度地降低人工成本。二、健全員工競爭激勵機制，采取“末位淘汰制”，“能者上，平者讓，庸者下” 的用人理念，是對本物業(yè)進行管理和服務的堅實基礎。三、積極開展多種形式的方便業(yè)主居家生活的家政服務，采取有償服務的方式（家政、中介、商務、裝修、室內(nèi)維修維護、家庭醫(yī)生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護、教育咨詢等），以優(yōu)質(zhì)的服務、良好的信譽、公道的價格，既能為業(yè)主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務活動的快捷等問題，又能為服務中心創(chuàng)造一定的收入，以彌補日常虧損。工程維修及設備管理部分： 一、創(chuàng)收：抓特約服務，建立合理的特約服務管理機制，制訂符合市場的特約服務收費標準，向業(yè)主和裝修單位提供全方位的維修特約服務，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及與業(yè)主裝修過程相關的單位協(xié)作（如空調(diào)經(jīng)營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關系，在為業(yè)主爭取折扣的同時，收取對方業(yè)務費；整合資源，將小區(qū)共用部位等相關場地提供給有需求的單位，采取業(yè)務提成或收取場地使用費的方式向需求方提供合作，創(chuàng)造利潤。二、節(jié)支：降低人力成本：進行人員崗位核編，根據(jù)實際需求配置人員，有效控制人力成本，切實做得各盡其職、各負其責，避免分工不清造成責任不明，杜絕產(chǎn)生冗員?？刂颇芎馁M用：在不影響整體效果的前提下，針對區(qū)域位置的不同，合理調(diào)整區(qū)域景觀，水系統(tǒng)運行時段，降低運行水耗和電耗；將小區(qū)道路照明和光彩照明回路進行合理調(diào)整，根據(jù)季節(jié)、分時段開啟光彩照明，在小區(qū)人流量較大的季節(jié)和時段保證整體光彩照明效果，突出高檔小區(qū)氛圍，在冬季等戶外活動人員較少時，適當縮短光彩照明開啟時間，保證基本照明效果。籍此降低運行能耗費用。控制維護維修成本，降低耗材費用：在設備管理方面，堅持狠抓設備日常維護保養(yǎng)工作，通過及時有效的維護保養(yǎng)，提高設備使用壽命，降低設備管理不善帶來的惡性大中修費用支出，切實推行“抓管理，促效益”的方針。在日常耗材使用方面，嚴格執(zhí)行庫房管理制度，普通耗材以舊換新，需出小區(qū)的日常耗材由部門主管開具出門條后，門崗保安登記后方予放行，單件金額80元以下物品需部門主管核實使用地點后方予領?。粏渭痤~80元以上物品需經(jīng)理簽字后方予領?。辉谌粘：牟墓芾矸矫?，建立部門物耗明細帳，每月由財務盤點核查，杜絕材料流失；在材料的采購過程中，在嚴把材料質(zhì)量關的同時，與供貨方簽訂質(zhì)保合同，保證光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增加材耗費用支出。加強員工培訓，提高員工專業(yè)技術：通過有效的培訓，提高員工綜合技術水平，使員工全面掌握小區(qū)設備控制原理，提高設備維護檢修能力，減少委外維護維修項目，達到降低維修成本的目的。保潔部分：一、人員 在保證現(xiàn)有物業(yè)服務標準的基礎上在現(xiàn)有配備人中員進一步精簡工時，更進一步合理安排工作時間和步驟，要求工作時間和工作的各環(huán)節(jié)步驟緊密配合，挖掘潛力，提高效率，減兵不減灶，力求保證現(xiàn)有標準的延續(xù)性二、物耗 嚴格控制物資消耗，開源節(jié)流。對每一工作崗位的物資消耗作深一步的詳細分析，尋找更佳的管理與控制方法。對每一項物資做好日常的使用與維保工作，消耗品應做到物盡其用，杜絕浪費和侵吞，在保證工作效率的前提下，竭力降低成本。建立完備的物資耗用計劃和預算，減少庫存。對所消耗物資的采購和供應，做好市場調(diào)研，建立質(zhì)優(yōu)價廉的供應商名錄，并定期對供應商的資格進行審核，保證每以分錢用到了實處?？刂乒ぷ髦懈鳝h(huán)節(jié)對能源（水、電）的消耗，制定更加合理的衛(wèi)生計劃和流程，達到降低能耗的目的。綠化部分：一、 人員 以人為本，通過對人員的充分整合，使之成為復合型的物業(yè)管理員和在工作實際操作中實現(xiàn)交叉作業(yè)，提高員工的工作效率，這樣可以提高物業(yè)服務的時效性同時降低了管理成本。二、物耗 在管理中實行“扁平化”的管理模式，以客戶服務中心為龍頭建立和業(yè)主溝通服務的平臺；充分利用物業(yè)資源，以物業(yè)經(jīng)營部為核心為公司創(chuàng)收。主要體現(xiàn)在提供特約服務和專業(yè)性公司（裝飾公司、園林公司、保潔公司 ）。打破現(xiàn)行的用工機制，充分利用鐘點工、臨時工和上班時間的調(diào)整等；實行目標成本管理，成本管理細化到每一個部門、每一個員工；在9000體系的指導下，規(guī)范服務過程，使之規(guī)范操作、降低服務的成本；在保證標準品質(zhì)的前提下，在現(xiàn)行的操作中通過大量的實踐和統(tǒng)計，減去無謂的人力、物力的投入；調(diào)整和利用小區(qū)的設備設施和資源，降低小區(qū)能耗（例如合理調(diào)整園區(qū)設備設施的運行時間，充分利用水資源等）；使用性價比良好的物品或替代物。第六章 接管工作的進度安排序號內(nèi)容要求責任人完成時間1起草并簽定《物業(yè)管理委托合同》合同的合理性、合法性項目經(jīng)理物業(yè)接管方案通過后五個工作日內(nèi)，11月30日前2同開發(fā)商銜接，確定物管用房裝修方案及設施設備配備位置、數(shù)量的準確性同上簽訂《物業(yè)管理委托合同》后7日內(nèi)3跟進物業(yè)用房裝修質(zhì)量及進度是否按約定裝修方案施工及如期完工同上根據(jù)約定時間，交房前7日內(nèi)4客戶服務中心及辦公用品、辦公設備、小區(qū)操作層員工工作服的采購完善管理用房、安排員工宿舍、調(diào)配物資裝備行政采購人員物業(yè)用房裝修完畢7日內(nèi)5與開發(fā)商（或委托單位）結(jié)清有關人事、勞資、資產(chǎn)、財務等方面的事宜　行政財務人員簽訂《物業(yè)管理委托合同》7個工作日內(nèi)6制定相關的管理制度及操作規(guī)程引入ISO9001質(zhì)量體系，切合實際項目經(jīng)理、各部門主管、綜合管理部負責人12月10日前7對各部門人員的定編定崗，客服、秩序維護、保潔、綠化、維修人員的招聘、培訓、上崗達到崗位職責要求項目經(jīng)理和各部門主管交房前30日人員到位，前10日所有培訓完成8物業(yè)相關資料、圖紙、鑰匙的交接資料完整、記錄清晰房產(chǎn)工程部和物業(yè)相關人員資料、圖紙交房前30日，鑰匙交房前15日9物業(yè)工程接管驗收、整改跟進物業(yè)通過驗收，公區(qū)所有導示、警示標識到位房產(chǎn)和物業(yè)相關人員交房前15日10開荒清潔的聯(lián)系及督導清潔達到交房標準環(huán)境部經(jīng)理交房前7日11業(yè)主入伙、二次裝修相關資料準備，包括業(yè)主資料錄入　房產(chǎn)和物業(yè)相關人員交房前20日12入伙通知發(fā)布　售樓部相關人員交房前7日