【正文】 引資項目高層管理機構設置統(tǒng)一的集中辦公場所，避免每個項目單獨建設辦公用房，既減少了不必要的投資費用，又節(jié)省了占地面積。十二、生活服務區(qū)建設住宅區(qū)，供物流中心工作人員和企業(yè)管理人員使用，可以布置在毗河兩側。該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便利。商業(yè)服務區(qū)，按規(guī)劃主要布置在配套住宅區(qū)的附近?？蓾M足基地人員生活的需要。第八章 土地價值分析本報告分別采用市場比較法和假設開發(fā)法對新都物流中心配置商住用地價格進行分析：一、市場比較法根據(jù)新都區(qū)目前類似土地價格的平均水平采用比較法確定地價。（一）測算方法項目土地=選用地價格交易情況修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)（二）土地基準價格根據(jù)新都區(qū)人民政府公布的土地基準價格（新都府發(fā)[2003]51號）：（表18）表18 新都區(qū)土地基準價格表 單位：萬元用途區(qū)域工業(yè)用地商業(yè)用地住宅用地一級二級一級二級一級二級新都鎮(zhèn)152081070100254035502030（三）區(qū)域土地價格現(xiàn)狀水平本區(qū)域位于新都城區(qū)錦水河西路以南，繞城高速路生態(tài)保護帶以北，寶成鐵路東側規(guī)劃40米貨運大道以東，大件路以西。物流中心規(guī)劃用地按工業(yè)用地基準價格二級標準考慮，商業(yè)服務、居住用地參考相鄰區(qū)域土地拍賣起拍價。目前城區(qū)二類居住用地土地拍賣起拍價一般高于30萬元/畝，成交價一般高于50萬元/畝。根據(jù)新都區(qū)土地拍賣中心提供的情況，在基礎設施完善、區(qū)位相當?shù)牡囟?，實際交易價格可以達到下表（表19）的水平：表19 類似地塊實際交易價格（起拍價和成交價） 項目位置拍賣時間宗地用途方式凈用地面積（畝）起拍價（萬元/畝）成交價（萬元/畝）新都鎮(zhèn)毗河村9社二類住宅拍賣147. 9新都鎮(zhèn)毗河村4社二類住宅拍賣4556新都鎮(zhèn)入園路南段居住拍賣4069新都鎮(zhèn)馬超村商業(yè)掛牌30100新都鎮(zhèn)五四村5社居住拍賣636060新都鎮(zhèn)沱江村居住拍賣9150新都鎮(zhèn)育英路（主干二）以東、南門河以北二類住宅拍賣80（四）修正系數(shù)的確定及地價估算根據(jù)本項目土地的位置條件、基礎設施條件，可以達到III級地價水平。根據(jù)區(qū)域因素、個別因素、交易情況、交易時間等因素分析，按穩(wěn)妥和保守原則，以本區(qū)類似地塊的起拍價為基礎并確定修正系數(shù)見表20：表20 地修正系數(shù)參考表用地性質項目 住宅用地類似土地起拍價35交易情況修正系數(shù)1交易時間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)修正土地價格36根據(jù)以上分析測算的地價與本區(qū)實際情況基本吻合，隨工業(yè)集中發(fā)展區(qū)配套設施完善，環(huán)境的改善，配置地塊位置優(yōu)越，加之土地資源的有限性，土地價格將保持上升趨勢。二、假設開發(fā)法假設在正常情況下，地產被開發(fā)為某類不動產，在不動產售價中扣除建筑費、合理的利潤、利息、稅費以及相關費用等余下的即為地產價值。據(jù)周邊市場項目建設情況及規(guī)劃要求，按當前價格針對商住樓開發(fā)進行分析（詳見表21）（一）商品用房面積、售價預測按住宅用地兼容商業(yè)用地，占可出讓土地的比例各為90%，10%；售價參照同類項目的情況，結合項目的區(qū)位、環(huán)境和時間等因素，預測中、高檔多層住宅平均售價1800元/平方米，商業(yè)用房平均售價5000元/平方米。（二）商品房銷售收入測算按住宅，商業(yè)、金融、服務業(yè)用房全部出售測算。（三）商品房建筑工程費用估算參照新都區(qū)現(xiàn)房地產開發(fā)建安工程費平均水平和類似項目情況，建筑工程費用單價按800元/平方米，基礎配套設施費用單價按100元/平方米。（四）建設稅費據(jù)市區(qū)一般情況，建設稅費為120元/平方米。（五）管理、銷售、財務費用管理、銷售、財務費用按銷售收入的5%測算。（六）其他費用其他費用按建安工程費與基礎配套設施之和的5%測算（七）稅收營業(yè)稅及附加按銷售額的5%測算。（八）房產契稅房產契稅按銷售收入的2%測算。（九）利潤計算利潤為房地產開發(fā)商從項目開發(fā)中獲取的合理回報，銷售凈利率是評價一宗房地產開發(fā)項目效益的基準指標，根據(jù)成都市房地產市場情況，結合本項目，銷售利潤率為10%。（十）地價計算地價=式中：R—表示銷售收入EC—表示工程費用JP—表示基礎配套設施費用JT—表示建設稅費GC—表示管理、銷售、財務費用QT—表示其他費用TAX—表示稅金，包括營業(yè)稅金及附加和所得稅ET—表示房產契稅NP—表示凈利潤單位地價=（十一）單位地價構成分析表明，項目區(qū)土地價格在54萬元/畝左右，含土地出讓金、拆遷安置費、土地稅費、市政配套設施建設費用等。表21 假設開發(fā)法居住用地價格估算表序號 指標類別及名稱單位數(shù)據(jù)或指標備注一、可出讓土地規(guī)劃指標　　　1可出讓土地面積m2667　2預計容積率　　3預計總建筑面積m21200　　其中：住宅（90%）m21080　　商業(yè)用房（10%）m2120　4建筑檔次　中檔為主（90%），高檔為輔（10%）二、造價估算　146不含土地費用1建安工程費用萬元96800元/平方米2基礎配套設施費用萬元12100元/平方米3建設稅費萬元14120元/平方米4管理、銷售、財務費用萬元13銷售收入的8%5其他費用萬元11建安工程費用+基礎配套設施費用之和的10%三、銷售收入及稅金估算　　　1價格估算　　　住宅元/平方米1800加權平均商業(yè)用房元/平方米5000　2售房總收入萬元254　3經營稅金及附加萬元14%4房產契稅萬元4%四、利潤測算　　　1預計銷售凈利潤率％10以銷售收入為基數(shù)2凈利潤萬元25　3利潤總額萬元38　4所得稅萬元13稅率33%五土地拍賣價格估算　　　1土地總價萬元52　2每畝土地最高拍賣價格（含土地出讓金）萬元/畝?。ㄈ﹥r格預測結果，按穩(wěn)妥可靠原則，本報告測算居住用地出讓起點價設定為40萬元/畝；商業(yè)服務用地出讓起點價設定為55萬元/畝；物流用地按24萬元/畝?？紤]需求因素、時間因素，測算的各類土地出讓價格每年增加5%第九章 投資估算一、投資估算的依據(jù)（一）工程投資估算方法：按投資指標估算法并參考類似基礎設施建設項目進行估算。（二）工程量依據(jù)：依據(jù)本報告前面章節(jié)所估算的工程量。二、估算投資范圍測算新都物流中心內新建14條道路以及排水管網(wǎng)工程、專業(yè)管線、路燈工程、交通標志標線工程、道路兩側及主要節(jié)點的綠化工程以及建設用地拆遷安置等所需全部建設投資。三、總投資根據(jù)測算，新都物流中心基礎設施建設項目總投資74709萬元。（投資估算詳見附表2）（一）第一部分主要工程費用主要工程包括道路及排水管網(wǎng)工程、專業(yè)管線、公共綠化工程，估算投資為13381萬元。分項說明如下：道路工程經測算，本項目道路工程投資為7569萬元，其中：●外圍主干道工程：長2625米，道路紅線寬40米，道路面積105000平方米，估算投資1575萬元?！裎锪鲌@區(qū)內主、次干道總長11061米，道路紅線寬2030米，道路面積277452平方米，估算投資5994萬元。雨水管網(wǎng)工程：管網(wǎng)總長20381米，管徑為DN500—1200，估算投資為1682萬元。污水管網(wǎng)工程：管網(wǎng)總長11253米，管徑為DN300—500，估算投資為450萬元。路燈工程：道路紅線寬30米以上的道路雙側設置路燈，紅線寬20米以下按單側計算，路燈照明總長26782米，估算投資536萬元。交通標志、標線工程：估算投資268萬元。專業(yè)管線工程：水、電、氣、通訊等專業(yè)管線工程估算投資2627萬元。公共綠化工程投資250萬元（二）第二部分工程建設其他費用經初步測算，第二部分工程建設其他費用54630萬元，具體構成如下：本項目用地共3600畝，經初步測算，建設用地征地及拆遷安置費用按15萬元/畝測算，征地及拆遷費用54000萬元。建設單位管理費%測算。設計前期管理費 %測算?？辈熨M%測算。設計費按插入法計算。施工圖預算編制費按設計費的10%測算?？⒐D編制費按設計費的8%測算工程監(jiān)理及質檢費%測算。施工圖審查費按設計費的3%測算。其他前期費用%測算。（三）預備費基本預備費：按第一部分工程費用的8%測算，總額為1069萬元。漲價預備費：按國家計委規(guī)定暫不考慮。（四）建設期貸款利息本項目擬申請銀行貸款52000萬元，%，%。經測算，3年建設期產生的貸款利息總額為5628萬元。第十章 資金籌措方案及資金使用計劃一、資金籌措方案新都物流中心基礎設施建設項目總體資金籌措思路如下：（一）資本金籌措建設資本金包括自有資金和專業(yè)管線公司投入建設資金。在本項目建設期，爭取市物流辦和區(qū)政府城建費中安排部分資金。通過招商引資籌集建設資金。（二）銀行貸款在建設期建設資金不足部分主要通過申請銀行貸款籌措，貸款總額控制在總投資的70%左右。二、具體籌措方案本項目總投資74709萬元，資金籌措方案如下：（一）資本金籌措本項目自籌資金總額為22709萬元，約占總投資的30%，主要通過以下渠道籌措：物流中心自籌資金中含專業(yè)管線工程投資2627萬元；（二）申請銀行貸款52000萬元在建設期建設資金不足部分利用多種金融工具進行籌措，主要通過申請銀行貸款籌措。本項目擬申請銀行貸款52000萬元，約占總投資的70%。貸款期限12年期，含建設期3年，%，%。三、分年資金使用計劃本項目計劃建設期3年，其資金使用和籌措計劃按工程進度分3年逐步到位，以滿足建設用款要求。第一年 20978萬元第二年 23647萬元第三年 30085萬元合 計 74709萬元第十一章 貸款償還能力分析一、基礎數(shù)據(jù)本項目建設期預計3年，建設期貸款本金共計52000萬元，貸款還款期按12年測算，含建設期3年。還款期累計償還貸款利息22507萬元。二、還款資金（一）資金來源本項目的還款資金來源主要為新都物流中心配套生活居住、商業(yè)服務用地、物流用地出讓的土地出讓收入扣除土地出讓金和手續(xù)費的凈額。新都物流中心預計可出讓各類用地共2122畝，%。見下表：表22 規(guī)劃可出讓用地基本情況序號地塊名稱規(guī)劃控制面積(畝)占建設用地比例　新都物流中心規(guī)劃建設總用地3600100%1新都物流中心規(guī)劃二類居住用地%2新都物流中心規(guī)劃商業(yè)、服務業(yè)、市場用地%3規(guī)劃物流企業(yè)用地物流總用地面積扣除規(guī)劃居住用地、規(guī)劃商業(yè)、服務業(yè)、市場用地、市政公用設施用地、道路廣場用地、綠化用地后為1053畝%　可出讓土地合計%為保證本項目的順利實施和貸款本息的償還，在土地出讓凈收益和土地成本回收不足以償還貸款本息的情況下，由區(qū)財政安排（城市維護建設費支出中的一部分）在還款期作為貸款本息償還的備付措施。其他資金：土地出讓金返還、報建規(guī)費返還、物流園區(qū)經營管理收入等。（二）還款資金按保守測算，新都物流中心配套生活居住、商業(yè)服務用地和物流用地出讓總收入為104773萬元，扣除土地出讓金和手續(xù)費后，累計為75676萬元。（三）資金運用根據(jù)初步測算，在還款期，資金運用總額為74507萬元，具體為：用于償還貸款本金52000萬元項目還款期用于償還貸款利息22507萬元（四）貸款償還能力分析本項目還款期可用于償還貸款本息的資金總額為75676萬元。貸款償還分析結果表明，物流中心可出讓土地在設定時期內按預期價格全部出讓后，本項目能夠保證按貸款條件償還貸款本息，項目具有償還能力。若本項目能爭取優(yōu)惠政策，返還部分土地出讓金則本，則項目具有較強的償債能力。第十二章 工程建設管理方案新都物流中心基礎設施項目對新都區(qū)經濟社會發(fā)展有強大的推進作用。加強全過程管理是加快建設速度，提高工程質量和控制工程投資的必要手段。一、落實自籌資金項目在執(zhí)行過程中，必須具有嚴格的資金計劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經濟、行政和法律三種約束手段，把自籌資金落到實處。二、強化執(zhí)行階段的監(jiān)管工作業(yè)主根據(jù)項目的管理特點和要求，確定項目高質量的管理人員，凡具備該資格的從業(yè)人員才有可能從事項目的管理工作。充分利用經濟合同法規(guī)范各級項目責任人的權利和義務，有效避免各級責任人間的沖突和矛盾，加強各級責任人間的協(xié)調