深圳城策劃方案-資料下載頁(yè)
2025-05-10 12:37本頁(yè)面
【正文】 安本地人或者已經(jīng)在寶安工作、生活三年以上的時(shí)間，對(duì)寶安的地理、人文、環(huán)境等各方面都非常熟悉，對(duì)寶安有深厚的感情，認(rèn)同寶安的發(fā)展，對(duì)中心區(qū)的建設(shè)比較關(guān)心，對(duì)比老城區(qū)，目標(biāo)客戶認(rèn)為中心區(qū)的環(huán)境較好、人口密度低、不擁擠和嘈雜，對(duì)中心區(qū)有著普遍的認(rèn)同。寶安客戶購(gòu)買住宅最本質(zhì)的需求還是改善居住條件，自用居家是未來(lái)購(gòu)房的主要需求，而投資出租的狀況將非常少見，因此未來(lái)樓盤良好的居家環(huán)境是吸引客戶的關(guān)鍵，為此，需要在戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理上著重。我們?cè)賮?lái)分析寶安本地人的細(xì)分群體，在這些寶安本地人之中，個(gè)體工商戶以及私營(yíng)業(yè)主是重要的客戶，其次是政府公務(wù)員等，在購(gòu)房關(guān)注因素上，他們共同的特點(diǎn)是，最關(guān)注小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃以及建筑的立面，在第一印象上即突出與寶安其他的樓盤，其次是需要有景觀、園林、會(huì)所、物業(yè)管理好。可以滿足舒適的居家生活需要。這些客戶最大的特點(diǎn)是要見到實(shí)際現(xiàn)樓才能相信一個(gè)樓盤的好壞，因此對(duì)本項(xiàng)目的開盤工程要求很高，必須要有出色的表現(xiàn)方式。不同的是，個(gè)體工商戶相對(duì)比較關(guān)心價(jià)格因素，而私營(yíng)業(yè)主相對(duì)比較關(guān)心小區(qū)環(huán)境，公務(wù)員則關(guān)心物業(yè)管理。216。216。 南山客戶關(guān)外的客戶主要是指南山的客戶，這部分客戶將是我們的次要客戶，他們主要是在南山地區(qū)（包括科技園）工作，基本屬于科技園各類企業(yè)的中高級(jí)白領(lǐng)。受過(guò)良好的教育，事業(yè)處于上升階段，在深圳生活了三年左右，有較強(qiáng)烈的購(gòu)房需求。但目前基本屬于飄一族，甚至有不少是租住于寶安。關(guān)內(nèi)的客戶購(gòu)房的目的主要是用于解決基本居住需要，購(gòu)房很現(xiàn)實(shí)，價(jià)格是其最關(guān)心的因素，大部分人的心理價(jià)位在總價(jià)3040萬(wàn)之間，其次是交通，要求與工作地點(diǎn)的交通非常方便，第三是樓盤素質(zhì)，要求戶型方正實(shí)用，園林綠化出色。對(duì)社區(qū)外的環(huán)境反而不強(qiáng)求。因此要吸引關(guān)內(nèi)的客戶購(gòu)房，首要目的是價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是與前海等區(qū)域的樓盤有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。關(guān)內(nèi)的客戶主要是科技園的白領(lǐng)，這些人購(gòu)房時(shí)，最主要的選擇區(qū)域?qū)⑹呛蠛！⒛项^、前海以及白石州區(qū)域，對(duì)于寶安中心區(qū)的認(rèn)識(shí)比較低，甚至有不少人很不了解寶安中心區(qū)，對(duì)寶安的概念局限于老城區(qū)。因此在未來(lái)推廣上必須注意推廣寶安中心區(qū)，讓客戶接受這一區(qū)域。產(chǎn)品定位在定位之前先參考一下消費(fèi)者調(diào)查的情況：252。 有超過(guò)70%的寶安消費(fèi)者能夠接受小高層和高層或者兩者的組合，252。 有2/3的消費(fèi)者需求三房120平方米左右的三房，各有近14%的消費(fèi)者需求二房及四房，252。 能夠接受50萬(wàn)以上總價(jià)的消費(fèi)者約占21%，252。 對(duì)于建筑風(fēng)格，近36%的消費(fèi)者中意現(xiàn)代海濱風(fēng)格，近30%的消費(fèi)者中意歐陸豪華風(fēng)格252。 超過(guò)30%的消費(fèi)者認(rèn)為小區(qū)園林應(yīng)該以水塘、噴泉、瀑布等水景為主題，超過(guò)25%的消費(fèi)者認(rèn)為小區(qū)園林應(yīng)以異國(guó)情調(diào)園藝綠化為主題綜合考慮項(xiàng)目的開發(fā)策略、消費(fèi)者需求以及寶安市場(chǎng)的供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)狀況。我們對(duì)項(xiàng)目做出了如下的定位：252。 產(chǎn)品檔次定位高尚的中高檔居家物業(yè)252。 產(chǎn)品建筑類型定位以小高層和高層為主，252。 樓盤建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格定位以歐式的濱海風(fēng)格為主，加上尊貴的建筑符號(hào)，強(qiáng)調(diào)尊貴、強(qiáng)調(diào)濱海。色彩以星河灣的黃色以及歐式的褚紅色為主色調(diào)，點(diǎn)綴其他色彩。園林可以結(jié)合組團(tuán)特色，可分三個(gè)主題，海景、水景、綠景，綜合布局。提供若干濱海建筑及部分園林景觀圖以供參考：戶型面積配比（1）總體戶型面積配比面積8090M290100M2100115 M2120140 M2140160 M2160M2以上合計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房、復(fù)式/比例10%20%25%20%15%10%100%比例建面37三期相加337戶型配比的依據(jù)216。 首先啟動(dòng)綠岸居，關(guān)內(nèi)的客戶將成為是本項(xiàng)目一期的重要客戶，其比例將保持在40%左右。關(guān)內(nèi)的客戶基本屬于首次置業(yè)者，需求的戶型偏小，實(shí)用性的戶型是其需求的重點(diǎn)，因此90多平方米緊湊型的三房比例較多。216。 考慮到未來(lái)本項(xiàng)目的檔次為中高檔的居家型物業(yè)，整體戶型屬于中等戶型，因此戶型面積配比中115平方米以下的戶型占55%。216。 項(xiàng)目定價(jià)較高，為控制總價(jià)，滿足多數(shù)人的置業(yè)需求，要求將大部分單位的總價(jià)控制在60萬(wàn)以內(nèi)，因此主力戶型為90140平方米之間的三房。（2）各組團(tuán)的戶型面積配比l 綠岸居的戶型面積配比面積8090M290100 M2100115 M2120140 M2140 M2以上合計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房及復(fù)式比例15%30%35%15%5%100%建面310萬(wàn)平米綠岸居戶型配比的依據(jù)216。 一期的主力客戶大多為首次置業(yè)者，需求的面積較小，因此一期的整體戶型偏小，115平方米以下的戶型占到80%。216。 目前寶安市場(chǎng)上中小戶型比較熱銷，特別是緊湊型的三房，市場(chǎng)需求相對(duì)比較多，因此90115平方米的緊湊型三房為一期的主力戶型，216。 %的人需求總價(jià)在3150萬(wàn)元之間的房產(chǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的價(jià)格定位，一期的主力總價(jià)應(yīng)在50萬(wàn)以內(nèi)。因此一期的主力面積應(yīng)在115平方米以內(nèi)。l 水岸居戶型面積配比面積8090M290100M2100115M2120140M2140160 M2160 M2以上合計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復(fù)式比例10%15%30%25%15%5%100%建面15萬(wàn)l 海岸居戶型面積配比面積90100 M2100115 M2120140 M2140160 M2160 M2以上合計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復(fù)式比例5%10%30%35%20%100%建面12萬(wàn)11 / 11
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