【正文】 因此我們的價格水平應控制在4000元以內(nèi)。 一旦關(guān)內(nèi)客戶不進場，銷售壓力將很大，252。 客戶層面較寬，市場容量稍大252。在價格上重點參考冠城世家、御景臺的價位，同時綜合考慮中心區(qū)樓盤的價位，保持一定的價格競爭力。 方案一的目標客戶是寶安的二次置業(yè)者，如何喚起這些人的換房熱情是未來銷售成功的關(guān)鍵，必須在開盤之時既完成部分實景，以星河灣開盤時的姿態(tài)亮相，使客戶感嘆，刺激換房的需求。 投入稍多的成本既可獲取更大的利潤，滿足企業(yè)長期利潤的需求。 市場的直接競爭者較少，并且已進入銷售尾期，并且未來的市場供應比較少，市場面臨一定的空白。其他50元建筑成本800，內(nèi)裝修成本300，綠化100，地價1000，期間費用200，銷售費用50，其他50售價5000元4000元主力總價6065萬4044萬總成本15億總銷售金額21億毛利潤6億靜態(tài)收益率40%%前期投入高較高風險性較高較高風險所在高檔次產(chǎn)品的市場承受能力中心區(qū)同檔次樓盤的大量供應前海樓盤的市場攔截品牌知名度高低品牌特性超越性、差異性同質(zhì)化、大眾化（2）兩種方案的優(yōu)劣勢比較方案一：方案一是以星河灣的模式為基本思路，目標是為寶安人打造一個名片，提供一個別樣的生活方式，打造一個精品的社區(qū)，提倡一種嶄新的生活態(tài)度。（1）兩種開發(fā)方案因此我們認為，項目的產(chǎn)品定位有兩種方案：216。而是周密考慮，細致安排。一流企業(yè)做市場，二流企業(yè)找市場，三流企業(yè)等市場。 無法在眾多樓盤中脫穎而出，形成具有轟動效應的項目品牌，最多只是中心區(qū)的知名樓盤。 企業(yè)在開發(fā)期內(nèi)可以根據(jù)市場情況做出相應的調(diào)整，避免大的風險。 后期產(chǎn)品調(diào)整比較困難216。216。216。開發(fā)節(jié)奏——快做開發(fā)節(jié)奏特指項目的工程進度和銷售進度，最簡單的有快和慢兩種方式，兩種方式各有利弊。歸納到一點，就是企業(yè)在這個市場上，是做火車頭還是火車廂？這是項目開發(fā)的前提，是一個無法避免的問題。對比這三種方式，可以看出，對屹海達公司來說，做資產(chǎn)是不合適的，不能將企業(yè)的資金沉淀下來，對企業(yè)未來的發(fā)展不利，甚至追求資金周轉(zhuǎn)也不合適，最佳的企業(yè)戰(zhàn)略就是短期內(nèi)投入與產(chǎn)出持平，追求長期利潤最大化，在現(xiàn)有市場條件下取得最大的經(jīng)濟收入。l 屹海達的品牌中期目標根據(jù)這一思路，屹海達企業(yè)發(fā)展的中期目標為，——利用目前正要動工的寶安中心區(qū)項目，以點突破，在12年內(nèi)塑造成功的項目品牌，而后在35年內(nèi)將項目品牌轉(zhuǎn)化為企業(yè)品牌，使企業(yè)成為寶安一流的、在深圳有影響力的知名房地產(chǎn)企業(yè)。屹海達公司在寶安有著十余年的開發(fā)歷史，迄今已成功開發(fā)了中南花園等知名樓盤。在地產(chǎn)企業(yè)品牌全國化的熱潮下，以泰華、鴻榮源為代表的寶安地產(chǎn)企業(yè)已不滿足于寶安區(qū)域市場，謀求進一步的發(fā)展，第一步就是進軍特區(qū)市場，其共同的特點就是在絕版地段，以高檔次的物業(yè)成就企業(yè)的品牌。要吸引關(guān)內(nèi)客戶購房，就必須找準關(guān)內(nèi)客戶的興奮點，極力渲染。在現(xiàn)今黑馬頻出的時代，企業(yè)要想獲得超常規(guī)發(fā)展，必須依托項目品牌的成功，星河灣、蔚藍海岸等企業(yè)走的都是這樣一個途徑。l 如何確定產(chǎn)品價位，在保持競爭力的前提下，獲取項目的長期利潤？房地產(chǎn)銷售最主要的就是賣性價比，合理的性能價格比是項目成功的前提。l 如何整合周邊資源，以達成項目唯一性、排他性和權(quán)威性？從寶安消費者調(diào)查來看，買家的關(guān)注點主要集中于生活、居家兩個方面，因此如何服務業(yè)主的生活居家要求是未來工作的重點。問題的提出戰(zhàn)略需要有產(chǎn)品的支撐，戰(zhàn)略需要通過產(chǎn)品來表現(xiàn)，戰(zhàn)略需要通過產(chǎn)品來完成。如何錯位經(jīng)營就成為擺在各個企業(yè)面前的難題。這些資源的整合必須以滿足居家要求，完善業(yè)主生活需要，打造項目賣點為目標，合理高效、優(yōu)質(zhì)完善。l 項目品牌與企業(yè)品牌如何轉(zhuǎn)化？項目是企業(yè)品牌的基礎(chǔ)，離開項目談企業(yè)品牌是空中樓閣、是不著實際的空談，項目品牌與企業(yè)品牌相輔相成，兩者正如自行車的兩個車輪，企業(yè)品牌是方向，項目品牌是動力?？梢晕姸嗟年P(guān)內(nèi)客戶購房，而本項目較大的體量也決定了僅僅依靠關(guān)外客戶是不足以支撐的，必須有大量的關(guān)內(nèi)客戶補充才能獲得成功。從2001年起，房地產(chǎn)業(yè)開始走入品牌全國化的階段，最大的特點是大企業(yè)成就大品牌，目前房地產(chǎn)企業(yè)第一輪的全國化擴張已經(jīng)結(jié)束，沉淀出幾個全國性的品牌，比如萬科、中海、珠江等；經(jīng)過幾年的調(diào)整，第二輪的品牌擴張已經(jīng)逐漸拉開帷幕，其特點是“黑馬頻出，時代造英雄”，項目品牌成為品牌擴張的急先鋒。表現(xiàn)在項目開發(fā)中即以項目品牌提升企業(yè)實力，打響企業(yè)品牌，比如桃源居航空城。l 屹海達的品牌之路對于屹海達的品牌之路，我們認為，第一步就是依托目前中心區(qū)N7地塊的開發(fā)，以出眾的產(chǎn)品定位、超常規(guī)的開發(fā)策略、轟動性的引爆措施、有節(jié)奏的市場推廣，打造強大的項目品牌，并以多種推廣手段，而后依靠項目品牌的牽引，將項目品牌轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)品牌，最終成就為寶安一流的房地產(chǎn)企業(yè)。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)企業(yè)的項目運做的財務目標無外乎三種：一是利潤最大化，為追求高額利潤可以付出一定的時間代價；二是追求資金周轉(zhuǎn)最快，獲取資金在時間上收益；第三則是對項目的收益不做要求，形成公司的固定資產(chǎn)。市場策略——做火車頭與產(chǎn)品定位一樣，對于任何企業(yè)來說，進入一個市場都會給自己一個定位，確定自己在整個區(qū)域競爭者中的地位，明確自己的發(fā)展方向，以此來決策企業(yè)的發(fā)展道路。l 火車廂則意味著市場的跟隨者，意味著市場的補充力量，表現(xiàn)在項目上則意味著開發(fā)成熟的、大眾化的產(chǎn)品，緊跟市場潮流，不斷補充市場需求的熱點內(nèi)容，這一方式比較穩(wěn)妥，一般不會失誤，只要項目價格有競爭優(yōu)勢，既可獲得行業(yè)平均利潤，但不易形成品牌，適合常規(guī)發(fā)展的企業(yè)。 一旦有良好的開盤局面，可以迅速形成項目品牌，強占市場高點，達到出品牌、出效益的要求。 在目前中心區(qū)基本啟動的情況下，可以最大限度的吸取中心區(qū)的購買力，完成利潤目標。 中心區(qū)尚未成型，消費者還未行動216。慢做的利益點在于：216。慢做的風險在于：216。 由于時間跨度較長，如果后期沒有強烈的賣點，將會湮沒于市場之中。不等于不顧快做的風險，一味求快。開發(fā)方向我們這個項目因該做成什么樣的產(chǎn)品，檔次是