【正文】 ：合同洽談 　　與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同 　　.多方關(guān)系： 　　發(fā)展商、策劃商、承銷商 　　發(fā)展商與物業(yè)管理商 　　發(fā)展商與設(shè)計院 　　資本運(yùn)營 　　實收資本注入 　　保險公司及條約 　　盡可能擴(kuò)大年限至30年 　　付款方式引導(dǎo) 　　.付款方式： 　　控制貸款規(guī)模、周期 　　銷售公關(guān)費用 　　銷售人員業(yè)務(wù)費用 　　銷售提成/銷售輔導(dǎo)顧問費 　　.總費用預(yù)算 　　銷售控制與銷售進(jìn)度模擬 　　C 項目經(jīng)理（職能上述） 　　C 財務(wù)人員 　　.銷售代理： 　　B 派員實地參與銷售 　　F 銷售/市場人員 　　B 銷售部經(jīng)理 　　人員組建 　　個人住房公積金借款合同 　　.合同文本： 　　入住流程 　　付款方式 　　選用建筑材料 　　項目統(tǒng)一說詞 　　.批文： 　　 　　 　　銷售資料的整理和保管 　　客戶檔案 　　收款催款過程控制 　　辦理銀行按揭 　　客戶檔案記錄 　　.銷售實施： 　　.政策促銷 　　開盤試銷期 　　.銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶 　　.銷售網(wǎng)絡(luò)： 　　銷售策略 　　 　　.正式合同 　　.銷售控制表 　　廣告效果監(jiān)控、評估、修正 　　.廣告總體策略 　　 　　 　　.價格變化市場反映及控制 　　.入市價格 　　.樓層和方位差價 　　.定價方法 　　項目單方成本 　　目標(biāo)客戶資料 　　市場調(diào)查資料匯總、研究 　　.家庭收入情況 　　項目所在地人口總量及地塊分布情況 　　項目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策 　　 　　.主要媒體應(yīng)用及投入頻率 　　.市場定位 　　 　　公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計 　　.銷售人員服裝設(shè)計提示 　　.營銷中心形象墻設(shè)計 　　營銷中心包裝設(shè)計 　　.建筑物主體 　　 　　.組團(tuán)名 　　名稱 　　其他形象（略）要求造型設(shè)計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項目形象包裝。第四章 項目形象策劃營銷 　　項目現(xiàn)場管理方案 　　建筑流動資金安排提示 　　 　　四 工期控制 　　 　　工程施工規(guī)范手冊 　　建筑材料選用提示 　　一 建筑材料選用提示它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。 　　.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計第三章 項目質(zhì)量工期策劃營銷 　　 　　.廣場音樂布置 　　.項目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計 　　八 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo) 　　.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 　　.客房裝修概念設(shè)計 　　.客廳裝修概念設(shè)計 　　 　　.管理辦公室 　　六 公共家具概念設(shè)計提示 　　.項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計 　　.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 　　.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計 　　項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想 　　 　　 　　.商場樓層平面設(shè)計提示 　　.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示 　　項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 　　.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示 　　多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示 　　.項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 　　 　　分期開發(fā) 　　其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示 　　.公共建筑外立面設(shè)計提示： 　　項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計 　　地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 　　項目車輛分流情況說明 　　項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r 　　.地塊周邊交通環(huán)境示意： 　　建筑空間布局 　　.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素 　　.項目臨界四周狀況 　　一 總體規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實現(xiàn)消費者的需求。 　　 　　.項目開發(fā)步驟 　　.銷售策略、銷售政策及價格控制因素 　　.政策法規(guī)因素 　　 　　.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠 　　邊項目的類比價值 　　 　　可變成本變動時對利潤的影響 　　.利潤模擬及說明： 　　項目收益部分模擬 　　.項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 　　 　　確定基礎(chǔ)均價 　　項目中具體單位的定價模擬 　　有效需求成本加價法 　　項目類比價值計算 　　項目可實現(xiàn)價值分析 　　F 發(fā)展商品牌和實力 　　B 單體戶型設(shè)計 　　社區(qū)素質(zhì)的差異 　　A 市政交通及直入交通的便利性的差異 　　分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 　　商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 　　.建筑風(fēng)格定位 　　.市場定位： 　　.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析 　　四 項目市場定位 　　項目地塊的劣勢 　　 　　項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 　　.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) 　　.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 　　其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 　　利率 　　房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 　　.國內(nèi)生產(chǎn)總值： 　　 　　.生活服務(wù) 　　.醫(yī)療衛(wèi)生 　　 　　地塊交通條件調(diào)查 　　.綠化景觀 　　.土地規(guī)劃使用性質(zhì) 　　項目土地性質(zhì)調(diào)查 　　 　　項目服務(wù)策劃營銷； 　　項目質(zhì)量工期策劃營銷；其核心內(nèi)容包括： 　　項目形象策劃營銷； 　　項目二次策劃營銷； 　　項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。 　　項目投資策劃營銷可對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。 　　 　　.地理位置 　　.七通一平現(xiàn)狀 　　.自然景觀 　　.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 　　周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 　　.金融服務(wù) 　　.娛樂休息設(shè)施 　　二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 　　第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 　　.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 　　房地產(chǎn)按揭政策 　　.社會消費品零售總額： 　　項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 　　.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 　　商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 　　三 土地SWOT（深層次）分析 　　項目地塊的機(jī)會點 　　 　　.項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料 　　區(qū)域定位 　　 　　.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）： 　　對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 　　B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 　　C 周邊市政配套便利性的差異 　　C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計 　　價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 　　.類比樓盤分析與評價六 項目定價模擬 　　A 分析有效市場價格范圍 　　.商品住宅定價法： 　　確定系數(shù) 　　七 項目投入產(chǎn)出分析 　　.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 　　.銷售收入模擬： 　　模擬說明 　　銷售價格變動時對利潤的影響 　　項目風(fēng)險性評價 　　項目形象包裝和營銷推廣是否成功 　　經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險 　　九 開發(fā)節(jié)奏建議 　　.地塊狀況因素 　　.市場供求因素 　　.項目投入產(chǎn)出評估 　　通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有