【正文】 有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利。2. 依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所（地）的權(quán)利。3. 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修。4. 有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水管以及其他設(shè)施進行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構(gòu)施工的除外。5. 有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況，建議管理處及時組織修繕。6. 有權(quán)參加業(yè)主大會，并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)。7. 有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向管理處提出質(zhì)詢，并得到答復(fù)。8. 有權(quán)要求管理處依照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目。9. 有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評。10. 有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進行投訴或提出意見與建議。1. 有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)版號:1 修改狀態(tài):A XX實驗樓實務(wù)管理 第 14 頁 共 27頁 日 期: 任，對方不維修養(yǎng)護或不予配合的，可要求管理處強制維修養(yǎng)護，按規(guī)定分攤牌費用。二、 業(yè)主的義務(wù)：1. 在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。2. 執(zhí)行和服從物業(yè)管理法律、法規(guī)及管理處根據(jù)法律、法規(guī)制定條例和規(guī)定。3. 自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。4. 按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用。5. 業(yè)主如需進行室內(nèi)裝修，必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定，并填寫申請表，報管理處審批，向管理處繳交裝飾裝修押金后方可按規(guī)定施工，完工后由管理處進行查驗，如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），押金予以退不，否則視違章情況予以扣除并限期整改；如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應(yīng)同時交納垃圾清運費和粉刷費；如有額外使用公用設(shè)施（如電梯、供電增容等）的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補償費用。6. 業(yè)主如請管理處對其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施進行維修、養(yǎng)護，應(yīng)支付有關(guān)費用。7. 明白并承諾與其他非業(yè)主使用人有建立合法使用、維護、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時，應(yīng)告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任。8. 明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與管理處在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系（另有專門合同規(guī)定除外）。版號:1 修改狀態(tài):A XX實驗樓實務(wù)管理 第 15 頁 共 27頁 日 期: 9. 在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：1) 擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外建門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；2) 對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；3) 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用部位、設(shè)施及公共場所（地）；4) 擅自損壞、拆除、改造供水、供電、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施；5) 不按規(guī)定堆放物品，丟棄垃圾、高空拋物；6) 違反規(guī)定存放易燃、易爆、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等；7) 踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品；8) 影響市容觀賞或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等；9) 隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規(guī)定標準的噪聲；10) 利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為；11) 法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。三、 業(yè)主大會和業(yè)主委員會1. 業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。2. 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)（執(zhí)行）機構(gòu)，經(jīng)政府部門批準成立后，維護全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益，依法行使各項權(quán)利。版號:1 修改狀態(tài):A XX實驗樓實務(wù)管理 第 16 頁 共 27頁 日 期: 業(yè)主大會和業(yè)主委員會均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。第一次業(yè)主大會，在本物業(yè)交付使用且住用率達到百分之五十以上時，由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。3. 本物業(yè)所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時出席業(yè)主大會，參加投票、行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。4. 業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會并投票，或委托他人出席和投票，否則視作棄權(quán)，并應(yīng)服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的必須出具授權(quán)委托書，否則該項委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。5. 業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式，會議表決采取投票、舉手等形式。6. 業(yè)主委員會成立后，負責(zé)召集此后的業(yè)主大會，并每年至少召開一次。經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會應(yīng)于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。7. 業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行；如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。8. 業(yè)主大會的出席人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時，在會上提出的需經(jīng)決版號:1 修改狀態(tài):A XX實驗樓實務(wù)管理 第 17 頁 共 27頁 日 期: 定的事項，由出席會議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過有效。9. 業(yè)主投票時，以每套單元式住宅為一票；非住宅房屋每一百平米建筑面積為一票；一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。10. 業(yè)主大會的決定和業(yè)主委員會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的，區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。四、 違約責(zé)任1. 違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中9項規(guī)定的，管理處有權(quán)處理，并要求限期整改；逾期不整改的，有權(quán)強制整改，包括采取停水、停電等催交措施；對本物業(yè)公共利益造成損失的，管理處有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金；強制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入，賠償金和違約金的項目及標準，由管理處經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準后執(zhí)行。2. 業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的處以每日千分之三的滯納金；無正當(dāng)理由逾期三個月仍拒絕繳交的，管理處可采取停水、停電等催交措施。五、 其他事項1. 本公約由XX實驗樓管理處報區(qū)物業(yè)管理主管部門審批批準，在辦理入伙手續(xù)時由業(yè)主簽字，并經(jīng)百分之十五的已入伙用戶簽字后生效。2. 本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)版號:1 修改狀態(tài):A xx實驗樓實務(wù)管理 第 18 頁 共 27頁 日 期: 主更換，本公約繼續(xù)有效。3. 業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實際情況對本公約進行修改補充，并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與管理處之間因本公約發(fā)生糾正，協(xié)商不成的，提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。4. 本公約一式叁份，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。本業(yè)主所擁有物業(yè)：住宅： 幢 層 單元商業(yè)用房： 幢 號業(yè)主單位： 深圳市XX物業(yè)管理有限公司辦公電話： 辦公電話：住宅電話： 維修電話：業(yè)主（簽章）： 投訴電話：年 月 日版號:1 修改狀態(tài):A XX實驗樓實務(wù)管理 第 19 頁 共 27頁 日 期: 樓宇入伙及裝修工作流程工作內(nèi)容作業(yè)頻度質(zhì) 量 標 準入伙手續(xù)驗收12小時隨來隨辦證件齊全，驗收項目齊全，業(yè)主簽字。發(fā)鑰匙8小時隨來隨辦證件齊全，手續(xù)完備，業(yè)主簽收。裝修審批1天內(nèi)辦完符合規(guī)定，無危及安全，外觀無改變用途。巡 視2次/天無亂堆放、無亂挖亂接亂搭、無違章裝修、房屋完好率98%。跟蹤、監(jiān)督4次/天問題部位無重復(fù)違章現(xiàn)象。走訪1次/月及時聽取業(yè)主（住戶）意見，滿足其合理要求，滿意率100%?；卦L12小時內(nèi)100%熟記完成情況，滿意率100%。熟悉對屋村棟數(shù)、套數(shù)、面積、公共設(shè)施管線開關(guān)，現(xiàn)住區(qū)居民棟號、房號、姓名、單位、電話、家庭情況等隨問隨答正確率95%。工作日記每日下午5點—5點半記錄全面、真實、準確。收費入住期間辦理100%銀行托收，收費率98%。工作流程8:30—9:00 向值班室了解和處理住戶申報、投訴；9:00—10:30 跟蹤監(jiān)督、巡視檢查；14:00—15:30 建檔； 15:30—17:00 室內(nèi)學(xué)習(xí)17:00—17:30 走訪、回訪督導(dǎo)方式分片包干，遇特殊情況，工作時間可作相應(yīng)調(diào)整，管理處主任不定期進行抽查巡視。版號:1 修改狀態(tài):A XX實驗樓實務(wù)管理 第 20 頁 共 27頁 日 期: 小區(qū)日常事務(wù)管理 保安服務(wù)工作內(nèi)容固 定 崗 位事故處理流 動 巡 查學(xué)習(xí)訓(xùn)練出入口崗位巡邏崗位消防值班室交通疏導(dǎo)車輛停放檢查住居安全刑事違章檢查環(huán)境保護突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育思想專項訓(xùn)練工作頻率24小時24 小 時全天候事故發(fā)生后15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。全天24小時，30分鐘/次60秒內(nèi)趕到現(xiàn)場。每周1次，每次1小時，工作例會每周1次每次半小時。每周3次，每次半小時。質(zhì)量標準車輛進出登記100%外來人員登記100%禮貌服務(wù)先敬禮后收費、問話。儀表整潔，標志齊全隨時報告異常情況并進行處理。設(shè)備狀況良好無脫崗現(xiàn)象上下班高峰期車流順暢無阻塞現(xiàn)象保護現(xiàn)場、制止糾紛、疏導(dǎo)交通及時報警報案進行搶救車輛停放位置無違章無鳴笛無掛損無擦碰發(fā)現(xiàn)未關(guān)好門通知消防值班室防止被盜冶安案件發(fā)生案率為0無破壞綠化帶無踐踏草坪、草地、無亂扔亂倒，亂吐亂燒和各類噪聲現(xiàn)象及時采取措施控制局面迅速報告保護現(xiàn)場各項法律常識政策條例、交通法規(guī)常識，掌握事務(wù)處理的一般知識、消防安全知識總結(jié)一周情況做好下一周的工作安排手勢、手姿、隊列擒拿、格斗。消防技能油桶滅火煤氣滅火水帶訓(xùn)練、高層救護督導(dǎo)保安隊長統(tǒng)一指揮調(diào)配、監(jiān)控值班室應(yīng)急調(diào)度，隊員分片包干巡視，定崗定位定人，巡視班長24小時監(jiān)督值班巡視人員運作情況并巡視小區(qū)冶安情況。保安隊長1天抽查二次，主任每周抽查一次。考評方法保安隊長每天實行檢查，每周工作例會，月終考評，激勵方式，按規(guī)定標準進行。版號:1 修改狀態(tài):A XX實驗樓實務(wù)管理 第 21 頁 共 27頁 日 期: 消防管理工作內(nèi)容作業(yè)頻率質(zhì) 量 標 準值班（滅火）24小時報警、通訊設(shè)備完好，離崗有人代班，滅火迅速、措施得力，搶救及時。流動巡查宣傳家居安全每日8點至21點無堆放易燃、易爆物品，安全使用液化氣，安全使用電器，無亂搭亂接