【正文】 字樓需求；? 跨國公司總部入滬－上海推出的跨國公司設(shè)立地區(qū)總部的優(yōu)惠政策，吸引了源源不斷的外資企業(yè)進入；? 民營企業(yè)的規(guī)模登陸－由于上海被視為長江三角洲地區(qū)的經(jīng)貿(mào)樞紐，其物流優(yōu)勢、金融優(yōu)勢必然吸引大型民營企業(yè)集團成立營銷中心、研發(fā)中心，希望在上海建立窗口企業(yè)，直面全國市場及國際市場；? 世博帶來長期利好效應(yīng)－上海承辦 2022 年世博會，直接影響到建筑業(yè)、旅游業(yè)、會展業(yè)和貿(mào)易業(yè)的寫字樓需求。同時，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，將大大提升上海的國際關(guān)注度和城市認同感，從而吸引更多的國際優(yōu)秀人才和國際資本進入上海；27 / 34? 政策利好－2022 年 3 月 1 日起，上海正式取消非居住商品房租售對象限制，境內(nèi)外企業(yè)或個人在滬購房完全享受同等待遇。這必將促使更多境外人士來滬創(chuàng)業(yè)，并帶動相關(guān)商業(yè)等用房的市場需求。T(競爭威脅競爭威脅 )? 現(xiàn)有市場－本案比鄰國家級開發(fā)區(qū)（漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園） ，同區(qū)域的還有閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)也是國家級的科技園區(qū)，它們的存在，必將截留很大一部分企業(yè)，影響本項目的招商引資；? 產(chǎn)品理念－本項目的市場運作及定位能否為市場所接受；? 其他區(qū)域市場競爭－上?，F(xiàn)有的或潛在的同類型園區(qū)對本案也會有一定影響。國中觀 點:? 本項目用地條件規(guī)則，規(guī)劃超前，規(guī)模效應(yīng)明顯，尤其是宏觀背景下各項政策利好和世博效應(yīng)帶來了難得機遇，讓我們對項目前景看好。但同時也應(yīng)認識到項目自身所存在的成熟市場的進入可能遇到的壁壘和地處遠郊交通不便及缺少各項配套等不足，還有同業(yè)的競爭等一系列項目難點。? 市場化運作需要我們對市場有清楚的認識，目前該區(qū)域市場已經(jīng)漸趨成熟，同區(qū)域的項目不能簡單理解為競爭對手，而是在同業(yè)競爭的同時互為共存共榮的關(guān)系，需要雙方的聯(lián)動把浦江高科這塊“蛋糕”作大；28 / 34本項目地處外環(huán)，可以抓住這個契機引進部分知名企業(yè)提升園區(qū)品牌和吸引力；但是作為浦江鎮(zhèn)東南區(qū)的未來規(guī)劃工業(yè)園區(qū)和同區(qū)位的漕河涇開發(fā)區(qū)相比有一定差距；所以在項目運作上應(yīng)以市場為導(dǎo)向走自己的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。所謂特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，可以這樣理解：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向（引進何種產(chǎn)業(yè)）? 技術(shù)變化中的高科技產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)? 成長性的比較注重產(chǎn)業(yè)細分，使投資者能從產(chǎn)業(yè)分化中獲得商業(yè)利益；? 國家政策支持的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，以及國家退出的產(chǎn)業(yè)和國家放松管制的產(chǎn)業(yè)。企業(yè)定位（引進何種企業(yè)）? 集智型：高科技、高增值、無污染的企業(yè)為重點? 成長型：中小型企業(yè)發(fā)展平臺? 規(guī)模型：引進部分大型企業(yè)，產(chǎn)生集聚效應(yīng)建成后的園區(qū)將是一個生產(chǎn)、辦公、生活、休閑、交流的混合社區(qū)，園區(qū)景觀為生態(tài)景觀，對生態(tài)環(huán)境進行生態(tài)反哺，生產(chǎn)形式高度創(chuàng)新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。：基礎(chǔ)設(shè)施配套完備，環(huán)境 優(yōu)美，商住功能齊全，集產(chǎn)、學、研為一體的高科技產(chǎn)業(yè)集聚的上海市現(xiàn)代高科技新興綜合城鎮(zhèn)。能借助高校，形成上海市高層次人才培育基地。使“浦江智谷”成為上海市新興高科技產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)孵化基地。29 / 34：產(chǎn)業(yè)功能以微電子技術(shù)、光電子技術(shù)、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、納米科技、生命科學等六大類產(chǎn)業(yè)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點吸引高科技企業(yè)總部、研發(fā)中心、風險投資公司入駐園區(qū)。服務(wù)功能為進入園區(qū)的科研人員和國內(nèi)外高科技人才提供科技創(chuàng)新的服務(wù)。人力資源服務(wù)、風險投資服務(wù)、中介咨詢服務(wù)、通訊信息服務(wù)、交通運輸服務(wù)、會務(wù)展示服務(wù)、娛樂休閑服務(wù)……孵化功能主要利用大學和園區(qū)內(nèi)科研機構(gòu)的科研成果，建立完善的孵化體系和硬件設(shè)施，支撐科研成果產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)化。引資功能運用政府所賦予的優(yōu)惠政策，依托園區(qū)內(nèi)形成的人才和科研優(yōu)勢，堅持科學的產(chǎn)業(yè)功能定位，形成產(chǎn)業(yè)鏈，最大限度地降低企業(yè)運行成本。實現(xiàn)人才與產(chǎn)業(yè)集聚的放大效應(yīng)。輻射功能形成具備向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的輻射功能，為提升吳涇、閔行老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)附加值和技術(shù)能級作出貢獻。支撐區(qū)域內(nèi)城市化建設(shè)、發(fā)展的功能隨著園區(qū)建設(shè)的推進，形成輻射效應(yīng)，與新浦江鎮(zhèn)建設(shè)，形成互動，改善吳涇、老閔行地區(qū)的社會綜合水平，使之成為上海西南、黃浦江沿線又一亮點。4．客群定位：由知名大型企業(yè)領(lǐng)銜帶動成長型中小企業(yè)，集聚成高科技集智型企業(yè)基地，形成30 / 34以企業(yè)研發(fā)、營銷展示、企業(yè)培訓(xùn)以及會議商務(wù)為主的園區(qū)商務(wù)中心。? 行業(yè)類群：主要類群:微電子技術(shù)、光電子技術(shù)、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、納米科技、生命科學；電子、儀表、輕工、精細化工、紡織、輕型機械加工等；次要類群:電子商務(wù)，咨詢服務(wù)型企業(yè)，物流配送等；? 企業(yè)類群：成長型中小企業(yè)、跨國企業(yè)、國有大型企業(yè)；? 動機：投資：風險投資企業(yè)民營企業(yè)（有充裕資金急需投資渠道）少量個體小業(yè)主（轉(zhuǎn)移投資）自用：企業(yè)辦公，研發(fā)，培訓(xùn)和采購銷售中心投資/自用（少部分）? 取得方式：購買：大型國企或跨國公司用于總部或培訓(xùn)研發(fā),該類企業(yè)資金充裕，有未來遠景規(guī)劃，有部分投資兼自用的企業(yè)或來自投資機構(gòu)的風險投資；租賃：中小企業(yè),處于上升期,但是受行業(yè)生命力所限或資金不足,只能選擇租賃, 其他就是大型企業(yè)雖然有充裕資金，但是無購買動機；31 / 34? 未來入住客群：白領(lǐng)，以金融、IT、法律、現(xiàn)代物流、城市發(fā)展、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和服務(wù)貿(mào)易、現(xiàn)代管理、商貿(mào)旅游以及中介咨詢服務(wù)專業(yè)為主的高素質(zhì)人才，他們往往需要減輕工作壓力，向往自由舒緩親近自然的空間；由于目前周邊沒有高校資源，必須建設(shè)高質(zhì)量服務(wù)環(huán)境，充分考慮廠商與科研人才的各種需求，不僅要提供工作場所，還要考慮其生活需要，因此必須有高質(zhì)量的生活服務(wù)區(qū)域，已達到吸引人才的目的。分類方式 特點 取得方式 動機客群重視度（* ）微電子技術(shù)、光電子技術(shù)、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、納米科技、生命科學、高科技產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新能源與高效節(jié)能技術(shù)、電子信息服務(wù)業(yè)、軟件應(yīng)用開發(fā)等低污染，企業(yè)注重研發(fā)，有遠景規(guī)劃，企業(yè)規(guī)模大，資金投入高，風險相對較大租賃為主 自用為主 *****電子、儀表、輕工、 、輕型機械加工、物流配送高能耗，有一定的污染，注重企業(yè)研發(fā)和員工培訓(xùn)；企業(yè)規(guī)模為大中型企業(yè)購買兼租賃 自用兼投資 **行業(yè)類群咨詢服務(wù)型企業(yè)、電子商務(wù)等 低污染，屬于第三產(chǎn)業(yè)，企業(yè)規(guī)模不大， 租賃為主 自用兼投資 **大型（跨國企業(yè)、國有大型企業(yè)）規(guī)模型企業(yè)，發(fā)展成熟穩(wěn)定，資金充裕，管理機制健全，企業(yè)有長遠戰(zhàn)略計劃，購買兼租賃 自用 *****企業(yè)類別中小型（成長型中小企業(yè)）沒有規(guī)模優(yōu)勢。多為產(chǎn)業(yè)細分行業(yè)，企業(yè)發(fā)展呈為上升的趨勢，資金流向主要放在企業(yè)能級提升上租賃為主 自用兼投資 ****32 / 34第四部分策 略 篇33 / 34一．本項目營銷需要解決的主要問題由項目定位分析中可以看出，本項目營銷需要解決的主要問題有以下四條1）項目地理位置偏遠，輻射范圍較小，企業(yè)品牌影響力還不足以推動一個如此大型的項目在陌生區(qū)域的暢銷，因此企業(yè)品牌營銷也是本項目營銷需要解決的問題；2） 缺少第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐，需借助鄰近的意大利風情鎮(zhèn)和世博機遇，因此項目品牌營銷也是本項目營銷需要解決的問題；3） 現(xiàn)有園區(qū)市場漸趨成熟，會給本項目進入該市場帶來困難，在營銷過程中怎樣進行借勢聯(lián)動營銷同樣是本項目營銷需要解決的問題；4） 項目離軌道交通Ｍ８線站點較遠，缺少便捷交通，區(qū)域認同不足，區(qū)域營銷是本項目營銷需要解決的問題。二．營銷策略綱要營銷手段補強產(chǎn)品軟素質(zhì)，支撐高端市場定位，確定本項目營銷戰(zhàn)略的制定原則采用強勢營銷戰(zhàn)略。“拋磚引玉，強勢出擊；擒賊擒王，品牌導(dǎo)向”可以重點從以下幾個方面著手：? 營銷戰(zhàn)略之一：整合區(qū)域資源，形成區(qū)域形象美譽度，建立區(qū)域形象總概念和企業(yè)對區(qū)域的認同感，借此以區(qū)域驅(qū)動項目，立足浦江鎮(zhèn)的新城鎮(zhèn)形象，借勢意大利風情鎮(zhèn)，塑造有城市內(nèi)涵的園區(qū)；? 營銷戰(zhàn)略之二：引進知名品牌企業(yè)，提升項目向心力，由企業(yè)品牌增值演變?yōu)楫a(chǎn)品增值；? 營銷戰(zhàn)略之三：借助發(fā)展商實力，為項目提高認可度，在區(qū)域營銷階段，塑造發(fā)展商在區(qū)域經(jīng)濟的領(lǐng)跑者地位；? 營銷戰(zhàn)略之四：項目形象定位切合目標客戶群體心理需求與區(qū)域資源的需求，借助綠化和景觀，倡導(dǎo)親近自然輕松舒適的綠色辦公環(huán)境，塑造成目標群體的親切形象，提升企業(yè)歸宿感；34 / 34? 營銷戰(zhàn)略之五：整體形象訴求統(tǒng)一性，為保證營銷質(zhì)量，實現(xiàn)營銷目標，在營銷過程中，確保營銷的連貫性，使整體形象訴求統(tǒng)一。三．品牌營銷策略上海市新興高科技產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)孵化基地。棲居上海首個后工業(yè)園區(qū)位棲 ● 智產(chǎn)品文化群落產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)先鋒，生態(tài)特區(qū)正生態(tài)多功能社區(qū)集智型產(chǎn)業(yè)基地精英群落優(yōu)賢棲居發(fā)現(xiàn)一種向上的力上海國中機構(gòu)2022 年 5 月 26 日品牌主張品牌核心品牌支柱項目定位