【正文】 字樓需求；? 跨國(guó)公司總部入滬－上海推出的跨國(guó)公司設(shè)立地區(qū)總部的優(yōu)惠政策，吸引了源源不斷的外資企業(yè)進(jìn)入；? 民營(yíng)企業(yè)的規(guī)模登陸－由于上海被視為長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的經(jīng)貿(mào)樞紐，其物流優(yōu)勢(shì)、金融優(yōu)勢(shì)必然吸引大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)成立營(yíng)銷中心、研發(fā)中心，希望在上海建立窗口企業(yè)，直面全國(guó)市場(chǎng)及國(guó)際市場(chǎng)；? 世博帶來(lái)長(zhǎng)期利好效應(yīng)－上海承辦 2022 年世博會(huì)，直接影響到建筑業(yè)、旅游業(yè)、會(huì)展業(yè)和貿(mào)易業(yè)的寫(xiě)字樓需求。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，將大大提升上海的國(guó)際關(guān)注度和城市認(rèn)同感，從而吸引更多的國(guó)際優(yōu)秀人才和國(guó)際資本進(jìn)入上海；27 / 34? 政策利好－2022 年 3 月 1 日起，上海正式取消非居住商品房租售對(duì)象限制，境內(nèi)外企業(yè)或個(gè)人在滬購(gòu)房完全享受同等待遇。這必將促使更多境外人士來(lái)滬創(chuàng)業(yè)，并帶動(dòng)相關(guān)商業(yè)等用房的市場(chǎng)需求。T(競(jìng)爭(zhēng)威脅競(jìng)爭(zhēng)威脅 )? 現(xiàn)有市場(chǎng)－本案比鄰國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)（漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)浦江高科技園） ，同區(qū)域的還有閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)也是國(guó)家級(jí)的科技園區(qū)，它們的存在，必將截留很大一部分企業(yè)，影響本項(xiàng)目的招商引資；? 產(chǎn)品理念－本項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作及定位能否為市場(chǎng)所接受；? 其他區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)－上?，F(xiàn)有的或潛在的同類型園區(qū)對(duì)本案也會(huì)有一定影響。國(guó)中觀 點(diǎn):? 本項(xiàng)目用地條件規(guī)則，規(guī)劃超前，規(guī)模效應(yīng)明顯，尤其是宏觀背景下各項(xiàng)政策利好和世博效應(yīng)帶來(lái)了難得機(jī)遇，讓我們對(duì)項(xiàng)目前景看好。但同時(shí)也應(yīng)認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目自身所存在的成熟市場(chǎng)的進(jìn)入可能遇到的壁壘和地處遠(yuǎn)郊交通不便及缺少各項(xiàng)配套等不足，還有同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)等一系列項(xiàng)目難點(diǎn)。? 市場(chǎng)化運(yùn)作需要我們對(duì)市場(chǎng)有清楚的認(rèn)識(shí)，目前該區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)漸趨成熟，同區(qū)域的項(xiàng)目不能簡(jiǎn)單理解為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而是在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)互為共存共榮的關(guān)系，需要雙方的聯(lián)動(dòng)把浦江高科這塊“蛋糕”作大；28 / 34本項(xiàng)目地處外環(huán)，可以抓住這個(gè)契機(jī)引進(jìn)部分知名企業(yè)提升園區(qū)品牌和吸引力；但是作為浦江鎮(zhèn)東南區(qū)的未來(lái)規(guī)劃工業(yè)園區(qū)和同區(qū)位的漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)相比有一定差距；所以在項(xiàng)目運(yùn)作上應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向走自己的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。所謂特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，可以這樣理解：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向（引進(jìn)何種產(chǎn)業(yè)）? 技術(shù)變化中的高科技產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)? 成長(zhǎng)性的比較注重產(chǎn)業(yè)細(xì)分，使投資者能從產(chǎn)業(yè)分化中獲得商業(yè)利益；? 國(guó)家政策支持的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，以及國(guó)家退出的產(chǎn)業(yè)和國(guó)家放松管制的產(chǎn)業(yè)。企業(yè)定位（引進(jìn)何種企業(yè)）? 集智型：高科技、高增值、無(wú)污染的企業(yè)為重點(diǎn)? 成長(zhǎng)型：中小型企業(yè)發(fā)展平臺(tái)? 規(guī)模型：引進(jìn)部分大型企業(yè)，產(chǎn)生集聚效應(yīng)建成后的園區(qū)將是一個(gè)生產(chǎn)、辦公、生活、休閑、交流的混合社區(qū)，園區(qū)景觀為生態(tài)景觀，對(duì)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行生態(tài)反哺，生產(chǎn)形式高度創(chuàng)新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。：基礎(chǔ)設(shè)施配套完備，環(huán)境 優(yōu)美，商住功能齊全，集產(chǎn)、學(xué)、研為一體的高科技產(chǎn)業(yè)集聚的上海市現(xiàn)代高科技新興綜合城鎮(zhèn)。能借助高校，形成上海市高層次人才培育基地。使“浦江智谷”成為上海市新興高科技產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)孵化基地。29 / 34：產(chǎn)業(yè)功能以微電子技術(shù)、光電子技術(shù)、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、納米科技、生命科學(xué)等六大類產(chǎn)業(yè)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)吸引高科技企業(yè)總部、研發(fā)中心、風(fēng)險(xiǎn)投資公司入駐園區(qū)。服務(wù)功能為進(jìn)入園區(qū)的科研人員和國(guó)內(nèi)外高科技人才提供科技創(chuàng)新的服務(wù)。人力資源服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)投資服務(wù)、中介咨詢服務(wù)、通訊信息服務(wù)、交通運(yùn)輸服務(wù)、會(huì)務(wù)展示服務(wù)、娛樂(lè)休閑服務(wù)……孵化功能主要利用大學(xué)和園區(qū)內(nèi)科研機(jī)構(gòu)的科研成果，建立完善的孵化體系和硬件設(shè)施，支撐科研成果產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)化。引資功能運(yùn)用政府所賦予的優(yōu)惠政策，依托園區(qū)內(nèi)形成的人才和科研優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持科學(xué)的產(chǎn)業(yè)功能定位，形成產(chǎn)業(yè)鏈，最大限度地降低企業(yè)運(yùn)行成本。實(shí)現(xiàn)人才與產(chǎn)業(yè)集聚的放大效應(yīng)。輻射功能形成具備向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的輻射功能，為提升吳涇、閔行老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)附加值和技術(shù)能級(jí)作出貢獻(xiàn)。支撐區(qū)域內(nèi)城市化建設(shè)、發(fā)展的功能隨著園區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，形成輻射效應(yīng)，與新浦江鎮(zhèn)建設(shè)，形成互動(dòng)，改善吳涇、老閔行地區(qū)的社會(huì)綜合水平，使之成為上海西南、黃浦江沿線又一亮點(diǎn)。4．客群定位：由知名大型企業(yè)領(lǐng)銜帶動(dòng)成長(zhǎng)型中小企業(yè)，集聚成高科技集智型企業(yè)基地，形成30 / 34以企業(yè)研發(fā)、營(yíng)銷展示、企業(yè)培訓(xùn)以及會(huì)議商務(wù)為主的園區(qū)商務(wù)中心。? 行業(yè)類群：主要類群:微電子技術(shù)、光電子技術(shù)、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、納米科技、生命科學(xué)；電子、儀表、輕工、精細(xì)化工、紡織、輕型機(jī)械加工等；次要類群:電子商務(wù)，咨詢服務(wù)型企業(yè)，物流配送等；? 企業(yè)類群：成長(zhǎng)型中小企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)、國(guó)有大型企業(yè)；? 動(dòng)機(jī)：投資：風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)民營(yíng)企業(yè)（有充裕資金急需投資渠道）少量個(gè)體小業(yè)主（轉(zhuǎn)移投資）自用：企業(yè)辦公，研發(fā)，培訓(xùn)和采購(gòu)銷售中心投資/自用（少部分）? 取得方式：購(gòu)買(mǎi)：大型國(guó)企或跨國(guó)公司用于總部或培訓(xùn)研發(fā),該類企業(yè)資金充裕，有未來(lái)遠(yuǎn)景規(guī)劃，有部分投資兼自用的企業(yè)或來(lái)自投資機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)投資；租賃：中小企業(yè),處于上升期,但是受行業(yè)生命力所限或資金不足,只能選擇租賃, 其他就是大型企業(yè)雖然有充裕資金，但是無(wú)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)；31 / 34? 未來(lái)入住客群：白領(lǐng)，以金融、IT、法律、現(xiàn)代物流、城市發(fā)展、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和服務(wù)貿(mào)易、現(xiàn)代管理、商貿(mào)旅游以及中介咨詢服務(wù)專業(yè)為主的高素質(zhì)人才，他們往往需要減輕工作壓力，向往自由舒緩親近自然的空間；由于目前周邊沒(méi)有高校資源，必須建設(shè)高質(zhì)量服務(wù)環(huán)境，充分考慮廠商與科研人才的各種需求，不僅要提供工作場(chǎng)所，還要考慮其生活需要，因此必須有高質(zhì)量的生活服務(wù)區(qū)域，已達(dá)到吸引人才的目的。分類方式 特點(diǎn) 取得方式 動(dòng)機(jī)客群重視度（* ）微電子技術(shù)、光電子技術(shù)、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、納米科技、生命科學(xué)、高科技產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新能源與高效節(jié)能技術(shù)、電子信息服務(wù)業(yè)、軟件應(yīng)用開(kāi)發(fā)等低污染，企業(yè)注重研發(fā)，有遠(yuǎn)景規(guī)劃，企業(yè)規(guī)模大，資金投入高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大租賃為主 自用為主 *****電子、儀表、輕工、 、輕型機(jī)械加工、物流配送高能耗，有一定的污染，注重企業(yè)研發(fā)和員工培訓(xùn)；企業(yè)規(guī)模為大中型企業(yè)購(gòu)買(mǎi)兼租賃 自用兼投資 **行業(yè)類群咨詢服務(wù)型企業(yè)、電子商務(wù)等 低污染，屬于第三產(chǎn)業(yè)，企業(yè)規(guī)模不大， 租賃為主 自用兼投資 **大型（跨國(guó)企業(yè)、國(guó)有大型企業(yè)）規(guī)模型企業(yè)，發(fā)展成熟穩(wěn)定，資金充裕，管理機(jī)制健全，企業(yè)有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略計(jì)劃，購(gòu)買(mǎi)兼租賃 自用 *****企業(yè)類別中小型（成長(zhǎng)型中小企業(yè)）沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。多為產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)，企業(yè)發(fā)展呈為上升的趨勢(shì)，資金流向主要放在企業(yè)能級(jí)提升上租賃為主 自用兼投資 ****32 / 34第四部分策 略 篇33 / 34一．本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的主要問(wèn)題由項(xiàng)目定位分析中可以看出，本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的主要問(wèn)題有以下四條1）項(xiàng)目地理位置偏遠(yuǎn)，輻射范圍較小，企業(yè)品牌影響力還不足以推動(dòng)一個(gè)如此大型的項(xiàng)目在陌生區(qū)域的暢銷，因此企業(yè)品牌營(yíng)銷也是本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的問(wèn)題；2） 缺少第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐，需借助鄰近的意大利風(fēng)情鎮(zhèn)和世博機(jī)遇，因此項(xiàng)目品牌營(yíng)銷也是本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的問(wèn)題；3） 現(xiàn)有園區(qū)市場(chǎng)漸趨成熟，會(huì)給本項(xiàng)目進(jìn)入該市場(chǎng)帶來(lái)困難，在營(yíng)銷過(guò)程中怎樣進(jìn)行借勢(shì)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷同樣是本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的問(wèn)題；4） 項(xiàng)目離軌道交通Ｍ８線站點(diǎn)較遠(yuǎn)，缺少便捷交通，區(qū)域認(rèn)同不足，區(qū)域營(yíng)銷是本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的問(wèn)題。二．營(yíng)銷策略綱要營(yíng)銷手段補(bǔ)強(qiáng)產(chǎn)品軟素質(zhì)，支撐高端市場(chǎng)定位，確定本項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定原則采用強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷戰(zhàn)略。“拋磚引玉，強(qiáng)勢(shì)出擊；擒賊擒王，品牌導(dǎo)向”可以重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著手：? 營(yíng)銷戰(zhàn)略之一：整合區(qū)域資源，形成區(qū)域形象美譽(yù)度，建立區(qū)域形象總概念和企業(yè)對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感，借此以區(qū)域驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目，立足浦江鎮(zhèn)的新城鎮(zhèn)形象，借勢(shì)意大利風(fēng)情鎮(zhèn)，塑造有城市內(nèi)涵的園區(qū)；? 營(yíng)銷戰(zhàn)略之二：引進(jìn)知名品牌企業(yè)，提升項(xiàng)目向心力，由企業(yè)品牌增值演變?yōu)楫a(chǎn)品增值；? 營(yíng)銷戰(zhàn)略之三：借助發(fā)展商實(shí)力，為項(xiàng)目提高認(rèn)可度，在區(qū)域營(yíng)銷階段，塑造發(fā)展商在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)跑者地位；? 營(yíng)銷戰(zhàn)略之四：項(xiàng)目形象定位切合目標(biāo)客戶群體心理需求與區(qū)域資源的需求，借助綠化和景觀，倡導(dǎo)親近自然輕松舒適的綠色辦公環(huán)境，塑造成目標(biāo)群體的親切形象，提升企業(yè)歸宿感；34 / 34? 營(yíng)銷戰(zhàn)略之五：整體形象訴求統(tǒng)一性，為保證營(yíng)銷質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)，在營(yíng)銷過(guò)程中，確保營(yíng)銷的連貫性，使整體形象訴求統(tǒng)一。三．品牌營(yíng)銷策略上海市新興高科技產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)孵化基地。棲居上海首個(gè)后工業(yè)園區(qū)位棲 ● 智產(chǎn)品文化群落產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)先鋒，生態(tài)特區(qū)正生態(tài)多功能社區(qū)集智型產(chǎn)業(yè)基地精英群落優(yōu)賢棲居發(fā)現(xiàn)一種向上的力上海國(guó)中機(jī)構(gòu)2022 年 5 月 26 日品牌主張品牌核心品牌支柱項(xiàng)目定位