【正文】 二．營銷策略綱要營銷手段補強產(chǎn)品軟素質(zhì)，支撐高端市場定位，確定本項目營銷戰(zhàn)略的制定原則采用強勢營銷戰(zhàn)略。引資功能運用政府所賦予的優(yōu)惠政策，依托園區(qū)內(nèi)形成的人才和科研優(yōu)勢，堅持科學(xué)的產(chǎn)業(yè)功能定位，形成產(chǎn)業(yè)鏈，最大限度地降低企業(yè)運行成本。所謂特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，可以這樣理解：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向（引進何種產(chǎn)業(yè)）? 技術(shù)變化中的高科技產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)? 成長性的比較注重產(chǎn)業(yè)細分，使投資者能從產(chǎn)業(yè)分化中獲得商業(yè)利益；? 國家政策支持的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，以及國家退出的產(chǎn)業(yè)和國家放松管制的產(chǎn)業(yè)。2022 年以后，金融業(yè)的逐步開放，為上海寫字樓市場帶來了前所未有的機遇。該區(qū)域辦公物業(yè)主要為大型商業(yè)項目的配套，爛尾樓改建（包括酒店式公寓） ，商住兩用（住宅小區(qū)用房） ，和工業(yè)園區(qū)的辦公用房，所針對的客源則有所不同，目前客源現(xiàn)狀：普通寫字樓，爛尾樓改建（包括酒店式公寓） ，商住兩用（住宅小區(qū)用房）：70%企業(yè)客群（1）本地中小企業(yè)以租賃為主的方式取得，但是隨著企業(yè)的發(fā)展會使部分企業(yè)取得物業(yè)的方式轉(zhuǎn)為購買（2）經(jīng)濟實力相對雄厚的大中型企業(yè)投資固定資產(chǎn)（3）外地或境外企業(yè)駐滬辦事處以租賃為主的方式取得20%政府及事業(yè)單位（取得方式主要為政府自建或集體用房）10%穩(wěn)健型投資客：穩(wěn)定租金收入+物業(yè)保值增值工業(yè)園區(qū)辦公用房：（1） 企業(yè)自用（為了減少企業(yè)運營成本,或解決人員擴編等問題, 主要是滿足企業(yè)自身辦公需要） ；（2） 外地或境外企業(yè)駐滬辦事處(企業(yè)的辦事處代表處等)24 / 34（3） 企業(yè)總部(非滬籍或跨國企業(yè)的主要事業(yè)部門或總部轉(zhuǎn)移地)（4） 研發(fā)及培訓(xùn)機構(gòu)(科研及員工培訓(xùn)基地,主要是大型企業(yè))國中觀點：? 在利潤最大化的主導(dǎo)下，辦公客群中的購買者是本案的主要訴求對象；客群方向應(yīng)是經(jīng)濟實力相對雄厚的大中型企業(yè)和經(jīng)過幾年快速發(fā)展步入成長期的企業(yè)；? 工業(yè)物業(yè)的需求客群中，如研發(fā)機構(gòu)、企業(yè)總部等實力雄厚的對象也將是我們的主要訴求點 ；? 追求利潤的最大化，首先應(yīng)創(chuàng)立品牌向心力，就需要引進高知名度大型企業(yè)，這也是我們客群訴求的重點；? 由于受企業(yè)規(guī)模和實力所限它們?nèi)〉梦飿I(yè)的方式以租賃為主；但是這部分客群可以作為本項目的潛在客群。從上表可以看出閔行目前在售辦公物業(yè)價格段在 650020220 元/㎡之間，價格跨度較大，反映了該區(qū)域辦公物業(yè)分布零散,沒有形成一定規(guī)模，城市商務(wù)功能未能顯現(xiàn)。上海未來城市功能定位上,環(huán)線以內(nèi)基本就以高端的服務(wù)業(yè)為主，而制造業(yè)等一些低附加值的行業(yè)慢慢會遷移到郊區(qū)，整個上海的產(chǎn)業(yè)布局會做新的調(diào)整。在市場強勁需求的支撐下，中心區(qū)域?qū)懽謽亲鈶舻牧魇⒑芸毂恍碌淖鈶羲谏w。部分跨國企業(yè)開始從考慮從中心商務(wù)區(qū)向郊區(qū)工業(yè)園轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，如飛利浦照明已將總部遷往上海西南漕河涇開發(fā)區(qū)的上?？萍季G洲，租用的面積有兩萬平方米，阿爾卡特已經(jīng)將它的大部分業(yè)務(wù)從淮海路上的時代廣場遷往浦東張江集電港。供應(yīng)情況1995 19961997 1998 1999 2022 2022 2022 2022新增供應(yīng)量(萬平方米)16 227.40 02040608010120220160195196197198199202202202203辦 公 樓上海辦公樓市場歷年供應(yīng)情況上海寫字樓市場歷年投資額走勢上 海 寫 字 樓 歷 年 投 資 比 例%%%%%%%% %1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 202217 / 34從歷年供應(yīng)情況看，在經(jīng)過 2022 年的供應(yīng)高峰后，上海辦公樓市場的供應(yīng)曲線已經(jīng)開始回歸理性，整個市場正按照供需平衡的規(guī)律以周期性曲線的趨勢進行發(fā)展。園區(qū)的規(guī)劃，建設(shè)，經(jīng)營和服務(wù)將借鑒美國硅谷，英國 Arlington 等國際科學(xué)園區(qū)的成功經(jīng)驗，致力于引進國際人才，資本，技術(shù)，管理，使其成為新興產(chǎn)業(yè)匯聚，創(chuàng)新能力強大的高科技工業(yè)園區(qū)。1985 年，成立中外合資的上海閔行聯(lián)合發(fā)展有限公司（簡稱閔聯(lián)公司），采用企業(yè)化經(jīng)營運作的方式，負責閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理。據(jù)上海工業(yè)房地產(chǎn)研究咨詢中心對全市 12 個主要開發(fā)區(qū)的跟蹤調(diào)查表明，上海工業(yè)廠房空置率已從 2022 年底的 %一直下降到今年初的 ％，而租金指數(shù)卻在同期上漲了 ％。 2022 年，增加值增長 %，總額超過 億元；財政收入增長 %，總額超過 億元；合同吸引外資 億美元以上，外資實際到位 億美元以上；吸引國內(nèi)資本、社會資本 億元以上。 9 / 34從國際經(jīng)驗看，都市圈的的興起都會引發(fā)核心城市及周邊城市和地區(qū)功能定位的調(diào)整，上海毫無疑問扮演了這樣一個角色。：項目 計量單位 數(shù)值總占地面積 ㎡ 202281總建筑面積 ㎡ 304936地上建筑面積 ㎡ 242728廠房建筑面積 ㎡ 202228其中培訓(xùn)、研發(fā)、管理建筑面積㎡ 42022地下車庫建筑面積 ㎡ 62208容積率 建筑密度 % %綠地率 % %道路廣場 % %機動車位數(shù) 輛 2038本項目的培訓(xùn)、研發(fā)、管理辦公區(qū)建筑面積為 42022㎡，為項目總建筑面積的%,作為園區(qū)的“大腦” ，發(fā)揮企業(yè)的智力中心的重要作用，不能把它僅看作是園區(qū)的配套，而是關(guān)系到企業(yè)能級提升的商務(wù)辦公區(qū)。3 / 34報 告 正 文4 / 34目錄第一部分 背景篇 ........................................................................................................5一、項目背景 ............................................................................................................6 .......................................................................................................6 .......................................................................................................7： ...................................................................................7二、宏觀背景 ............................................................................................................8 .......................................................................................8 ...........................................................................9 .....................................................................................................10第二部分 市場篇 ......................................................................................................11一．上海市工業(yè)園市場概述 ..................................................................................121．上海市工業(yè)物業(yè)總體市場分析 ..............................................................122．區(qū)域工業(yè)園分析 ......................................................................................13 .............................................................................................15 .........................................................................................20四 .競爭分析 ................................................