【正文】 0 500013 引進(jìn) 6000 300014 引進(jìn) 15000 5000～600015 引進(jìn) 12022 3000～500016 引進(jìn) 5000 3000～400017 合資 6000 2022～300018 引進(jìn) 3000 202219 引進(jìn) 10000 800020 引進(jìn) 20220 1000021 引進(jìn) 5000 600022 引進(jìn) 12022 7000～800023 引進(jìn) 30000 8000～1000024 引進(jìn) 3000 3000合 計 237000 125000～140000（二）準(zhǔn)備推進(jìn)的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項目及空間需求在產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)的同時，將進(jìn)一步加大產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)規(guī)模，下列產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項目正在積極推進(jìn)之中：◆**公司（交通新材料技術(shù)）◆**研究中心（系統(tǒng)集成技術(shù)）◆**有限公司（城市軌道交通大型綜合監(jiān)控系統(tǒng)）◆**有限責(zé)任公司公司（交通專業(yè)設(shè)計咨詢）◆**科技有限公司（智能交通系統(tǒng)）◆**公司（工程項目咨詢）◆**有限公司（科研設(shè)計開發(fā)于一體）28……推進(jìn)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化需要空間平臺，形成集群和集聚，而投資建設(shè)一個以交通高科技為主題的園區(qū)是實現(xiàn)集群和集聚的最好形式。注：本部分詳細(xì)內(nèi)容，請參見附件《軌道交通搞科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化概況及空間需求》 。29第四部分 項目初步定位分析一、項目或地塊 SWOT 分析項目或地塊 SWOT 表 表 41二、市場定位項目市場定位：國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)基地國家級基地體現(xiàn)為國家認(rèn)定，一流的技術(shù)，并輻射國內(nèi)、國際兩個市場；以軌道交通領(lǐng)域的前沿、創(chuàng)新技術(shù)為主要導(dǎo)向；聚焦軌道交通領(lǐng)域的高科技研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化綜合服務(wù)；成為軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同共生發(fā)展，軌道交通產(chǎn)業(yè)化培育基地。定位于國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)基地，它將成為**、乃至全國/國際范圍內(nèi)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的交匯點，對區(qū)域軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)價值鏈的協(xié)同具備良好的輻射、示范和帶動作用，是促進(jìn)國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)和世界軌道交通經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。三、客戶定位30本產(chǎn)業(yè)園圍繞交通高科技的新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料，根據(jù)產(chǎn)品需要，客戶群總體定位為：國內(nèi)外與交通產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)聯(lián)的設(shè)計咨詢、制造、建設(shè)、運營維護(hù)和管理等類型的企業(yè)。在客戶細(xì)分上，將根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位分類引進(jìn)。交通新材料產(chǎn)業(yè)：將重點引進(jìn)土建、彈性原件、減震降噪、軌道樹脂合成軌枕、車輛車體等新材料方面的企業(yè)；光機(jī)電與系統(tǒng)集成產(chǎn)業(yè)：將重點引進(jìn)光學(xué)、機(jī)械、電子電路、計算機(jī)交通系統(tǒng)、通信信號新產(chǎn)品制造及非晶合金變壓器制造等方面的企業(yè)；交通技術(shù)咨詢產(chǎn)業(yè)：將重點引進(jìn)巖土測試、勘察設(shè)計、工程監(jiān)理等設(shè)計類咨詢企業(yè)；交通節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)：將重點引進(jìn)環(huán)保、給排水、采暖通風(fēng)、電氣化、電力等專業(yè)方面的企業(yè)；交通信息化及智能化產(chǎn)業(yè)：將重點引進(jìn)線路、軌道、地質(zhì)、橋梁、隧道、弱電、信息等專業(yè)方面的企業(yè)。四、產(chǎn)品定位從目前國內(nèi)外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征來看，高科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展共分為四代：第一代是以交通沿線發(fā)展，呈現(xiàn)單個企業(yè)的發(fā)展格局。第二代是在空間上呈現(xiàn)圍繞一個核心企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局。第三代是在空間形態(tài)的表現(xiàn)上是多個產(chǎn)業(yè)的耦合發(fā)展，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，形成產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展布局。第四代在空間形態(tài)上主要表現(xiàn)為綜合新城，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能緊密融合。從目前國內(nèi)外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征分析，結(jié)合調(diào)研分析得出，本產(chǎn)業(yè)園初期定位將選擇高科技園區(qū)的第三代承接發(fā)展，逐步向第四代高新技術(shù)園區(qū)轉(zhuǎn)變，建設(shè)以信息和技術(shù)為先導(dǎo)、市場為導(dǎo)向的31復(fù)合型現(xiàn)代科技都市。根據(jù)都市型園區(qū)的定位，項目定位有科技研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、總部商務(wù)和園區(qū)配套四大功能區(qū)。結(jié)合功能區(qū)的定位，本產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品定位如下：物業(yè)建筑形態(tài)建議：建議在園區(qū)中，主要以小高層和高層形成“小組團(tuán)”為核心的商務(wù)辦公樓組群及相互連通圍合式建筑群為主，輔以低密度生態(tài)獨立建筑群組成主要建筑形態(tài)。同時為突出園區(qū)標(biāo)志，在局部區(qū)域配以景觀標(biāo)志性的高層。建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)及面積建議：本園區(qū)在物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)上，將采用框架和框剪結(jié)構(gòu)，針對入園企業(yè)的大小差異性特征，內(nèi)部實行未封閉的敞開式布局結(jié)構(gòu)，根據(jù)入園企業(yè)需求面積分割封閉。小高層和高層建筑每層面積控制在 15002200 平方米，低密獨棟整體面積控制在20224000 平方米較好。五、價格定位本項目有科研辦公樓、配套商業(yè)及產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心三種主要物業(yè)形態(tài)，現(xiàn)對它們的價格定位如下：科研辦公樓科研辦公樓評估價格表 表 42主要可類比項目項 目倍科國際新城 IP 科技中心 火炬動力港 2 期本 案項目均價 3380 元／m 2 3800 元／m 2 5300 元／m 2評估得分 57 61 65 66可比系數(shù) 可調(diào)均價 3913 4111 5381可比參數(shù) 30% 40% 30%評估均價 4432 元／m 232配套商業(yè)及產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心項目區(qū)域商業(yè)和中試物業(yè)租金情況如圖 442 所示：項 目 區(qū) 域 中 檔 商 業(yè) 月 租 金 情 況 (元 /平 方 米 )655553020406080大 豐 街 辦 天 回 街 辦 新 都 區(qū)圖 41 項目區(qū)域中檔商業(yè)月租金情況項 目 區(qū) 域 中 試 物 業(yè) 月 租 金 情 況 (元 /平 方 米 )313436283032343638大 豐 街 辦 天 回 街 辦 新 都 區(qū)圖 42 項目區(qū)域中試物業(yè)月租金情況利用周邊市場的對比情況，運用商業(yè)租金反推法，本項目的商業(yè)定價為 5536 元/平方米。產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心定價為 3232～4040 元/平方米。綜合各因素考慮，本產(chǎn)業(yè)園主要物業(yè)的保守定價為：科研辦公物業(yè)：4100～4300 元/平方米配套商業(yè)：5500～5600 元/平方米產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心：3200～3400 元/平方米本產(chǎn)業(yè)園內(nèi)涉及有面積較少的商務(wù)會所物業(yè)類型，由于其區(qū)域市33場沒有可比案例，便于成本核算，在此考慮結(jié)合成本、園區(qū)品質(zhì)及商業(yè)屬性等因素，該產(chǎn)品價格初定在 6000～6500 元/平方米之間。34第五部分 概念規(guī)劃設(shè)計一、設(shè)計概念（一）產(chǎn)業(yè)園整體設(shè)計理念作為新一代的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要從“社會” 、 “經(jīng)濟(jì)”、 “環(huán)境”三個方面進(jìn)行目標(biāo)設(shè)定。社會：承接前述對新一代產(chǎn)業(yè)園特征的研究，打造功能復(fù)合的產(chǎn)業(yè)都市，與城市有機(jī)融合；經(jīng)濟(jì)：構(gòu)建完善可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條，研究其空間發(fā)展需求，使空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度適配，最大化提供產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與展示平臺；環(huán)境：關(guān)注可持續(xù)發(fā)展，通過規(guī)劃、建筑、環(huán)境、技術(shù)運用等不同層面營造低碳型綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計理念如圖 51 所示：圖 51 產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計理念圖（二）產(chǎn)業(yè)園的建筑設(shè)計理念在建筑設(shè)計上，使用綠色可持續(xù)能源 LEED 建筑標(biāo)準(zhǔn)，營造綠色生態(tài)建筑模式。35二、空間發(fā)展策略科技先導(dǎo)：結(jié)合西側(cè)規(guī)劃的城市商業(yè)節(jié)點，及北新干道等交通條件，整體園區(qū)沿橫軸導(dǎo)入核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)。技貿(mào)聯(lián)動：在核心區(qū)域構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)服務(wù)及公共服務(wù)核心。鏈條擴(kuò)展：完善產(chǎn)業(yè)鏈條，由核心向外圍結(jié)合周邊功能與資源條件拓展配套功能，完善功能組團(tuán)。多元復(fù)合：形成多元復(fù)合的功能格局，沿橫縱兩軸為科技研發(fā)組團(tuán)，東北為產(chǎn)業(yè)基地組團(tuán)，西南及西北為都市生活組團(tuán)，核心區(qū)及南部為產(chǎn)業(yè)服務(wù)組團(tuán)。生態(tài)串聯(lián)：從北側(cè)景觀綠地至九道堰之間，規(guī)劃一條串聯(lián)各功能組團(tuán)的生態(tài)景觀綠地，加強組團(tuán)聯(lián)系，營造良好的生態(tài)景觀環(huán)境。綠色交通：以內(nèi)部閉合的綠色交通系統(tǒng)環(huán)通各組團(tuán)，提高園區(qū)運行效率。圖 52 產(chǎn)業(yè)園空間發(fā)展策略圖根據(jù)園區(qū)空間發(fā)展策略，本產(chǎn)業(yè)園首期 500 畝啟動區(qū)結(jié)合西側(cè)規(guī)劃的城市商業(yè)節(jié)點及地鐵 1 號線、北新干道等交通條件，整體園區(qū)沿橫軸發(fā)展的模式，最先啟動產(chǎn)業(yè)園的西側(cè)靠園區(qū)主干線區(qū)域。36首 期首 期 50畝 用 地畝 用 地預(yù)預(yù) 留留 預(yù)預(yù) 留留首 期首 期 畝 用 地畝 用 地預(yù)預(yù) 留留 預(yù)預(yù) 留留圖 53 產(chǎn)業(yè)園首期位置圖三、項目概念性設(shè)計設(shè)計方案以“生態(tài)優(yōu)先、價值提升、便于開發(fā)、利于運營” 為原則。遵從整體功能結(jié)構(gòu)，注重組團(tuán)聯(lián)系，營造富有特色與吸引力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。本項目具有以下特點：建筑環(huán)境緊密結(jié)合：營造宜人空間；發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢：借助水系打造景觀，提高土地價值；強調(diào)地塊組團(tuán)劃分：便于開發(fā)與實施控制；單元式建筑組合：利于運營，可租可售。四、空間格局橫向?qū)?，縱向延伸，一心多點，線性串聯(lián)。以交通高科技研發(fā)區(qū)、科技交流綜合區(qū)為功能及景觀標(biāo)志核心，向西、向東南延展相關(guān)功能區(qū)。通過水系廊道串聯(lián)，在各地塊中形成空間節(jié)點。核心啟動區(qū)建成后，未來向“北區(qū)” 約 5700 畝園區(qū)的開發(fā)可以依托核心功能區(qū)，向沿縱軸北部拓展。如圖 53 所示：37圖 54 項目空間格局五、建筑風(fēng)格及園區(qū)鳥瞰（一）建筑風(fēng)格產(chǎn)業(yè)園以小高層和高層及低密度生態(tài)獨立建筑群為主要建筑形態(tài)。建筑風(fēng)格意向如圖 54 所示：圖 55 產(chǎn)業(yè)園建筑風(fēng)格意向圖38（二）園區(qū)鳥瞰圖 56 產(chǎn)業(yè)園鳥瞰圖39六、首期 500 畝初步設(shè)計后的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)科研辦公首期 500 畝初步設(shè)計后的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表 51序號 首 期 項 目 數(shù) 值一 總占地面積（㎡) 3333331 其中：代征地（㎡)2 凈用地（㎡) 3333333 建設(shè)用地面積折算（畝） 500二 主要規(guī)劃要求1 居住容積率 三 規(guī)劃建筑面積1 總建筑面積（㎡) 5667302 地上建筑部分（㎡) 544933 商務(wù)會所 18180 配套商業(yè) 34076 獨立商業(yè)建面（㎡) 35410 科研辦公樓 327385 產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心 163692 物管用房 16004 地下建筑部分（㎡) 27247 其中：地下車庫（ ㎡ ) 27247四 預(yù)計可售面積 5433331 總可售商務(wù)會所面積 181802 可售配套商業(yè)面積 340763 可售辦公樓面積 3273854 可售產(chǎn)業(yè)技術(shù)服務(wù)中心 1636924 地下停車位個數(shù)（個） 720 可售車位數(shù)量 72040第六部分 項目實施進(jìn)度計劃一、開發(fā)策略和順序（一）開發(fā)策略產(chǎn)業(yè)園 1432 畝采用統(tǒng)一規(guī)劃，計劃分三期建設(shè)，實行滾動開發(fā)、逐步延伸的開發(fā)策略。首期開發(fā)建設(shè) 500 畝，滿足短時間產(chǎn)業(yè)推進(jìn)所形成的企業(yè)集聚對空間的需要。預(yù)留 932 畝視首期推進(jìn)效果，再行實施。首期 500 畝占據(jù)園區(qū)絕佳地位，重點開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施配套和科技研發(fā)組團(tuán)。以**成員單位為核心基礎(chǔ)，拓展至與中鐵有業(yè)務(wù)合作的企事業(yè)單位。迅速提升園區(qū)知名度和美譽度。在首期成功開發(fā)的大好形勢下，第二期 500 畝緊跟建設(shè)，實施全面開發(fā)，以租售結(jié)合，通過專業(yè)化的咨詢、孵化服務(wù)帶動軌道交通產(chǎn)業(yè)集群，并完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上、下游的打造。后期開發(fā)進(jìn)一步完善園區(qū)功能，以出租自營為主，確立園區(qū)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位，優(yōu)化企業(yè)資源配置結(jié)構(gòu)，搭建完善企業(yè)上市平臺和公共技術(shù)服務(wù)平臺的建設(shè)，全面提升整個園區(qū)功能，實現(xiàn)資本增值和效益跨越增長。圖 61 項目開發(fā)策略圖41（二）開發(fā)順序開發(fā)順序劃分主要依據(jù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入時序及規(guī)模、項目空間區(qū)位特征及功能布局、首期已定的入住單位對用地的需求、對升值空間的考慮。首期：考慮到開發(fā)用地的整體性及首期的形象需求，可將科技研發(fā)功能區(qū)先行開發(fā)。二期：結(jié)合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入需求，由首期沿橫縱兩條主干道拓展研發(fā)、中小企業(yè)園、技術(shù)支持服務(wù)、企業(yè)孵化、物流等功能。三期：根據(jù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入需求開發(fā)其余的功能用地。圖 62 項目開發(fā)順序圖（三）總體進(jìn)度安排項目各重要節(jié)點的安排與計劃，請參見附件。（四）招商策略品牌營銷策略。**品牌是本園區(qū)營銷的靈魂和主線，首先通過**成員企業(yè)和與**有良好業(yè)務(wù)合作關(guān)系的企業(yè)入住，提升園區(qū)知名度。定制營銷策略。開展“一對一” 營銷，提供個性化的服務(wù)，包括為入駐企業(yè)“ 量身定做 ”等。42二、成本控制策略在與**投資協(xié)議談判中，爭取土地更大優(yōu)惠扶持。在項目建設(shè)管理中，作好項目各階段的成本控制工作。三、開發(fā)、銷售節(jié)奏建議首先通過項目整體概念炒作與形象推廣制造焦點?？焖偃セ灼?500 畝物業(yè)的同時，加速二期物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，快速實現(xiàn)銷售。成熟一批工業(yè)物業(yè)，擇機(jī)銷售配套商業(yè)物業(yè)。配套物業(yè)后期銷售。43第七部分 項目運作機(jī)構(gòu)及人力資源配置一、運作機(jī)構(gòu)（一）設(shè)想根據(jù)交通產(chǎn)業(yè)構(gòu)想和產(chǎn)業(yè)園項目定位，結(jié)合**和**管理實際情況，現(xiàn)提出產(chǎn)業(yè)園管理體系的設(shè)想，如圖 71 所示：中 鐵 軌 道 交 通 高 科 技產(chǎn) 業(yè) 園 管 理 委 員 會項 目 公 司 產(chǎn) 業(yè) 公 司中 鐵 軌 道 交 通 高 科 技產(chǎn) 業(yè) 園 管 理 委 員 會項 目 公 司 產(chǎn) 業(yè) 公 司圖 71 產(chǎn)業(yè)園管理體系（二）組織機(jī)構(gòu)管理委員會管委會作為園區(qū)管理領(lǐng)導(dǎo)決策機(jī)構(gòu)，制定產(chǎn)業(yè)園發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、重大方針、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)、運營和管理工作。2．項目公司項目公司作為獨立的經(jīng)濟(jì)實體進(jìn)行經(jīng)營管理活動，負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)、建設(shè)、招商等工作。項目公司組織架構(gòu)、人員配置建議見附件。3．產(chǎn)業(yè)公司產(chǎn)業(yè)公司是軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化實施的主要載體，主要包括引進(jìn)、合資、獨資三種類型的公司。二、人力資