“三舊改造”與房地產(chǎn)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)-資料下載頁(yè)
2025-05-07 18:15本頁(yè)面
【正文】 圍主要分布在中心城區(qū) ， 扭轉(zhuǎn) “ 市區(qū)份額下降 、 郊區(qū)上升 ” 的發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 1 監(jiān)管問(wèn)題： 要實(shí)行程序的公開(kāi)、公平、公正，通過(guò)接受社會(huì)公眾、新聞媒體的監(jiān)督，來(lái)保證資金到位、按照規(guī)劃改造以及不會(huì)出現(xiàn)以調(diào)高容積率來(lái)?yè)Q取私利的做法。 2 時(shí)機(jī)問(wèn)題： 在改造過(guò)程中存在一個(gè)最佳時(shí)點(diǎn)選擇的問(wèn)題。 3 房?jī)r(jià)問(wèn)題： 市場(chǎng)的供應(yīng)將大大增加，但因?yàn)槭忻裥枨笸瑫r(shí)被激活 ,供求趨向平衡 ,不會(huì)對(duì)價(jià)格造成抑制，因此 “ 供過(guò)于求、價(jià)格受抑 ” 還為時(shí)過(guò)早。究其原因 ,一是開(kāi)發(fā)成本比較高，新增住宅需要更高的定位、定價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利；二是城市規(guī)劃與功能布局可以得到重新修正，城市競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升，原先因破舊、環(huán)境臟亂、治安不佳、城市功能不彰等而存在的價(jià)格 “ 洼地 ” 也將被清除出去，這必然反映到房?jī)r(jià)的提升上；三是需求激活，特別是高端需求的激活，也肯定將在樓價(jià)上予以體現(xiàn)。 4 借機(jī)囤地問(wèn)題： 這個(gè)主要是針對(duì)在二、三線城市而言。因?yàn)橐痪€城市不僅拿地成本高，而且隨著各地閑置土地的處理辦法的出臺(tái)，各開(kāi)發(fā)商還將加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度。但是對(duì)于二、三線城市來(lái)說(shuō)，拿地可以以較低成本獲得土地儲(chǔ)備；二、三線城市擴(kuò)展快，市場(chǎng)空間及前景廣闊，招商引資環(huán)境也比一線城市好。同時(shí)，因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度低于一線城市，土地溢價(jià)速度也慢，可能使房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)囤地。 5 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度問(wèn)題： 這個(gè)問(wèn)題主要表現(xiàn)在容積率方面，現(xiàn)有政策沒(méi)有對(duì)容積率進(jìn)行明確規(guī)定，這樣容易造成政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈。 6 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例問(wèn)題： 在出讓土地的時(shí)候，都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例有所規(guī)定。而在現(xiàn)有的三舊改造政策中，并未對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例問(wèn)題有所規(guī)定，開(kāi)發(fā)商出于利潤(rùn)空間的考慮，必然容易將開(kāi)發(fā)的地塊用于高檔住宅的建設(shè)。 7 違法搶建問(wèn)題： 在三舊改造的過(guò)程中可能會(huì)引發(fā)被改造對(duì)象的搶建行為。一方面自然是搶建者的目的是為了博取更多的經(jīng)濟(jì)利益。也就是說(shuō)，這些違章建筑搶建成功之后，搶建者就將其當(dāng)作與政府討價(jià)還價(jià)的籌碼。另一方面，則與相關(guān)政策的宣傳不到位和政府機(jī)關(guān)的約束力度不夠有很大關(guān)系。搶建違建有什么樣的后果？三舊改造會(huì)給原村民帶來(lái)什么樣的便利與好處？ 8 9 避免產(chǎn)生 “新三舊 ” 的問(wèn)題： 在解決問(wèn)題的時(shí)候，我們不能遵循 “ 頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳 ” 的行為模式。如果不能及時(shí)從根本上消除導(dǎo)致 “ 三舊 ” 形成的誘因，那么今天的 “ 三舊 ” 就有可能會(huì)演變成明天的 “ 三舊 ” ，城市發(fā)展就會(huì)陷入一種 “ 改造三舊 ” —“制造新的三舊 ” —“再改造三舊 ” —“再制造新的三舊 ” 的惡性循環(huán)。
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