【導(dǎo)讀】 1 肈薅蒄羈羄膁薇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肄肁膈蚃袇羇膇螆蝕芅芆蒅袆膁芅薈蚈肇芅螀襖肅芄葿蚇罿芃薂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆荿薈罿袂荿蟻螂膀莈莀羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄膁薇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肄肁膈蚃袇羇膇螆蝕芅芆蒅袆膁芅薈蚈肇芅螀襖肅芄葿蚇罿芃薂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆荿薈罿袂荿蟻螂膀莈莀羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄膁薇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肄肁膈蚃袇羇膇螆蝕芅芆蒅袆膁芅薈蚈肇芅螀襖肅芄葿蚇罿芃薂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆荿薈罿袂荿蟻螂膀莈莀羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄膁薇螁羀膁蝿肆艿膀

　　

【正文】 建議： 由湘菜文化園發(fā)展有限公司自己經(jīng)營(yíng)或者以招商形式由外來投資者自主經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目選址： 建議選址于湖南省商業(yè)技術(shù)學(xué)院東北側(cè)，空間上與學(xué)院緊緊毗鄰。與湘菜博物館、湘菜創(chuàng)業(yè)孵化街一起共占地約 40 畝。 湘菜美食文化街 項(xiàng)目定位： 湘菜美食文化街是一條集中展示全省各地各民族、不同風(fēng)味湘菜品類、相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的，國(guó)內(nèi)首家以菜系文化為主題的，集美食體驗(yàn)和旅游休閑于一體的仿 明清風(fēng)格的風(fēng)情商業(yè)街。 項(xiàng)目構(gòu)成： 整個(gè)湘菜美食文化街將由湘菜名店區(qū)、地域湘菜區(qū)、農(nóng)家土菜區(qū)、原輔料調(diào)味品區(qū)、湘菜器物區(qū)、茶酒休閑區(qū)六大板塊構(gòu)成。 運(yùn)作建議： 全部以招商形式由外來投資者自主經(jīng)營(yíng)，不過在空間布局上進(jìn)行全面管理和控制 。 項(xiàng)目選址： 建議選址 于湖南省商業(yè)技術(shù)學(xué)院西北側(cè)、龍母河?xùn)|岸沿河進(jìn)行布局?？臻g上與湖南省商業(yè)技術(shù)學(xué)院隔城市道路相望。預(yù)計(jì)占地總面積 6070 畝。 湖南省湘菜食材示范基地 項(xiàng)目定位： 向喜歡湘菜的廣大消費(fèi)者和游客集中實(shí)景展示湘菜原輔材料從選種、生產(chǎn)、培育、 15 供應(yīng)全過程的窗口 和平臺(tái)；一個(gè)以綠色農(nóng)業(yè)為主題的新興旅游項(xiàng)目；為湘菜文化園中的餐飲企業(yè)提供原輔材料的定點(diǎn)綠色生產(chǎn)加工基地。 項(xiàng)目選址： 湘菜原輔料示范基地將突破職教城的空間范圍。由市政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、扶持，先期在職教城附近選擇一兩個(gè)村組進(jìn)行示范試點(diǎn)。待商業(yè)模式成熟以后再予以推廣擴(kuò)大。 湘菜文化網(wǎng) 湘菜文化網(wǎng)是整個(gè)“湘菜文化園”項(xiàng)目的一個(gè)權(quán)威信息平臺(tái)和對(duì)外宣傳窗口，同時(shí)也是“湘菜文化園”項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)媒體。它以促進(jìn)湘菜產(chǎn)業(yè)、培育湘菜品牌、弘揚(yáng)湘菜文化為核心使命、以推介”湘菜文化園”項(xiàng)目品牌為工作重心。 湘菜文化論壇 功能定位 ： 湘菜文化論壇 是一 個(gè) 高規(guī)格的（建議由湖南省人民政府、國(guó)家商務(wù)部聯(lián)合舉辦 ，由株洲市人民政府、湖南省商務(wù)廳、湖南省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等單位 共同承辦 ，由湘菜文化園發(fā)展有限公司 具體 負(fù)責(zé)日常事務(wù)工作 ）、 “以弘揚(yáng)湘菜文化為宗旨，以推動(dòng)湘菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展為己任，以 定期、定址 舉辦相關(guān)會(huì)展活動(dòng)為主要方式” 的政府 非盈利性 服務(wù)平臺(tái)和工作機(jī)構(gòu) ，同時(shí)也是我國(guó)一個(gè)獨(dú)具特色的、以菜系文化為主題的會(huì)展品牌 。 目的是通過高端、定期、定址的主題性論壇活動(dòng)，跨區(qū)域整合湘菜產(chǎn)業(yè)資源、加強(qiáng)溝通交流、促進(jìn)資源共享，同時(shí)，有效推廣湘菜品 牌，樹立湘菜產(chǎn)業(yè)的“規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌化 ” 市場(chǎng)形象， 促進(jìn)湘菜產(chǎn)業(yè)又快又好 地 發(fā)展。 論壇戰(zhàn)略： 1. 經(jīng)常性地舉辦各種 與湘菜文化、湘菜產(chǎn)業(yè)有關(guān)的 會(huì)議，如論壇大會(huì) 、 研討會(huì)、座談會(huì)和講座 活動(dòng) ，討論 與湘菜文化、湘菜產(chǎn)業(yè)有關(guān)的 重大問題。 提升湘菜品牌形象； 2. 經(jīng)常性地 組織 各種 以湘菜為主題的展覽展銷活動(dòng) 。 促進(jìn)湘菜產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動(dòng)的繁榮； 3. 通過 各種形式的活動(dòng) ， 加強(qiáng)海內(nèi)外各湘菜產(chǎn)業(yè) 商業(yè)團(tuán)體間的 橫向 聯(lián)系 ，促進(jìn)相互間的交流與溝通。 論壇選址： 作為一個(gè) 以菜系文化為主題的 政府性 高端 產(chǎn)業(yè) 會(huì)議與展覽組織，湘菜文化論壇工 16 作機(jī)構(gòu)和主要 活動(dòng) 場(chǎng)所的 選址 建議設(shè)在“湖南職教國(guó)際會(huì)展中心”（暫定名）內(nèi)（注：按照我們的策劃思路，“湖南職教國(guó)際會(huì)展中心” 是一個(gè)國(guó)內(nèi)獨(dú)一無二的、以職 業(yè) 教 育為主題的大型綜合性會(huì)展場(chǎng)所。它 的建筑主題將 由一個(gè)五星級(jí)賓館和一個(gè) 由不同主題的職教論壇（如：湘菜文化論壇）組合而成的綜合性職教 會(huì)議展館 構(gòu)成?！昂下毥虈?guó)際會(huì)展中心”的策劃方案另案討論。 ） 項(xiàng)目進(jìn)度安排 2020 年 6 月 —— 2020 年 7 月，完成項(xiàng)目的報(bào)批工作。 2020 年 —— 2020 年，完成園區(qū)全部建設(shè)，正式投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目運(yùn)作建議 株洲市人民政府、湖南省機(jī)關(guān)事務(wù) 管理局、省 發(fā)改委、財(cái)政廳、商務(wù)廳 和聯(lián)合成立 “湘菜文化園項(xiàng)目 協(xié)調(diào) 領(lǐng)導(dǎo)小組 ”，全面協(xié)調(diào)“湘菜文化園”開發(fā)建設(shè)過程中各方面的關(guān)系。 “湘菜文化園項(xiàng)目 協(xié)調(diào) 領(lǐng)導(dǎo)小組 ”辦公室設(shè)在職教城管委會(huì)。 ，聯(lián)合湖南省商業(yè)技術(shù)學(xué)院等其他對(duì)發(fā)展湘菜產(chǎn)業(yè)有戰(zhàn)略眼光、有優(yōu)勢(shì)資源的單位發(fā)起成立“湘菜文化園發(fā)展有限公司” ， 湘菜文化園發(fā)展有限公司在“湘菜文化園項(xiàng)目協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組 ”宏觀指導(dǎo)下 具體負(fù)責(zé)“湘菜文化園”項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)與管理。 17 第六部分 項(xiàng)目投資估算 土地購(gòu)買費(fèi)用 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)占地面 積 100 畝，每畝土地購(gòu)買費(fèi)用約 43 萬元，購(gòu)買土地總成本為 4300萬元（不需再進(jìn)行三通一平）。 各功能區(qū)建設(shè)費(fèi)用 本項(xiàng)目總面積為 100 畝，按容積率 計(jì)算，建筑面積共 10 萬平方米， 參 照區(qū)內(nèi)類似綜合市場(chǎng) 項(xiàng)目的建設(shè) 投資 標(biāo)準(zhǔn)， 計(jì)算得出本項(xiàng)目的建筑材料 費(fèi)用約為 1,200 元 /㎡ ，可計(jì)算得出各功能區(qū)建筑安裝成本為 12， 000 萬元。 其他費(fèi)用 綜上土地購(gòu)買，功能區(qū)建設(shè)等的建設(shè)成本為估計(jì)為 16， 300 萬元，建設(shè)過程中，其他相關(guān)費(fèi)用為： （ 1） 前期費(fèi)用：按建設(shè)成本的 3%計(jì)算，約為 489 萬元。 （ 2） 工程管理費(fèi)：按建設(shè)成本的 3%計(jì)算，約為 489 萬元。 （ 3） 營(yíng)銷費(fèi)用：按建設(shè)成本的 3%進(jìn)行計(jì)算，約 489 萬元。 （ 4） 不可預(yù)見費(fèi)：在開發(fā)過程中的某些零星稅費(fèi)、雜費(fèi)、預(yù)算外支出，按建設(shè)費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 5%估算，共約 815 萬元。 設(shè)施設(shè)備購(gòu)買費(fèi)用 本項(xiàng)目建設(shè)過程中，需要購(gòu)置一些設(shè)備設(shè)施約估計(jì)為 500 萬元。 建設(shè)總投資 根據(jù)上述估算可知，本項(xiàng)目總投資為 19， 000 萬元。 18 第七部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 財(cái)務(wù)分析假設(shè)條件 （ 1）國(guó)內(nèi)物價(jià)保持基本穩(wěn)定，不發(fā)生較高通貨膨脹； （ 2）項(xiàng)目能夠按照計(jì)劃進(jìn)度按時(shí)完成項(xiàng)目建設(shè)，建成后以招租的形式運(yùn)營(yíng) ； （ 3）市場(chǎng)需求與預(yù)測(cè)的情況不發(fā)生大的變動(dòng)和項(xiàng)目的管理能夠跟上計(jì)劃發(fā)展的需要； （ 4）國(guó)內(nèi)的稅收政策不發(fā)生較大變化； （ 5）假設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期 20 年，相關(guān)收益的估算按國(guó)內(nèi)類似酒店、商貿(mào)區(qū)相關(guān)收益進(jìn)行估算； （ 6）項(xiàng)目運(yùn)作過程中，園區(qū)的日常管理費(fèi)用分?jǐn)傊两?jīng)營(yíng)者的日常經(jīng)營(yíng)中，假定經(jīng)營(yíng)成本定為 250 萬元每年。 收益分析 假設(shè)整個(gè)園區(qū)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，株洲市教育資產(chǎn)投資管理有限公司實(shí)現(xiàn)宏觀管理，園區(qū)主要以收取租金的形式獲取收益，平均每平方米租金按 400 元 /平方米 /年，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)平均每年獲取的收益為 4， 000 萬元 /年。 總成本估算 折舊估算只估算固定資產(chǎn)折舊，折舊期按 20 年，每年折舊費(fèi)大約為 950 萬元 ,總成本為 1， 200 萬元。 稅收分析 園區(qū)的營(yíng)業(yè)稅金按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的 5%征收，再加上營(yíng)業(yè)稅金的 10%作為城建及教育附加稅，可上交營(yíng)業(yè)稅及附加稅 220 萬左右。所得稅按照國(guó)家規(guī)定的 33%的稅率進(jìn)行征收，可上交所得稅 ,800 萬左右。 這個(gè)園區(qū)內(nèi)整個(gè)市場(chǎng)交易額估計(jì)在 10 億以上。 項(xiàng)目投資投資回收期 （ 1） 本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期稅后內(nèi)部收益率為估計(jì)為 13%左右 。 （ 2） 本項(xiàng)目所得稅后靜態(tài)投資回收期為 5 年左右。 19 第八部分 社會(huì)效益分析 緊跟政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃戰(zhàn)略，大力促進(jìn)湘菜產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 “湘菜文化園”的發(fā)展戰(zhàn)略是： 立足 長(zhǎng)株潭 、 面向湖南省 、輻射全 中 國(guó)、走向 五大洲。 建成后 的“湘菜文化園”， 規(guī)劃占地面積 至少 100 畝。 是 一個(gè) 集 湘菜歷史文化展示、湘菜美食品嘗、湘菜產(chǎn)品 研發(fā)、 湘菜人才教育與 培訓(xùn)、 創(chuàng)業(yè)孵化 、 原輔材料（含調(diào)配料）及與湘菜有關(guān)的特色產(chǎn)品 展 銷和旅游休閑體驗(yàn)等功能為 一體 的 ，產(chǎn)業(yè)鏈最為完善 、 配套設(shè)施最為完備 、產(chǎn)業(yè) 集群 、 集約 和分散布局相結(jié)合 的 ，以菜系產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主題的大型特色文化園區(qū) 。 它的建成，將為整合湘菜產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)強(qiáng) 大的“產(chǎn)學(xué)研一體化”發(fā)展平臺(tái)，為向世人充分展現(xiàn)湘菜美食文化的無限魅力提供一個(gè)多角度的窗口。從而有力地呼應(yīng)湖南省委省政府關(guān)于大力發(fā)展湘菜產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，大力促進(jìn) 湘菜產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 有利于擴(kuò)大株洲市職業(yè)教育科技城的品牌影響 把職業(yè)教育和產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合形成良性互動(dòng)，“湘菜文化園”的影響擴(kuò)大也會(huì)提升株洲市職業(yè)教育科技城的知名度和品牌影響力，“湘菜文化園”的健康快速成長(zhǎng)也離不開職教城的支撐。 項(xiàng)目建設(shè)可帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)勞動(dòng)力就業(yè) 項(xiàng)目建設(shè)過程中和建成后可吸引大量的企業(yè)和吸納大量資金進(jìn)入“湘菜 文化園”，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，并為本地居民提供大量的工作機(jī)會(huì)。項(xiàng)目將有效促進(jìn)株洲第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。項(xiàng)目將成為株洲市與外省市對(duì)外連結(jié)的一個(gè)窗口，通過品牌效應(yīng)，帶動(dòng)各種衍生行業(yè)不斷興起，帶動(dòng)眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 為湘菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供 高端人力資本 湘菜文化園力爭(zhēng)培育出的各層次的湘菜廚師占全國(guó)湘菜餐飲場(chǎng)館廚師從業(yè)人員比例達(dá) 70%以上。培養(yǎng)規(guī)模逐年保質(zhì)保量快速增長(zhǎng)，以滿足湘菜產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。 為大學(xué)生提供創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，緩解社會(huì)就業(yè)壓力 作為對(duì)接湘菜人才培養(yǎng)中心的出 口和平臺(tái)，湘菜創(chuàng)業(yè)孵化 街將在多方面對(duì)與湘菜產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)者 給予創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)和政策扶持，吸引大家自主創(chuàng)業(yè)，緩解就業(yè)壓力。 20 第九部分 結(jié) 論 一、項(xiàng)目定位清晰，發(fā)展目