【正文】 ，屋頂和水池。1）地面層綜合巡視這項(xiàng)巡視在于觀察在房屋底層的空地、臺(tái)板、排污溝、戶(hù)外空地的設(shè)施與停車(chē)場(chǎng)，是否有任何礙眼的破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。2）地面層詳細(xì)巡察除上述綜合巡視外，必須更仔細(xì)地觀察地面層其他的搶修，失養(yǎng)的項(xiàng)目。3）房屋綜合巡視管理人員在進(jìn)行房屋公共地方的綜合巡視時(shí)，將會(huì)觀察任何被忽略或礙眼的破損，及其他清潔衛(wèi)生問(wèn)題。4）房屋詳細(xì)巡察（外部）房屋詳細(xì)巡視是根據(jù)擬定的準(zhǔn)則、指標(biāo)，在房屋外部的公共地方進(jìn)行周詳及仔細(xì) 的巡察。5）房屋詳細(xì)巡察（內(nèi)部）這項(xiàng)巡視僅局限于電氣房、監(jiān)控室、儲(chǔ)物室、儲(chǔ)水柜、照明部位。6）鑒定養(yǎng)護(hù)也包括檢查確定下列各類(lèi)鑒定之養(yǎng)護(hù)工作責(zé)任部門(mén)按期執(zhí)行：216。 周期沖洗垃圾槽；216。 月度沖洗房屋（公共部位）；216。 月度沖洗陰溝；216。 半月度修剪草坪（戶(hù)外空地）；216。 月度園藝維修及修剪草坪（停車(chē)場(chǎng)）；216。 月度中央垃圾槽的養(yǎng)護(hù)；216。 月度水泵及增壓器的養(yǎng)護(hù)；216。 季度沖洗商用房屋的陰溝。7)巡察及維修項(xiàng)目的記錄管理人員必須保存其巡察系統(tǒng)的記錄、記錄必須反映所觀察的破損項(xiàng)目、部位、地點(diǎn)、修繕工程及竣工日期等。8）維修項(xiàng)目的期限216。 首要層次之猝發(fā)性問(wèn)題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引發(fā)極度的不便等，該層次搶修工作必須在24小時(shí)內(nèi)完工。216。 次要層之應(yīng)急性問(wèn)題，造成某些或個(gè)別居民之不便，設(shè)施之功能失效之類(lèi)，則需在3天完工。216。 一般性之保養(yǎng)問(wèn)題，項(xiàng)目零星非緊急性者，可允許在7天內(nèi)完成修理工作。c 周期性維修1） 周期性維修的重要性216。 有規(guī)劃防御性的保養(yǎng)，是避免其設(shè)施或部件在超越其有效使用期后，導(dǎo)致全面失效、嚴(yán)重故障的良策。216。 修復(fù)設(shè)施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地操作、運(yùn)作。216。 提高現(xiàn)有設(shè)施的質(zhì)量。2） 周期性維修的類(lèi)型216。 房屋的重新粉刷與修飾工程（57年周期）重修、更新房屋外貌，包括房屋周?chē)?、公共?chǎng)所的整體修飾工程，改善設(shè)施、配備等。216。 更換水供增壓器（7年周期）包括更換增壓器的電機(jī)配備、控制盤(pán)已保持其效能。216。 更換垃圾槽沖洗配備（7年周期）沖洗機(jī)附件、配備，如噴水設(shè)備、定時(shí)器、控制盤(pán)等也同時(shí)更新。216。 重修建筑物屋頂工程（14年周期）根據(jù)屋頂防水的保用及使用期滿(mǎn)之后，更換所有的覆蓋灰板，重鋪粘覆蓋（防雨層），若有必要也修整屋頂?shù)呐潘倍取?16。 更新技防系統(tǒng)（約10年周期）更新探頭、錄象機(jī)、矩陣、背景音樂(lè)播放等。216。 更新水管工程（約25年周期）更換水用總管道，支流管道及其他配備。（8） 建筑物維修的標(biāo)準(zhǔn)a 建筑物維修標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)1樓層護(hù)墻平整光滑、不老化1） 無(wú)坑洼，不下凹2） 無(wú)積水，無(wú)裂縫彎道不阻塞1） 格子各彎道蓋良好無(wú)損2） 彎道不溢水護(hù)墻和排水溝斜度適當(dāng)，不阻塞1） 水溝內(nèi)無(wú)死水2） 水溝內(nèi)無(wú)藻類(lèi)和淤泥3） 水溝內(nèi)平滑無(wú)聚集物多孔的水溝板在原位，不損壞1） 護(hù)墻水溝不暴露2） 格子不腐蝕伸縮縫完好、不漏水完好，接合處無(wú)雜草照明和公用事業(yè)井完好1） 井蓋不損壞2） 井蓋不碎裂清洗區(qū)保養(yǎng)好1） 陶瓷錦磚完好不碎，表面無(wú)油跡2） 彎道不阻塞3） 無(wú)積水2樓層/護(hù)墻供給管道和閥牢固，狀態(tài)良好1） 供給管道不阻塞，不會(huì)停供2） 供給管道安裝在墻面，無(wú)污跡和銹3） 關(guān)閉裝置狀態(tài)良好墻面保養(yǎng)良好1） 墻壁無(wú)植物生長(zhǎng)，無(wú)亂刻字畫(huà)2） 油漆表面不剝落3） 墻面裂痕修補(bǔ)4） 墻面踢腳板不碎裂，涂層不隆起避雷器保養(yǎng)良好避雷器絕緣帶固定在墻上屋頂維修保養(yǎng)好水泥和油漆不剝落機(jī)電設(shè)備維修良好電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)信箱維修良好1） 信箱的門(mén)牌號(hào)碼清楚2） 鎖不缺少和損壞3） 陶瓷錦磚不碎裂和缺少4） 信箱和支架之間無(wú)空隙5） 信箱門(mén)完好3樓梯和公共走廊樓梯扶手保養(yǎng)良好1） 扶手牢固筆直，不腐蝕生銹2） 樓梯突邊不破碎、腐蝕3） 涂料不褪色地面維修良好1） 地面無(wú)積水2） 伸縮縫防水板完好，牢固天花板維修完好無(wú)水泥和油漆剝落墻壁維修良好1） 墻壁裂痕不超過(guò)2cm2） 涂層不隆起3） 水泥踢腳板不碎裂4） 每層和單位指示牌固定：不損壞和缺少4樓梯和公共走廊機(jī)電設(shè)備維修良好以電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)衛(wèi)生設(shè)備維修良好落水管和廢水管標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)供給管道維修良好1） 供水分表閥向內(nèi)傾斜2） 分表和供給管道接合處不滲漏3） 供給管道上無(wú)水泥和油漆4） 分表底部不生銹5樓層、空地設(shè)備所有設(shè)備維修良好自行車(chē)停車(chē)庫(kù)自行車(chē)支架維修良好1） 支架不松，沒(méi)有和損壞2） 搬走被棄和損壞的自行車(chē)3） 自行車(chē)支架不生銹桌和椅桌和椅固定不損壞1） 陶瓷錦磚完好，桌椅完好2） 桌表面無(wú)斑點(diǎn)3） 無(wú)凹痕，不碎裂和褪色4） 桌椅牢固埋置5） 木板不腐爛和損壞6） 金屬板不腐蝕、凹陷，缺少或變形電梯平臺(tái)平臺(tái)維修良好1） 電梯平臺(tái)凸處不損壞2） 平臺(tái)地面和墻面的磚不碎裂和缺少3） 按鈕和面板不損壞4） 按鈕指示燈正常5） 緊急開(kāi)頭裝置標(biāo)志牌牢固，清楚6電氣設(shè)備線路埋設(shè)有序1） 電纜管道和夾板在原位2） 電線穿過(guò)夾板和電纜管道公共照明狀態(tài)良好1） 燈正常燈罩在原位2） 天花板接線盒在原位3） 燈柱底座不腐蝕，燈柱垂直電源插座和插頭正常1） 插座不損壞、脫體和腐蝕2） 插座蓋未損壞3） 電源插座蓋蓋上電源插頭和電源線正常1） 插座在原位2） 插座無(wú)燃燒跡象3） 變流器段開(kāi)裝置完好7曠地人行道維修良好1） 在每米扇區(qū)人行道的老化不超過(guò)20%2） 人行道裂縫寬度不超過(guò)2cm3） 每米扇區(qū)細(xì)裂縫不超過(guò)20%4） 人行道上無(wú)積水，伸縮縫無(wú)雜草，瀝青完好排水管不堵塞水流暢管無(wú)雜草檢查井蓋維修良好1） 檢查井蓋與地面齊高2） 井蓋不腐蝕和損壞3） 吊眼的半圓凹陷處填滿(mǎn)（以防蚊子）燈維修良好標(biāo)準(zhǔn)同停車(chē)場(chǎng)燈的維修相同8停車(chē)場(chǎng)漆完好，清楚停車(chē)線和編號(hào)清楚停車(chē)場(chǎng)路面維修良好1） 路面無(wú)坑洼和凹陷2） 無(wú)積水3） 路面無(wú)裂痕，石料不暴露停車(chē)場(chǎng)排水設(shè)施維修良好1） 排水樓不被草和土阻塞2） 停車(chē)場(chǎng)后的混凝土條清楚，不損壞排水管澆口維修良好1） 垂直和水平澆口完好，不腐蝕2） 接水平澆口不損壞燈維修良好1） 燈柱垂直牢固2） 燈柱不腐蝕和生銹3） 燈柱套管用混凝土澆至少250mm高4） 燈柱上油漆不褪色燈柱上編號(hào)清楚5） 燈臂牢固安裝在燈柱上6） 燈罩不損壞，燈正常路面突起維修良好1） 使用標(biāo)準(zhǔn)漆，清楚\黃色和黑色2） 路面突起尺寸：最高 70mm最寬 150mm斜切過(guò)緣 40mm9落水管和廢水管落水管和廢水管固定，狀態(tài)良好1） 豎直水管無(wú)銹斑2） 連接管不滲漏3） 清潔孔蓋上螺絲，緊固件完好10通道通道的屋頂狀態(tài)良好1） 磚和覆蓋物不碎裂，損壞和滲漏2） 無(wú)滲漏3） 護(hù)墻間接縫完好屋架和板狀態(tài)良好屋架不變形，損壞，腐蝕和碎裂支承柱狀態(tài)良好1） 圓柱垂直，牢固埋置2） 圓柱不腐蝕和散裂3） 木版無(wú)蟲(chóng)害侵蝕4） 柱上漆不剝落和褪色地面狀態(tài)良好1） 磚完整，不碎裂2） 粉刷的裂紋不超過(guò)2mm寬無(wú)積水11公共廁所衛(wèi)生裝置維修良好1） 小便池，洗臉盆和抽水馬桶無(wú)阻塞2） 彎道不損壞3） 地面彎道暢通4） 洗臉盆和抽水馬桶不碎裂和損壞5） 供給管道不滲漏腐蝕6） 供給管道牢固固定在墻上7） 廢水管不滲漏和腐蝕墻維修良好1） 墻面無(wú)亂刻的字畫(huà)2） 涂料不剝落和褪色3） 墻面裂紋不超過(guò)2mm4） 墻面涂層不隆起地面維修良好1） 磚不碎裂和缺少2） 磚無(wú)污跡天花板維修良好1） 無(wú)剝落混凝土2） 漆不剝落和褪色門(mén)維修良好1） 門(mén)不損壞2） 門(mén)鎖裝置牢固、不松動(dòng)和損壞附屬裝置維修良好1） 烘手機(jī)狀態(tài)良好2） 衛(wèi)生紙卷筒架安裝就位，可使用3） 燈正常4） 線路穿過(guò)管道和板條12屋頂屋面中間蓋板保養(yǎng)良好屋面中間蓋板不損壞，在原位避雷器保養(yǎng)良好1） 避雷器垂直向上，埋置牢固2） 水平向避雷器絕緣防水層保養(yǎng)良好1） 防水層不碎裂或磨損2） 防水層牢固粘在屋頂蓋板上，無(wú)氣泡3） 防水層無(wú)積水輔助維修良好1） 屋頂無(wú)廢棄物2） 屋頂不用作儲(chǔ)藏間活動(dòng)鐵門(mén)和通氣門(mén)保養(yǎng)良好1） 搭扣和鉤環(huán)狀況良好，安裝牢固2） 通氣門(mén)和鐵門(mén)導(dǎo)軌平滑3） 通氣門(mén)和鐵門(mén)不損壞和生銹墻上豎梯保養(yǎng)良好墻上豎梯安裝牢固，不損壞和生銹三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施1. 制定業(yè)戶(hù)裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時(shí)間、垃圾處理及裝修人員管理規(guī)則，完善裝修申報(bào)、審核手續(xù)；2. 建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)，消防，安全防范及環(huán)境衛(wèi)生不受影響。四、住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案此等事件將等同高空墜物情況處理，預(yù)案如下：1. 高空墜物是涉嫌犯罪的一項(xiàng)嚴(yán)重事件，接到該類(lèi)投訴，必須采取下列行動(dòng)；（1） 立即組織人員進(jìn)行調(diào)查，設(shè)法尋找作惡者；（2） 如有需要須向作惡者發(fā)出嚴(yán)重警告，并向警方報(bào)案；（3） 如未能查明作惡者，物業(yè)部應(yīng)發(fā)文通知所有客戶(hù)，指出該行為的危害性與違法性；（4） 拍照存案，必要時(shí)錄像取證；（5） 布置保安，伏擊守候，捉拿現(xiàn)行。2. 如高空墮物已引起人員傷害，保安人員應(yīng)當(dāng)：（1） 拔打120救護(hù)電話，派員在路口引導(dǎo)；（2） 立即通知警方，并協(xié)助開(kāi)展偵查，設(shè)法查明肇事人；（3） 物業(yè)部應(yīng)協(xié)助保安尋找證人，提供入住情況等資料；（4） 封鎖現(xiàn)場(chǎng)，拍照取證，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)秩序；（5） 記錄一切有關(guān)資料及注明警方立案檔號(hào)。3. 事后書(shū)寫(xiě)《事件報(bào)告》呈交管理處。五、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔程度的措施1. 清潔服務(wù)范圍178。 小區(qū)公用部位178。 小區(qū)道路178。 合同約定的其他清潔服務(wù)2. 清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1） 公用部位178。 地面：表面潔凈，無(wú)塵土、污跡、煙頭、紙屑、油跡及垃圾；178。 墻面：無(wú)污跡；178。 玻璃表面：無(wú)積塵、污點(diǎn)；178。 標(biāo)牌、指示牌：無(wú)塵土、污跡；178。 裝飾物：盆、座等表面干凈無(wú)塵土；178。 草地；無(wú)煙頭，紙屑、塑料袋等雜物；178。 廢物箱：清潔無(wú)異味；178。 燈飾、吊件：無(wú)積塵；178。 天花板、聯(lián)廊頂：無(wú)積塵、蜘蛛網(wǎng)。（2） 保潔規(guī)程178。 清掃外場(chǎng)地面178。 將花壇內(nèi)垃圾、煙蒂、紙屑清掃干凈178。 清抹外圍各處立牌178。 不間斷巡視外圍清潔狀況，發(fā)觀地面上有油污，及時(shí)去除178。 自我檢查（3） 專(zhuān)項(xiàng)保潔178。 洗地操作規(guī)程a. 洗地，洗地前先拖干樓層的地面自動(dòng)洗地機(jī)的操作規(guī)程——檢查水箱、加足清水：——裝上吸水刮；——啟動(dòng)電源開(kāi)關(guān)t放下洗地刷、吸水刮，并扳動(dòng)水剝開(kāi)關(guān)；——啟動(dòng)吸水機(jī)電源，手推操作桿，慢速前進(jìn)60厘米／分鐘，洗地和吸水一起完成；——吸地時(shí)，速度不可大快；要確保工作質(zhì)量。178。 刮玻璃的程序a. 工具： 伸縮桿，玻璃刮、清水．玻璃清潔劑、干毛巾若干條，工作指示牌、玻璃鏟刀。b. 刮玻璃程序——發(fā)現(xiàn)玻璃沾有污跡時(shí)，先用玻璃刀鏟除干凈；——把抹水墨套在伸縮桿上；——把抹水器兩端分別浸入水中；——有污跡的地方重點(diǎn)抹；——緊接著用另一種伸縮桿套好玻璃刮，刮去玻璃面上的水份；——一洗一刮連貫進(jìn)行，當(dāng)玻璃的位置和地面接近時(shí)，可以把抹水器和玻璃刮作橫向移動(dòng)；——最后用干毛巾抹去玻璃面上的水珠和地面上的污水。178。 外墻的清洗標(biāo)準(zhǔn)a. 材料：——地面磚：用全能清潔劑——玻璃幕墻：用玻璃光亮劑b. 操作：——墻面磚；藥劑l：60的濃度(偏堿性)，先用藥水涂抹，然后用刷帚刷洗， 再用清水清洗?！Ａ粔Γ核巹?：40的濃度(偏堿性)，用抹水器清抹玻璃，用刮刀清除 污漬，然后用刮水器清刮。c. 保險(xiǎn)繩：——必須二人三繩，保險(xiǎn)夾頭夾住保險(xiǎn)帶，從上往下清洗。d. 標(biāo)準(zhǔn)：——地面磚：無(wú)明顯漬跡、無(wú)灰塵。178。 內(nèi)保潔規(guī)程a. 按標(biāo)準(zhǔn)清潔b. 按標(biāo)準(zhǔn)清掃擦拭公共區(qū)域的墻面、地面c. 向領(lǐng)班匯報(bào)維修項(xiàng)目及申領(lǐng)保潔用品d. 接受領(lǐng)班安排的其他工作六、小區(qū)綠化按季節(jié)維護(hù)、保養(yǎng)項(xiàng)目和措施1. 綠化管理服務(wù)范圍(主要面向公共地方，各業(yè)戶(hù)單元綠化由業(yè)戶(hù)自行負(fù)責(zé)或委托物業(yè)服務(wù)中心代安排，但有償)：（1） 景觀區(qū)域的垃圾清理（2） 排水溝的廢物處理（3） 定期培土（4） 除雜草和病蟲(chóng)害，更換壞死花木(確定壞死花木的更換費(fèi)用，若屬原已壞死或自然災(zāi)害等甲方原因造成，則由甲方承擔(dān)費(fèi)用；若屬乙方管理服務(wù)原因造成，則由乙方承擔(dān)費(fèi)用)（5） 修剪枝葉（6） 及時(shí)修補(bǔ)綠化草坪2. 綠化管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1） 綠化管理服務(wù)主要是小區(qū)所有草地，花木及室內(nèi)盆景的管理養(yǎng)護(hù)工作（2） 管理服務(wù)范圍內(nèi)的一切草地花木及室內(nèi)盆景生長(zhǎng)健旺，無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)枯黃葉，保持形態(tài)美觀，色彩斑斕（3） 做好花木防風(fēng)、防霉、防病蟲(chóng)害等防自然災(zāi)害的保護(hù)工作，使損失降到最低限度（4） 做好室內(nèi)外景點(diǎn)布置及時(shí)更換工作，使景點(diǎn)常綠常艷（5） 做好草地的修剪保養(yǎng)工作，確保平整、常綠，美觀3. 綠化管理規(guī)程（1） 景觀區(qū)域衛(wèi)生每天必