【正文】 市后每年新增資金量約150億200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。，保險(xiǎn)公司可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險(xiǎn)資金可能在1700億元左右。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)也明顯復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)的收益率明顯增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的收益率隨經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將會(huì)大幅度的提高，保險(xiǎn)資金介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性勢(shì)必增加，這將會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，增加房地產(chǎn)行業(yè)的投資，尤其將會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)的投資。　?。?）銀行放貸量如圖２所示，表示2007年至2009年我國新增貸款量。，2009年的新增貸款量為10萬億，已經(jīng)超過了預(yù)定“全年5萬億”的最低目標(biāo)，%，%。這新增貸款量是國家刺激經(jīng)濟(jì)的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是很明顯，但在未來兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會(huì)逐步顯現(xiàn)，未來經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇形式將會(huì)穩(wěn)步提高。而且新增的投資量大部分會(huì)流入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其作為經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心的北京，對(duì)這些新增貸款的吸納量又會(huì)居于全國首位?？梢灶A(yù)計(jì)，在未來的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)會(huì)在2010年全面的開花結(jié)果。三、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì) ***規(guī)劃１）《***國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出***將加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，著力打造生態(tài)宜居活力城市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)資源大市向生態(tài)園林城市的轉(zhuǎn)變提升，使基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，城市功能全面增強(qiáng)，人居環(huán)境更加舒適宜人，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。 “強(qiáng)化中心，發(fā)展兩帶，建設(shè)四個(gè)副中心 ” 構(gòu)建“富裕、平安、文明、生態(tài)、開放、活力”的大***、新***?！　　笆晃濉逼陂g，***城市化發(fā)展目標(biāo)為：2010年全市總?cè)丝谶_(dá)到1050萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到504萬人，市區(qū)城市人口達(dá)到145萬人；2010年城市建成區(qū)面積達(dá)到600平方公里，其中市區(qū)155平方公里；2010年城鎮(zhèn)化率達(dá)到48%；經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：2010年生產(chǎn)總值達(dá)到2600億元，人均達(dá)到24600元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口到2010年累計(jì)達(dá)50萬人。規(guī)劃期內(nèi)，全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為1900公頃。規(guī)劃期內(nèi)住宅建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)表年度用地項(xiàng)目（個(gè)）用地面積（萬m2）200840220200940210201040200201140210201240200合計(jì)2001040資料來源：市國土局 ２）《***城市總體規(guī)劃（20052020年）》中確定：近期（2005—2010年）中心城區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?145 萬人，居住用地總面積 2075 公頃，人均居住用地 116平方米，人均居住面積 28平方米。規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)住房面積總需求為1410萬平方米。2009年***開工建設(shè)普通商品房260萬平方米。住房建設(shè)總目標(biāo)（單位：萬㎡）類 別普通商品房經(jīng)濟(jì)適用房拆遷安置房（新增面積）廉租房2008—2012年82019039010總 量1410２、***規(guī)劃１）　***規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至蒼山，北至鐵路，規(guī)劃總面積約80平方公里。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有***特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。２）***規(guī)劃期限為2003—2020年，職能定位為市級(jí)行政服務(wù)中心、文化中心、體育中心、商業(yè)中心、高新科教區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地、中高檔住宅區(qū)，2020年規(guī)劃控制用地52平方公里。新區(qū)規(guī)劃為“三縱兩橫”的發(fā)展結(jié)構(gòu)，三條縱軸是以行政中心為主導(dǎo)，并不斷向北延伸的行政文化發(fā)展軸線；以商業(yè)帶為主導(dǎo)的聯(lián)系行政中心及商業(yè)中心，并向青年路以北繼續(xù)延伸的商住發(fā)展軸線；沿柳青河呈南北向發(fā)展的自然生態(tài)發(fā)展軸線。三條縱向發(fā)展軸是未來新區(qū)發(fā)展的“脊梁”。兩條橫向軸是：商業(yè)中心、購物中心主導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展軸；青年路以北社區(qū)商業(yè)中心主導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展軸。橫縱發(fā)展軸分別串聯(lián)起了行政中心、文化娛樂中心、商業(yè)中心、購物中心、核心綠地、體育中心6大主要發(fā)展區(qū)域和青年路以北3個(gè)社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心、3個(gè)次要發(fā)展區(qū)域。３）***30～50萬人口規(guī)模的中心城區(qū)的建設(shè)初具規(guī)模。交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進(jìn)，城市功能更加完善，環(huán)境綜合治理取得實(shí)效，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，環(huán)境綜合指數(shù)達(dá)到90分以上，常住人口接近40萬人，***現(xiàn)框架基本形成， 2007年止，***已累計(jì)審核工程合同價(jià)123032萬元，審核已完成工程造價(jià)127012萬元。30余棟寫字樓拔地而起，匯聚數(shù)百家中外企業(yè)、事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)，構(gòu)建起城市商貿(mào)、金融、信息、文化、會(huì)展及公共事務(wù)集散地，成為***“第一金融中心，中央CBD”，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的靈魂所在。３、項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào)１）規(guī)劃銜接根據(jù)***城市規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定及《***城市總體規(guī)劃（20032020年）》的規(guī)劃要求，結(jié)合***規(guī)劃局、***指揮部給出的本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，本項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)是立足于以人為本和尊重與保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，將大眾廣場(chǎng)打造成為***當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性高檔商業(yè)。本項(xiàng)目依據(jù)***規(guī)劃局、***指揮部對(duì)本項(xiàng)目給出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目總平面布置進(jìn)行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項(xiàng)目規(guī)劃、布局與***規(guī)劃相匹配。其具體規(guī)劃包括項(xiàng)目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。***規(guī)劃局、***指揮部對(duì)*** 羅莊大眾廣場(chǎng)項(xiàng)目地塊土地利用做出用地控制指標(biāo)。項(xiàng)目的土地使用只須在總體上符合控制指標(biāo)的，在局部上可適當(dāng)調(diào)整土地利用強(qiáng)度。項(xiàng)目地塊的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)需滿足以下要求：①建筑密度（D）：≤%；②容積率（FAR）：≤；③綠地率（GR）：≥%；④建筑層數(shù)及高度：宜≤49層，限高188米。本次大眾廣場(chǎng)項(xiàng)目在用地強(qiáng)度上比較大，但不會(huì)影響項(xiàng)目符合土地利用控制指標(biāo)。經(jīng)***規(guī)劃局、***%，%，建筑最高層數(shù)為49層。２）布局協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的先導(dǎo)性行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，也就是說要發(fā)展一個(gè)地區(qū)必然是房地產(chǎn)行業(yè)先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。要實(shí)現(xiàn)2010年城鎮(zhèn)化率達(dá)到48%,這樣的城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)就必然需要大量的住宅，故在***發(fā)展房地產(chǎn)是一項(xiàng)關(guān)乎人民生活水平提高、關(guān)乎社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的大事。本項(xiàng)目不僅位于***片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向的位置上，而且還剛好處于市政組團(tuán)中心區(qū)內(nèi)，戰(zhàn)略意義重大。如何搞好本項(xiàng)目，是關(guān)系到如何把***區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的關(guān)鍵一步?？梢?，本項(xiàng)目的適時(shí)而為是順應(yīng)了***的城市規(guī)劃發(fā)展的。項(xiàng)目所處位置屬于市政組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)可作為新城開發(fā)建設(shè)的排頭兵，一方面配合了規(guī)劃居住區(qū)的實(shí)施，另一方面配合了規(guī)劃區(qū)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展需要?？傮w來說，項(xiàng)目與有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃以及***區(qū)城市總體規(guī)劃是比較銜接和協(xié)調(diào)的。５、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向１）企業(yè)中心全面轉(zhuǎn)移。早期，房地產(chǎn)業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，對(duì)資金、技術(shù)、人才的需求遠(yuǎn)低于低廉、充足的勞動(dòng)力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求。在發(fā)展到一定規(guī)模后，房地產(chǎn)業(yè)開始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的新生產(chǎn)要素，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的。２）上下游開始對(duì)接。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力與技術(shù)力量的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是簡單地處在產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)節(jié)點(diǎn)上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術(shù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局開始向相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈方向擴(kuò)張。３）開發(fā)模式發(fā)生革命。在對(duì)發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)追趕中，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在有片面重視產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量，而對(duì)生產(chǎn)模式等柔性的工藝技術(shù)重視不夠。在信息技術(shù)的促進(jìn)下，世界房地產(chǎn)開發(fā)將從大規(guī)模生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個(gè)性化的產(chǎn)品）模式的改變。４）信息產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)終端?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)終端產(chǎn)品簡單地存在著，在使用中基本上只發(fā)揮相對(duì)單一的功能。而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在以后的10年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。一些舊的樓宇也要進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化的升級(jí)，產(chǎn)品信息化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡(luò)核心）成為網(wǎng)絡(luò)的終端。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡(luò)的支持下，將更加智能化，從開放的網(wǎng)絡(luò)中獲得充分的信息，功能將更加人性化。５、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 ***從過去的２00９年三個(gè)季度來看，除一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)低迷的狀態(tài)外，二季度、三季度出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇，市場(chǎng)購銷兩旺，房價(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)，成交量明顯放大，商品房供應(yīng)和銷售都有了較快升溫。 ２00９年19月，***商品房市場(chǎng)投放量增幅顯著，新增預(yù)售項(xiàng)目98個(gè)，36855套；商品房銷售增長較為明顯，商品住宅銷售勢(shì)頭良好。19月，26394套，與去年同比增長30%、%、%。19月，26072套，%、%；房地產(chǎn)抵押登記逐步回暖，9854套，%、%。在建工程抵押登記，登記房屋10903套，%、%。 ***房產(chǎn)部門預(yù)計(jì)明年在國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷向好的情況下，***的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。 由于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，使得社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴(yán)重不足，未來很可能出現(xiàn)為住宅小區(qū)開發(fā)商業(yè)配套的“補(bǔ)課”行為。早在幾年前，商務(wù)部就提出用3至5年時(shí)間，在全國人口過百萬的166個(gè)城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造，這無疑是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的有利促進(jìn)。但經(jīng)過多年的積累，商業(yè)地產(chǎn)理性年將成為主基調(diào)。而現(xiàn)在的***近幾年的項(xiàng)目開發(fā)基本沒有足夠的商業(yè)配套作為支撐，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目集中的***將會(huì)成為新商圈繁生并存的情況存在。***在不斷長大，隨著***大發(fā)展、大建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，城市經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)模的不斷壯大，人們還迫切需要越來越多商業(yè)配套的服務(wù)來滿足城市發(fā)展的需求。結(jié)合舊城改造和***建設(shè)的契機(jī)，新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在不斷增加，開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱情依然高漲。大型商業(yè)的開發(fā)涉及到一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的問題，***經(jīng)濟(jì)保持快速增長，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，但目前***的商業(yè)狀況并沒有達(dá)到其應(yīng)有的發(fā)展水平，商業(yè)環(huán)境與***的城市地位是不相稱的，商用物業(yè)還有相當(dāng)大的發(fā)展空間，這就給地產(chǎn)商帶來了一個(gè)極好的發(fā)展機(jī)遇?！　?一個(gè)城市商業(yè)中心的形成有其條件，與政府的規(guī)劃和商業(yè)定位、民間資本的投資開發(fā)、城市居民的消費(fèi)習(xí)慣等多種因素都密切相關(guān)；有形成的必然性與合理性，目前***城市的商業(yè)中心的部分功能正由廣場(chǎng)一帶沿**路向涑河和***一帶轉(zhuǎn)移。作為整個(gè)城市的商業(yè)核心帶，萬興都國際商業(yè)公園、大眾廣場(chǎng)等大型商業(yè)項(xiàng)目的入市將進(jìn)一步強(qiáng)化**路在整個(gè)城市商業(yè)核心的地位，使其作為一個(gè)新城市的中心商業(yè)區(qū)最終形成。　　從人民廣場(chǎng)銀座百貨開始，像西到華豐世貿(mào)，然后沿街放路向棟，自**路向北到涑河，然后過**路大橋，向北至大眾廣場(chǎng)，將形成一個(gè)“之”字形的黃金商業(yè)帶。大型商業(yè)中心的加入，將打破早期的**路和通達(dá)路這種單純的商業(yè)線狀分布，轉(zhuǎn)向點(diǎn)線并存、點(diǎn)線互動(dòng)的商業(yè)新格局，依托久隆國際、萬興都商業(yè)公園、華豐世貿(mào)、大眾廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的支撐，**路一帶將形成一個(gè)嶄新的都市商圈?！　《靥?**中心的大眾廣場(chǎng)，得天獨(dú)厚的核心位置以及32萬平方米的建筑面積，影響也不僅僅是局限于**路，其輻射半徑范圍將覆蓋整個(gè)***。 　　　　　　　　　***今年有多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)，這種蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)與政府的支持是分不開的，***一直以來是商業(yè)服務(wù)方面相對(duì)薄弱。在新一輪城市化進(jìn)程中，為增強(qiáng)***的城市吸引力和吸引民間投資，***很支持企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，在政策上也有所優(yōu)惠，像華豐世貿(mào)便是市政府的重點(diǎn)工程。本來***商業(yè)的市場(chǎng)空間就很大，加上政府的扶持與推動(dòng)，這就給***商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來一個(gè)良好契機(jī)。2009年，***委、市政府正式遷入***，規(guī)劃、法院、教育、衛(wèi)生、銀行等數(shù)十個(gè)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位陸續(xù)搬遷及開工建設(shè)，不久，***將以“***第一行政區(qū)”的中心地位成為城市最具社會(huì)地位與發(fā)展前景的區(qū)域。作為城市建設(shè)的重要推手，地產(chǎn)開發(fā)無疑是***片區(qū)崛起的最大推力。雖此板塊啟動(dòng)較晚，但土地供應(yīng)量、項(xiàng)目規(guī)模較大,正因如此現(xiàn)青年路以南的地以經(jīng)不賣了。隨著新的市委市政府行政辦公中心啟用，未來政府對(duì)***新區(qū)的建設(shè)日益加大，該區(qū)的樓盤具有巨大的升值空間。 四、項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)條件 建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀1）項(xiàng)目場(chǎng)址自然環(huán)境條件（1） 工程地質(zhì)項(xiàng)目區(qū)域地層主要為：上部為第四系河流相沖洪積粘性土、砂土等覆蓋層，厚度一般5~14米；下伏基巖主要為白堊系、石炭系、奧陶系地層，其中白堊系地層主要巖性為安山巖、玄武質(zhì)安山巖、角礫狀安山巖、粗安巖，凝灰?guī)r以及灰黃色含礫長石砂巖、長石、石英砂巖等，主要分布在沂河?xùn)|岸；石炭系地層主要為灰黃色和深灰色粉砂巖、粉砂質(zhì)頁巖夾細(xì)砂巖、鐵質(zhì)泥巖、鋁土質(zhì)泥巖、石灰?guī)r、碳質(zhì)頁巖和煤線（層）等，主要沿沂河兩側(cè)分布；奧陶系地層主要為灰色厚層、中厚層泥晶灰?guī)r，灰色、黃灰色厚層和中厚層細(xì)晶白云巖夾粉晶白云巖以及中厚層粉晶、灰質(zhì)、泥質(zhì)白云巖等，主要分布在沂河西岸。本區(qū)地層產(chǎn)狀平緩，傾向北東20~40度左右，傾角10~40度。 巖體中有中生代燕山晚期侵入巖分布，主要為閃長巖、煌斑巖、二長斑巖等，呈巖脈狀展布于基巖中。（2） 項(xiàng)目地貌現(xiàn)狀擬建場(chǎng)地位于*** 羅莊**街以北、**路以東地塊內(nèi)，環(huán)境優(yōu)雅，交通便利。項(xiàng)目現(xiàn)主要為拆遷場(chǎng)地，整體地形較平坦開闊，~；場(chǎng)地原始地貌形態(tài)為沂河I級(jí)階地。（３）氣象及水文條件（A）水文條件項(xiàng)目位于沂河以西的祊河北岸。沂河為勘區(qū)內(nèi)主要地表水水系，區(qū)域劃分屬淮河流域。沂河主源發(fā)源于沂源、蒙陰、新泰交界處的老松山北麓，流經(jīng)沂水、沂南、**、河?xùn)|、羅莊、蒼山、郯城等縣區(qū)，流入江蘇省境內(nèi)后注入黃海，全長570公里，***，最大流量15400立方米每秒（1957年）。較大支流有東汶河、蒙河、柳青河、祊河、涑河、李公河、白馬河等，流域面積10790余平方公里，水資源豐富。河水與地下水之間水力聯(lián)系密切，對(duì)建筑無影響。（B）氣象條件本項(xiàng)目所在的***區(qū)水資源豐富。當(dāng)?shù)貧夂驅(qū)倥瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)大陸性氣候，具氣候適宜，四季分明，雨量充足，陽光充分等特點(diǎn)，，，土壤結(jié)凍期為85140天，無霜期一般189230天。全區(qū)冬季干冷、春旱多風(fēng)、夏熱多雨、晚秋又旱之特點(diǎn)。（4） 生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目地塊屬于拆遷場(chǎng)地，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘踏，無植被