【正文】 市后每年新增資金量約150億200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。，保險公司可進入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險資金可能在1700億元左右。隨著經(jīng)濟的復蘇，房地產(chǎn)行業(yè)也明顯復蘇，房地產(chǎn)行業(yè)的收益率明顯增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的收益率隨經(jīng)濟的復蘇將會大幅度的提高，保險資金介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性勢必增加，這將會增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，增加房地產(chǎn)行業(yè)的投資，尤其將會增加商業(yè)地產(chǎn)的投資?！　。?）銀行放貸量如圖２所示，表示2007年至2009年我國新增貸款量。，2009年的新增貸款量為10萬億，已經(jīng)超過了預定“全年5萬億”的最低目標，%，%。這新增貸款量是國家刺激經(jīng)濟的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是很明顯，但在未來兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會逐步顯現(xiàn)，未來經(jīng)濟的復蘇形式將會穩(wěn)步提高。而且新增的投資量大部分會流入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其作為經(jīng)濟、政治、文化中心的北京，對這些新增貸款的吸納量又會居于全國首位?？梢灶A計，在未來的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設會在2010年全面的開花結(jié)果。三、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢 ***規(guī)劃１）《***國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出***將加快推進城市化進程，著力打造生態(tài)宜居活力城市，實現(xiàn)生態(tài)資源大市向生態(tài)園林城市的轉(zhuǎn)變提升，使基礎(chǔ)設施進一步完善，城市功能全面增強，人居環(huán)境更加舒適宜人，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。 “強化中心，發(fā)展兩帶，建設四個副中心 ” 構(gòu)建“富裕、平安、文明、生態(tài)、開放、活力”的大***、新***。　　“十一五”期間，***城市化發(fā)展目標為：2010年全市總?cè)丝谶_到1050萬人，其中城鎮(zhèn)人口達到504萬人，市區(qū)城市人口達到145萬人；2010年城市建成區(qū)面積達到600平方公里，其中市區(qū)155平方公里；2010年城鎮(zhèn)化率達到48%；經(jīng)濟發(fā)展目標：2010年生產(chǎn)總值達到2600億元，人均達到24600元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標：第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口到2010年累計達50萬人。規(guī)劃期內(nèi)，全市住房建設用地供應總量為1900公頃。規(guī)劃期內(nèi)住宅建設用地供應計劃統(tǒng)計表年度用地項目（個）用地面積（萬m2）200840220200940210201040200201140210201240200合計2001040資料來源：市國土局 ２）《***城市總體規(guī)劃（20052020年）》中確定：近期（2005—2010年）中心城區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?145 萬人，居住用地總面積 2075 公頃，人均居住用地 116平方米，人均居住面積 28平方米。規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)住房面積總需求為1410萬平方米。2009年***開工建設普通商品房260萬平方米。住房建設總目標（單位：萬㎡）類 別普通商品房經(jīng)濟適用房拆遷安置房（新增面積）廉租房2008—2012年82019039010總 量1410２、***規(guī)劃１）　***規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至蒼山，北至鐵路，規(guī)劃總面積約80平方公里。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有***特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。２）***規(guī)劃期限為2003—2020年，職能定位為市級行政服務中心、文化中心、體育中心、商業(yè)中心、高新科教區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地、中高檔住宅區(qū)，2020年規(guī)劃控制用地52平方公里。新區(qū)規(guī)劃為“三縱兩橫”的發(fā)展結(jié)構(gòu)，三條縱軸是以行政中心為主導，并不斷向北延伸的行政文化發(fā)展軸線；以商業(yè)帶為主導的聯(lián)系行政中心及商業(yè)中心，并向青年路以北繼續(xù)延伸的商住發(fā)展軸線；沿柳青河呈南北向發(fā)展的自然生態(tài)發(fā)展軸線。三條縱向發(fā)展軸是未來新區(qū)發(fā)展的“脊梁”。兩條橫向軸是：商業(yè)中心、購物中心主導的商業(yè)發(fā)展軸；青年路以北社區(qū)商業(yè)中心主導的商業(yè)發(fā)展軸。橫縱發(fā)展軸分別串聯(lián)起了行政中心、文化娛樂中心、商業(yè)中心、購物中心、核心綠地、體育中心6大主要發(fā)展區(qū)域和青年路以北3個社區(qū)商業(yè)服務中心、3個次要發(fā)展區(qū)域。３）***30～50萬人口規(guī)模的中心城區(qū)的建設初具規(guī)模。交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設施建設不斷推進，城市功能更加完善，環(huán)境綜合治理取得實效，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，環(huán)境綜合指數(shù)達到90分以上，常住人口接近40萬人，***現(xiàn)框架基本形成， 2007年止，***已累計審核工程合同價123032萬元，審核已完成工程造價127012萬元。30余棟寫字樓拔地而起，匯聚數(shù)百家中外企業(yè)、事業(yè)單位、政府機關(guān)，構(gòu)建起城市商貿(mào)、金融、信息、文化、會展及公共事務集散地，成為***“第一金融中心，中央CBD”，城市經(jīng)濟發(fā)展的靈魂所在。３、項目規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào)１）規(guī)劃銜接根據(jù)***城市規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定及《***城市總體規(guī)劃（20032020年）》的規(guī)劃要求，結(jié)合***規(guī)劃局、***指揮部給出的本項目的規(guī)劃設計條件，本項目規(guī)劃目標是立足于以人為本和尊重與保護環(huán)境的基礎(chǔ)上，將大眾廣場打造成為***當?shù)氐臉酥拘愿邫n商業(yè)。本項目依據(jù)***規(guī)劃局、***指揮部對本項目給出的規(guī)劃設計條件，已經(jīng)對項目總平面布置進行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項目規(guī)劃、布局與***規(guī)劃相匹配。其具體規(guī)劃包括項目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。***規(guī)劃局、***指揮部對*** 羅莊大眾廣場項目地塊土地利用做出用地控制指標。項目的土地使用只須在總體上符合控制指標的，在局部上可適當調(diào)整土地利用強度。項目地塊的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標需滿足以下要求：①建筑密度（D）：≤%；②容積率（FAR）：≤；③綠地率（GR）：≥%；④建筑層數(shù)及高度：宜≤49層，限高188米。本次大眾廣場項目在用地強度上比較大，但不會影響項目符合土地利用控制指標。經(jīng)***規(guī)劃局、***%，%，建筑最高層數(shù)為49層。２）布局協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的先導性行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，也就是說要發(fā)展一個地區(qū)必然是房地產(chǎn)行業(yè)先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。要實現(xiàn)2010年城鎮(zhèn)化率達到48%,這樣的城鎮(zhèn)化進程推進就必然需要大量的住宅，故在***發(fā)展房地產(chǎn)是一項關(guān)乎人民生活水平提高、關(guān)乎社會進步發(fā)展的大事。本項目不僅位于***片區(qū)重點發(fā)展方向的位置上，而且還剛好處于市政組團中心區(qū)內(nèi)，戰(zhàn)略意義重大。如何搞好本項目，是關(guān)系到如何把***區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實的關(guān)鍵一步?？梢姡卷椖康倪m時而為是順應了***的城市規(guī)劃發(fā)展的。項目所處位置屬于市政組團重點發(fā)展的區(qū)域，其開發(fā)建設可作為新城開發(fā)建設的排頭兵，一方面配合了規(guī)劃居住區(qū)的實施，另一方面配合了規(guī)劃區(qū)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展需要?？傮w來說，項目與有關(guān)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃以及***區(qū)城市總體規(guī)劃是比較銜接和協(xié)調(diào)的。５、房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向１）企業(yè)中心全面轉(zhuǎn)移。早期，房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型企業(yè)，對資金、技術(shù)、人才的需求遠低于低廉、充足的勞動力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求。在發(fā)展到一定規(guī)模后，房地產(chǎn)業(yè)開始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的新生產(chǎn)要素，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的。２）上下游開始對接。隨著經(jīng)濟實力與技術(shù)力量的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是簡單地處在產(chǎn)業(yè)鏈的一個節(jié)點上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術(shù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局開始向相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈方向擴張。３）開發(fā)模式發(fā)生革命。在對發(fā)達國家的產(chǎn)業(yè)追趕中，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在有片面重視產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量，而對生產(chǎn)模式等柔性的工藝技術(shù)重視不夠。在信息技術(shù)的促進下，世界房地產(chǎn)開發(fā)將從大規(guī)模生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個性化的產(chǎn)品）模式的改變。４）信息產(chǎn)品進入房地產(chǎn)終端。現(xiàn)在的房地產(chǎn)終端產(chǎn)品簡單地存在著，在使用中基本上只發(fā)揮相對單一的功能。而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在以后的10年中，信息技術(shù)將廣泛地應用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。一些舊的樓宇也要進行網(wǎng)絡化的升級，產(chǎn)品信息化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡核心）成為網(wǎng)絡的終端。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡的支持下，將更加智能化，從開放的網(wǎng)絡中獲得充分的信息，功能將更加人性化。５、項目所在地房地產(chǎn)市場綜述 ***從過去的２00９年三個季度來看，除一季度房地產(chǎn)市場處于相對低迷的狀態(tài)外，二季度、三季度出現(xiàn)了明顯的復蘇，市場購銷兩旺，房價保持相對平穩(wěn)，成交量明顯放大，商品房供應和銷售都有了較快升溫。 ２00９年19月，***商品房市場投放量增幅顯著，新增預售項目98個，36855套；商品房銷售增長較為明顯，商品住宅銷售勢頭良好。19月，26394套，與去年同比增長30%、%、%。19月，26072套，%、%；房地產(chǎn)抵押登記逐步回暖，9854套，%、%。在建工程抵押登記，登記房屋10903套，%、%。 ***房產(chǎn)部門預計明年在國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境不斷向好的情況下，***的房地產(chǎn)市場將會保持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。 由于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，使得社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴重不足，未來很可能出現(xiàn)為住宅小區(qū)開發(fā)商業(yè)配套的“補課”行為。早在幾年前，商務部就提出用3至5年時間，在全國人口過百萬的166個城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設和改造，這無疑是對商業(yè)地產(chǎn)的有利促進。但經(jīng)過多年的積累，商業(yè)地產(chǎn)理性年將成為主基調(diào)。而現(xiàn)在的***近幾年的項目開發(fā)基本沒有足夠的商業(yè)配套作為支撐，因此在房地產(chǎn)項目集中的***將會成為新商圈繁生并存的情況存在。***在不斷長大，隨著***大發(fā)展、大建設的強力推進，城市經(jīng)濟和城市規(guī)模的不斷壯大，人們還迫切需要越來越多商業(yè)配套的服務來滿足城市發(fā)展的需求。結(jié)合舊城改造和***建設的契機，新的商業(yè)地產(chǎn)項目在不斷增加，開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱情依然高漲。大型商業(yè)的開發(fā)涉及到一個宏觀經(jīng)濟環(huán)境的問題，***經(jīng)濟保持快速增長，良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，但目前***的商業(yè)狀況并沒有達到其應有的發(fā)展水平，商業(yè)環(huán)境與***的城市地位是不相稱的，商用物業(yè)還有相當大的發(fā)展空間，這就給地產(chǎn)商帶來了一個極好的發(fā)展機遇。　　 一個城市商業(yè)中心的形成有其條件，與政府的規(guī)劃和商業(yè)定位、民間資本的投資開發(fā)、城市居民的消費習慣等多種因素都密切相關(guān)；有形成的必然性與合理性，目前***城市的商業(yè)中心的部分功能正由廣場一帶沿**路向涑河和***一帶轉(zhuǎn)移。作為整個城市的商業(yè)核心帶，萬興都國際商業(yè)公園、大眾廣場等大型商業(yè)項目的入市將進一步強化**路在整個城市商業(yè)核心的地位，使其作為一個新城市的中心商業(yè)區(qū)最終形成?！　娜嗣駨V場銀座百貨開始，像西到華豐世貿(mào)，然后沿街放路向棟，自**路向北到涑河，然后過**路大橋，向北至大眾廣場，將形成一個“之”字形的黃金商業(yè)帶。大型商業(yè)中心的加入，將打破早期的**路和通達路這種單純的商業(yè)線狀分布，轉(zhuǎn)向點線并存、點線互動的商業(yè)新格局，依托久隆國際、萬興都商業(yè)公園、華豐世貿(mào)、大眾廣場等商業(yè)項目的支撐，**路一帶將形成一個嶄新的都市商圈?！　《靥?**中心的大眾廣場，得天獨厚的核心位置以及32萬平方米的建筑面積，影響也不僅僅是局限于**路，其輻射半徑范圍將覆蓋整個***。 　　　　　　　　　***今年有多個大型商業(yè)項目推向市場，這種蓬勃的發(fā)展態(tài)勢與政府的支持是分不開的，***一直以來是商業(yè)服務方面相對薄弱。在新一輪城市化進程中，為增強***的城市吸引力和吸引民間投資，***很支持企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，在政策上也有所優(yōu)惠，像華豐世貿(mào)便是市政府的重點工程。本來***商業(yè)的市場空間就很大，加上政府的扶持與推動，這就給***商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來一個良好契機。2009年，***委、市政府正式遷入***，規(guī)劃、法院、教育、衛(wèi)生、銀行等數(shù)十個政府機關(guān)、事業(yè)單位陸續(xù)搬遷及開工建設，不久，***將以“***第一行政區(qū)”的中心地位成為城市最具社會地位與發(fā)展前景的區(qū)域。作為城市建設的重要推手，地產(chǎn)開發(fā)無疑是***片區(qū)崛起的最大推力。雖此板塊啟動較晚，但土地供應量、項目規(guī)模較大,正因如此現(xiàn)青年路以南的地以經(jīng)不賣了。隨著新的市委市政府行政辦公中心啟用，未來政府對***新區(qū)的建設日益加大，該區(qū)的樓盤具有巨大的升值空間。 四、項目環(huán)境建設條件 建設項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀1）項目場址自然環(huán)境條件（1） 工程地質(zhì)項目區(qū)域地層主要為：上部為第四系河流相沖洪積粘性土、砂土等覆蓋層，厚度一般5~14米；下伏基巖主要為白堊系、石炭系、奧陶系地層，其中白堊系地層主要巖性為安山巖、玄武質(zhì)安山巖、角礫狀安山巖、粗安巖，凝灰?guī)r以及灰黃色含礫長石砂巖、長石、石英砂巖等，主要分布在沂河東岸；石炭系地層主要為灰黃色和深灰色粉砂巖、粉砂質(zhì)頁巖夾細砂巖、鐵質(zhì)泥巖、鋁土質(zhì)泥巖、石灰?guī)r、碳質(zhì)頁巖和煤線（層）等，主要沿沂河兩側(cè)分布；奧陶系地層主要為灰色厚層、中厚層泥晶灰?guī)r，灰色、黃灰色厚層和中厚層細晶白云巖夾粉晶白云巖以及中厚層粉晶、灰質(zhì)、泥質(zhì)白云巖等，主要分布在沂河西岸。本區(qū)地層產(chǎn)狀平緩，傾向北東20~40度左右，傾角10~40度。 巖體中有中生代燕山晚期侵入巖分布，主要為閃長巖、煌斑巖、二長斑巖等，呈巖脈狀展布于基巖中。（2） 項目地貌現(xiàn)狀擬建場地位于*** 羅莊**街以北、**路以東地塊內(nèi)，環(huán)境優(yōu)雅，交通便利。項目現(xiàn)主要為拆遷場地，整體地形較平坦開闊，~；場地原始地貌形態(tài)為沂河I級階地。（３）氣象及水文條件（A）水文條件項目位于沂河以西的祊河北岸。沂河為勘區(qū)內(nèi)主要地表水水系，區(qū)域劃分屬淮河流域。沂河主源發(fā)源于沂源、蒙陰、新泰交界處的老松山北麓，流經(jīng)沂水、沂南、**、河東、羅莊、蒼山、郯城等縣區(qū)，流入江蘇省境內(nèi)后注入黃海，全長570公里，***，最大流量15400立方米每秒（1957年）。較大支流有東汶河、蒙河、柳青河、祊河、涑河、李公河、白馬河等，流域面積10790余平方公里，水資源豐富。河水與地下水之間水力聯(lián)系密切，對建筑無影響。（B）氣象條件本項目所在的***區(qū)水資源豐富。當?shù)貧夂驅(qū)倥瘻貛О霛駶櫦撅L大陸性氣候，具氣候適宜，四季分明，雨量充足，陽光充分等特點，，，土壤結(jié)凍期為85140天，無霜期一般189230天。全區(qū)冬季干冷、春旱多風、夏熱多雨、晚秋又旱之特點。（4） 生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀本項目地塊屬于拆遷場地，經(jīng)現(xiàn)場勘踏，無植被