萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)分析ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-05-05 18:31本頁(yè)面
【正文】 售，萬(wàn)達(dá)加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目的掌控能力和管理主動(dòng)權(quán)，使項(xiàng)目在 定位、布局、招商、運(yùn)營(yíng)、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益 。 另一方面，由于大量資金無(wú)法在短期內(nèi)回流，也讓萬(wàn)達(dá)面臨著更為致命的 資金瓶頸 。 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之三 21 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之四 做好商業(yè)定位的經(jīng)驗(yàn) 定位置 ? 在選址上，無(wú)論如何不能一次確定，一年的時(shí)段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時(shí)間，中午、晚上都要看。 ?還要看政府規(guī)劃，了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、城市發(fā)展方向，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光。 定規(guī)模 定主力店 ?規(guī)模與效益連在一起，規(guī)模越大，租金越低。 ?按照中國(guó)的國(guó)情和快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)， 15萬(wàn)平是最佳的上限。 ?15萬(wàn)平的商業(yè)，至少要 5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過(guò) 20家次主力店來(lái)組合。 ? 要根據(jù)你的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。 ? 在副中心選新興業(yè)態(tài)。 ? 在核心尚圈，不要選建材、家居大賣(mài)場(chǎng)，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)； ? 在郊區(qū)，不適合做百貨、珠寶，盡量選聚集人氣的業(yè)態(tài)。 22 搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn) 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之五 人流動(dòng)線 這是設(shè)計(jì)方面的第一要素。不能突然加一個(gè) 2%的坡度，單一通道是最好的，最多一個(gè)環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。 1 視覺(jué)通透 在國(guó)外做購(gòu)物中心有個(gè)設(shè)計(jì)要求，一眼至少能看到十個(gè)店招，看到越多的店鋪越好，能刺激人的購(gòu)買(mǎi)欲，不能搞花里胡哨不實(shí)用的東西。 2 交通體系 卸貨區(qū)要盡量安排在地下，人車(chē)分流，不和地面爭(zhēng)位置。廁所最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置。 3 主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求。例如建材超市要求 荷載 4噸，普通的超市和書(shū)店 1噸，做普通的百貨荷載有 400、 500公斤就夠了。 高度 ，做建材超市至少要 8米層高，做生活超市要 5米層高，而做倉(cāng)儲(chǔ)要 9米層高，建電影院至少要 10米層高，要考慮將來(lái)使用大銀幕。 不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，所以只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接。 4 23 經(jīng)營(yíng)好商業(yè)要能承受壓力 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之六 如何判斷一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是否成功？ 不是看物業(yè)銷(xiāo)售是否成功 也不是看商鋪招商是否成功 而是看 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)是否成功 必須要達(dá)到 銷(xiāo)售旺、招商旺和經(jīng)營(yíng)旺 這 “ 三旺 ” 才能成為一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目 ? 招滿(mǎn)商、開(kāi)了業(yè)絕不意味著大吉，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)不好要掉鋪。一般來(lái)講， 購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會(huì)達(dá)到 30%，所以要進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)充，第二年可能會(huì)掉 20%，還要繼續(xù)進(jìn)行補(bǔ)充，這種調(diào)整是個(gè)永遠(yuǎn)的循環(huán)。 ? 購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后會(huì)迎來(lái)一大堆的問(wèn)題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，通常商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期，因此要能承受壓力，渡過(guò)市場(chǎng)培育期。 24
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