萬達(dá)城市綜合體分析-資料下載頁
2025-05-11 04:02本頁面
【正文】 、吉盛偉邦、國美電器 、一兆韋德、神采飛揚(yáng)、運(yùn)動(dòng) 100、大歌星 KTV、百盛購物廣場(chǎng)、燦坤 3C 數(shù)碼廣場(chǎng)、紅星美凱龍國際家居廣場(chǎng)、 新加坡大食代美食廣場(chǎng)等等。 萬達(dá)廣場(chǎng)每到一個(gè)城市，都會(huì)從中選擇適宜的合作伙伴。 ? 具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店可以消化購物中心 70%面積的商業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營 ? 萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)租售比例 ：只租不售 ? 主力店占商業(yè)建筑面積比例 ： 70% ? 由于萬達(dá)自主持有物業(yè)比例很高，主力店的租金收入比較低，回報(bào)慢，且占了大部分面積，影響整體經(jīng)營收入，而萬達(dá)廣場(chǎng)采取的又是快速復(fù)制擴(kuò)張戰(zhàn)略，在資金周轉(zhuǎn)上要求非常高，曾經(jīng)一度陷入資金緊缺危機(jī)，所以在第三代產(chǎn)品萬達(dá)調(diào)整了物業(yè)結(jié)構(gòu)： 在做購物中心的同時(shí)，開發(fā)部分寫字樓、住宅或者商務(wù)公寓，通過出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來支持商業(yè)經(jīng)營。 資金來源 ? 資金來源 ：自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入、經(jīng)營性物業(yè)中長期抵押貸款等。在分期滾動(dòng)開發(fā)下，前期銷售收入對(duì)持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大。 ? “ 以售養(yǎng)租 ” 、 “ 房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營 ” ：通過項(xiàng)目的銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的低租金以達(dá)到 “ 穩(wěn)定開業(yè) ” 為核心目標(biāo)。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，萬達(dá)的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約 20% 由萬達(dá)直接投資 ——“銷售利潤 + 內(nèi)部資金調(diào)配 ” ；商業(yè)地產(chǎn)約 60% 投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另 20% 左右由主力店企業(yè)自己投資 ——如沃爾瑪，前臺(tái)、后臺(tái)、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計(jì)投資。 融資渠道 ? 銀行資金： 從萬達(dá)的開發(fā)項(xiàng)目分析，貸款類型包括：土地抵押貸款、開發(fā)貸款、資產(chǎn)抵押貸款、資金貸款、租約抵押貸款和銀行貸款的異地使用等。 萬達(dá)集團(tuán)與國內(nèi)銀行保持良好、深度的合作關(guān)系。 央行金融管理部門金融司把萬達(dá)列為了全國房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，享受 “ 綠色貸款 ” 通道。 萬達(dá)已經(jīng)分別與中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行簽訂了 “ 總對(duì)總授信 ” 的協(xié)議。所謂 “ 總對(duì)總授信 ” ，就是指由商業(yè)銀行總行與企業(yè)簽訂授信協(xié)議，在協(xié)議簽署后，企業(yè)在該商業(yè)銀行各地各分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級(jí)審批程序。 ? 國內(nèi)私募： 與麥格理在 2021 年完成的 9 項(xiàng)商業(yè)物業(yè)的 24% 股權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及資金高達(dá) 32 億元。 配合 A 股上市進(jìn)程， 與建銀國際已完成的股權(quán)私募， 具體金額不詳（有調(diào)研信息為 10 億元左右），未來萬達(dá)為配合上市進(jìn)程，仍將增加戰(zhàn)略投資者。 ? 海外融資渠道 ： 在證券市場(chǎng)融資渠道和境外融資渠道上，萬達(dá)的探索目前仍未取得實(shí)質(zhì)性突破。 2021 年籌備的香港 REITs ，最終失利。同時(shí)， 2021 年與麥格理合作成功發(fā)行 CMBS ，雖然未對(duì)萬達(dá)提供現(xiàn)實(shí)的資金支持，但萬達(dá)部分資產(chǎn)完成了 “ 離岸資產(chǎn)包 ” 的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，為未來的融資提供了可能。 ? 銷售回款對(duì)現(xiàn)金流的支撐 ： 對(duì)城市綜合體的銷售回款部分，萬達(dá)內(nèi)部給予 “ 生命線 ” 的定位，提升到 “ 長發(fā)展戰(zhàn)略支持 ” 的高度。對(duì)銷售回款的重視，不僅僅關(guān)乎現(xiàn)金流問題，時(shí)也關(guān)系萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率，是目前萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的核心結(jié)構(gòu)之一。 ? 信托融資 ： 2021 年萬達(dá)嘗試信托融資，國內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在12% 左右， 明顯高于萬達(dá)早前重點(diǎn)依賴的銀行資金成本。
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