【正文】 單位使用污染物排放符合國家標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)輸車輛和施工設(shè)備，加強(qiáng)設(shè)備、車輛的維護(hù)保養(yǎng)，便機(jī)械設(shè)備保持良好的工作狀態(tài)，以減輕環(huán)境空氣的污染。 項(xiàng)目室內(nèi)環(huán)境應(yīng)參服國標(biāo)《室內(nèi)空氣質(zhì)盆標(biāo)準(zhǔn)》(GB/TIE8832002)和國標(biāo)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)鏡污染控制規(guī)范》（GB503252001）．慎重選擇裝修材料．加強(qiáng)室內(nèi)通風(fēng)。（3）揚(yáng)塵防治措施為減少施工期揚(yáng)塵對周圍環(huán)境的影響，在施工過程中應(yīng)對區(qū)內(nèi)的運(yùn)輸?shù)缆泛褪┕すさ囟ㄆ跒⑺?，運(yùn)輸車輛應(yīng)配備洗刷設(shè)備屑粒物料與多塵料堆的四周和上方封蓋．對取土場、棄土堆應(yīng)定期噴酒高分子抑塵劑，以減少揚(yáng)塵。盡量選擇對周圍環(huán)境影響較小的運(yùn)輸路線，運(yùn)輸車輛按規(guī)章裝卸運(yùn)行，嚴(yán)禁超載；避免在大風(fēng)速時裝卸和運(yùn)輸?shù)取＃?）固體廢物防治措施施工期間產(chǎn)生的碎石，泥土及建筑材料及時運(yùn)至城管部門指定地點(diǎn)傾倒，對廢棄油漆，涂料及其內(nèi)包裝材料等，應(yīng)進(jìn)行分類收集，并及時清理出施工現(xiàn)場。廢舊油漆、涂料及包裝物屬危險廢物，不得混入一般建筑垃圾倒掉，應(yīng)交由有資質(zhì)的單位進(jìn)行處理。施工人員產(chǎn)生的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集后送至垃圾處理廠進(jìn)行無害化處理。（5）噪聲防治措施 為減少噪聲擾民，應(yīng)合理安排施工計劃和布局作業(yè)機(jī)械，避免在夜間施工，盡量采用低噪聲的設(shè)備或?yàn)樵肼曉O(shè)備配置消聲器、消聲管等。（6）水土流失防護(hù)措施開挖的棄土必須及時清運(yùn)出場，土方運(yùn)輸過程中應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定加強(qiáng)對泥頭車的管理，運(yùn)土汽車出場前應(yīng)清洗輪胎，運(yùn)土汽車必須加蓋。施工應(yīng)禁止沿線分散取土，棄土，應(yīng)選擇合適地點(diǎn)集中取土或棄土，并設(shè)計水土保持措施，使施工期的水土流失降至最小，同時合理安排施工順序，雨季中盡量減少土地挖面，并做到施工土料的隨挖、隨運(yùn)、隨鋪、隨壓。建路工程所開挖，回填的土層裸露面要及時加固，路基土石方工程結(jié)束后應(yīng)立即植草護(hù)坡；采取排水、護(hù)坡、砌筑擋土墻等必要的防護(hù)措施。運(yùn)營期間環(huán)境保護(hù)治理措施（1）廢氣治理措施地下車庫需配置空氣過濾器，汽車尾產(chǎn)氣經(jīng)過濾器后外排，高于人群呼吸帶，并加強(qiáng)地下庫的通風(fēng)，換風(fēng)頻率不低于6次/時。（2）污水治理措施本項(xiàng)目生活污水將引至室外化污池處理后與廢水匯合排入市政排水管；地下停車場所收集的廢水必須經(jīng)沉淀、隔抽隔渣處理后排入市政排水管網(wǎng)。 在日常運(yùn)行中，應(yīng)加強(qiáng)污水處理和排放系統(tǒng)的管理，防止污水外滋等污染事故發(fā)生。（3）噪聲治理措施為防止日益突出的交通噪聲對項(xiàng)目聲環(huán)境的影響，建議在靠近大道綠化帶，樹種以高大喬木為主．并輔之瀚木．聲屏障與綠化。在嚴(yán)格落實(shí)上述環(huán)保措施后，項(xiàng)目對環(huán)境的負(fù)面影響能控制在可接受的水平。據(jù)此，項(xiàng)目對其周邊環(huán)境的影響可以接受，本項(xiàng)目從環(huán)境保護(hù)的角度是可行的。第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排第一節(jié) 進(jìn)度安排的說明根據(jù)市場情況和我國現(xiàn)有的行業(yè)管理狀況，本項(xiàng)目進(jìn)度分為三個階段，即項(xiàng)目前期階段立項(xiàng)，申請項(xiàng)目批準(zhǔn)審批階段，編制可行性研究報告；項(xiàng)目建設(shè)階段項(xiàng)目設(shè)計、施工、驗(yàn)收；項(xiàng)目銷售階段。第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施計劃進(jìn)度本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大，建設(shè)周期較長，招商引資任務(wù)較重，科學(xué)合理地確定開發(fā)步驟與時序，對于保障開發(fā)投入與收益的良性滾動，實(shí)現(xiàn)整個項(xiàng)目的順利運(yùn)作與穩(wěn)步發(fā)展具有決定性意義。因此，項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： 一是基礎(chǔ)設(shè)施先行原則。完善的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施有利于吸引投資者入園，對于快速實(shí)現(xiàn)土地出讓或物業(yè)租售收入，推動地段升值促進(jìn)開發(fā)主體資金回籠具有積極促進(jìn)作用。因此，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)工作須保持適度超前。二是規(guī)劃適當(dāng)超前原則。項(xiàng)目規(guī)劃和開發(fā)須對產(chǎn)業(yè)發(fā)展中可能產(chǎn)生的彈性化、多樣化的服務(wù)需求給予前瞻性考慮，并對此預(yù)留適量的拓展用地。三是大力招商引資原則。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，組織高效的宣傳策劃方案， 通過政企合作大力對外招商引資，盡可能吸引當(dāng)?shù)睾屯獾仄髽I(yè)進(jìn)駐，最大限度的提高已開發(fā)區(qū)域的招商引資水平，加速開發(fā)投資的資金回籠?；谝陨峡紤]，本項(xiàng)目用地開發(fā)進(jìn)度分為一期。征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平行進(jìn)行，各年投資進(jìn)度以滿足當(dāng)年產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套服務(wù)需要為基本原則根據(jù)國家及廣東省年度土地利用計劃，考慮到年度建設(shè)用地指標(biāo)約束的因素，本項(xiàng)目開發(fā)將借鑒蘇州、天津等地經(jīng)驗(yàn)，采取邊規(guī)劃、邊論證、邊實(shí)施、邊協(xié)調(diào)、邊上報的方式，積極加強(qiáng)與廣東省國土部門的溝通和協(xié)調(diào)力度，以滿足項(xiàng)目年度建設(shè)用地指標(biāo)的需求。第八章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 估算依據(jù)廣東省惠州市相關(guān)工程建設(shè)指標(biāo)，國家、廣東及惠州市頒布的各種收費(fèi)規(guī)定及有關(guān)市場調(diào)研資料。第二節(jié) 估算范圍本項(xiàng)目成本構(gòu)成包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、營銷費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，其它費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、稅費(fèi)。第三節(jié) 投資估算第四節(jié) 資金籌措本項(xiàng)目資金將由華葉資產(chǎn)與盛世豪德以自籌、聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴投資與金融機(jī)構(gòu)融資的方式解決。第九章 財務(wù)效益分析（暫略）第十章 社會效益與風(fēng)險分析第一節(jié) 效益分析社會效益分析 提升惠州市惠陽區(qū)的知名度和經(jīng)濟(jì)地位 本項(xiàng)目的實(shí)施在家具行業(yè)內(nèi)會引起較大的反響，其規(guī)模和知名度會使得家具及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人士高度關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，特別是項(xiàng)目正式投產(chǎn)以后，其帶來的人流、物流、資金流及信息流等，會給惠陽注入新的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)每年一度的專業(yè)家具新工藝、新材料博覽會更能吸引來自全國各地乃至全世界各地的專業(yè)人士關(guān)注惠陽家具產(chǎn)業(yè)。加快當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程實(shí)施本項(xiàng)目一方面有助于當(dāng)?shù)赝苿痈哔|(zhì)量城市化的發(fā)展；另一方面，實(shí)施該項(xiàng)目將帶來整個家居產(chǎn)業(yè)鏈的積聚，也將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如旅游、酒店、地產(chǎn)、飲食及百貨等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。環(huán)保和節(jié)能該項(xiàng)目是家具產(chǎn)業(yè)原輔材料專業(yè)市場服務(wù)中心，環(huán)保節(jié)能，及專業(yè)市場進(jìn)駐的所有產(chǎn)品都必須通過制定的專業(yè)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的檢查合格后方能進(jìn)入該市場。促進(jìn)惠陽地區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展本項(xiàng)目對惠州地區(qū)的社會穩(wěn)定有著舉足輕重的作用，符合本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局和長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃。以自然與人文環(huán)境為依托，重視心靈家園建設(shè)，注重人文關(guān)懷，建立和諧人際關(guān)系為目標(biāo)，定位于園區(qū)內(nèi)各功能區(qū)自然生態(tài)融合的生態(tài)園區(qū)，促進(jìn)惠州地區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。環(huán)境效益分析 切實(shí)改善當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)可為惠州市和秋長街道辦開辟新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，提供新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，有利于匯集周邊地區(qū)的人才、資源、信息、資金、技術(shù)等稀缺要素資源，促進(jìn)家居企業(yè)集群化發(fā)展，對于促進(jìn)當(dāng)?shù)卣猩桃Y、保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁、提升城市品位將起到不可估量的積極作用。經(jīng)濟(jì)效益分析 直接經(jīng)濟(jì)效益該項(xiàng)目專業(yè)市場占地接近50萬㎡，前期土地成本、基建投入及招商推廣等累計投資總額達(dá)20億元。園區(qū)建成后，主體商貿(mào)物流的建筑面積可達(dá)70萬平米，按照我們對原輔材料的分門別類及功能區(qū)域規(guī)劃，各區(qū)域的經(jīng)營建筑面積和年產(chǎn)值（或銷售額）大致如下：板材木材區(qū)域：，銷售額25億元；布藝皮料區(qū)域：，銷售額20億元；五金區(qū)域：14萬平米，銷售額15億元；油漆區(qū)域：5萬平米，銷售額8億元；機(jī)械設(shè)備區(qū)域：2萬平米，銷售額3億元；其它區(qū)域：7萬平米，銷售額9億元。上述合計，銷售總額可達(dá) 80 億元，增加就業(yè)7000余人。間接經(jīng)濟(jì)效益該項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，還可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時將增加5000余人的就業(yè)機(jī)會。特別引入新的家具企業(yè)及新的家具賣場入駐惠陽后，所帶來的稅收效益及就業(yè)機(jī)會更是不可估量。深惠兩地的家具原輔材料市場的建立，將會吸納更多的深圳家具企業(yè)，甚至外地家具企業(yè)及家具原輔材料工廠選擇進(jìn)駐和投資惠州地區(qū)。其中還會包括一些家具成品專業(yè)市場的物業(yè)投資主體，如CBD、紅星美凱龍等也開始日益關(guān)注惠州家具市場作為家具產(chǎn)業(yè)中第五分銷中心帶來的影響力。社會適應(yīng)性分析華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營與管理可以解決部分農(nóng)村人口就業(yè)問題，能有效提高城市形象，提高居民的居住、生活、消費(fèi)環(huán)境質(zhì)量，是一項(xiàng)有益于社會，有益于群眾的具有顯著社會效益的工程。同時本項(xiàng)目的建設(shè)為商貿(mào)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)過程中不會對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生破壞性的影響和污染。 項(xiàng)目的建設(shè)完全可以為當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納，該項(xiàng)目與惠陽地區(qū)社會環(huán)境和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的相互適應(yīng)性及互補(bǔ)性較為符合。 第二節(jié) 風(fēng)險分析及早地發(fā)現(xiàn)和預(yù)測到項(xiàng)目建設(shè)過程中的風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險，在很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的成功與否。因此有必要對項(xiàng)目投資建設(shè)過程中的風(fēng)險影響因素進(jìn)行一定的分析。 風(fēng)險類型 風(fēng)險防范對策 （1）通過市場調(diào)查、加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制投資過程中的風(fēng)險。良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的工程造價控制與管理、工程進(jìn)度和質(zhì)量、項(xiàng)目的合同管理（包括資金投入履約、資金控制）等是重點(diǎn)?？茖W(xué)管理，降低建設(shè)成本 首先，嚴(yán)格控制預(yù)算外支出。抓好物資采購和招投標(biāo)管理，加強(qiáng)過程控制，嚴(yán)格采購會簽制度，加強(qiáng)可控費(fèi)用管理，壓縮各項(xiàng)費(fèi)用支出，切實(shí)降低經(jīng)營成本。 第二，做好其他費(fèi)用控制。各部門的可控成本如辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等由指定專人負(fù)責(zé)；把成本控制真正落實(shí)到每一個環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)，做到事事有人管，人人都管事，大到項(xiàng)目投資，小到花一分錢，都要有責(zé)任人，發(fā)生任何的紕漏，總能找到人來對號入座。每月組織對部門費(fèi)用進(jìn)行分析，對于異常的費(fèi)用找出原因，及時糾正改進(jìn)。第十一章 結(jié)論與建議華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目能有效促進(jìn)惠陽地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為地方提供更多的就業(yè)崗位，且以比較為合理的價格進(jìn)行銷售，對社會的有利影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不利影響。與項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體及各級組織都支持本項(xiàng)目建設(shè)，并且項(xiàng)目所在地區(qū)現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需求，項(xiàng)目社會適應(yīng)性較強(qiáng)。本項(xiàng)目社會風(fēng)險程度較低，采用一定的風(fēng)險規(guī)避措施后，不會對項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營產(chǎn)生較大的影響。通過對華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的投資企業(yè)情況、擬建項(xiàng)目情況、建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃、資源利用和生態(tài)環(huán)境影響、經(jīng)濟(jì)和社會效益的分析研究后，得出以下結(jié)論： 項(xiàng)目建設(shè)符合國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，是國家和政府積極推動的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目的建設(shè)符合惠陽城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，符合行業(yè)準(zhǔn)入、區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)市場發(fā)展的需要，堅持經(jīng)濟(jì)建設(shè)與社會效益并重的原則，積極創(chuàng)造條件，為城市居民提供就業(yè)空間，有利于促進(jìn)社會的繁榮與穩(wěn)定。項(xiàng)目的建設(shè)具有明顯的產(chǎn)業(yè)推進(jìn)作用，對惠陽家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈的良性發(fā)展，尤其是對推進(jìn)區(qū)域工業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)和第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。項(xiàng)目的建設(shè)依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，立足商貿(mào)交易和物流平臺，堅持以人為本理念，是典型的“惠民”、“便民”工程。項(xiàng)目的建設(shè)是城市產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢和市場需求的有機(jī)結(jié)合，具有較強(qiáng)的營利能力和抗風(fēng)險能力，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益突出。 綜上所述，我國家具產(chǎn)業(yè)仍在高速發(fā)展，一直保持著在國際市場上的貿(mào)易優(yōu)勢，家具產(chǎn)品市場廣闊，發(fā)展前景喜人。時值深惠兩地家具產(chǎn)業(yè)整合和轉(zhuǎn)移的大好時機(jī)，在家具制造業(yè)的核心地帶，建設(shè)惠深家具商貿(mào)物流基地可謂定位準(zhǔn)確，符合打造產(chǎn)業(yè)集聚基地的規(guī)劃和發(fā)展要求。它的成功創(chuàng)建和發(fā)展，必將是深惠兩地家具企業(yè)乃至整個廣東省家具產(chǎn)業(yè)的福音。 深圳家具研究開發(fā)院深圳市盛世豪德投資有限公司 2014年10月17日63