【正文】 平方米120000寫(xiě)字樓平方米0特色購(gòu)物街平方米20000游客集散中心平方米5000SOHO公寓平方米53000倉(cāng)儲(chǔ)平方米0公建配套（物業(yè)）平方米50004停車(chē)位個(gè)13005地上建筑占地面積平方米2030006建筑密度40%7綠地率15%8綠地面積平方米210009道路、廣場(chǎng)、停車(chē)位等平方米63000第三節(jié) 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃原則（1）保護(hù)與發(fā)展的原則整體上營(yíng)造一種圍合的空間形式。（2）整體性的原則統(tǒng)一規(guī)劃，合理布置各個(gè)功能群，注重各功能群之間的聯(lián)系，最終實(shí)現(xiàn)合理、節(jié)約和高效的目標(biāo)。從用地條件分析，本項(xiàng)目地塊較為平坦，為避免日照遮擋，高層布局在用地的西、北部。區(qū)內(nèi)道路應(yīng)順應(yīng)地形，盡量設(shè)有彎度，在獲得景觀效果時(shí)可以降低車(chē)速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。（3）各功能區(qū)道路人車(chē)分流，并布置地上停車(chē)位。均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)A 不上人屋面 B 上人屋面 C 辦公室 D 走廊 E 廁所、其余房間活荷載按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取值。所有電器管線(xiàn)均采用暗敷方式。高層建筑均采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系，填充墻采用加氣混泥土砌塊砌筑。裝修（1）外立面本項(xiàng)目采用簡(jiǎn)潔明快的立面造型，通過(guò)變化多樣的豎向線(xiàn)條的劃分，勾勒出富有層次感的立面造型。屋面根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求采用平屋頂或坡屋面。高層建筑的外墻、屋頂、門(mén)窗等均按照國(guó)家及當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)采取可靠的保溫措施，以達(dá)到節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)。建筑物外窗均采用鋁合金窗，分戶(hù)門(mén)采用防盜卷閘門(mén)，內(nèi)門(mén)采用空心木門(mén)，內(nèi)部樓梯統(tǒng)一制作不銹鋼扶手。第五節(jié) 項(xiàng)目能耗分析給水（1）用水量本項(xiàng)目用水量根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部使用功能劃分，按照不同的使用性質(zhì)取用其用水指標(biāo)。（2）給水水源根據(jù)現(xiàn)有外部市政用水條件，項(xiàng)目擬由赤岸大道接入給水管，管徑均為DN150.污水（1）污水量項(xiàng)目污水量按照給水量的85%計(jì)。雨水屋面雨水采取“高水高排，低水低排”方式。電力 用電負(fù)荷。本項(xiàng)目主要能耗范圍（1）施工過(guò)程中的用電。（3）空調(diào)用電節(jié)能措施(1)選用低耗高效節(jié)能型變壓器，裝設(shè)電力電容補(bǔ)償裝置，減少無(wú)功損耗，盡量選用國(guó)家鑒定的節(jié)能產(chǎn)品。以確保設(shè)備正常運(yùn)行和大大減少能源浪費(fèi)。(2)建立回水系統(tǒng)，將回收的雨水用于廁所沖洗、道路保潔、及園區(qū)綠化等，降低自來(lái)水的消耗量。(5)所有用水器具選用節(jié)水型產(chǎn)品，合理配置節(jié)水器具和水表等硬件設(shè)施．(6)加強(qiáng)節(jié)水節(jié)能的思想教育，積極開(kāi)展節(jié)水節(jié)能活動(dòng)．第六章 環(huán)境及生態(tài)影響評(píng)價(jià)第一節(jié) 環(huán)境和生態(tài)保護(hù)方案設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)/分析依據(jù)環(huán)境和生態(tài)保護(hù)是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，本項(xiàng)目在實(shí)施的過(guò)程中嚴(yán)格遵守我國(guó)有關(guān)生態(tài)和環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)法令、法規(guī)；本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)工作接受深圳市環(huán)保部門(mén)的監(jiān)督，控制污染、保護(hù)環(huán)境、維持生態(tài)平衡。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響建設(shè)期環(huán)境影響分析建設(shè)期對(duì)環(huán)境的影響主要有以下幾個(gè)方面：（1）污水建設(shè)施工期，每天都有不少人員進(jìn)入工地，在工地上生活．因此每天都會(huì)有一定量的生活污水排出，這些污水中的污染物質(zhì)主要為C00, B00, SS和氨氮籌，應(yīng)盡可能地收集進(jìn)行初步處理．施工期廢水經(jīng)過(guò)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，一般不會(huì)對(duì)水環(huán)境遭成顯著影響。 土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在裝修過(guò)程中由于粘合劑、涂料和復(fù)合材料鑄，對(duì)室內(nèi)空氣環(huán)境產(chǎn)生污染，項(xiàng)目建設(shè)期主耍污染物為發(fā)揮性有機(jī)化合物(VOC),甲醛、氮?dú)?、穎粒污染物、苯類(lèi)芳香族物質(zhì)、氛氣等。（4）固體廢棄物施工期間產(chǎn)生的因體廢棄物主要為建筑垃圾，如地基處理開(kāi)挖的泥土、施工過(guò)程中的殘余混凝土、碎磚瓦礫、廢金屬，廢油漆、廢涂料、廢木材和其它廢料等等，這類(lèi)垃圾基本不溶解或溶解度很低，不飛揚(yáng)、不腐爛變質(zhì)；另外是由施工人員產(chǎn)生的生活垃圾，相對(duì)而言施工期的固體廢棄物具有產(chǎn)生量大、時(shí)間集中，影響時(shí)間短的特點(diǎn)，對(duì)環(huán)境污染是暫時(shí)性的，但是如果管理不當(dāng)，隨意丟棄，將會(huì)影響環(huán)境景觀。施工人員產(chǎn)生的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一收集后送至垃圾廠(chǎng)處理廠(chǎng)進(jìn)行無(wú)害化處理。（5）嗓聲建設(shè)施工期各種施工機(jī)械進(jìn)入場(chǎng)地在作業(yè)過(guò)程，將會(huì)改變?cè)械穆暛h(huán)境狀況，引起聲環(huán)境狀況改變的因素主要是建筑施工機(jī)械聲和運(yùn)輸車(chē)輛噪聲，建筑施工機(jī)械有打樁機(jī)、挖掘機(jī)、起重機(jī)、攪拌機(jī)、振動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)等機(jī)械。打樁機(jī)工作瞬時(shí)噪音將超過(guò)100Db(A)。（6）水土流失建設(shè)期因土地開(kāi)挖導(dǎo)致土壤表層破壞產(chǎn)生水土流失，水土流失的強(qiáng)度受到施工面積和施工方式影響。（2）水污染物 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期排放的廢水主要為生活污水，其他沖洗污水等，污水主要染物有SS、COD、BOD氨氛等。（3）噪聲交通嗓聲是本項(xiàng)目的重要噪聲源，由于臨近赤岸大道和福寧灣海港，交通嗓聲影響亦比較小。第四節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施及治理方案施工建設(shè)期間環(huán)境保護(hù)措施（1）生活污水處理措施 生活污水經(jīng)化糞池處理后由排水管道排至城市污水管網(wǎng)．施工機(jī)械及場(chǎng)地產(chǎn)生的沖刷水需經(jīng)過(guò)適當(dāng)處理后〔如：隔油、沉淀）導(dǎo)引至周?chē)缆返奈鬯芫W(wǎng)。 項(xiàng)目室內(nèi)環(huán)境應(yīng)參服國(guó)標(biāo)《室內(nèi)空氣質(zhì)盆標(biāo)準(zhǔn)》(GB/TIE8832002)和國(guó)標(biāo)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)鏡污染控制規(guī)范》（GB503252001）．慎重選擇裝修材料．加強(qiáng)室內(nèi)通風(fēng)。盡量選擇對(duì)周?chē)h(huán)境影響較小的運(yùn)輸路線(xiàn)，運(yùn)輸車(chē)輛按規(guī)章裝卸運(yùn)行，嚴(yán)禁超載；避免在大風(fēng)速時(shí)裝卸和運(yùn)輸?shù)?。廢舊油漆、涂料及包裝物屬危險(xiǎn)廢物，不得混入一般建筑垃圾倒掉，應(yīng)交由有資質(zhì)的單位進(jìn)行處理。（5）噪聲防治措施 為減少噪聲擾民，應(yīng)合理安排施工計(jì)劃和布局作業(yè)機(jī)械，避免在夜間施工，盡量采用低噪聲的設(shè)備或?yàn)樵肼曉O(shè)備配置消聲器、消聲管等。施工應(yīng)禁止沿線(xiàn)分散取土，棄土，應(yīng)選擇合適地點(diǎn)集中取土或棄土，并設(shè)計(jì)水土保持措施，使施工期的水土流失降至最小，同時(shí)合理安排施工順序，雨季中盡量減少土地挖面，并做到施工土料的隨挖、隨運(yùn)、隨鋪、隨壓。運(yùn)營(yíng)期間環(huán)境保護(hù)治理措施（1）廢氣治理措施地下車(chē)庫(kù)需配置空氣過(guò)濾器，汽車(chē)尾產(chǎn)氣經(jīng)過(guò)濾器后外排，高于人群呼吸帶，并加強(qiáng)地下庫(kù)的通風(fēng)，換風(fēng)頻率不低于6次/時(shí)。 在日常運(yùn)行中，應(yīng)加強(qiáng)污水處理和排放系統(tǒng)的管理，防止污水外滋等污染事故發(fā)生。在嚴(yán)格落實(shí)上述環(huán)保措施后，項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響能控制在可接受的水平。第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排第一節(jié) 進(jìn)度安排的說(shuō)明根據(jù)市場(chǎng)情況和我國(guó)現(xiàn)有的行業(yè)管理狀況，本項(xiàng)目進(jìn)度分為三個(gè)階段，即項(xiàng)目前期階段立項(xiàng)，申請(qǐng)項(xiàng)目批準(zhǔn)審批階段，編制可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目建設(shè)階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收；項(xiàng)目銷(xiāo)售階段。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： 一是基礎(chǔ)設(shè)施先行原則。因此，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)工作須保持適度超前。項(xiàng)目規(guī)劃和開(kāi)發(fā)須對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中可能產(chǎn)生的彈性化、多樣化的服務(wù)需求給予前瞻性考慮，并對(duì)此預(yù)留適量的拓展用地。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，組織高效的宣傳策劃方案， 通過(guò)政企合作大力對(duì)外招商引資，盡可能吸引當(dāng)?shù)睾屯獾仄髽I(yè)進(jìn)駐，最大限度的提高已開(kāi)發(fā)區(qū)域的招商引資水平，加速開(kāi)發(fā)投資的資金回籠。征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平行進(jìn)行，各年投資進(jìn)度以滿(mǎn)足當(dāng)年產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套服務(wù)需要為基本原則根據(jù)國(guó)家及廣東省年度土地利用計(jì)劃，考慮到年度建設(shè)用地指標(biāo)約束的因素，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將借鑒蘇州、天津等地經(jīng)驗(yàn)，采取邊規(guī)劃、邊論證、邊實(shí)施、邊協(xié)調(diào)、邊上報(bào)的方式，積極加強(qiáng)與廣東省國(guó)土部門(mén)的溝通和協(xié)調(diào)力度，以滿(mǎn)足項(xiàng)目年度建設(shè)用地指標(biāo)的需求。第二節(jié) 估算范圍本項(xiàng)目成本構(gòu)成包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，其它費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、稅費(fèi)。第九章 財(cái)務(wù)效益分析（暫略）第十章 社會(huì)效益與風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié) 效益分析社會(huì)效益分析 提升惠州市惠陽(yáng)區(qū)的知名度和經(jīng)濟(jì)地位 本項(xiàng)目的實(shí)施在家具行業(yè)內(nèi)會(huì)引起較大的反響，其規(guī)模和知名度會(huì)使得家具及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人士高度關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，特別是項(xiàng)目正式投產(chǎn)以后，其帶來(lái)的人流、物流、資金流及信息流等，會(huì)給惠陽(yáng)注入新的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)每年一度的專(zhuān)業(yè)家具新工藝、新材料博覽會(huì)更能吸引來(lái)自全國(guó)各地乃至全世界各地的專(zhuān)業(yè)人士關(guān)注惠陽(yáng)家具產(chǎn)業(yè)。環(huán)保和節(jié)能該項(xiàng)目是家具產(chǎn)業(yè)原輔材料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)服務(wù)中心，環(huán)保節(jié)能，及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)駐的所有產(chǎn)品都必須通過(guò)制定的專(zhuān)業(yè)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的檢查合格后方能進(jìn)入該市場(chǎng)。以自然與人文環(huán)境為依托，重視心靈家園建設(shè)，注重人文關(guān)懷，建立和諧人際關(guān)系為目標(biāo)，定位于園區(qū)內(nèi)各功能區(qū)自然生態(tài)融合的生態(tài)園區(qū)，促進(jìn)惠州地區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)濟(jì)效益分析 直接經(jīng)濟(jì)效益該項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)占地接近50萬(wàn)㎡，前期土地成本、基建投入及招商推廣等累計(jì)投資總額達(dá)20億元。上述合計(jì)，銷(xiāo)售總額可達(dá) 80 億元，增加就業(yè)7000余人。特別引入新的家具企業(yè)及新的家具賣(mài)場(chǎng)入駐惠陽(yáng)后，所帶來(lái)的稅收效益及就業(yè)機(jī)會(huì)更是不可估量。其中還會(huì)包括一些家具成品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)投資主體，如CBD、紅星美凱龍等也開(kāi)始日益關(guān)注惠州家具市場(chǎng)作為家具產(chǎn)業(yè)中第五分銷(xiāo)中心帶來(lái)的影響力。同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)為商貿(mào)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)過(guò)程中不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生破壞性的影響和污染。 第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析及早地發(fā)現(xiàn)和預(yù)測(cè)到項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的成功與否。 風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 （1）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的工程造價(jià)控制與管理、工程進(jìn)度和質(zhì)量、項(xiàng)目的合同管理（包括資金投入履約、資金控制）等是重點(diǎn)。抓好物資采購(gòu)和招投標(biāo)管理，加強(qiáng)過(guò)程控制，嚴(yán)格采購(gòu)會(huì)簽制度，加強(qiáng)可控費(fèi)用管理，壓縮各項(xiàng)費(fèi)用支出，切實(shí)降低經(jīng)營(yíng)成本。各部門(mén)的可控成本如辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等由指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)；把成本控制真正落實(shí)到每一個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)，做到事事有人管，人人都管事，大到項(xiàng)目投資，小到花一分錢(qián)，都要有責(zé)任人，發(fā)生任何的紕漏，總能找到人來(lái)對(duì)號(hào)入座。第十一章 結(jié)論與建議華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目能有效促進(jìn)惠陽(yáng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為地方提供更多的就業(yè)崗位，且以比較為合理的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，對(duì)社會(huì)的有利影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不利影響。本項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)程度較低，采用一定的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施后，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生較大的影響。項(xiàng)目的建設(shè)符合惠陽(yáng)城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，符合行業(yè)準(zhǔn)入、區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。項(xiàng)目的建設(shè)具有明顯的產(chǎn)業(yè)推進(jìn)作用，對(duì)惠陽(yáng)家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈的良性發(fā)展，尤其是對(duì)推進(jìn)區(qū)域工業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)和第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。項(xiàng)目的建設(shè)是城市產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)需求的有機(jī)結(jié)合，具有較強(qiáng)的營(yíng)利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益突出。時(shí)值深惠兩地家具產(chǎn)業(yè)整合和轉(zhuǎn)移的大好時(shí)機(jī)，在家具制造業(yè)的核心地帶，建設(shè)惠深家具商貿(mào)物流基地可謂定位準(zhǔn)確，符合打造產(chǎn)業(yè)集聚基地的規(guī)劃和發(fā)展要求。 深圳家具研究開(kāi)發(fā)院深圳市盛世豪德投資有限公司 2014年10月17日63