【正文】 營(yíng)將以如下方式加以提升和逐步完善：（1）先進(jìn)和科學(xué)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、優(yōu)美的環(huán)境建設(shè)，構(gòu)建高層次的產(chǎn)品購(gòu)物、消費(fèi)環(huán)境；（2）本項(xiàng)目在前期的項(xiàng)目調(diào)研和市場(chǎng)調(diào)查中投入了大量的時(shí)間和精力，以充分論證本項(xiàng)目的可行性。第三節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)想1. 規(guī)劃原則華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目用地可擴(kuò)充及兼容，預(yù)留一定面積的用地，項(xiàng)目建成后，如園區(qū)內(nèi)有相關(guān)用地需要，都能方便擴(kuò)建且能恰如其分的融入園區(qū)，比如可擴(kuò)充及延伸到物流、家具成品、家居飾品、家裝、家具生產(chǎn)機(jī)械設(shè)備等。注重整體環(huán)境、建筑群體與城市發(fā)展風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。該項(xiàng)目在方案規(guī)劃設(shè)計(jì)中還將規(guī)劃近距離的倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)，以便園區(qū)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)供求不足的不時(shí)之需；項(xiàng)目后期的公共服務(wù)平臺(tái)的管理及發(fā)展（叉車、搬運(yùn)卸裝、質(zhì)檢及信息發(fā)布）也成為該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的考量重點(diǎn)。第四節(jié) 項(xiàng)目利弊分析（SWOT分析法） 優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)（1）深惠地區(qū)地處中國(guó)南方窗口，作為廣東珠三角地區(qū)的后花園，處于珠三角兩縱交界節(jié)點(diǎn)，優(yōu)秀的城市區(qū)域環(huán)境和便利的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)等因素，具有良好的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)交易、流通能力，具備項(xiàng)目建設(shè)條件；（2）依據(jù)惠深家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，惠州即將成為中國(guó)家具產(chǎn)業(yè)的第五個(gè)分銷中心。 第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案第一節(jié) 項(xiàng)目選址地理優(yōu)勢(shì)深惠地區(qū)地處中國(guó)南方窗口，著力構(gòu)建我國(guó)國(guó)土空間“兩縱三橫”為主體的城市化戰(zhàn)略格局。項(xiàng)目基地距離廈深鐵路淡水站車程僅15分鐘，至坪山站25分鐘。（3）其他配套設(shè)施配套建設(shè)給水、排水、電力、通訊，并配備相應(yīng)的附屬設(shè)備，在區(qū)域內(nèi)建設(shè)綠地、花壇、廣場(chǎng)等公共設(shè)施。（2）用地規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)表：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1項(xiàng)目占地面積畝210平方米1400002規(guī)劃容積率3總建筑面積2030004停車位13005地上建筑占地面積平方米560006建筑密度40%7綠地率15%8綠地面積210009道路、廣場(chǎng)等63000項(xiàng)目用地平衡表：序號(hào)項(xiàng)目名稱占地面積(平方米)折合畝數(shù)所占比例1建筑物占地面積560008440%2綠化用地2100015%3廣場(chǎng)及道路用地6300045%總占地面積140000210%交通組織（1）采用盡端式布局方案，避免車道交叉，盡量減少十字路口，多設(shè)計(jì)T字型路口。建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑物平面布局、地下室情況，商貿(mào)物流采用不同的基礎(chǔ)處理方式采用人工挖孔灌注樁基礎(chǔ)，樁端持力層位于基巖內(nèi)，樁頂設(shè)承臺(tái)，有基礎(chǔ)梁拉結(jié)。（2）室內(nèi)室內(nèi)則僅進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，由入駐的各經(jīng)營(yíng)業(yè)主自行進(jìn)行裝修。屋面雨水采用內(nèi)排水方式，沿屋面外圍采用外排水方式。節(jié)水措施水是不可再生的資源，應(yīng)當(dāng)采取節(jié)約用水的先進(jìn)技術(shù)．降低水的消耗量，提高水的重復(fù)利用率．具體舉措：(1）在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)當(dāng)采用先進(jìn)節(jié)水技術(shù)、水處理技術(shù)，嚴(yán)格控制用水、排水、做好廢水回用。（3）揚(yáng)塵施工過(guò)程、材料裝卸，運(yùn)輸車輛行駛造成的揚(yáng)塵將會(huì)導(dǎo)致空氣中懸浮順粒物濃度增加．為減輕施工揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境空氣的影響，要注意及時(shí)清掃運(yùn)輸?shù)缆奋囕v散落的塵土，施工場(chǎng)地應(yīng)描建圍欄并在易起揚(yáng)塵的作業(yè)時(shí)段、作業(yè)環(huán)節(jié)灑水降塵。施工期對(duì)環(huán)境的影響是物理性，短暫性的，隨著施工結(jié)束，對(duì)大氣、聲環(huán)境的影響也隨之消失。（2）廢氣治理措施 施工單位使用污染物排放符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)輸車輛和施工設(shè)備，加強(qiáng)設(shè)備、車輛的維護(hù)保養(yǎng)，便機(jī)械設(shè)備保持良好的工作狀態(tài)，以減輕環(huán)境空氣的污染。（6）水土流失防護(hù)措施開(kāi)挖的棄土必須及時(shí)清運(yùn)出場(chǎng)，土方運(yùn)輸過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定加強(qiáng)對(duì)泥頭車的管理，運(yùn)土汽車出場(chǎng)前應(yīng)清洗輪胎，運(yùn)土汽車必須加蓋。據(jù)此，項(xiàng)目對(duì)其周邊環(huán)境的影響可以接受，本項(xiàng)目從環(huán)境保護(hù)的角度是可行的。三是大力招商引資原則。加快當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程實(shí)施本項(xiàng)目一方面有助于當(dāng)?shù)赝苿?dòng)高質(zhì)量城市化的發(fā)展；另一方面，實(shí)施該項(xiàng)目將帶來(lái)整個(gè)家居產(chǎn)業(yè)鏈的積聚，也將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如旅游、酒店、地產(chǎn)、飲食及百貨等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。間接經(jīng)濟(jì)效益該項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，還可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)將增加5000余人的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此有必要對(duì)項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行一定的分析。 第二，做好其他費(fèi)用控制。項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)與社會(huì)效益并重的原則，積極創(chuàng)造條件，為城市居民提供就業(yè)空間，有利于促進(jìn)社會(huì)的繁榮與穩(wěn)定。它的成功創(chuàng)建和發(fā)展，必將是深惠兩地家具企業(yè)乃至整個(gè)廣東省家具產(chǎn)業(yè)的福音。通過(guò)對(duì)華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的投資企業(yè)情況、擬建項(xiàng)目情況、建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃、資源利用和生態(tài)環(huán)境影響、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的分析研究后，得出以下結(jié)論： 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，是國(guó)家和政府積極推動(dòng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?？茖W(xué)管理，降低建設(shè)成本 首先，嚴(yán)格控制預(yù)算外支出。 項(xiàng)目的建設(shè)完全可以為當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接納，該項(xiàng)目與惠陽(yáng)地區(qū)社會(huì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的相互適應(yīng)性及互補(bǔ)性較為符合。園區(qū)建成后，主體商貿(mào)物流的建筑面積可達(dá)70萬(wàn)平米，按照我們對(duì)原輔材料的分門別類及功能區(qū)域規(guī)劃，各區(qū)域的經(jīng)營(yíng)建筑面積和年產(chǎn)值（或銷售額）大致如下：板材木材區(qū)域：，銷售額25億元；布藝皮料區(qū)域：，銷售額20億元；五金區(qū)域：14萬(wàn)平米，銷售額15億元；油漆區(qū)域：5萬(wàn)平米，銷售額8億元；機(jī)械設(shè)備區(qū)域：2萬(wàn)平米，銷售額3億元；其它區(qū)域：7萬(wàn)平米，銷售額9億元。第三節(jié) 投資估算第四節(jié) 資金籌措本項(xiàng)目資金將由華葉資產(chǎn)與盛世豪德以自籌、聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴投資與金融機(jī)構(gòu)融資的方式解決。二是規(guī)劃適當(dāng)超前原則。（3）噪聲治理措施為防止日益突出的交通噪聲對(duì)項(xiàng)目聲環(huán)境的影響，建議在靠近大道綠化帶，樹種以高大喬木為主．并輔之瀚木．聲屏障與綠化。施工人員產(chǎn)生的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集后送至垃圾處理廠進(jìn)行無(wú)害化處理。（4）固體廢棄物本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的固體廢棄物主要為生活垃圾，生活垃圾為一般廢物，只要集中收集并采取遇雨措施堆放，統(tǒng)一由環(huán)境衛(wèi)生部門運(yùn)往垃極處理廠進(jìn)行無(wú)害化處理，對(duì)環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生斷的污染。這些施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲一般都在90dB(A)以上。（2）廢氣 施工期建筑工人生活所需燃料燃燒產(chǎn)生的廢棄氣體都會(huì)對(duì)區(qū)域的大氣環(huán)境狀況產(chǎn)生影響，這些氣體中一般都含有so、No、Co和粉塵等。 (2)路燈和景觀照明選用高效節(jié)能的照明系統(tǒng)采用光控、時(shí)控及手動(dòng)相結(jié)合的控制方式；(3)在建筑物的策劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)把太陽(yáng)能的利用納入總體設(shè)計(jì)，并能節(jié)能減污，提高效益(4)加強(qiáng)節(jié)能管理和教育工作，實(shí)施科學(xué)管理和經(jīng)濟(jì)考核是節(jié)能的有效措施，要定期對(duì)設(shè)備、管線進(jìn)行檢查維護(hù)。（2）污水系統(tǒng)本項(xiàng)目污水直接經(jīng)由污水立管、水平橫管排放至室外污水管道。商鋪店門上方預(yù)留出門店廣告位置，統(tǒng)一制作和安裝標(biāo)準(zhǔn)。（3）建筑物耐火等級(jí)本項(xiàng)目單體工程的耐火等級(jí)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006中有關(guān)條文設(shè)計(jì)?？偲矫娌季旨耙?guī)劃指標(biāo)（1）總平面布局通過(guò)對(duì)項(xiàng)目用地條件進(jìn)行分析，結(jié)合規(guī)劃控制條件，在滿足需要、日照條件等前提下，擬定總體布局。項(xiàng)目基地距離最近家具企業(yè)集中區(qū)域僅需10分鐘車程；距離最遠(yuǎn)家具企業(yè)集中區(qū)域僅需45分鐘車程；第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)內(nèi)容（1）建筑物華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為建筑物，為滿足家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的需要，建設(shè)配套用房，如辦公樓及員工住宿公寓等相關(guān)設(shè)施。距離惠鹽高速和深汕高速的出口車程分別不超過(guò)6分鐘、8分鐘。（2）不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，任何項(xiàng)目的進(jìn)行都不能排除不可抗力風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響。商貿(mào)物流項(xiàng)目的建設(shè)能夠促進(jìn)惠陽(yáng)城市化健康發(fā)展與帶動(dòng)地方特色商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的有效模式，并且通過(guò)塑造獨(dú)特的商貿(mào)區(qū)域形象，在城市中產(chǎn)生集聚經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目在方案規(guī)劃設(shè)計(jì)中分期開(kāi)發(fā)，滿足現(xiàn)狀，具備項(xiàng)目后期發(fā)展要求；并將項(xiàng)目各區(qū)域建筑物用清晰且易識(shí)別的標(biāo)識(shí)分門別類。建筑群體平面、空間組合與環(huán)境富有特色，帶有濃厚的文化氣息，富有個(gè)性的設(shè)計(jì)風(fēng)格，手法多變，在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，使形體塑造更具魅力。目標(biāo)客戶的構(gòu)成包括：家具工廠（本地家具工廠、外地家具工廠）、當(dāng)?shù)匮b修公司以及建材公司等等，購(gòu)買投資商鋪的主要特點(diǎn)集中在自主經(jīng)營(yíng)，改變現(xiàn)有城市落后的商業(yè)消費(fèi)模式，同時(shí)又需要考慮到商鋪增值和遠(yuǎn)期具有良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。力促商貿(mào)繁榮、物流發(fā)達(dá)、園區(qū)社會(huì)和諧、人文璀璨、田園意蘊(yùn)風(fēng)情的五位一體新型家具產(chǎn)業(yè)基地，使之成為立足粵東，依托珠三角，輻射全國(guó)的家具原輔材料商貿(mào)物流華南總部基地?？v觀順德、東莞、四川、江浙地區(qū)家具產(chǎn)業(yè)基地，其快速發(fā)展無(wú)不得益于完整的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，特別是原輔材料的供應(yīng)基地對(duì)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。預(yù)計(jì)在2015年底，準(zhǔn)備搬遷至惠州的深圳及外地家具企業(yè)將達(dá)到800余家。2002 年， 億元，人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額714 元。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。項(xiàng)目基地距離最近家具企業(yè)集中區(qū)域僅需10分鐘車程，距離最遠(yuǎn)家具企業(yè)集中區(qū)域也僅需45分鐘車程.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)惠陽(yáng)地處珠三角東岸，西靠深圳、東莞，南臨大亞灣，位于“深莞惠1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的樞紐中心，是惠州實(shí)施《珠三角規(guī)劃綱要》深化與深莞對(duì)接的橋頭堡。距離惠鹽高速和深汕高速的出口車程分別不超過(guò)6分鐘、8分鐘。在這一過(guò)程當(dāng)中，商貿(mào)物流作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)的主力軍，將展現(xiàn)廣闊的發(fā)展空間、釋放巨大的發(fā)展?jié)摿?。華葉資產(chǎn)在業(yè)界資源豐富，與廣州產(chǎn)業(yè)投資基金、中信集團(tuán)、凱利集團(tuán)、廣東省國(guó)資委屬下多家大型國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)以及中國(guó)南方多個(gè)省市政府建立了深度的戰(zhàn)略合作關(guān)系，與高盛、JP摩根、花旗等國(guó)際知名投行保持著長(zhǎng)期業(yè)務(wù)合作。家具原輔材料基地項(xiàng)目的興起和建立，從節(jié)省物流成本、時(shí)間成本及人力成本考慮，至少可以為家具制造企業(yè)節(jié)省4%6%的采購(gòu)成本。第二節(jié) 地方家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)需求地方家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃廣東發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已上升為國(guó)家戰(zhàn)略《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要（20082020年）》：惠州全力打造珠江口東岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展面向深莞惠大規(guī)模制造業(yè)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。（2）家具產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)在發(fā)展方式上，注重產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，由無(wú)序開(kāi)發(fā)，向集約開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，提升產(chǎn)業(yè)集群可持續(xù)發(fā)展的能力，以分工協(xié)作的市場(chǎng)化配套，促進(jìn)集群內(nèi)企業(yè)共同完成技術(shù)改進(jìn)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)。（四）環(huán)保和節(jié)能該項(xiàng)目是家具產(chǎn)業(yè)原輔材料專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)中心，環(huán)保節(jié)能，及專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)駐的所有產(chǎn)品都必須通過(guò)制定的專業(yè)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的檢查合格后方能進(jìn)入該市場(chǎng)。八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排：華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作周期預(yù)計(jì)從2014年11月開(kāi)始到2016年6月底結(jié)案，項(xiàng)目各期工程包括報(bào)建、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、銷售、竣工驗(yàn)收、商戶入駐、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)、結(jié)算及辦理產(chǎn)權(quán)證等各個(gè)環(huán)節(jié)，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作到啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)持續(xù)一年半時(shí)間。盛世豪德有著深厚的家具行業(yè)背景：公司的兩位發(fā)起人股東也是深圳市七彩人生家具有限公司的創(chuàng)始人。華葉為本項(xiàng)目可引入的戰(zhàn)略合作伙伴涵蓋電商，比如亞馬遜、神州數(shù)碼、橡果國(guó)際、京東；金融伙伴，比如廣發(fā)銀行、民生銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、國(guó)金證券、歐力士；物流投資與運(yùn)營(yíng)伙伴，比如豐樹集團(tuán)、騰飛集團(tuán)、嘉民、普洛斯、順豐速運(yùn)、利豐集團(tuán)、中國(guó)普天物流技術(shù)有限公司等，均能參與專業(yè)領(lǐng)域投資、融資或運(yùn)營(yíng)。華葉家具商貿(mào)惠州產(chǎn)業(yè)園第一章 總論一、項(xiàng)目名稱：華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：廣東省惠州