【正文】 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和需求第一節(jié) 國家支持家具商貿(mào)物流及集聚產(chǎn)業(yè)的發(fā)展家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的作用（1）商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用改革開放以來，特別是“十一五”以來，我國的國民經(jīng)濟體制和運行機制都發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，市場需求在經(jīng)濟社會資源的配置中開始發(fā)揮主導(dǎo)作用。，重點支持中小家具企業(yè)自主創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型升級，推動中小家具企業(yè)服務(wù)體系及融資服務(wù)體系建設(shè)。深圳市盛世豪德投資有限公司：深圳市盛世豪德投資有限公司成立于2007年，是一家從事商貿(mào)物流地產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理的企業(yè)。四個機場：廣州白云機場、深圳寶安機場、香港機場、惠州機場（預(yù)計2015年開通）。第三產(chǎn)業(yè)繁榮活躍。對相對集中在惠州地區(qū)的家具企業(yè)而言，他們熱切盼望有一個交通便利、上規(guī)模、上檔次的專業(yè)化原輔材料供應(yīng)市場，以供他們能進行方便及時的集中采購和比較采購。項目建成以后，由基金公司招聘有行業(yè)背景的專業(yè)團隊，并發(fā)起成立專業(yè)的招商及運營公司，對產(chǎn)業(yè)園項目進行統(tǒng)一的經(jīng)營管理。2. 設(shè)計理念及設(shè)想華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項目既要形成既富有地方特色，同時又具有其本身獨有特點的方案特色。強大的集聚效應(yīng)，吸引家具全國各地家具產(chǎn)業(yè)原輔材料廠商，家具企業(yè)以及家具連鎖物業(yè)（如紅星美凱龍、CBD）的進駐。四個機場：廣州白云機場、深圳寶安機場、香港機場、惠州機場（預(yù)計2015年開通）。區(qū)內(nèi)道路應(yīng)順應(yīng)地形，盡量設(shè)有彎度，在獲得景觀效果時可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性。建筑物外窗均采用鋁合金窗，分戶門采用防盜卷閘門，內(nèi)門采用空心木門，內(nèi)部樓梯統(tǒng)一制作不銹鋼扶手。(2)建立回水系統(tǒng)，將回收的雨水用于廁所沖洗、道路保潔、及園區(qū)綠化等，降低自來水的消耗量。（6）水土流失建設(shè)期因土地開挖導(dǎo)致土壤表層破壞產(chǎn)生水土流失，水土流失的強度受到施工面積和施工方式影響。施工應(yīng)禁止沿線分散取土，棄土，應(yīng)選擇合適地點集中取土或棄土，并設(shè)計水土保持措施，使施工期的水土流失降至最小，同時合理安排施工順序，雨季中盡量減少土地挖面，并做到施工土料的隨挖、隨運、隨鋪、隨壓。在項目開發(fā)過程中，組織高效的宣傳策劃方案， 通過政企合作大力對外招商引資，盡可能吸引當?shù)睾屯獾仄髽I(yè)進駐，最大限度的提高已開發(fā)區(qū)域的招商引資水平，加速開發(fā)投資的資金回籠。特別引入新的家具企業(yè)及新的家具賣場入駐惠陽后，所帶來的稅收效益及就業(yè)機會更是不可估量。各部門的可控成本如辦公費、差旅費等由指定專人負責；把成本控制真正落實到每一個環(huán)節(jié)、細節(jié)，做到事事有人管，人人都管事，大到項目投資，小到花一分錢，都要有責任人，發(fā)生任何的紕漏，總能找到人來對號入座。時值深惠兩地家具產(chǎn)業(yè)整合和轉(zhuǎn)移的大好時機，在家具制造業(yè)的核心地帶，建設(shè)惠深家具商貿(mào)物流基地可謂定位準確，符合打造產(chǎn)業(yè)集聚基地的規(guī)劃和發(fā)展要求。從投資開發(fā)來看，項目全過程的工程造價控制與管理、工程進度和質(zhì)量、項目的合同管理（包括資金投入履約、資金控制）等是重點。經(jīng)濟效益分析 直接經(jīng)濟效益該項目專業(yè)市場占地接近50萬㎡，前期土地成本、基建投入及招商推廣等累計投資總額達20億元。因此，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)工作須保持適度超前。廢舊油漆、涂料及包裝物屬危險廢物，不得混入一般建筑垃圾倒掉，應(yīng)交由有資質(zhì)的單位進行處理。（5）嗓聲建設(shè)施工期各種施工機械進入場地在作業(yè)過程，將會改變原有的聲環(huán)境狀況，引起聲環(huán)境狀況改變的因素主要是建筑施工機械聲和運輸車輛噪聲，建筑施工機械有打樁機、挖掘機、起重機、攪拌機、振動機、發(fā)電機等機械。（3）空調(diào)用電節(jié)能措施(1)選用低耗高效節(jié)能型變壓器，裝設(shè)電力電容補償裝置，減少無功損耗，盡量選用國家鑒定的節(jié)能產(chǎn)品。屋面根據(jù)當?shù)匾?guī)劃要求采用平屋頂或坡屋面。（2）整體性的原則統(tǒng)一規(guī)劃，合理布置各個功能群，注重各功能群之間的聯(lián)系，最終實現(xiàn)合理、節(jié)約和高效的目標。項目基地距離惠陽城區(qū)車程僅10分鐘，至東莞市40分鐘，至深圳市50分鐘，至廣州市兩小時，至汕頭市兩小時。華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項目既要形成既富有地方特色，同時又具有其本身獨有特點的方案特色。完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計以及人性化便民場所的設(shè)置，將有助于提高城市家具商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動，有效的實現(xiàn)區(qū)域資源的互動，最大限度地豐富、提升城市品牌。第四章 項目分析及評價第一節(jié) 項目建設(shè)內(nèi)容項目定位華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項目致力于打造專業(yè)的家具原輔材料及家具相關(guān)產(chǎn)業(yè)商貿(mào)物流中心。近兩年來，已遷往或計劃遷往惠州的大品牌家具企業(yè)有：芝華士、仁豪、柏森、七彩人生、園方圓、華源軒、吉盛源等幾十家大型家具企業(yè)。農(nóng)業(yè)戶73082 戶，農(nóng)業(yè)人口378475 人。項目基地距離惠陽城區(qū)車程僅10分鐘，至東莞市40分鐘，至深圳市50分鐘，至廣州市兩小時，至汕頭市兩小時。第三章 項目建設(shè)背景和意義第一節(jié) 項目建設(shè)單位簡介廣東華葉資產(chǎn)管理有限公司：是中國華葉控股集團在亞太區(qū)的總部公司，主要業(yè)務(wù)涵括重點行業(yè)產(chǎn)業(yè)投資、融資租賃、產(chǎn)業(yè)整合、及為上市公司和大型企業(yè)提供金融及財務(wù)一體化服務(wù)等。文化產(chǎn)業(yè)要成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)《國務(wù)院關(guān)于推進文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的若干意見》：推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，推進文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，增加文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金規(guī)模，加大對文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)企業(yè)支持力度。（三）加快當?shù)爻鞘谢M程實施本項目一方面有助于當?shù)赝苿痈哔|(zhì)量城市化的發(fā)展；另一方面，實施該項目將帶來整個家居產(chǎn)業(yè)鏈的積聚，也將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如旅游、酒店、地產(chǎn)、飲食及百貨等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。公司未來將持續(xù)專注于商貿(mào)物流領(lǐng)域的投資與建設(shè)，在自己獲得發(fā)展的同時，為合作城市的新區(qū)開發(fā)建設(shè)、商貿(mào)職能培育、提升市場檔次、規(guī)范市場管理、解決人口就業(yè)、創(chuàng)造穩(wěn)定稅源等方面貢獻自己的一份力量。華葉家具商貿(mào)惠州產(chǎn)業(yè)園第一章 總論一、項目名稱：華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園二、項目建設(shè)地點：廣東省惠州市惠陽區(qū)秋長街道人民一路，南北各一塊。盛世豪德有著深厚的家具行業(yè)背景：公司的兩位發(fā)起人股東也是深圳市七彩人生家具有限公司的創(chuàng)始人。（四）環(huán)保和節(jié)能該項目是家具產(chǎn)業(yè)原輔材料專業(yè)市場服務(wù)中心，環(huán)保節(jié)能，及專業(yè)市場進駐的所有產(chǎn)品都必須通過制定的專業(yè)檢驗機構(gòu)的檢查合格后方能進入該市場。第二節(jié) 地方家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)需求地方家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃廣東發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已上升為國家戰(zhàn)略《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要（20082020年）》：惠州全力打造珠江口東岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)，重點發(fā)展面向深莞惠大規(guī)模制造業(yè)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。華葉資產(chǎn)在業(yè)界資源豐富，與廣州產(chǎn)業(yè)投資基金、中信集團、凱利集團、廣東省國資委屬下多家大型國企、金融機構(gòu)以及中國南方多個省市政府建立了深度的戰(zhàn)略合作關(guān)系，與高盛、JP摩根、花旗等國際知名投行保持著長期業(yè)務(wù)合作。距離惠鹽高速和深汕高速的出口車程分別不超過6分鐘、8分鐘。農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。預(yù)計在2015年底，準備搬遷至惠州的深圳及外地家具企業(yè)將達到800余家。力促商貿(mào)繁榮、物流發(fā)達、園區(qū)社會和諧、人文璀璨、田園意蘊風情的五位一體新型家具產(chǎn)業(yè)基地，使之成為立足粵東，依托珠三角，輻射全國的家具原輔材料商貿(mào)物流華南總部基地。建筑群體平面、空間組合與環(huán)境富有特色，帶有濃厚的文化氣息，富有個性的設(shè)計風格，手法多變，在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，使形體塑造更具魅力。商貿(mào)物流項目的建設(shè)能夠促進惠陽城市化健康發(fā)展與帶動地方特色商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展的有效模式，并且通過塑造獨特的商貿(mào)區(qū)域形象，在城市中產(chǎn)生集聚經(jīng)濟效益。距離惠鹽高速和深汕高速的出口車程分別不超過6分鐘、8分鐘?？偲矫娌季旨耙?guī)劃指標（1）總平面布局通過對項目用地條件進行分析，結(jié)合規(guī)劃控制條件，在滿足需要、日照條件等前提下，擬定總體布局。商鋪店門上方預(yù)留出門店廣告位置，統(tǒng)一制作和安裝標準。 (2)路燈和景觀照明選用高效節(jié)能的照明系統(tǒng)采用光控、時控及手動相結(jié)合的控制方式；(3)在建筑物的策劃設(shè)計時應(yīng)把太陽能的利用納入總體設(shè)計，并能節(jié)能減污，提高效益(4)加強節(jié)能管理和教育工作，實施科學(xué)管理和經(jīng)濟考核是節(jié)能的有效措施，要定期對設(shè)備、管線進行檢查維護。這些施工機械產(chǎn)生的噪聲一般都在90dB(A)以上。施工人員產(chǎn)生的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集后送至垃圾處理廠進行無害化處理。二是規(guī)劃適當超前原則。園區(qū)建成后，主體商貿(mào)物流的建筑面積可達70萬平米，按照我們對原輔材料的分門別類及功能區(qū)域規(guī)劃，各區(qū)域的經(jīng)營建筑面積和年產(chǎn)值（或銷售額）大致如下：板材木材區(qū)域：，銷售額25億元；布藝皮料區(qū)域：，銷售額20億元；五金區(qū)域：14萬平米，銷售額15億元；油漆區(qū)域：5萬平米，銷售額8億元；機械設(shè)備區(qū)域：2萬平米，銷售額3億元；其它區(qū)域：7萬平米，銷售額9億元。科學(xué)管理，降低建設(shè)成本 首先，嚴格控制預(yù)算外支出。它的成功創(chuàng)建和發(fā)展，必將是深惠兩地家具企業(yè)乃至整個廣東省家具產(chǎn)業(yè)的福音。 第二，做好其他費用控制。間接經(jīng)濟效益該項目建成投產(chǎn)后，還可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時將增加5000余人的就業(yè)機會。三是大力招商引資原則。（6）水土流失防護措施開挖的棄土必須及時清運出場，土方運輸過程中應(yīng)嚴格按照相關(guān)規(guī)定加強對泥頭車的管理，運土汽車出場前應(yīng)清洗輪胎，運土汽車必須加蓋。施工期對環(huán)境的影響是物理性，短暫性的，隨著施工結(jié)束，對大氣、聲環(huán)境的影響也隨之消失。節(jié)水措施水是不可再生的資源，應(yīng)當采取節(jié)約用水的先進技術(shù)．降低水的消耗量，提高水的重復(fù)利用率．具體舉措：(1）在規(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)當采用先進節(jié)水技術(shù)、水處理技術(shù)，嚴格控制用水、排水、做好廢水回用。（2）室內(nèi)室內(nèi)則僅進行簡單裝修，由入駐的各經(jīng)營業(yè)主自行進行裝修。（2）用地規(guī)劃指標項目用地規(guī)劃指標表：序號項目單位數(shù)量備注1項目占地面積畝210平方米1400002規(guī)劃容積率3總建筑面積2030004停車位13005地上建筑占地面積平方米560006建筑密度40%7綠地率15%8綠地面積210009道路、廣場等63000項目用地平衡表：序號項目名稱占地面積(平方米)折合畝數(shù)所占比例1建筑物占地面積560008440%2綠化用地2100015%3廣場及道路用地6300045%總占地面積140000210%交通組織（1）采用盡端式布局方案，避免車道交叉，盡量減少十字路口，多設(shè)計T字型路口。項目基地距離廈深鐵路淡水站車程僅15分鐘，至坪山站25分鐘。第四節(jié) 項目利弊分析（SWOT分析法） 優(yōu)勢與機會（1）深惠地區(qū)地處中國南方窗口，作為廣東珠三角地區(qū)的后花園，處于珠三角兩縱交界節(jié)點，優(yōu)秀的城市區(qū)域環(huán)境和便利的交通區(qū)位優(yōu)勢等因素，具有良好的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)交易、流通能力，具備項目建設(shè)條件；（2）依據(jù)惠深家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，惠州即將成為中國家具產(chǎn)業(yè)的第五個分銷中心。注重整體環(huán)境、建筑群體與城市發(fā)展風貌的協(xié)調(diào)。從功能分區(qū)：（1）商貿(mào)物流區(qū)：家具原輔材料批發(fā)商業(yè)、零售商業(yè)、大品牌獨立展示區(qū)（2）倉儲物流區(qū)：采購物流、分銷物流、配送物流（3）項目園區(qū)社會區(qū)：生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)從產(chǎn)品類別分區(qū)：序號區(qū)域比例類型一實木板材區(qū)35%一般實木紅木人造板膠合板纖維板刨花板中纖板三聚氫氨板大芯板二布藝皮料區(qū)25%皮類真皮仿皮布料家具用