【正文】 運(yùn)營(yíng)前期鋪底推廣資金按項(xiàng)目 建設(shè) 工程的 2%取 ，即 6828406 元，用作項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)推廣和人員工資 。 投資估算結(jié)果匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資金額（元） 比例（ %） 1 土地投入 18000000 2 工程建設(shè)投入 272021000 3 工程建設(shè)基礎(chǔ)投入 69420300 3 工程建設(shè)其他費(fèi)用 22192319 4 預(yù)備費(fèi) 17071015 5 建設(shè)期利息 19440000 6 前期運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)用 6828406 總投資合計(jì) 424952040 二、投資計(jì)劃 估算本項(xiàng)目核心啟動(dòng)區(qū)總建設(shè)投資約 億 元 ，按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排和項(xiàng)目建設(shè)資金的使用計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)將安排在 2021 年 1 月～ 2021 年12 月進(jìn)行。 35 （二）、工程建設(shè)投入 文化產(chǎn)業(yè)園核心啟動(dòng)區(qū)的建筑工程于 2021 年 1 月項(xiàng)目啟動(dòng)后由投資單位XX 市廣播電視局進(jìn)行分階段開(kāi)發(fā)投入。（根據(jù)項(xiàng)目資金情況，部分項(xiàng)目可以同時(shí)進(jìn)行） （三）、工程建設(shè)基礎(chǔ)費(fèi)用 基礎(chǔ)建設(shè) 費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，第一階段發(fā)生 35%，第二階段發(fā)生 35%，第三階段發(fā)生 30% （四） 工程建設(shè)其他費(fèi)用 其他費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度， 第一階段發(fā)生 35%，第二階段發(fā)生 35%，第三階段發(fā)生 30% （五）、預(yù)備費(fèi) 根據(jù)當(dāng)年發(fā)生的工程費(fèi)用總和，按比例在整個(gè)建設(shè)期的各年度發(fā)生。由于項(xiàng)目工程大，建設(shè)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司將采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，高 標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。通過(guò) XX 廣播電視局籌備資金 萬(wàn)元進(jìn)行土地購(gòu)買(mǎi)及前期工作的進(jìn)展，拿地后可申請(qǐng)銀行抵押貸款 1 億元。 37 第八章 社會(huì)文化效益 一、城市發(fā)展的影響 為 XX 市城市文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)和拉動(dòng)作用； 提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊物業(yè)價(jià)值，提升和豐富城市商業(yè)經(jīng) 營(yíng)結(jié)構(gòu)； 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)將帶動(dòng)部分市民前往集中消費(fèi)，帶動(dòng)周邊配套項(xiàng)目，從而使項(xiàng)目周邊的餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。文化產(chǎn)業(yè)的前提和核心是文化，而不是產(chǎn)業(yè)。運(yùn)用君子文化符號(hào)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意，是對(duì)君子文化進(jìn)行深入的挖掘、整理和保護(hù)與傳承。運(yùn)用君子文化符號(hào)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意，努力打造具有 XX 特色、時(shí)代特色、地方特色的文化品牌，是突出城市特色，提升 XX 城市知名度和影響力的重要基礎(chǔ)。鑒于文化產(chǎn)業(yè)巨大的發(fā)展?jié)摿Γ?XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將有望從多方面提升 XX經(jīng)濟(jì)實(shí)力。文化產(chǎn)業(yè)是高增值產(chǎn)業(yè)，而以園區(qū)模式集聚發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)園，更可憑借產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢(shì)，提高文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展效率，促進(jìn)創(chuàng)意的產(chǎn)生與市場(chǎng)化進(jìn)程，從而進(jìn)一步提高文化產(chǎn)業(yè)的增值率及其對(duì) XX 整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。 XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要發(fā)展服務(wù)業(yè)型的文化產(chǎn)業(yè)，相比于制造業(yè)型的文化產(chǎn)業(yè)，對(duì)地方的稅收貢獻(xiàn)更大。 服務(wù)型文化產(chǎn)業(yè)園是一種具有高就業(yè)吸納能力的業(yè)態(tài)，它既需要大量的設(shè)計(jì)人員、藝術(shù)家等高素質(zhì)創(chuàng)意人才和高級(jí)管理 人才，也需要大量的普通服務(wù)人員，勞動(dòng)力需求量大，且涵蓋了不同層次。 文化產(chǎn)業(yè)不僅本身具有高增值、高就業(yè)、高稅收等特點(diǎn)，而且具有很強(qiáng)的輻射帶動(dòng)功能，有助于提升其它產(chǎn)業(yè)，特別是相關(guān)制造業(yè)的自主創(chuàng)新能力和產(chǎn)品增值能力，對(duì) XX 市及其周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)具有重要的帶動(dòng)與促進(jìn)作用。但從目前文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀看，許多方面都有待于探索與開(kāi)拓，其競(jìng)爭(zhēng)力亟待提高。 XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將打造成為以君子文化為主題的都市體驗(yàn)式休閑消 39 費(fèi)區(qū)。 XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將是一種新型的服務(wù)型文化產(chǎn)業(yè)，它既不同于文化用品制造業(yè)，也不同于以外地 客戶為主要對(duì)象的傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)，還不同于現(xiàn)有的書(shū)店、音像市場(chǎng)等傳統(tǒng)的文化用品批發(fā)零售業(yè)等文化產(chǎn)業(yè)，它是一種符合現(xiàn)代需求、具有都市特征的新型業(yè)態(tài)，是對(duì)現(xiàn)有文化產(chǎn)業(yè)的重要補(bǔ)充。這種集群式發(fā)展模式是對(duì)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的有益探索。 建設(shè) XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不僅項(xiàng)目本身將成為未來(lái) XX 市文化產(chǎn)業(yè)的一大亮點(diǎn)，其獨(dú)特的業(yè)態(tài)特征與發(fā)展模式也將為 XX 市文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有益嘗試與探索，為未來(lái)提升 XX 市文化產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)拓思路，積累經(jīng)驗(yàn)。然而，目 前 XX 及其周邊地區(qū)的文化產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，可供人們選擇的文化消費(fèi)場(chǎng)所還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的文化消費(fèi)需求。 40 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范 一、資金風(fēng)險(xiǎn)及防范 XX 廣播電視劇擁有雄厚的資金實(shí)力與精煉的核心團(tuán)隊(duì)，擁有電廣傳媒股票，市值約 8000 萬(wàn)；擁有 XX 電視臺(tái)、廣電電視局兩棟大廈物業(yè)；市廣電系統(tǒng)現(xiàn)年?duì)I運(yùn)收入 1 億元以上， 同時(shí) XX 廣播電視局隸屬于湖南省廣播電視局，文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)省局很重視，同時(shí)亦可享受國(guó)家財(cái)政支持，建設(shè)過(guò)程擁有多方支持，保證項(xiàng)目的快速建設(shè)、平穩(wěn)推進(jìn)、健康發(fā)展。但還是要盡可能控制項(xiàng)目投資規(guī)模，在設(shè)計(jì)選擇過(guò)程中，要密切監(jiān)控主要專業(yè)設(shè)計(jì)的系統(tǒng)構(gòu)成并進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，將建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和投融資能力作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑技術(shù)設(shè)計(jì)評(píng)定的主要因素加以考慮，避免只注重建筑藝術(shù)而忽視建筑經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的出現(xiàn)。 二、工期風(fēng)險(xiǎn) 及防范 鑒于項(xiàng)目目前準(zhǔn)備階段和實(shí)施過(guò)程中尚有很多不確定問(wèn)題存在，諸如項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的確定、項(xiàng)目施工進(jìn)度制定計(jì)劃等均將影響項(xiàng)目的建設(shè)工期。 （一）工期風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案復(fù)雜程度和施工設(shè)計(jì)的質(zhì)量水平將是影響項(xiàng)目施工工期的重 要因素，設(shè)計(jì)問(wèn)題所造成的施工變更也將是延長(zhǎng)施工工期的重要因素。項(xiàng)目目前尚未完成立項(xiàng)、征地等工作，時(shí)間將 比較緊張。重要的是在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各個(gè)階段，其工期安排應(yīng)留有一定的彈性。 為了確保項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的科學(xué)管理和工期的有效控制，項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚、具有豐富項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀項(xiàng)目管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，在其可控的工作范圍內(nèi)起到一定的施工工期控制作用。 三、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范 能夠產(chǎn)生項(xiàng)目工程質(zhì)量問(wèn)題的原因主要來(lái)自于項(xiàng)目管理水平、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的條件深度、設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工企業(yè)的質(zhì)量管理水平、技術(shù)手段和能力，也來(lái)自于工期緊張可能造成的非正常施工操作，以及取決于項(xiàng)目所需各種材料的品質(zhì)保證。如果項(xiàng)目 管理不利，勢(shì)必造成項(xiàng)目實(shí)施出現(xiàn)人力、技術(shù)、時(shí)間、資金的低效使用和運(yùn)轉(zhuǎn)，由此必將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中各個(gè)工作階段和環(huán)節(jié)出 42 現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，最終使項(xiàng)目建設(shè)達(dá)不到所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。若項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中應(yīng)明確的技術(shù)和具體使用要求未能明確，或留待施工期間現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)明確的問(wèn)題過(guò)多，這不但使設(shè)計(jì)留下許多空白和不確定因素，也增加了施工期間的變更和調(diào)整的內(nèi)容，由此必將導(dǎo)致施工費(fèi)用增加、工期延長(zhǎng)，也將導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn) 生。若選擇的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)有嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，在工程設(shè)計(jì)中出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤、圖紙表達(dá)錯(cuò)誤、系統(tǒng)設(shè)計(jì)不匹配等問(wèn)題較多，則施工質(zhì)量控制的再嚴(yán)格也是沒(méi)有意義的，項(xiàng)目最終質(zhì)量是不可能保證的。若施工企業(yè)的技術(shù)水平不高、裝備和施工手段落后、沒(méi)有健全的質(zhì)量管理體系，對(duì)采購(gòu)的建材、設(shè)備沒(méi)有嚴(yán)格的檢驗(yàn)手段和驗(yàn)收制度，那么，項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量是無(wú)法保證的。若選擇的監(jiān)理機(jī)構(gòu)不能得到有效監(jiān)管，其自身技術(shù)能力和管理水平不適應(yīng)項(xiàng)目需要，也將對(duì)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。包括相對(duì)固定有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和管理能力的人員和隊(duì)伍，通過(guò)合同約定建立業(yè)主與項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的工作機(jī)制。所有的合作和服務(wù)關(guān)系，均按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下依法簽訂的合約加以控制，建立違約賠償制度，從而將質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)影響因素降到最小程度。 （一）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)類別經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，因存在稅收政策、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等諸多方面的不確定性因素，項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)是必然的。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 有市場(chǎng)就必然存在競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的多寡，對(duì)手實(shí)力的強(qiáng)弱，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生或多或少的影響。 另由于合作方違反協(xié)議、合同等原因，會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)造成重大收益損失。且在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中由于資金管理和 運(yùn)作不善，造成現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，使得流動(dòng)資金需求過(guò)大，從而進(jìn)一步增加融資難度并增加財(cái)務(wù)費(fèi)用，使經(jīng)營(yíng)更加困難。一方面，可能由于工程建設(shè)時(shí)設(shè)備選型不當(dāng)，而造成的設(shè)備維修費(fèi) 44 用昂貴或大修周期縮短等，造成維修費(fèi)用增大導(dǎo)致效益不佳；另一方面，可能由于內(nèi)部成本管理機(jī)制不健全，造成投入產(chǎn)出比例失調(diào)；或由于管理層內(nèi)部發(fā)生矛盾或分歧，影響經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)施，以致作 出錯(cuò)誤決策等，都將影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。具體為： 1)透明的財(cái)務(wù)制度及客戶服務(wù)體系，加強(qiáng)對(duì)合同等具有法律效力文本的管理。 3)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)要樹(shù)立居安思危的思想，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確掌握政策、市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)內(nèi)外形勢(shì)等信息，科學(xué)分析和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的變化， 提出可靠的應(yīng)對(duì)和防范措施，對(duì)市場(chǎng)發(fā)生的變化及時(shí)作出正確判斷和進(jìn)行有效調(diào)整。同時(shí)，在廣泛掌握市場(chǎng)信息和深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，做出科學(xué)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以創(chuàng)新為手段，不斷創(chuàng)造潮流、創(chuàng)造需求，在滿足老客戶的基礎(chǔ)上，不斷開(kāi)辟新的客戶群，增加收 入的來(lái)源。在條件許可的情況下，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和設(shè)備選型過(guò) 45 程中要從未來(lái)經(jīng)營(yíng)角度進(jìn)行投資控制，處理好一次購(gòu)臵成本與維修費(fèi)用的關(guān)系，以及考慮未來(lái)維護(hù)技術(shù)的難度。 建立“風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金”制度 在項(xiàng)目公司未來(lái)的利潤(rùn)分 配方案中，考慮在進(jìn)行收益分配前，從稅后利潤(rùn)中提取一定比例的資金，作為風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，以備抵御一定限度內(nèi)的流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的建設(shè)符合 XX市的城市總體規(guī)劃和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合 XX 市對(duì)工業(yè)區(qū)充分利用的要求，有利于土地的集約利用和土地效益的最大化，符合土地價(jià)值最大化的經(jīng)營(yíng)原則。 （二）、隨著 XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目的完工并投入使用，本地區(qū) 將成為XX 市辦新的商業(yè)文化中心，本地區(qū)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)將具有極大的升值潛力。建成后的 XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園用地面積約 1500 畝，建筑面積約 600000 平方米。 （五）項(xiàng)目核心啟動(dòng)區(qū)占地規(guī)模為 450 畝，總投入資金為 億元， 46 其中第一階段資金（ 2021 年度）為 億元。 二、建議 （一）文化產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)已經(jīng)成為 XX 市的熱點(diǎn)，因此，建議項(xiàng)目在未來(lái)的建設(shè)特別是運(yùn)營(yíng)中，要結(jié)合本項(xiàng)目獨(dú)特的位臵以及規(guī)劃特點(diǎn)和發(fā)展定位，制定營(yíng)銷策略，加大宣傳的力度，提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)施的商業(yè)價(jià)值。 因此，建議項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，加強(qiáng)投資的管理、工程進(jìn)度的管 理，并采用有效的措施，確保順利完成，盡量避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生。 9JWKf wvGt YM*Jgamp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 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