【正文】 運營前期鋪底推廣資金按項目 建設 工程的 2%取 ，即 6828406 元，用作項目前期運營推廣和人員工資 。 投資估算結(jié)果匯總表 序號 項目名稱 投資金額（元） 比例（ %） 1 土地投入 18000000 2 工程建設投入 272021000 3 工程建設基礎投入 69420300 3 工程建設其他費用 22192319 4 預備費 17071015 5 建設期利息 19440000 6 前期運營推廣費用 6828406 總投資合計 424952040 二、投資計劃 估算本項目核心啟動區(qū)總建設投資約 億 元 ，按照項目建設進度安排和項目建設資金的使用計劃，項目建設將安排在 2021 年 1 月～ 2021 年12 月進行。 35 （二）、工程建設投入 文化產(chǎn)業(yè)園核心啟動區(qū)的建筑工程于 2021 年 1 月項目啟動后由投資單位XX 市廣播電視局進行分階段開發(fā)投入。（根據(jù)項目資金情況，部分項目可以同時進行） （三）、工程建設基礎費用 基礎建設 費用根據(jù)項目建設進度，第一階段發(fā)生 35%，第二階段發(fā)生 35%，第三階段發(fā)生 30% （四） 工程建設其他費用 其他費用根據(jù)項目建設進度， 第一階段發(fā)生 35%，第二階段發(fā)生 35%，第三階段發(fā)生 30% （五）、預備費 根據(jù)當年發(fā)生的工程費用總和，按比例在整個建設期的各年度發(fā)生。由于項目工程大，建設周期長，項目開發(fā)公司將采取滾動開發(fā)模式，高 標準建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)。通過 XX 廣播電視局籌備資金 萬元進行土地購買及前期工作的進展，拿地后可申請銀行抵押貸款 1 億元。 37 第八章 社會文化效益 一、城市發(fā)展的影響 為 XX 市城市文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到促進和拉動作用； 提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊物業(yè)價值，提升和豐富城市商業(yè)經(jīng) 營結(jié)構； 本項目的經(jīng)營將帶動部分市民前往集中消費，帶動周邊配套項目，從而使項目周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。文化產(chǎn)業(yè)的前提和核心是文化，而不是產(chǎn)業(yè)。運用君子文化符號發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意，是對君子文化進行深入的挖掘、整理和保護與傳承。運用君子文化符號發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意，努力打造具有 XX 特色、時代特色、地方特色的文化品牌，是突出城市特色，提升 XX 城市知名度和影響力的重要基礎。鑒于文化產(chǎn)業(yè)巨大的發(fā)展?jié)摿Γ?XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將有望從多方面提升 XX經(jīng)濟實力。文化產(chǎn)業(yè)是高增值產(chǎn)業(yè)，而以園區(qū)模式集聚發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)園，更可憑借產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢，提高文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展效率，促進創(chuàng)意的產(chǎn)生與市場化進程，從而進一步提高文化產(chǎn)業(yè)的增值率及其對 XX 整體經(jīng)濟增長的貢獻率。 XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要發(fā)展服務業(yè)型的文化產(chǎn)業(yè)，相比于制造業(yè)型的文化產(chǎn)業(yè)，對地方的稅收貢獻更大。 服務型文化產(chǎn)業(yè)園是一種具有高就業(yè)吸納能力的業(yè)態(tài)，它既需要大量的設計人員、藝術家等高素質(zhì)創(chuàng)意人才和高級管理 人才，也需要大量的普通服務人員，勞動力需求量大，且涵蓋了不同層次。 文化產(chǎn)業(yè)不僅本身具有高增值、高就業(yè)、高稅收等特點，而且具有很強的輻射帶動功能，有助于提升其它產(chǎn)業(yè)，特別是相關制造業(yè)的自主創(chuàng)新能力和產(chǎn)品增值能力，對 XX 市及其周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級具有重要的帶動與促進作用。但從目前文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀看，許多方面都有待于探索與開拓，其競爭力亟待提高。 XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將打造成為以君子文化為主題的都市體驗式休閑消 39 費區(qū)。 XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將是一種新型的服務型文化產(chǎn)業(yè)，它既不同于文化用品制造業(yè)，也不同于以外地 客戶為主要對象的傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)，還不同于現(xiàn)有的書店、音像市場等傳統(tǒng)的文化用品批發(fā)零售業(yè)等文化產(chǎn)業(yè)，它是一種符合現(xiàn)代需求、具有都市特征的新型業(yè)態(tài)，是對現(xiàn)有文化產(chǎn)業(yè)的重要補充。這種集群式發(fā)展模式是對文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的有益探索。 建設 XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不僅項目本身將成為未來 XX 市文化產(chǎn)業(yè)的一大亮點，其獨特的業(yè)態(tài)特征與發(fā)展模式也將為 XX 市文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有益嘗試與探索，為未來提升 XX 市文化產(chǎn)業(yè)競爭力開拓思路，積累經(jīng)驗。然而，目 前 XX 及其周邊地區(qū)的文化產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，可供人們選擇的文化消費場所還遠遠不能滿足人們的文化消費需求。 40 第九章 項目風險預測與防范 一、資金風險及防范 XX 廣播電視劇擁有雄厚的資金實力與精煉的核心團隊，擁有電廣傳媒股票，市值約 8000 萬；擁有 XX 電視臺、廣電電視局兩棟大廈物業(yè)；市廣電系統(tǒng)現(xiàn)年營運收入 1 億元以上， 同時 XX 廣播電視局隸屬于湖南省廣播電視局，文化產(chǎn)業(yè)的建設省局很重視，同時亦可享受國家財政支持，建設過程擁有多方支持，保證項目的快速建設、平穩(wěn)推進、健康發(fā)展。但還是要盡可能控制項目投資規(guī)模，在設計選擇過程中，要密切監(jiān)控主要專業(yè)設計的系統(tǒng)構成并進行技術經(jīng)濟論證，將建設標準和投融資能力作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑技術設計評定的主要因素加以考慮，避免只注重建筑藝術而忽視建筑經(jīng)濟問題的出現(xiàn)。 二、工期風險 及防范 鑒于項目目前準備階段和實施過程中尚有很多不確定問題存在，諸如項目設計方案的確定、項目施工進度制定計劃等均將影響項目的建設工期。 （一）工期風險 項目設計方案復雜程度和施工設計的質(zhì)量水平將是影響項目施工工期的重 要因素，設計問題所造成的施工變更也將是延長施工工期的重要因素。項目目前尚未完成立項、征地等工作，時間將 比較緊張。重要的是在整個項目實施過程中的各個階段，其工期安排應留有一定的彈性。 為了確保項目建設實施階段的科學管理和工期的有效控制，項目聘請國內(nèi)實力雄厚、具有豐富項目管理經(jīng)驗的優(yōu)秀項目管理公司負責項目的建設管理，在其可控的工作范圍內(nèi)起到一定的施工工期控制作用。 三、工程質(zhì)量風險及防范 能夠產(chǎn)生項目工程質(zhì)量問題的原因主要來自于項目管理水平、設計任務書的條件深度、設計質(zhì)量和施工企業(yè)的質(zhì)量管理水平、技術手段和能力，也來自于工期緊張可能造成的非正常施工操作，以及取決于項目所需各種材料的品質(zhì)保證。如果項目 管理不利，勢必造成項目實施出現(xiàn)人力、技術、時間、資金的低效使用和運轉(zhuǎn)，由此必將導致項目建設實施過程中各個工作階段和環(huán)節(jié)出 42 現(xiàn)質(zhì)量問題，最終使項目建設達不到所要求的質(zhì)量標準。若項目設計任務書中應明確的技術和具體使用要求未能明確，或留待施工期間現(xiàn)場協(xié)調(diào)明確的問題過多，這不但使設計留下許多空白和不確定因素，也增加了施工期間的變更和調(diào)整的內(nèi)容，由此必將導致施工費用增加、工期延長，也將導致質(zhì)量問題的產(chǎn) 生。若選擇的設計機構沒有嚴格的質(zhì)量控制手段，在工程設計中出現(xiàn)計算錯誤、圖紙表達錯誤、系統(tǒng)設計不匹配等問題較多，則施工質(zhì)量控制的再嚴格也是沒有意義的，項目最終質(zhì)量是不可能保證的。若施工企業(yè)的技術水平不高、裝備和施工手段落后、沒有健全的質(zhì)量管理體系，對采購的建材、設備沒有嚴格的檢驗手段和驗收制度，那么，項目的建設質(zhì)量是無法保證的。若選擇的監(jiān)理機構不能得到有效監(jiān)管，其自身技術能力和管理水平不適應項目需要，也將對項目建設質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。包括相對固定有實踐經(jīng)驗和管理能力的人員和隊伍，通過合同約定建立業(yè)主與項目管理機構的工作機制。所有的合作和服務關系，均按市場經(jīng)濟條件下依法簽訂的合約加以控制，建立違約賠償制度，從而將質(zhì)量風險影響因素降到最小程度。 （一）經(jīng)營風險類別經(jīng)營風險 項目在未來的經(jīng)營期內(nèi)，因存在稅收政策、市場、經(jīng)營、財務等諸多方面的不確定性因素，項目未來的經(jīng)營存在風險是必然的。 市場風險 有市場就必然存在競爭，競爭對手的多寡，對手實力的強弱，都會對項目的經(jīng)營產(chǎn)生或多或少的影響。 另由于合作方違反協(xié)議、合同等原因，會對經(jīng)營造成重大收益損失。且在經(jīng)營過程中由于資金管理和 運作不善，造成現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，使得流動資金需求過大，從而進一步增加融資難度并增加財務費用，使經(jīng)營更加困難。一方面，可能由于工程建設時設備選型不當，而造成的設備維修費 44 用昂貴或大修周期縮短等，造成維修費用增大導致效益不佳；另一方面，可能由于內(nèi)部成本管理機制不健全，造成投入產(chǎn)出比例失調(diào)；或由于管理層內(nèi)部發(fā)生矛盾或分歧，影響經(jīng)營計劃的實施，以致作 出錯誤決策等，都將影響企業(yè)經(jīng)營效益。具體為： 1)透明的財務制度及客戶服務體系，加強對合同等具有法律效力文本的管理。 3)項目公司的經(jīng)營要樹立居安思危的思想，及時、全面、準確掌握政策、市場、宏觀經(jīng)濟發(fā)展、國內(nèi)外形勢等信息，科學分析和預測市場的變化， 提出可靠的應對和防范措施，對市場發(fā)生的變化及時作出正確判斷和進行有效調(diào)整。同時，在廣泛掌握市場信息和深入調(diào)研的基礎上，做出科學的市場預測，以創(chuàng)新為手段，不斷創(chuàng)造潮流、創(chuàng)造需求，在滿足老客戶的基礎上，不斷開辟新的客戶群，增加收 入的來源。在條件許可的情況下，在項目的設計和設備選型過 45 程中要從未來經(jīng)營角度進行投資控制，處理好一次購臵成本與維修費用的關系，以及考慮未來維護技術的難度。 建立“風險準備金”制度 在項目公司未來的利潤分 配方案中，考慮在進行收益分配前，從稅后利潤中提取一定比例的資金，作為風險準備金，以備抵御一定限度內(nèi)的流動資金風險。本項目的建設符合 XX市的城市總體規(guī)劃和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合 XX 市對工業(yè)區(qū)充分利用的要求，有利于土地的集約利用和土地效益的最大化，符合土地價值最大化的經(jīng)營原則。 （二）、隨著 XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園建設項目的完工并投入使用，本地區(qū) 將成為XX 市辦新的商業(yè)文化中心，本地區(qū)商業(yè)設施的建設將具有極大的升值潛力。建成后的 XX 君子文化產(chǎn)業(yè)園用地面積約 1500 畝，建筑面積約 600000 平方米。 （五）項目核心啟動區(qū)占地規(guī)模為 450 畝，總投入資金為 億元， 46 其中第一階段資金（ 2021 年度）為 億元。 二、建議 （一）文化產(chǎn)業(yè)園的建設已經(jīng)成為 XX 市的熱點，因此，建議項目在未來的建設特別是運營中，要結(jié)合本項目獨特的位臵以及規(guī)劃特點和發(fā)展定位，制定營銷策略，加大宣傳的力度，提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)設施的商業(yè)價值。 因此，建議項目在建設過程中，加強投資的管理、工程進度的管 理，并采用有效的措施，確保順利完成，盡量避免和減少風險因素的發(fā)生。 9JWKf wvGt YM*Jgamp。 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