【正文】 項(xiàng)目的建設(shè)是城市產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)需求的有機(jī)結(jié)合，具有較強(qiáng)的營利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益突出。第十一章 結(jié)論與建議華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目能有效促進(jìn)惠陽地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為地方提供更多的就業(yè)崗位，且以比較為合理的價(jià)格進(jìn)行銷售，對(duì)社會(huì)的有利影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不利影響。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。其中還會(huì)包括一些家具成品專業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)投資主體，如CBD、紅星美凱龍等也開始日益關(guān)注惠州家具市場(chǎng)作為家具產(chǎn)業(yè)中第五分銷中心帶來的影響力。以自然與人文環(huán)境為依托，重視心靈家園建設(shè)，注重人文關(guān)懷，建立和諧人際關(guān)系為目標(biāo)，定位于園區(qū)內(nèi)各功能區(qū)自然生態(tài)融合的生態(tài)園區(qū)，促進(jìn)惠州地區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平行進(jìn)行，各年投資進(jìn)度以滿足當(dāng)年產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套服務(wù)需要為基本原則根據(jù)國家及廣東省年度土地利用計(jì)劃，考慮到年度建設(shè)用地指標(biāo)約束的因素，本項(xiàng)目開發(fā)將借鑒蘇州、天津等地經(jīng)驗(yàn)，采取邊規(guī)劃、邊論證、邊實(shí)施、邊協(xié)調(diào)、邊上報(bào)的方式，積極加強(qiáng)與廣東省國土部門的溝通和協(xié)調(diào)力度，以滿足項(xiàng)目年度建設(shè)用地指標(biāo)的需求。因此，項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： 一是基礎(chǔ)設(shè)施先行原則。運(yùn)營期間環(huán)境保護(hù)治理措施（1）廢氣治理措施地下車庫需配置空氣過濾器，汽車尾產(chǎn)氣經(jīng)過濾器后外排，高于人群呼吸帶，并加強(qiáng)地下庫的通風(fēng)，換風(fēng)頻率不低于6次/時(shí)。盡量選擇對(duì)周圍環(huán)境影響較小的運(yùn)輸路線，運(yùn)輸車輛按規(guī)章裝卸運(yùn)行，嚴(yán)禁超載；避免在大風(fēng)速時(shí)裝卸和運(yùn)輸?shù)?。?）水污染物 項(xiàng)目運(yùn)營期排放的廢水主要為生活污水，其他沖洗污水等，污水主要染物有SS、COD、BOD氨氛等。施工人員產(chǎn)生的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集后送至垃圾廠處理廠進(jìn)行無害化處理。(5)所有用水器具選用節(jié)水型產(chǎn)品，合理配置節(jié)水器具和水表等硬件設(shè)施．(6)加強(qiáng)節(jié)水節(jié)能的思想教育，積極開展節(jié)水節(jié)能活動(dòng)．第六章 環(huán)境及生態(tài)影響評(píng)價(jià)第一節(jié) 環(huán)境和生態(tài)保護(hù)方案設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)/分析依據(jù)環(huán)境和生態(tài)保護(hù)是我國的一項(xiàng)基本國策，本項(xiàng)目在實(shí)施的過程中嚴(yán)格遵守我國有關(guān)生態(tài)和環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)法令、法規(guī)；本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)工作接受深圳市環(huán)保部門的監(jiān)督，控制污染、保護(hù)環(huán)境、維持生態(tài)平衡。本項(xiàng)目主要能耗范圍（1）施工過程中的用電。第五節(jié) 項(xiàng)目能耗分析給水（1）用水量本項(xiàng)目用水量根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)部使用功能劃分，按照不同的使用性質(zhì)取用其用水指標(biāo)。裝修（1）外立面本項(xiàng)目采用簡(jiǎn)潔明快的立面造型，通過變化多樣的豎向線條的劃分，勾勒出富有層次感的立面造型。（3）各功能區(qū)道路人車分流，并布置地上停車位。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)規(guī)模見下表：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1項(xiàng)目占地面積畝210平方米2規(guī)劃容積率3總建筑面積平方米203000商貿(mào)物流區(qū)平方米120000寫字樓平方米0特色購物街平方米20000游客集散中心平方米5000SOHO公寓平方米53000倉儲(chǔ)平方米0公建配套（物業(yè)）平方米50004停車位個(gè)13005地上建筑占地面積平方米2030006建筑密度40%7綠地率15%8綠地面積平方米210009道路、廣場(chǎng)、停車位等平方米63000第三節(jié) 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃原則（1）保護(hù)與發(fā)展的原則整體上營造一種圍合的空間形式。四個(gè)港口航道：蛇口港、鹽田港、惠州港、香港水路。交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所在地交通非常便利，無論是高速公路、鐵路，還是機(jī)場(chǎng)和港口，均成網(wǎng)絡(luò)狀分布在項(xiàng)目周邊?；葜菔谢蓐枀^(qū)亟需建立一個(gè)配備齊全的家具原輔材料基地；（4）該項(xiàng)目的建立對(duì)豐富產(chǎn)業(yè)鏈、壯大當(dāng)?shù)丶揖弋a(chǎn)業(yè)、提升產(chǎn)業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)能力，打造又一家具產(chǎn)業(yè)集聚基地起著至關(guān)重要的作用。通過現(xiàn)代語素的應(yīng)用和色彩、材料的精心搭配，營造一個(gè)樸素而又充滿智慧的群體形象。充分利用項(xiàng)目地形條件建造建筑物，但是不同類型的產(chǎn)品展區(qū)有完全不同的建筑形態(tài)，包括墻體色彩、形狀、建筑物之間的距離、通道等，每個(gè)建筑物之間要有相同的元素將其連貫，形成完整、統(tǒng)一的建筑綜合體，合理地對(duì)項(xiàng)目地形條件加以利用，結(jié)合道路交通組織及建筑布局，把營造盡可能多的商業(yè)鋪面，創(chuàng)造盡可能多的商業(yè)機(jī)會(huì)作為設(shè)計(jì)目標(biāo)之一，力圖在本項(xiàng)目中找到符合市場(chǎng)選擇與規(guī)劃設(shè)計(jì)探索的平衡點(diǎn)。該項(xiàng)目貫徹以人為本的思想，以建設(shè)高效新型家具商貿(mào)物流基地為規(guī)劃目標(biāo)，營造出一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便，具有城市文化內(nèi)涵及傳統(tǒng)特色的商業(yè)氛圍。（4）提升行業(yè)品牌在行業(yè)內(nèi)的廣泛性宣傳，推廣項(xiàng)目品牌，提升項(xiàng)目在行業(yè)內(nèi)及當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)的知名度和影響力。提升城市形象，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的實(shí)施在家具行業(yè)內(nèi)會(huì)引起較大的反響，其規(guī)模和知名度會(huì)使得家具及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人士高度關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，特別是項(xiàng)目正式投產(chǎn)以后，其帶來的人流、物流、資金流及信息流等，會(huì)給惠陽注入新的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)每年一度的專業(yè)家具新工藝、新材料博覽會(huì)更能吸引來自全國各地乃至全世界各地的專業(yè)人士關(guān)注惠陽家具產(chǎn)業(yè)。強(qiáng)大的集聚效應(yīng)，吸引家具全國各地家具產(chǎn)業(yè)原輔材料廠商，家具企業(yè)以及家具連鎖物業(yè)（如紅星美凱龍、CBD）的進(jìn)駐。第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的意義形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，擴(kuò)大產(chǎn)品輻射效應(yīng)惠州連同深圳周邊的家具產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)已逐漸形成。 億元、 萬平方米、 萬平方米的中山商貿(mào)廣場(chǎng)是目前粵東南商貿(mào)設(shè)施之最； 萬噸。1994 平方公里，其中平原（海拔高度30 米以下） 平方公里，%；低丘（海拔31—200 米） 平方公里，%；中高丘（海拔201—500 米） 平方公里，%；山地（海拔500 米以上） 平方公里， %。四個(gè)港口航道：蛇口港、鹽田港、惠州港、香港水路。城市交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在地交通非常便利，無論是高速公路、鐵路，還是機(jī)場(chǎng)和港口，均成網(wǎng)絡(luò)狀分布在項(xiàng)目周邊。作為當(dāng)?shù)厥∈姓猩桃M(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目，得到了當(dāng)?shù)卣母叨戎匾暫痛罅χС?，保障了?xiàng)目順利進(jìn)展、取得了良好的社會(huì)效益。本地企業(yè)選擇外地采購，易出現(xiàn)采購人員暗箱操作、傭金回扣等不規(guī)范行為，無形增加了企業(yè)采購成本。 地方家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)需求華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目是惠深兩地2000多家家具制造企業(yè)的殷切期盼和強(qiáng)烈呼聲。國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃加快產(chǎn)業(yè)由生產(chǎn)制造型向生產(chǎn)服務(wù)型轉(zhuǎn)變《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的指導(dǎo)意見》：以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求為導(dǎo)向，進(jìn)一步加快生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)利用自有工業(yè)用地興辦促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)，對(duì)提高自有工業(yè)用地容積率用于自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的工業(yè)企業(yè)，可按新用途辦理相關(guān)手續(xù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)信息化的深入,現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中極為重要的一個(gè)部分,已成為一個(gè)城市國民經(jīng)濟(jì)的大動(dòng)脈,在拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、滿足人民生活需求、吸納社會(huì)就業(yè)方面等發(fā)揮著越來越重要的作用。十一、社會(huì)效益：（一）提升惠州市惠陽區(qū)的知名度和經(jīng)濟(jì)地位 本項(xiàng)目的實(shí)施在家具行業(yè)內(nèi)會(huì)引起較大的反響，其規(guī)模和知名度會(huì)使得家具及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人士高度關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，特別是項(xiàng)目正式投產(chǎn)以后，其帶來的人流、物流、資金流及信息流等，會(huì)給惠陽注入新的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)每年一度的專業(yè)家具新工藝、新材料博覽會(huì)更能吸引來自全國各地乃至全世界各地的專業(yè)人士關(guān)注惠陽家具產(chǎn)業(yè)。在全國一二三級(jí)城市中擁有1800余家標(biāo)準(zhǔn)加盟專賣店。根據(jù)國家十二五規(guī)劃及黨中央、國務(wù)院打造中國經(jīng)濟(jì)升級(jí)版的戰(zhàn)略，走新型城鎮(zhèn)化道路、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式將是中國發(fā)展模式的主旋律。七、投資單位概況：廣東華葉資產(chǎn)管理有限公司：是中國華葉控股集團(tuán)在亞太區(qū)的總部公司，主要業(yè)務(wù)涵括重點(diǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)投資、融資租賃、產(chǎn)業(yè)整合、及為上市公司和大型企業(yè)提供金融及財(cái)務(wù)一體化服務(wù)等。發(fā)展定位本項(xiàng)目致力于打造專業(yè)的家具原輔材料及家具相關(guān)產(chǎn)業(yè)商貿(mào)物流中心。公司憑借強(qiáng)大的實(shí)力，參與投資開發(fā)了福建漳浦長德國際商貿(mào)城、吉林琿春長德國際商貿(mào)城、山東平度豪德國際商貿(mào)城等項(xiàng)目。旗下“七彩人生”品牌是唯一一家參與起草《兒童家具通用技術(shù)條件》的兒童家具企業(yè)。九、項(xiàng)目總投資：華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目計(jì)劃總投資額約20億元人民幣，項(xiàng)目開發(fā)公司注冊(cè)資金1億元人民幣。以自然與人文環(huán)境為依托，重視心靈家園建設(shè)，注重人文關(guān)懷，建立和諧人際關(guān)系為目標(biāo)，定位于園區(qū)內(nèi)各功能區(qū)自然生態(tài)融合的生態(tài)園區(qū)，促進(jìn)惠州地區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。在專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)方面，要充分發(fā)揮運(yùn)城的商貿(mào)、交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，注重整合家具及上下游配套的企業(yè)資源，著力打造運(yùn)城家居產(chǎn)業(yè)，立足于運(yùn)城、建成連接周邊城市、輻射全國的北方家居產(chǎn)業(yè)基地。廣東為中小家具企業(yè)減稅廣東省《 2012年扶持中小微家具企業(yè)發(fā)展的若干政策措施》：采取多項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠為家具企業(yè)減負(fù)，包括提高增值稅、營業(yè)稅起征點(diǎn)，減免所得稅，免征多項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)等。而對(duì)于一個(gè)年銷售過億的家具企業(yè)而言，一年節(jié)省下來的成本可達(dá)到150200萬元以上，這對(duì)提升家具企業(yè)的利潤空間和綜合競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)重要.（2）極大改善采購原輔材料便利性。華葉為本項(xiàng)目可引入的戰(zhàn)略合作伙伴涵蓋電商，比如亞馬遜、神州數(shù)碼、橡果國際、京東；金融伙伴，比如廣發(fā)銀行、民生銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中國銀行、國金證券、歐力士；物流投資與運(yùn)營伙伴，比如豐樹集團(tuán)、騰飛集團(tuán)、嘉民、普洛斯、順豐速運(yùn)、利豐集團(tuán)、中國普天物流技術(shù)有限公司等，均能參與專業(yè)領(lǐng)域投資、融資或運(yùn)營。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的有利條件 城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)深惠地區(qū)地處中國南方窗口，著力構(gòu)建我國國土空間“兩縱三橫”為主體的城市化戰(zhàn)略格局。項(xiàng)目基地距離廈深鐵路淡水站車程僅15分鐘，至坪山站25分鐘?；蓐枀^(qū)工業(yè)生產(chǎn)快速增長。2002 億元，其中“三高”農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值60% 以上。先后榮獲全國文明城市、全國推進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展工作先進(jìn)區(qū)、全國科普示范區(qū)、全國法制宣傳教育先進(jìn)區(qū)、全國綠化先進(jìn)集體等稱號(hào)。但是，家具原輔材料的供應(yīng)則已成為制約兩地家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。2009年以前，成都地區(qū)幾乎沒有完整的家具原輔材料專業(yè)市場(chǎng)和物流基地，極大地制約了當(dāng)?shù)丶揖咂髽I(yè)的發(fā)展，特別是在原輔材料的采購成本控制和物流采購的便利性方面，讓整個(gè)成都家具業(yè)處于一種很被動(dòng)的局面。從功能分區(qū)：（1）商貿(mào)物流區(qū)：家具原輔材料批發(fā)商業(yè)、零售商業(yè)、大品牌獨(dú)立展示區(qū)（2）倉儲(chǔ)物流區(qū)：采購物流、分銷物流、配送物流（3）項(xiàng)目園區(qū)社會(huì)區(qū)：生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)從產(chǎn)品類別分區(qū)：序號(hào)區(qū)域比例類型一實(shí)木板材區(qū)35%一般實(shí)木紅木人造板膠合板纖維板刨花板中纖板三聚氫氨板大芯板二布藝皮料區(qū)25%皮類真皮仿皮布料家具用裝飾用三五金區(qū)20%屏風(fēng)五金椅類五金民用與酒店家具五金辦公家具五金四油漆區(qū)10%NC系列AC系列PU系列PE系列水性漆裝修漆五海綿區(qū)5%海綿木皮裝飾紙六木工機(jī)械設(shè)備區(qū)3%工機(jī)械設(shè)備七其他2%　第二節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)營及客戶定位項(xiàng)目運(yùn)營管理華葉家具商貿(mào)（惠州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的建設(shè)由深圳市盛世豪德投資有限公司發(fā)起成立一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營公司來全面運(yùn)營和管理，項(xiàng)目的運(yùn)作和經(jīng)