破解碧桂園高價(jià)ippt課件-資料下載頁
2025-05-04 07:15本頁面
【正文】 園又如何解決這一問題呢？ ? 財(cái)務(wù)手段 —— 提高預(yù)收賬款 ? 碧桂園在 “預(yù)收賬款” 指標(biāo)上做足了文章。 ? 房地產(chǎn)行業(yè)的收入并不在收到購房款時(shí)確認(rèn)，而是以竣工結(jié)算為依據(jù)，即售房時(shí)的收入要到交房時(shí)才能確認(rèn)。 ? 這種特殊的收入確認(rèn)方式，使得其年報(bào)中“預(yù)收賬款”指標(biāo)變得尤為重要。該指標(biāo)不僅代表著公司目前的銷售狀況，更是公司未來業(yè)績(jī)的直接體現(xiàn)。 ? 在房地產(chǎn)行業(yè)中，這個(gè)指標(biāo)經(jīng)常被用來調(diào)節(jié)營業(yè)收入和凈利潤，而預(yù)收賬款 /營業(yè)收入實(shí)際上從側(cè)面反映出銷售與結(jié)算的比例。 ? 從碧桂園近年來預(yù)收賬款 /營業(yè)收入可以看出， 2022年這一數(shù)值達(dá)到了 %，遠(yuǎn)高于前兩年，而 2022年碧桂園的預(yù)收賬款達(dá) ，按房地產(chǎn)公司以銷售額平均30%的比例收取預(yù)收款計(jì)算，其對(duì)應(yīng)未來將實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入高達(dá) 249億元 （表 4 ）。 ? 碧桂園通過提高預(yù)收賬款，將銷售集中在2022年結(jié)算的財(cái)務(wù)安排，向投資者展現(xiàn)了碧桂園的發(fā)展前景，對(duì)于緩解因大額分紅對(duì)估值產(chǎn)生的負(fù)面影響、提升招股價(jià)十分有利。 ? 大幅增加土地儲(chǔ)備迎合國際投資者口味 ? 房地產(chǎn)企業(yè)要保證持續(xù)的盈利能力， 土地儲(chǔ)備 是關(guān)鍵。國外投資者評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，土地儲(chǔ)備量也是一個(gè)顯而易見、可以量化的指標(biāo)。 ? 財(cái)務(wù)手段 —— 增加土地儲(chǔ)備 ? 招股說明書顯示碧桂園上市前的土地儲(chǔ)備達(dá)到了 1870萬平方米 ， 97%都取得了土地許可證，足夠 5年 以上開發(fā)所需。實(shí)際上，自籌備上市的 2022年下半年至上市前，碧桂園增加土地儲(chǔ)備達(dá)到 998萬平米 （表 5 ）。 ? 這表明在一年多的時(shí)間里碧桂園實(shí)現(xiàn)了土地儲(chǔ)備的倍增，而大量的土地儲(chǔ)備無疑可以使得碧桂園在國際投資者的心目中加分不少。 ? 在搭建多層級(jí)海外上市架構(gòu)的同時(shí)，碧桂園通過補(bǔ)稅、大額分紅、推遲確認(rèn)收入、臨時(shí)加大土地儲(chǔ)備等財(cái)務(wù)手段，不僅使碧桂園的原股東們得以將碧桂園上市之前的賬面儲(chǔ)備瓜分貽盡，降低了紅籌上市成本，而且還將碧桂園打造成： ? “業(yè)務(wù)模式獨(dú)特、土地儲(chǔ)備豐富、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)清晰、業(yè)績(jī)成長良好” 等受國際投資者青睞的形象，使得碧桂園在香港 IPO的效果彰顯： ? 以較高的市盈率 成功發(fā)行； ? 以 %的股權(quán)募集到 148億港元， 相當(dāng)于 2022年末凈資產(chǎn)的 10倍； ? 上市首日 溢價(jià) 35%， 市值達(dá) 元 成為內(nèi)地上市房地產(chǎn)企業(yè)的市值冠軍。 ? 由此可見，國際投資銀行的跨境資本運(yùn)作技巧。投行的成功運(yùn)作成就了碧桂園的上市之輝煌。 ? 然而，僅通過財(cái)務(wù)技巧支撐起來的股價(jià)最終也只能是一座“沙雕”，碧桂園上市后股價(jià)能否穩(wěn)定，則取決于業(yè)績(jī)支撐。 ? 隱憂尚存 ? 其一：低價(jià)拿地與土地增值稅之間的矛盾； ? 其二：全國化擴(kuò)張帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)。 ? 碧桂園上市后股價(jià)一路下滑，跑輸香港紅籌指數(shù)近 30%。在土地增值稅清算以及管理半徑加大的雙重考驗(yàn)下，如何將碧桂園打造成“賺錢機(jī)器”來回報(bào)投資者，還有艱難的路要走。 ? 新財(cái)富富人榜排名： ? 2022年 楊惠妍 1 碧桂園控股 ? 2022年 楊惠妍 1 碧桂園控股 ? 2022年 楊惠妍 4 碧桂園控股 ? 2022年，碧桂園控股由于大舉擴(kuò)張、對(duì)賭協(xié)議浮虧、衍生品投資損失等原因，其資金鏈緊張，股價(jià)大幅下跌，從年初的 9港元跌到年末 ，楊惠妍身家大幅縮水。 ? IPO重組造就了碧桂園的輝煌，但能否持續(xù)最終由公司業(yè)績(jī)決定。
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