【正文】 /畝1120建設(shè)單位管理費(fèi)（一）%176勘察設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)（一）%352監(jiān)理費(fèi)（一）%140三預(yù)備費(fèi)912基本預(yù)備費(fèi)(一+二)5%912漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0四建設(shè)期利息萬元14000%1218五固定資產(chǎn)投資20378六流動資金500七項(xiàng)目總投資20878 固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表單位：萬元序號工程或費(fèi)用名稱估算值占固定資產(chǎn)投資比例1工程費(fèi)用11700%2工程建設(shè)其他費(fèi)用6548%3預(yù)備費(fèi)912%4建設(shè)期利息1218%5固定資產(chǎn)投資20378100%第二節(jié) 資金籌措及用款計(jì)劃一、資金籌措本項(xiàng)目所需投資資金為20878萬元,其中14000萬元擬商請銀行貸款，貸款期限為五年，寬限期兩年，%。余款6878萬元由柯橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)投資有限公司自籌解決。二、資金使用計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，本項(xiàng)目建設(shè)期初步擬定為兩年。 項(xiàng)目投資資金年度使用計(jì)劃單位：萬元年份使用資金占總投資比例備注第一年1252760%貸款8400萬元第二年835140%貸款5600萬元合計(jì)20878100%貸款14000萬元第十章 效益評價(jià)第一節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)一、財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)評價(jià)依據(jù)與方法本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年所頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的規(guī)定進(jìn)行。評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）項(xiàng)目計(jì)算年限本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，根據(jù)項(xiàng)目設(shè)備的使用年限，項(xiàng)目營運(yùn)期按13年計(jì)算，整個(gè)計(jì)算期為15年。（2）項(xiàng)目經(jīng)營收入估算考慮到本項(xiàng)目建成投入運(yùn)營后的經(jīng)營收入主要有門票收入、休閑游樂收入、商鋪出租等三產(chǎn)收入等。a、門票收入門票定價(jià)：目前羊山公園門票收入為15元/人，擴(kuò)建之后隨著公園面積和景點(diǎn)增多，門票的飽和價(jià)格將可達(dá)到60元。本項(xiàng)目建成后按平均每天游客850人計(jì)算,則每年門票收入約為60365850＝1862萬元。b、休閑游樂收入休閑游樂按平均每天600人次，人均消費(fèi)按60元計(jì)算，經(jīng)估算，該項(xiàng)每年收入1314萬元。c、三產(chǎn)收入三產(chǎn)收入主要包括配套餐飲、休閑、購物等三產(chǎn)用房出租收入，出租面積24500平方米，每平方米年租金按500元計(jì)算，經(jīng)估算，該項(xiàng)每年收入1225萬元。綜合上述收入，本項(xiàng)目竣工完成后正常年經(jīng)營收入約為4401萬元。（3）項(xiàng)目營運(yùn)成本分析a、燃料動力費(fèi)本項(xiàng)目的燃料動力費(fèi)只考慮景區(qū)管理所使用的水費(fèi)和電費(fèi)。據(jù)估算項(xiàng)目的燃料動力成本約為35萬元。b、工資福利本項(xiàng)目工資分管理人員和一般職員兩類，并計(jì)劃長期雇傭臨時(shí)合同工。初期各類人員人數(shù)和人均年工資及福利標(biāo)準(zhǔn)如表10l：表10l 工資及福利估算表名稱人數(shù)人均年工資福利（萬元）小計(jì)（萬元）管理人員2070工作人員3075臨時(shí)合同工1015合計(jì)60160c、攤銷費(fèi)用項(xiàng)目總投資中其他費(fèi)用除土地費(fèi)用計(jì)入折舊外，其余全部按5年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為134萬元。d．折舊費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值19710萬元，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法計(jì)算，除設(shè)備折舊年限按10年計(jì)算外，其余按30年折舊。具體估算見表102：表 l0－2 折舊費(fèi)用估算表 單位：萬元序號固定資產(chǎn)原值數(shù)量折舊年限312年1315年余值1設(shè)備費(fèi)用400010400002其余費(fèi)用157103052452488983合計(jì)197109245248898e、修理費(fèi)用修理費(fèi)用按照折舊費(fèi)用的20%估算。f、其他費(fèi)用項(xiàng)目的其他費(fèi)用包括保險(xiǎn)費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)、管理辦公費(fèi)等，估計(jì)每年該項(xiàng)費(fèi)用約30萬元，其中固定費(fèi)用約占60%。g、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用只計(jì)算貸款利息，見附表1《成本估算表》（4）營業(yè)稅和所得稅本項(xiàng)目征收營業(yè)稅，稅率按收入的5%計(jì)取。城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計(jì)，教育費(fèi)附加稅率為4%。本報(bào)告考慮本項(xiàng)目所得稅稅率為33%。項(xiàng)目計(jì)劃在繳稅后的利潤中提取10%作為企業(yè)的公積金。二、財(cái)務(wù)效益測算利潤估算及分配（l）年利潤總額據(jù)估算，項(xiàng)目在經(jīng)營期第 1年即有利潤，以后隨著總成本的減少利潤逐年增加，當(dāng)借款還清之后，每年的利潤總額為2823萬元及以上。（2）可供分配利潤分析項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)稅后利潤總額約為22403萬元，按規(guī)定提取10%公積金，計(jì)2240萬元，所剩下的利潤即可用于償還貸款與分配。詳見附表2《損益表》。財(cái)務(wù)獲利能力分析（l）根據(jù)附表3《現(xiàn)金流量表（全部投資）》計(jì)算得出（所得稅后）：項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic＝10%)為：1413萬元。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR為：%。項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期2年）PT為：。 （2）根據(jù)附表4《現(xiàn)金流量表（自有資金）》計(jì)算得出（所得稅后）：%。項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic＝6%)為：1857萬元。（3）根據(jù)附表2《損益表》和《項(xiàng)目總投資估算表》計(jì)算得出：投資利潤率＝年均利潤總額／項(xiàng)目總投資 100% ＝%。投資利稅率＝年均利稅總額／項(xiàng)目總投資100% ＝%。償還能力分析項(xiàng)目的償還能力包括提取公積金后的可分配利潤，以及提取的折舊和攤銷費(fèi)用，詳見附表5《借款還本付息計(jì)算表》。根據(jù)項(xiàng)目的貸款情況和還款能力，（含2年建設(shè)期）償還所借全部14000萬元貸款。不確定性分析（1）盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)營初期營運(yùn)能力利用率盈虧平衡點(diǎn)＝固定成本/（銷售收入一銷售稅金一變動成本）100%＝%。計(jì)算結(jié)果表明，%，就可以保本經(jīng)營。（2）敏感性分析對項(xiàng)目作全部投資的敏感性分析。據(jù)分析,影響效益的主要敏感因素是經(jīng)營收入、固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營成本。采用單因素的分析方法,測算敏感因素對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響程度,分析結(jié)果見表103：表103 敏感性分析變化幅度(%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)投資回收期(年)基準(zhǔn)方案0固定資產(chǎn)投資+10－10經(jīng)營成本+10－10經(jīng)營收入+10－10從以上表格可以看出,上述3個(gè)因素的變化均有不同程度的影響財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期等財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo),其中固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營收入較為敏感,經(jīng)營成本對項(xiàng)目效益的影響相對最小。因此，在建設(shè)期間應(yīng)努力控制建設(shè)成本，合理安排工程進(jìn)度；在經(jīng)營期間應(yīng)加強(qiáng)營銷策劃、提高服務(wù)水平，保證經(jīng)營的穩(wěn)定性，同時(shí)應(yīng)以科學(xué)的管理方式，努力降低經(jīng)營成本，憑借高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與管理，將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制在最低水平，以保證項(xiàng)目獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。三、財(cái)務(wù)分析結(jié)論由財(cái)務(wù)效益測算知，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，整個(gè)計(jì)算期的稅后利潤額達(dá)到22403萬元，%。%，靜態(tài)回收期（含2年建設(shè)期）為 。不確定性分析表明，%，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。不確定性分析還表明，項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資額對項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益影響較大，在固定資產(chǎn)投資增加時(shí)內(nèi)部收益率很快下降。因此，項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)必須注重節(jié)省開支和節(jié)約投資，只有這樣，才能得到預(yù)期效益。此外，項(xiàng)目投入運(yùn)營后，要加強(qiáng)市場開拓，進(jìn)一步提高服務(wù)和管理水平，努力降低經(jīng)營成本，將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平，以保證項(xiàng)目能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。第二節(jié) 社會及環(huán)境效益評價(jià)一、社會效益評價(jià)本目的實(shí)施，對優(yōu)化資源配置，改善羊山景區(qū)乃至整個(gè)某縣縣的投資環(huán)境，完善某縣城市總體規(guī)劃，推進(jìn)城市化進(jìn)程，推動旅游業(yè)發(fā)展，提高城市品位都具有積極意義。該項(xiàng)目建設(shè)可以帶動整個(gè)羊山景區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，為羊山景區(qū)投資項(xiàng)目提供了配套的基礎(chǔ)設(shè)施條件和整體環(huán)境，有利于擴(kuò)大招商引資面，吸引更多的海內(nèi)外投資商到羊山景區(qū)以及某縣來投資興業(yè)。該項(xiàng)目建成后，可以推動某縣的社會、經(jīng)濟(jì)、文化協(xié)調(diào)發(fā)展。羊山景區(qū)是國家4A級旅游區(qū)和浙江省省級風(fēng)景名勝區(qū)，該項(xiàng)目建成后，不但為羊山景區(qū)爭創(chuàng)國家級風(fēng)景名勝區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，而且使土地征用對象原先的落后面貌蕩然無存，使傳統(tǒng)文化在景區(qū)內(nèi)得到了最大程度的保護(hù)，并且可以拉動內(nèi)需，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，吸收更多的人員到景區(qū)工作，對某縣社會的穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)的繁榮、文化的興盛均具有深遠(yuǎn)的歷史意義?？梢詭友蛏骄皡^(qū)周邊土地升值。土地的價(jià)格取決于地塊周圍設(shè)施的完備程度、環(huán)境質(zhì)量的優(yōu)劣，本項(xiàng)目實(shí)施后可以持久帶動羊山景區(qū)及周邊規(guī)劃建設(shè)用地及規(guī)劃控制用地的升值。二、環(huán)境效益評價(jià)該項(xiàng)目在具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的同時(shí)，對改善羊山景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，使更多的人能夠在“藍(lán)天、碧水、綠地”的美好生活中享受到環(huán)境的恩賜。本項(xiàng)目實(shí)施的綠化工程，吸納揚(yáng)塵、廢氣，澤被后代，環(huán)境功效十分明顯?；谝陨戏治?，我們認(rèn)為該項(xiàng)目環(huán)境效益十分明顯，特別是對改善羊山景區(qū)以及某縣的生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)良性生態(tài)循環(huán)具有重要意義。第十一章 結(jié)論與建議第一節(jié) 結(jié) 論本項(xiàng)目是根據(jù)國家和地方各級政府確定把旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)的精神而規(guī)劃建設(shè)的。本項(xiàng)目集自然景觀與人文景觀、某縣民俗風(fēng)情與文化于一體，符合某縣縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃要求。符合旅游業(yè)向大規(guī)模、高水平、特色化、現(xiàn)代化方向發(fā)展的趨勢，可以形成特色旅游區(qū)和拳頭旅游產(chǎn)品。此外，本項(xiàng)目的實(shí)施，對促進(jìn)景區(qū)自身發(fā)展和完善，推動某縣旅游事業(yè)的發(fā)展，加快某縣旅游資源深層次開發(fā)的繼續(xù)和完善，弘揚(yáng)越文化，促進(jìn)文化與技術(shù)經(jīng)濟(jì)交流，加快某縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)某縣改革開放、繁榮進(jìn)步，提高某縣在國內(nèi)外知名度和吸引力，帶動周邊地區(qū)的發(fā)展都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。本項(xiàng)目將以老景區(qū)為依托，與我省、市及周邊省、市各旅游景點(diǎn)相輝映，集“行、游、食、住、購、娛”為一體形成黃金旅游線，為使旅游業(yè)成為某縣重要支柱產(chǎn)業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此通過報(bào)告綜合分析可知，該項(xiàng)目建成之后不僅具有較好的經(jīng)濟(jì)效益而且還有顯著的社會效益。第二節(jié) 建 議基于上述結(jié)論，建議有關(guān)管部門盡快批復(fù)，使項(xiàng)目盡早立項(xiàng)，以便盡快發(fā)揮本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。此外：該項(xiàng)目用地范圍大，涉及到征地與拆遷，建議項(xiàng)目開發(fā)者處理好與各方面的。本項(xiàng)目系大型旅游景觀工程，應(yīng)納入行業(yè)歸口管理，需請省、市旅游等單位大力支持。建議將本項(xiàng)目列為縣重點(diǎn)工程，納入有關(guān)部門目標(biāo)管理，爭取政府優(yōu)惠政策等。項(xiàng)目規(guī)模大、投資多、特色建筑景點(diǎn)多、有一定的難度，因此應(yīng)統(tǒng)籌安排、分步實(shí)施。項(xiàng)目建成投入運(yùn)營時(shí)，要加強(qiáng)景區(qū)的科學(xué)管理，加大營銷宣傳力度，注重提高經(jīng)營管理隊(duì)伍、營銷隊(duì)伍和導(dǎo)游隊(duì)伍的綜合素質(zhì)。把羊山景區(qū)建成為以佛教和采石文化為特色，景觀和諧誘人、文化豐富深厚、環(huán)境清潔優(yōu)美、服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效，具濃郁江南山水、越地人文風(fēng)貌和強(qiáng)大輻射力的國內(nèi)外著名旅游區(qū)。附表1 總成本估算表單位：萬元序號計(jì)算年份項(xiàng)目建設(shè)期投入使用期1234567891011121314151燃料動力353535353535353535353535352工資與福利1601601601601601601601601601601601601603修理維護(hù)費(fèi)1851851851851851851851851851851051051054折舊9249249249249249249249249249245245245245攤銷134134134134134000000006財(cái)務(wù)費(fèi)用1084927763591411223300000007其它費(fèi)用303030303030303030303030308總成本費(fèi)用25522395223120591879155713641334133413348548548549經(jīng)營成本410410410410410410410410410410330330330附表2 損益表單位：萬元序號計(jì)算年份項(xiàng)目建設(shè)期投入使用期1234567891011121314151經(jīng)營收入44014401440144014401440144014401440144014401440144012稅金及附加2442442442442442442442442442442442442443總成本費(fèi)用25522395223120591879155713641334133413348548548544利潤總額160517621926209822782600