【正文】 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃后期開發(fā)項(xiàng)目主要集中在原一期開發(fā)范圍內(nèi)的貨運(yùn)堆存區(qū)、停車維修區(qū)?；诖饲绊?xiàng)目市場已培育成熟，人流、商流基本聚集的情況下，實(shí)施商業(yè)開發(fā)，以獲取商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最大價值。二、后期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)劃（一）項(xiàng)目開發(fā)時間及建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)時間為2020～2021年，規(guī)劃開發(fā)面積約22畝，建筑面積47000㎡，主要對項(xiàng)目原一期范圍內(nèi)的貨運(yùn)堆存區(qū)和停車維修區(qū)進(jìn)行后續(xù)商業(yè)開發(fā)，按照貨物交易市場進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，以滿足項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的需要。預(yù)計(jì)2020年啟動開發(fā)貨運(yùn)堆存區(qū)，建設(shè)2棟4層高的貨物交易市場，占地5000㎡，建筑面積20000㎡，2021年交付使用。2021啟動開發(fā)停車維修區(qū)，建設(shè)3棟4層高的貨物交易市場，占地4500 ㎡，建筑面積18000㎡，擴(kuò)建車輛維修間，擴(kuò)高到4層，建筑面積9000㎡，2021年交付使用。（二）后期盈利模式基于此前項(xiàng)目的市場已培育成熟，人流、商流基本聚集的情況下，實(shí)施商業(yè)開發(fā)，以出售物業(yè)的方式獲取開發(fā)收益。（三）項(xiàng)目招商擬引入大型貨物批發(fā)或零售商入駐，柳州公司出售5棟共38000㎡給批發(fā)或零售商，另外擴(kuò)建的車輛維修間部分出租，建筑面積為9000㎡。（四）項(xiàng)目投融資方案后期開發(fā)項(xiàng)目總投資8000萬元，其中：流動資460萬元，主體工程建設(shè)7540萬元。后期開發(fā)項(xiàng)目融資總額8000萬元，其中：集團(tuán)注資2400萬元，銀行貸款5600萬元。（五）項(xiàng)目盈利分析及財(cái)務(wù)評價以20年為評價年限，%。第九章 組織管理根據(jù)柳東物流中心的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)主體、服務(wù)功能、經(jīng)營范圍，采用集中化管理模式進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。柳州公司初步規(guī)劃成立柳東物流中心園區(qū)運(yùn)營管理分公司，作為柳州公司獨(dú)立的部門（非法人機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)園區(qū)的整體開發(fā)、招商引資、日常管理及各功能區(qū)項(xiàng)目公司的協(xié)調(diào)聯(lián)系等工作。組織結(jié)構(gòu)采用扁平化的管理模式，園區(qū)管理分公司下設(shè)5個部門：運(yùn)營管理部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)部、綜合部、投資發(fā)展部。一、部門職能（一）運(yùn)營管理部是對內(nèi)服務(wù)的主要部門之一。負(fù)責(zé)年度、月度運(yùn)營計(jì)劃的制定與規(guī)劃、并監(jiān)督實(shí)施。受理各類企業(yè)入駐園區(qū)經(jīng)營的申請，根據(jù)園區(qū)管理辦法對物流活動進(jìn)行監(jiān)督和管理，可以代為辦理交易結(jié)算、貨款收付、票證、保險等有關(guān)服務(wù)。各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)及平衡管理信息的收集與管理及營銷系統(tǒng)信息化建設(shè)工作。（二）物業(yè)管理部是對外服務(wù)的主要部門之一，統(tǒng)一負(fù)責(zé)物流中心內(nèi)的后勤保障、清潔保衛(wèi)、治安防盜、消防等工作，負(fù)責(zé)物流中心內(nèi)各建設(shè)設(shè)施內(nèi)水、電、暖的日常管理及維修工作；協(xié)助專業(yè)功能區(qū)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工管理等工作，負(fù)責(zé)物流中心內(nèi)交通的組織和疏導(dǎo)，協(xié)調(diào)各商戶之間實(shí)現(xiàn)資源共享，為物流中心內(nèi)入駐商戶提供有償物業(yè)及工程服務(wù)；對倉庫日常運(yùn)轉(zhuǎn)中的有關(guān)倉儲、保管、流通加工、裝卸搬運(yùn)等作業(yè)進(jìn)行管理，并負(fù)責(zé)倉庫的防火、防盜、防潮等工作。（三）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司生產(chǎn)成本核算工作，審核財(cái)務(wù)文件，分析檢查財(cái)務(wù)收支和預(yù)算執(zhí)行情況；負(fù)責(zé)園區(qū)管理分公司的統(tǒng)一對外核算。（四）綜合部負(fù)責(zé)內(nèi)部員工的培訓(xùn)、檔案管理、工資管理、勞動人事管理及黨政工團(tuán)等有關(guān)事務(wù)的管理工作；同時負(fù)責(zé)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)公用車輛管理、維護(hù)工作。（五）投資發(fā)展部投資發(fā)展部是公司的營銷部門和對外窗口，具體負(fù)責(zé)園區(qū)的招商、策劃與營銷，并負(fù)責(zé)對相關(guān)物流業(yè)務(wù)的設(shè)計(jì)與咨詢。二、組織架構(gòu)結(jié)合西江集團(tuán)柳州公司實(shí)際運(yùn)作情況，構(gòu)建柳東物流中心園區(qū)運(yùn)營管理分公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖所示。柳東物流中心園區(qū)運(yùn)營管理分公司人員配備如表所示：部門或職務(wù)人員配備（人）部門或職務(wù)人員配備（人）總經(jīng)理1副總經(jīng)理2綜合部經(jīng)理1物業(yè)管理部經(jīng)理1員工2員工5財(cái)務(wù)部經(jīng)理1投資發(fā)展部經(jīng)理1員工2員工2運(yùn)營管理部經(jīng)理1員工4其中管理人員8業(yè)務(wù)人員15管理人員合計(jì)23外聘人員預(yù)計(jì)合計(jì)10總員工數(shù)量合計(jì)33第十章 項(xiàng)目風(fēng)險分析及對策一、財(cái)務(wù)不確定性分析本項(xiàng)目就建設(shè)費(fèi)用和收入兩大因素在177。10%，177。20%范圍內(nèi)變化時對全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、回收期等財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響進(jìn)行了敏感性分析。計(jì)算結(jié)果見敏感性分析表。從敏感性分析表可以看出：建設(shè)費(fèi)用的正向變動和收入的負(fù)向變動都有可能造成項(xiàng)目凈現(xiàn)值小于0，說明本項(xiàng)目具有一定的風(fēng)險。但在177。10%的范圍內(nèi)變化時，財(cái)務(wù)風(fēng)險較小，具有一定的抗風(fēng)險能力。 財(cái)務(wù)敏感性分析 建設(shè)費(fèi)用變動20%10%010%20%收入變動80%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）NPV83333673988564810308內(nèi)部收益率IRR（I=8%）靜態(tài)回收期（年）動態(tài)回收期（年）90%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）NPV21964173041264479833323內(nèi)部收益率IRR（I=8%）靜態(tài)回收期（年）動態(tài)回收期（年）100%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）NPV3559530935262752161516954內(nèi)部收益率IRR（I=8%）靜態(tài)回收期（年）動態(tài)回收期（年）110%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）NPV4922644566399063524630586內(nèi)部收益率IRR（I=8%）靜態(tài)回收期（年）動態(tài)回收期（年）1011120%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）NPV6285858197535374887744217內(nèi)部收益率IRR（I=8%）靜態(tài)回收期（年）動態(tài)回收期（年）二、風(fēng)險因素分析（一）市場風(fēng)險市場風(fēng)險包括市場需求量、競爭能力、價格優(yōu)勢、服務(wù)的范圍與能力等4個方面內(nèi)容，主要來自于四方面：一是市場供求總量的實(shí)際情況與預(yù)測值有較大偏差；二是與汽車城內(nèi)其他專業(yè)物流設(shè)施的競爭；三是實(shí)際定價與預(yù)測價格具有偏差；四是市場的功能定位不準(zhǔn)或者市場的開拓能力較差，將直接影響到項(xiàng)目運(yùn)營后實(shí)際服務(wù)范圍和能力。（二）投資風(fēng)險物流中心建設(shè)階段涉及大面積土地征用、基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)工作，需要大量的資金投入，而該項(xiàng)目投資回收期相對較長。當(dāng)前市場處于發(fā)展階段，存在一定的不可預(yù)見因素，對于長期投資存在一定得不確定性和風(fēng)險。（三）營銷風(fēng)險市場營銷重要的是識別顧客的具體要求，把可利用的資源集中起來去滿足顧客的需求。對于物流中心而言，市場營銷的成與敗關(guān)系到客戶對于新的專業(yè)物流中心是否給予及時認(rèn)可。同時在物流市場培育成功后，不可避免的會出現(xiàn)多家物流中心共同競爭的局面。（四）管理風(fēng)險管理風(fēng)險是指由于物流管理和運(yùn)作人員素質(zhì)、規(guī)章制度、管理機(jī)制等因素對柳東物流中心建設(shè)和運(yùn)營的影響而產(chǎn)生的風(fēng)險。柳州公司作為投資方也是物流中心的運(yùn)營方，在園區(qū)管理體系、組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)人才等方面缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)，如不能在園區(qū)進(jìn)入運(yùn)營期前解決好上述問題，則必將影響到園區(qū)的正常運(yùn)作。二、風(fēng)險防范對策針對項(xiàng)目在建設(shè)運(yùn)營過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險內(nèi)容，可從以下進(jìn)行風(fēng)險防范。（一）市場風(fēng)險防范對策通過轉(zhuǎn)變經(jīng)營業(yè)務(wù)的方法來避免。在運(yùn)營的初始階段主要從事第三方倉儲、配送、信息配載和停車等，單就其具體功能而言主要以汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)為主，同時提供傳統(tǒng)貨運(yùn)站場功能。因此，項(xiàng)目在建設(shè)初期已經(jīng)具備了一定的市場需求量和競爭能力。為了進(jìn)一步提高園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，還需加強(qiáng)市場營銷、提高設(shè)施水平、服務(wù)水平、信息化水平等手段來吸引更多的客戶，達(dá)到站場的設(shè)計(jì)目標(biāo)，遠(yuǎn)期將通過提供高端的第四方物流服務(wù)及增值加工功能聚集人氣及物流資源，逐步拓展服務(wù)范圍、創(chuàng)新盈利模式。（二）投資方面的風(fēng)險防范對策一是對外爭取交通運(yùn)輸部、自治區(qū)西江基礎(chǔ)大會戰(zhàn)的項(xiàng)目補(bǔ)助資金。二是項(xiàng)目分四期建設(shè)，與柳東新區(qū)的發(fā)展、交通基礎(chǔ)設(shè)施路網(wǎng)配套同步，根據(jù)市場的成熟度客戶需求開展建設(shè)。三是在開展項(xiàng)目一期功能區(qū)建設(shè)的同時，加快二期、三期招商引資合作洽談，引入合作資金推進(jìn)后期的園區(qū)建設(shè)。四是通過盤活土地進(jìn)行短期融資，發(fā)揮資金杠桿作用，立足園區(qū)拓展物流貿(mào)易、物流金融等業(yè)務(wù)，增加柳州公司的營業(yè)收入、利潤，實(shí)現(xiàn)滾動發(fā)展。 （三）營銷方面的風(fēng)險防范對策提高從業(yè)骨干人員的素質(zhì)；積極向同類單位學(xué)習(xí)，汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；增強(qiáng)從業(yè)人員對風(fēng)險的防范意識，避免和消除風(fēng)險事件；加強(qiáng)內(nèi)部管理和職工教育，從建立市場信譽(yù)入手，培養(yǎng)積極性市場認(rèn)知度。（四）管理方面的風(fēng)險防控對策采用科學(xué)的流程管理和高效的組織結(jié)構(gòu)，及時制定發(fā)展柳東物流中心的戰(zhàn)略和規(guī)劃指導(dǎo)，借鑒先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，建立園區(qū)綜合管理機(jī)制，制定適合園區(qū)的業(yè)務(wù)流程和組織機(jī)構(gòu)。引進(jìn)高端人才，提高管理水平、作業(yè)水平、物流效率；加強(qiáng)物流專業(yè)人才的培養(yǎng)和儲備。第十一章 項(xiàng)目投資結(jié)論綜上所述，該項(xiàng)目滿足集團(tuán)公司構(gòu)建西江水運(yùn)物流商貿(mào)體系的戰(zhàn)略規(guī)劃，柳東物流中心建成將成為西江水運(yùn)物流商貿(mào)體系的重要環(huán)節(jié)、大西南區(qū)域性大型高端物流服務(wù)平臺。項(xiàng)目的市場導(dǎo)向、戰(zhàn)略目標(biāo)清晰，符合地區(qū)規(guī)劃，為地方支柱產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)。功能分區(qū)合理，可操作性較強(qiáng)。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價指標(biāo)達(dá)到集團(tuán)公司對項(xiàng)目投資的要求，經(jīng)濟(jì)上可行。項(xiàng)目風(fēng)險控制對策考慮充分。請求集團(tuán)公司盡快批復(fù)，柳州公司將加快推動項(xiàng)目的實(shí)施，盡早發(fā)揮項(xiàng)目投資效益。附件： 5. 柳東物流中心后期項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算表（掃描件）1. 若不給自己設(shè)限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。2. 若不是心寬似海，哪有人生風(fēng)平浪靜。在紛雜的塵世里，為自己留下一片純靜的心靈空間，不管是潮起潮落，也不管是陰晴圓缺，你都可以免去浮躁，義無反顧，勇往直前，輕松自如地走好人生路上的每一步3. 花一些時間，總會看清一些事。用一些事情，總會看清一些人。有時候覺得自己像個神經(jīng)病。既糾結(jié)了自己，又打擾了別人。努力過后，才知道許多事情，堅(jiān)持堅(jiān)持，就過來了。4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空白。歲月是有情的，假如你奉獻(xiàn)給她的是一些色彩，它奉獻(xiàn)給你的也是一些色彩。你必須努力，當(dāng)有一天驀然回首時，你的回憶里才會多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。只有你自己才能把歲月描畫成一幅難以忘懷的人生畫卷。