【正文】 、旅游、金融、政治、文化、體育中心。第三區(qū)域：八大關(guān)以西至棧橋，中間包括匯泉灣、太平灣景區(qū)，有青島市著名的八大關(guān)旅游勝地、中山公園、第一海水浴場、魯迅公園、棧橋等，為青島的旅游、文化、休閑功能區(qū)。本項目處在第二區(qū)域，即青島的 CBD 區(qū)域，緊鄰海天大酒店和香格里拉大酒店兩個五星級酒店，北鄰青島市政府，東靠五四廣場，南面直接面向大海，一覽無余，西邊為青島市萬國建筑博覽區(qū)、著名的風(fēng)景旅游勝地——八大關(guān)，第三海水浴場步行 10 分鐘即可到達。該地塊同時兼有 CBD 區(qū)域的繁華、配套完善、功能齊全，又包含匯泉灣的秀美風(fēng)景，為第四代寫字樓的完美之地。從未來發(fā)展來看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，而本項目恰位于此..區(qū)域核心地段，位置優(yōu)勢不容置疑。二、項目優(yōu)勢分析一流的自然生態(tài)本項目處于青島 CBD 中心，南面直接面向大海，奧運會帆船賽場；西面是第二海水浴場、八大關(guān)、第一體育場、匯泉廣場以及中山公園等青島著名的風(fēng)景勝地，青島美景盡收眼底、一覽無余；東面則俯瞰青島市的都市繁華，五四廣場；北鄰有“青島金融街”之稱的香港中路及著名五星級酒店香格里拉。北、西、南三面鄰路，尊貴一流的自然生態(tài)環(huán)境在寸土寸金的城市中可謂是獨一無二。政府關(guān)注支持青島市政府將青島國際貿(mào)易中心項目列為青島重點大項目，給予了高度的關(guān)注、支持與優(yōu)惠政策，對項目的順利進展起了重大的推進作用。本項目建成后將成為世界頂級金融、貿(mào)易企業(yè)及總部落戶青島的首選之地。第四代寫字樓和頂級公寓的獨特定位深圳、上海等大城市寫字樓和高級公寓現(xiàn)在已向第四代發(fā)展，青島市目前作為一個逐漸被認(rèn)可的國際城市，以其得天獨厚的區(qū)位、地理、氣候優(yōu)勢，以及近兩年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局的大幅調(diào)整，加之奧運的機遇，也吸引了越來越多的跨國公司、外資企業(yè)來青發(fā)展，反觀青島市場，現(xiàn)有的寫字樓、公寓無論是在規(guī)劃定位上還是在配套設(shè)施上均較為滯后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。三、項目劣勢分析..由于處在奧運海岸一線的商務(wù)及居住規(guī)劃建設(shè)大發(fā)展的時期，其周期和市場目標(biāo)與本項目重合，因此本項目從定位及整體概念策劃、規(guī)劃設(shè)計等“基因工程”起，就必須充分考慮到規(guī)避未來的市場競爭風(fēng)險。 四、市場機會分析市場空白點從市場布局來看，寫字樓和高級酒店公寓主要集中在香港中路和山東路、南京路交叉點周邊區(qū)域內(nèi)，青島市目前除了少量幾個項目在硬件設(shè)備上基本達到第三代寫字樓的要求外，其余大都為第二代寫字樓或二、三代過渡產(chǎn)品，與北京、上海的高檔寫字樓相比，整體水平相差很遠(yuǎn)。而公寓多為商住兩用，缺乏實際意義上純粹的高級酒店公寓。隨著青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國際城市的迅速發(fā)展，以及現(xiàn)在人們對健康的超級重視，與國際一流寫字樓接軌的第四代寫字樓和高級酒店公寓的市場需求加強，本項目可以說是抓住了市場的兩個空白點，一是對頂級寫字樓和公寓的需求，二是對人與自然和諧均好的辦公和居家的追求。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場需求的支持據(jù)有關(guān)部門調(diào)研顯示，建設(shè) CBD 的城市至少應(yīng)該具備 5 個條件：足夠的國際影響力；足夠的經(jīng)濟實力，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 1000 億元；城市基礎(chǔ)設(shè)施完備；處于資金流、信息流和物流的核心位置；聚集了各個方面的人才。2022 年青島市完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和大青島的城市規(guī)劃，城..市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開；北方航運中心、外貿(mào)進出口額全國第一、青島港吞吐量增速全國第一、山東省金融中心城市等使得青島市逐漸處在了資金、信息、物流等核心位置；2022 年奧運會的契機將極大提升青島的國際影響力，青島的名牌企業(yè)揚名海外；且青島的GDP 總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了 1000 億元，大量的海歸人員回國創(chuàng)業(yè)，海外留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)搞得轟轟烈烈；世界五百強企業(yè)以及以日韓企業(yè)為主的的生產(chǎn)加工園區(qū)生機勃勃，廣闊的發(fā)展前景和優(yōu)美的自然風(fēng)光吸引了國內(nèi)外大量的企業(yè)和人才來青發(fā)展。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。而商務(wù)設(shè)施的建設(shè)不是憑空制造的，必須與城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求緊密相聯(lián)系，必須有相當(dāng)強大的產(chǎn)業(yè)支持，這一切，青島都具備了。以奧運為契機的城市配套日新月異一條條新道路的建設(shè)使得青島的交通框架正在被重新構(gòu)建。地鐵、濱海步行道、濱海大道、東西快速路、延吉路、鞍山路、山東路、南京路綜合整治、幾十條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進行著革命性的提升。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2022 年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補充完善配套設(shè)施。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進項目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。城市配套的全面提..升、地鐵的建成、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項目帶來了福音。五、項目威脅分析目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設(shè)的項目有五四廣場地下休閑廣場和奧運商務(wù)辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競爭來看，本項目與這些項目會有部分重疊，如目標(biāo)客戶、銷售周期等。第三章 項目建設(shè)規(guī)模濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總用地 59942 平方米，總建筑面積 378435 平方米。其中：一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）用地 平方米，建筑面積 327449 平方米，建設(shè)甲級寫字樓、五星級酒店、高級住宅和公寓、高檔百貨等；二期工程用地約 ，建筑面積 50986 平方米，建設(shè)療養(yǎng)、接待綜合樓等。項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見下表。第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表表 31序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃總用地 平方米 59942二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 3784351 一期工程建筑面積 平方米 327449① 地上建筑面積 平方米 264995..② 地下建筑面積 平方米 624542 二期工程建筑面積 平方米 50986三 地上總面積 平方米 315981四 容積率 五 建筑密度 % 24六 綠化率 % 30一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表表 32序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 110002 道路廣場用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300二 規(guī)劃建筑面積 平方米 3274491 地上建筑面積 平方米 264995① 商業(yè)裙房 平方米 61020② 甲級寫字樓 平方米 28298③ 五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 平方米 47669④五星級酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓平方米 76615⑤ 公寓 平方米 513932 地下建筑面積 平方米 62454① 商場 平方米 地下 1 層..② 地下停車場 平方米 31227 地下 2～3 層③ 設(shè)備用房及人防 平方米 地下 4 層三 地下機械停車位 個 1761第四章 建設(shè)場址及條件第一節(jié) 建設(shè)場址在建的青島國際貿(mào)易中心建設(shè)場址位于青島市市南區(qū)香港中路8 號，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（30 畝） 。項目處于青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD ）的核心，東側(cè)是青..島市政府、五四廣場，南面是 2022 年奧運會帆船比賽中心會場，西側(cè)是世界貿(mào)易中心，北面以香格里拉大飯店為代表的多家星級酒店。此地塊依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，具有無可取代的“絕版”地塊，堪稱“鉆石地段” 。該場地原為濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)用地，后來濟南軍區(qū)聯(lián)勤部下達了《關(guān)于軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院部分營區(qū)土地轉(zhuǎn)讓問題的批復(fù)》 （[2022]聯(lián)字第 167 號文） ，并經(jīng)青島市市南區(qū)人民政府批準(zhǔn)（青南政字[2022]118 號文） ，同意將該場址土地變更為辦公及商住用地。通過公開招標(biāo)拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標(biāo)，2022 年9 月 26 日，濟南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同” ，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。2022 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第20222670 號、第 20222671 號、第 20222672 號） 。第二節(jié) 建設(shè)條件一、青島市氣候條件青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點。空氣濕潤，雨量充沛，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個月；夏季濕熱多雨，..但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時間較長。據(jù) 1898 年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫℃，極端高氣溫 ℃（2022 年 7 月 15 日），極端低氣溫－℃（1931 年 1 月 10 日） 。全年 8 月份最熱，平均氣溫 ℃；1 月份最冷，平均氣溫－℃。日最高氣溫高于 30℃的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－5℃的日數(shù)，年平均為 22 天。降水量年平均為 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的 17%、57% 、21%、5%。年降水量最多為 毫米（1911 年），最少僅 毫米（1981 年） ，降水的年變率為 62%。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。年平均氣壓為 毫巴。年平均風(fēng)速為 米/秒，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向。年平均相對濕度為 73%，7 月份最高，為 89%；12 月份最低，為 68%。青島海霧多、頻，年平均濃霧 天、輕霧 天。二、青島市地質(zhì)地貌青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占 %、洼地占 %。全市海岸分為岬灣相間的山基巖岸、山地港灣泥質(zhì)粉砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸等 3 種基本類型。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。青島所處大地構(gòu)造位置為新華夏隆起帶次級構(gòu)造單元——膠南隆起區(qū)東北緣和膠萊凹陷區(qū)中南部。區(qū)內(nèi)缺失整個古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。..巖漿巖以元古代膠南期月季山式片麻狀花崗巖及中生代燕山晚期的艾山式花崗閃長巖和嶗山式花崗巖為主。市區(qū)全部坐落于該類花崗巖之上，建筑地基條件優(yōu)良。構(gòu)造以斷裂構(gòu)造為主。自第三紀(jì)以來，區(qū)內(nèi)以整體性較穩(wěn)定的斷塊隆起為主，上升幅度一般不大。三、項目建設(shè)場地地質(zhì)勘探情況根據(jù)中國石油天然氣華東勘察設(shè)計研究院巖土工程公司所做的《濟南軍區(qū)青島第二療養(yǎng)院營區(qū)規(guī)劃改造工程巖土工程初步勘察報告》 ，該場地有關(guān)地質(zhì)勘探情況如下：場區(qū)地形地貌及周圍環(huán)境擬建場地位于青島市市南區(qū)香港中路南側(cè)，東海路北側(cè)，東臨環(huán)海凱萊大酒店。地面較為平坦，原海岸侵蝕階地，后經(jīng)人工回填。地面絕對標(biāo)高 ，地表相對高差 。場區(qū)地層特征場區(qū)第四系覆蓋層厚度約為 ，為人工回填土。下伏基巖為黃褐色～肉紅色鉀長花崗巖及少量巖脈?？碧阶畲笊疃?30m范圍內(nèi)，地層由上而下共分為 5 大層：第⑴層雜填土：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，厚度不均勻，呈松散狀態(tài)，層厚 ～，平均 ；層底標(biāo)高 ～ ，平均 。第⒂層全風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～，平均 ；層底標(biāo)高 ～ ，平均 。該層承載力特征值 fak=300kpa。..第⒃層強風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～，平均 ； ～，平均。該層承載力特征值：上亞帶 fak=600kpa；中亞帶fak=800kpa；下亞帶 fak=1000kpa。第⒄層中風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～，平均 ； ～，平均。該層承載力特征值 fak=2022kpa。第⒅層微風(fēng)化花崗巖：該層未揭穿，最大揭露厚度 ，根據(jù)巖石抗壓強度實驗，該層承載力特征值 fak=4000kpa。場區(qū)地下水場區(qū)地下水主要為第四系孔隙潛水與基巖裂隙水，基巖裂隙水具微承壓性。主要賦存于第四系雜填土與基巖裂隙中?？辈炱陂g地下水穩(wěn)定水位埋深 ～，標(biāo)高為 ～ ?？辈靾龅丨h(huán)境類型為Ⅱ類，依據(jù)《水質(zhì)分析成果表》 ，根據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》 （GB500212022）中有關(guān)規(guī)定，地下水對混凝土結(jié)構(gòu)具有中等腐蝕性；對鋼筋混凝土中的鋼筋處于地下水位以下無腐蝕性，在干濕交替條件下具有弱腐蝕性；對鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。場地穩(wěn)定性評價擬建場地抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為，設(shè)計地震分組為第二組。場區(qū)內(nèi)不存在飽和粉土或砂土，可不考慮地震液化的影響。本場地穩(wěn)定，適宜進行工程建設(shè)，是建筑..抗震的有利地段。場地土類型和建筑場地類別根據(jù)波速測試結(jié)果，依據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 （GB500112022）有關(guān)規(guī)定，確定本場地覆蓋層厚度為 ～，等效剪切波速為 ～，建筑場地類別為Ⅰ類?；A(chǔ)方案建議與持力層初步選擇場區(qū)內(nèi)第⒃層強風(fēng)化花崗巖下亞帶、第⒄層中風(fēng)化花崗巖和第⒅層微風(fēng)化花崗巖分布連續(xù)，強度高，工程力學(xué)性質(zhì)好，宜作為天然地基持力層。初步建議兩層地下室的建筑物選擇第⒃層強風(fēng)化花崗巖作為地基持力層；三層地下室的建筑物以第⒄層中風(fēng)化花