【正文】 消防系統(tǒng)是整個小區(qū)消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預防為主，防消結合”。當發(fā)現(xiàn)險情時，消防管理人員及時到場，按突發(fā)火災的應急方案及時處理，確保生命財產(chǎn)安全。五、電梯電梯是必不可少的運輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式，以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。當發(fā)生電梯困人等事故時，按電梯困人救援程序及時處理。六、智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)的管理以人為本，以技術立身。增加引進高技術手段的力度。注重人員培養(yǎng)以適應科技水平不斷發(fā)展，提高的要求。通過科學管理、正確使用、精心維護、定期保養(yǎng)、軟件升級，提高各設備運行的可靠性及效率，不斷挖掘潛力，使之保值、增值，充分發(fā)揮設備的綜合效益。在具體工作中，首先了解各分系統(tǒng)各類線的走向，各檢修口具體位置，各接線頭的位置，并對各種線作上相應的線標，以便預埋管線數(shù)據(jù)的建立。為保證智能化系統(tǒng)線路暢通，除為應急作好充分的技術準備(建立完整的線路數(shù)據(jù)庫外，更重要的是要作好好線路的定期檢查，檢查的主要內(nèi)容有：各接線頭腐蝕程序檢查、各線路短路電阻、絕緣電阻檢查。另外有室外檢修口不定期除濕，易損線的定期更換等措施。第三節(jié) 設備系統(tǒng)的應急處理方案一、設備故障處理規(guī)程故障分類設備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障，凡故障發(fā)生時，均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。重大故障包括：人身傷亡事故；設備故障導致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上；因故障引起整個小區(qū)停水、停電、停氣，發(fā)生火災，除上述重大故障外，其它為一般故障。故障處理通則，值班員應立即處理，一般故障應先匯報后處理，事后作好記錄。重大故障應一面處理，一面匯報，無法處理應盡快報告機電主管。，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設備安全的因素。（設施）至正常運行狀態(tài)。、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。，負責調(diào)動、安排有關人員采取相關措施。，值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前，把工作現(xiàn)場安全措施做好。二、供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應立即通知小區(qū)內(nèi)各業(yè)主住戶。 正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。如因小區(qū)內(nèi)故障引起供電回路停電，應盡快排除故障后恢復送電。如設備或線路的電氣聯(lián)絡部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運行時，應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷，并繼續(xù)觀察，采取相應措施。低壓配電柜母線及其引出線故障時，應將故障段母線隔離，然后設法對未受影響的部分恢復送電。如供電局對小區(qū)突然全部停電，則應立刻給各業(yè)主住戶發(fā)出通知，告知原因，設備值班員應堅守崗位，待恢復供電后，馬上啟動設備。三、停水故障處理規(guī)程在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應立即轉告樓內(nèi)各業(yè)主住戶，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。 若安排水池清洗，管理處應提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。給排水設備故障一般處理程序，值班人員應馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進行維修。，應迅速搶修，若一時不能修復，應準備臨時排污染。、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門，及進通知維修人員搶修。 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。四、發(fā)生火警處理規(guī)程發(fā)生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。火災報警程序，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警，也可啟動手動報警器，使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。，必須講清下列事項：火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。 接到報警后的處理辦法，利用對講機通知巡邏安管員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報，應通知中央監(jiān)控室復位；如證實火警，應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救，并利用現(xiàn)有設施進行滅火。如火警嚴重，在組織前期撲救的同時向119報警。，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災區(qū)域電源，準備啟動應急電源；啟動相關防、排煙風機、消防泵。，管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設備值班人員則堅守崗位，隨時聽從指揮。，指示消防拴位置。第四節(jié) 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)設備維護保養(yǎng)是設備正常運行的保證，它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。一、維護保養(yǎng)工作主式 維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次：日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責范圍，使用的設備要有專人負責，并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于設德的外觀、功能狀態(tài)。定期維護保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修，由維修人員在工程技術人員的指導下實施。二、日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質量控制日常和定期維護保養(yǎng)均按相關工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質和區(qū)域劃分到人，專職負責。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應圖表中作記錄。同時機電主管與工程技術人員根據(jù)設備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設備狀況、保養(yǎng)工作質量進行定期和不定期檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養(yǎng)工作質量及效果之檢查評議結果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。三、主要系統(tǒng)定檢工作要點變配電系統(tǒng)：對相零地線端子檢查是否接觸良好，牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常，讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi)，其接線是否牢固，顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。 給排水系統(tǒng)：檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度，是否有誤動作。管道是否有滲漏，閥門動作是否靈活、可靠，有無漏水。水泵運行聲音是否正常。防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后，也要盡快對系統(tǒng)進行檢查，查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題，立即處理。電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。設備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設備的設計、安裝及運作等實際情況，需待正式接管后根據(jù)相應設備逐一制定。第五節(jié) 節(jié)能管理在樓宇設備的運行成本中，能源開支是最重要的一部分。機電主管要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面：一、工作內(nèi)容制定節(jié)能工作計劃與有關節(jié)能的規(guī)章制度。統(tǒng)計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃及計量工作。巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。進行各種形式的節(jié)能宣傳，加強節(jié)能管理工作。實施節(jié)能技術改造，應用先進節(jié)能器具，采用切實有效的節(jié)能運行技術措施。二、組織措施節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，既是國家的現(xiàn)行政策，也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容，必須要具備高度的專業(yè)技術水平和很強的工作責任心。加強能源使用的計劃管理，嚴格執(zhí)行公司下達的各項指標，工程技術人員應經(jīng)常掌握能源消耗情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題，在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的，都要裝設分水表、分電表及其他計量裝置?？刂剖褂媚茉吹臅r間，特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。加強設備管理維修，認真節(jié)約能源，杜絕浪費水、電的情況。三、技術措施配電系統(tǒng)中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切。變壓器投入運行的臺數(shù)，應根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整，~，以提高變壓器的運行效率。照明系統(tǒng)中，使用高效節(jié)能燈具，走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控，保證人走燈滅，避免浪費。給排水系統(tǒng)：使用節(jié)水衛(wèi)生器具，并且通過自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關，防止溢水。加強巡視，防止跑水、漏水。第六節(jié) 技術改造更新在樓宇落成并投入使用后，隨著時間推移，樓宇設備改造工作將逐漸成為工程設備管理中不可缺少的重要內(nèi)容，其原因主要有以下幾點：設備系統(tǒng)的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術水平等限制，造成系統(tǒng)設備不適應現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露，有必要進行改造。 設備經(jīng)過一段時間運行，趨向老化陳舊，通過改裝、改造可改善設備性能，提高耐用性、可靠性，延長設備使用壽命。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高，樓宇服務標準的要求也相應提高，樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整，設備必須改造才能適應需要。設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段： 一、論證立項選擇改造對象，確定改造目標，根據(jù)設備實際情況，結合長遠規(guī)劃，考慮現(xiàn)有人力、物力、財力，在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案，主要目標是：擴大設備應用范圍改善設備主要性能指標提高設備工作效率提高設備可靠性和可維修性提高設備安全性能和環(huán)保性能降低設備運行能耗二、方案設計設備改造成敗及效果如何，關健是設計。設計水平?jīng)Q定了改造的技術經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設備缺陷和運行實際需要，盡量采用新技術、新工藝、新材料。充分應用樓宇設備工程技術人員在實踐中積累的經(jīng)驗，安排好改造施工和運行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機時間，使改造方案切實可行。三、組織實施設備改造可單獨進行，也可結合大修理進行。改造結合大修可節(jié)省工時、材料、費用，減少停機時間，具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施，但要注意改造質量控制，加強現(xiàn)場監(jiān)理，注意指揮協(xié)調(diào)，精心組織施工，防止意外故障危及運行安全。 四、整理改造技術資料改造完成時對設備結構、功能、技術參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。五、驗收移交改造后的設備要辦理驗收手續(xù)，經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標、符合改造設計要求、符合質量標準才算改造完成，才能移交使用單位正式投入使用。六、費用來源技術改造、更新的費用來自每年的專項維修資金撥款。第七節(jié) 技術資料的收集、管理、使用技術資料的收集、管理、使用是物業(yè)管理的一個重要組成部分，是機電設備管理、運行、維護的依據(jù)，是技術改造和節(jié)能運行的基礎，是設備管理必需的條件和保證。一、收集設備管理法規(guī)政策政府各職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強制性文件，這些文件具有法律責任，設備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。二、建立技術檔案各主要設備及設備系統(tǒng)，要有齊全詳細準確的技術檔案：所有設備建立設備卡，一臺設備有一張設備卡片。按系統(tǒng)、設備編號，再按編號逐臺登記。將各設備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設備臺帳。每一臺主要設備均建立技術檔案，記錄設備運行、改造、大修和故障情況，用于指導設備管理的實際工作。大修、改造施工結束、驗收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。三、做好技術資料收集、管理工作我們將做好以下幾方面的技術資料收集、管理、使用工作：竣工資料運行資料值班記錄大修改造資料二次裝修圖紙及審批資料設備故障處理資料區(qū)內(nèi)市政設施資料檢查、驗收、年審資料計算機軟件及錄像資料第七章 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施第一節(jié) 專項維修資金的建立和使用（事先計劃、事前報批）物業(yè)維修養(yǎng)護是物業(yè)管理公司的一項基本工作，目的是保障房屋結構的安全、機電設備的安全運行、房屋及設施的正常使用、物業(yè)的外觀整潔以及延長房屋的壽命期。一、資金的使用范圍和維修項目物業(yè)養(yǎng)護分三種類型、設備養(yǎng)護專項維修資金的建立和使用范圍按長沙市政府的有關規(guī)定設立專項維修資金，用于包括房屋外墻、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公共水池、加壓水泵、電梯、機電設備、消防設施、智能控制系統(tǒng)等房屋共用設施和共用設備的重大維修。房屋日常養(yǎng)護范圍和費用房屋的共用設施設備的日常養(yǎng)護費用從管理服務費中支出。第二節(jié) 維修養(yǎng)護的實施方案一、維修養(yǎng)護的基本原則堅持預防為主的計劃維修保養(yǎng)制度。按日、周、月、年確定各類別和項目的維修保養(yǎng)計劃；嚴格執(zhí)行維修保養(yǎng)的程序和作業(yè)規(guī)范。按年度制訂物業(yè)維修養(yǎng)護作業(yè)計劃并組織實施，每年分別擬訂公用設施重大維修項目和房屋共用設施設備維修項目計劃，提交并審批。每月制定詳細的維修實施方案和預算，報請批準后實施。對于共用設施設備的臨時維修或緊急搶修，由管理處先實施，再報請開發(fā)商或（業(yè)主委員會）審批結算。房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護由管理處負責配備專業(yè)人員實施。分系統(tǒng)、按類別建立房屋和設施的基礎工程資料、維修技術檔案。專業(yè)化管理與社會化協(xié)作相結合。房屋本體和公用設施的日常養(yǎng)護和維修由管理處自己完成，房屋本體及機電設備中修以上的工程分包給專業(yè)公司，管理處對分包工程實施監(jiān)理和驗收。二、房屋本體維修養(yǎng)護計劃建設部第80號令《房屋建筑工程質量保修辦法》中第七條規(guī)定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎和主體結構工程為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的滲漏為五年；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為二年；裝修工程為二年；其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。在保修期內(nèi)管理處負責對設施設備保修情況進行監(jiān)管。保修后維修保養(yǎng)計劃如下：：房屋本體維修養(yǎng)護計劃、標準和實效一覽表項目維修范圍需維修項目標準日常維修定期維修計劃效果房屋本體樓地面工程平整、起砂、開裂1周小修/年、中修/4年、大修/8年房屋完好率99%，大中修質量合格率99%，房屋零修、急修及時率99%；大型及重要機電設備完好率99%。屋面工程滲漏、排水、堵塞1月小修/年、中修/4年、大修/8年粉飾工程開裂、剝落、色不均1周小修/年、中修/3年煙道不暢通2天小修/年房屋本體設備給排水不暢通1周檢修1次/年供電設備有故障、無法供電1周檢修1次/年弱電設備有故障、無法使用1周檢修1次/年消防設備滴、漏、缺附件1周檢修1次/年電梯設備停梯、無法使用1周中修1次/年、大修1次/6年避雷設備腐蝕、損傷1周檢測1次/3年公共水箱腐蝕、損傷1周2次/年：公用設施重大項目維修養(yǎng)護計劃、標準和實效一覽表序號維修范圍需維修項目標準定期維修計劃效果1區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴重損壞修繕1次/年道路完好率99%，路燈完好率98%，一池二井完好率98%，停車場、單車棚完好率98%，大型及重要機電設備完好率99%。2路燈路線