【正文】 質(zhì)性會談。（4）資質(zhì)審核資質(zhì)審核部分應包括對商家的審查和對產(chǎn)品的審查兩個方面，并要求該商家提供營業(yè)執(zhí)照（有效期內(nèi)）、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書、稅務登記證、法人授權(quán)委托書，以及其他的特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可證）（5）經(jīng)營準入按圖紙進行登記預租，確定租賃面積、位置、最終租賃價格，并簽定合約。在租賃合約的管理方面，應采用國家通用租賃合約模式實行管理。（6）經(jīng)營追蹤對經(jīng)營商戶實行經(jīng)營跟蹤。（四）、項目商業(yè)街租售付款方式及優(yōu)惠政策（1）中、小型投資經(jīng)營商家※ 租期1年以上2年以下；● 付款方式：支付6個月租金的數(shù)額為押金；以一個季度為一期，每季度第一個月的10日支付當季度的租金?！?優(yōu)惠政策：贈送1個月物管費※ 租期2年以上5年以下：● 付款方式：支付4個月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個月支付下期租金。● 優(yōu)惠政策：免收1個月租賃費，贈送1個月物管費，贈送1個月停車位※ 租期5年以上：● 付款方式：支付4個月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個月支付下期租金?！?優(yōu)惠政策：免收2個月租賃費，贈送2個月物管費，贈送3個月停車位（2）大型投資經(jīng)營商家※ 租期5年以上10年以下；● 付款方式：支付4個月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個月支付下期租金?！?優(yōu)惠政策：免收2個月租賃費，贈送3個月物管費，贈送3個月停車位※ 租期10年以上：● 付款方式：支付4個月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個月支付下期租金?！?優(yōu)惠政策：免收3個月租賃費，贈送6個月物管費，贈送6個月停車位（3）特別優(yōu)惠政策說明※ 以裝修代租金；可以推出部分單獨的單位，待租賃協(xié)議簽訂后，簽約5年以上客戶將該單位自行裝修，可以享受3個月的租金減免?！?一次性付清租金：● 定金交后，一個月內(nèi)簽定協(xié)議并付清5年租金者優(yōu)惠總金額3%● 經(jīng)營者入駐裝修前，一次性付清5年租金者優(yōu)惠總金額2%※ 以租代售方式（免息）●每單位付定金5萬元，雙方簽訂《商品房買賣契約》，不辦理簽證，視實際情況在合同中注明分期付款方式或按揭方式●雙方簽訂1~2年期租賃協(xié)議，承租方按半年度支付租金●租期結(jié)束后，雙方正式履行《商品房買賣契約》，定金和已發(fā)生的租金充作已付房款說明：特別優(yōu)惠政策適用于大商家，但享有一般優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上適當考慮特別優(yōu)惠政策。（1）一次性付款（96折優(yōu)惠價）※ 首付3萬元定金，簽訂認購書；● 七天內(nèi)簽定正式買賣契約，同時支付30%的首期款（含定金）；● 簽約后十天內(nèi)再付30%房款，辦理入住手續(xù)；● 簽約后三十天內(nèi)付清40%的余款，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)；※ 首付3萬元定金，簽訂認購書；● 七天內(nèi)簽定正式買賣契約，支付30%的首期款（含定金），同時辦理入住手續(xù)；● 簽定正式合約一個月內(nèi)付清70%的余款，同時辦理公證與產(chǎn)權(quán)手續(xù)?！?分期付款（97折優(yōu)惠價）● 首付3萬元定金，簽訂認購書；● 七天內(nèi)簽訂正式買賣契約，同時支付30%的首期款（含定金）；● 簽定正式合約兩個月內(nèi)再支付20%房款；● 簽定正式合約四個月內(nèi)再支付20%房款；● 簽定正式合約六個月內(nèi)付清30%的剩余房款；※ 按揭貸款● 一次性首付（98折優(yōu)惠價）◆首付3萬元定金，簽訂認購書；◆簽約后10日內(nèi)付清50%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約，同時提供按揭資料，辦理按揭手續(xù)；貸款到帳后，辦理入住手續(xù)?！?首付款分期支付（無折扣）◆首付3萬元定金，簽訂認購書；◆簽約后10日內(nèi)付清30%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約；◆簽約后一個月內(nèi)再付清10%樓款；◆簽約后三個月內(nèi)再付清10%樓款；◆其余手續(xù)同“一次性首付”?！?付款方式促銷（無折扣）推出5成按揭5成首付模式。即客戶簽署買賣契約時首付50%的房款，實際按揭貸款合同的貸款額為400%，其余10%房款由開發(fā)商與業(yè)主簽訂無息借款合同。為順利完成招商計劃，建議在招商渠道上可采取通過招商界的朋友引進商家給予提成的辦法，提成的標準按市面上常規(guī)做法提成（1個半月租金或按1年總租金費用的10%提成） 。（五）、項目商業(yè)街招商計劃進度表招商階段時 間工作重點完成任務負責單位及人員累計招商面積前期招商2006年4月20日—2006年6月20日引入1家大型超市、12家大型展示或餐飲的準備工作，招商部的籌建，進行各種品牌代理的洽談，并爭取簽定合約完成項目20%的租賃面積；㎡強力招商階段2006年6月21日—2006年9月20日與重慶品牌商家的洽談，并爭取簽定合約；進行國外休閑娛樂品牌商家的實際性的洽談，并爭取簽定合約；引入餐飲主力店和娛樂主力店；完成項目55%的租賃面積㎡熱租階段2006年9月21日—2006年11月20日進行重慶市各知名品牌或非品牌商家的洽談簽約工作；完成項目75%的租賃面積㎡招商后期2006年11月21日——2006年12月20日繼續(xù)與重慶市及國內(nèi)外知名品牌或非品牌商家的洽談簽約工作；開業(yè)時至少達到80%的入駐率；逐漸完成項目85%以上的租賃面積㎡以上（六）、項目商業(yè)街招商管理控制：針對招商人員進行上崗前崗位培訓；：招商并不是越多越好，而是要有符合本項目的目標市場定位的合作商；：對有意向的合作商的經(jīng)營穩(wěn)定性要進行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽好的經(jīng)營商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來的隱形風險；：本項目籌備階段的招商工作有別于營業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時間段內(nèi)完成全部招商項目的80%以上，項目才能凸顯商業(yè)價值。因此，招商過程中須按照不同類型的合作項目及時在限定時間段內(nèi)明確合作關(guān)系。（七）、項目招商的工作節(jié)點主力店市場定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計前進行商業(yè)調(diào)查定位，并將其作為招商工作的指導性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→規(guī)劃設(shè)計→實施建設(shè)（主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進行設(shè)計和建造）按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標名單，并依據(jù)品牌號召力將其設(shè)立成高級、中級、普通級目標群，便于后期的規(guī)劃安排。召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關(guān)目標群所有的客戶參加，懇談會的內(nèi)容主要是征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開懇談會時，可邀請當?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導或職能局的領(lǐng)導參加，邀請當?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會。必須引進新的業(yè)態(tài)和更多的未到當?shù)赝顿Y過的客戶群體。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來源地區(qū)、ROADSHOW、招商會、媒介宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會、發(fā)布會、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等入手。視招商懇談會的情況，在會后逐個向分層次的目標群進一步介紹項目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。而且，要重點對第一層目標群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。（八）、項目招商的準備工作1. 招商主體（1）以xx營銷部招商主體進行招商。（2）xx公司以銷售部經(jīng)理（1名）、銷售部置業(yè)顧問（若干）與公司企劃部策劃主管（1名）、招商部招商主管（1名）、招商專員（1名）組成項目招商小組，由銷售部經(jīng)理和策劃主管分工負責招商策略推廣和招商方案的執(zhí)行。2. 招商范圍（1）重慶大型超市、購物中心、大型餐飲、大型娛樂休閑中心等（2）重慶各區(qū)域或國內(nèi)專營、聯(lián)營、加盟、連鎖品牌店等（3）重慶市招商協(xié)會、重慶或國內(nèi)招商網(wǎng)絡(luò)、各區(qū)個體商會等（4）招商界朋友的客戶資源（5）項目已積累的客戶資源3. 招商物料準備（1）招商手冊、招商單張※ 招商手冊：●詳實的廣告主題，●項目區(qū)域商業(yè)規(guī)劃前景●商業(yè)街概況及形象定位●商業(yè)街功能定位●商業(yè)街各個區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃●商業(yè)街賣點訴求●招商管理模式及機構(gòu)●招商條件和日期A3大小，銅版印刷，廣告公司制作，用于招商現(xiàn)場或直郵（2）條幅、路旗、導示牌和氣球等POP物料廣告公司負責，用于招商現(xiàn)場（3）現(xiàn)場VI物料（含綜合簡介、平面圖、功能說明、經(jīng)營宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場內(nèi)外包裝等）設(shè)計＋廣告公司負責（4）招商合同文本（5）招商細則、招商流程、租賃協(xié)議等（6）商鋪平面分割圖（規(guī)劃效果圖）4. 項目現(xiàn)場管理（1）招商人員上崗前培訓，進入現(xiàn)場做招商前準備；（2）每周項目例會，向公司通報每周招商情況及當前亟待解決的問題；（3）每日以書面形式向公司匯報招商情況，按時制作上門客戶統(tǒng)計分析、廣告效果測試分析并以周、月小結(jié)形式報告呈報發(fā)展商；（4）定期提交周例會紀要、招商周、月總結(jié)；（5）每周定期與招商人員溝通，及時分析市場變化，相應調(diào)整營銷策略，提交宣傳推廣計劃書。（九）、項目商業(yè)街招商流程xx招商部接待客戶客戶簽定“客戶確認紙”xx招商人員進行項目介紹客戶鋪位要求初步洽談xx招商人員租控表xx招商部內(nèi)部進行價位整理xx招商人員與客戶進行價位洽淡xx招商部與客戶簽定租賃合同達成租賃意向客戶到財務部交納定金xx招商部與客戶簽定認租書若干日客戶到xx公司財務部交納鋪位租金達成交易八、項目商業(yè)街對酒店及公寓項目的影響九、項目商業(yè)街的客戶資源名冊38 / 38