【正文】 龍湖花園商業(yè)街推廣簡案目錄一、 項目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況二、 主題式或特色經(jīng)營類商業(yè)街的考慮三、 項目商業(yè)街的SWOT分析四、 項目商業(yè)街的市場定位五、 項目商業(yè)街招租與銷售的初步定價六、 項目商業(yè)街的整合包裝與推廣七、 項目商業(yè)街的招商工作流程及招商計劃八、 項目商業(yè)街對酒店及公寓項目的影響九、 項目商業(yè)街的客戶資源名冊一、 項目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況（暫略）周邊商業(yè)物業(yè)情況分析龍湖社區(qū)消費中心商業(yè)數(shù)據(jù)研究說明：龍湖社區(qū)消費中心是第二代社區(qū)消費中心的典范，其主商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲占了整個社區(qū)消費中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的61%，形成了以餐飲為特色的鮮明的個性。說明：在餐飲為特色的龍湖社區(qū)消費中心里，其鋪面面積配比顯然和其經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種有著十分的吻合，其120平方米以上的鋪面占了總鋪面的60%，顯然這是與本區(qū)域的經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種相吻合。說明：龍湖社區(qū)消費中心的租金變化區(qū)間比較小，說明發(fā)展商通過合理的商業(yè)規(guī)劃，能夠全面有效的提升本社區(qū)消費中心的所有鋪面價值，使鋪面價值均衡化，由于有良好的商業(yè)規(guī)劃，所以盡管龍湖社區(qū)消費中心的地理位置并不十分理想，但是其鋪面的商業(yè)價值并不低，大多集中在41—50元這個租金范圍內(nèi)。二、 主題式或特色經(jīng)營類商業(yè)街的考慮（1）功能需求：※ 商鋪分割空間：要求有足夠的層高、徑深、開間；統(tǒng)一的裝飾外立面；統(tǒng)一的形象展示區(qū)，便利的儲物及人行通道?！?經(jīng)營環(huán)境：良好的通風(fēng)條件；較好的安保秩序；規(guī)劃合理的停車位；能進行大型展示活動的場所設(shè)置※ 消費環(huán)境：商業(yè)街的整潔度；商業(yè)街的區(qū)域分割明顯與否；商業(yè)街的走向；商業(yè)街的網(wǎng)點比例※ 娛樂環(huán)境：在商業(yè)街的集中停駐點設(shè)置相應(yīng)的娛樂健身配套設(shè)施。（2）配套條件：※ 便捷的交通條件※ 金融網(wǎng)點及休閑設(shè)施配置※ 精神堡壘的塑造※ 主力店與專賣店的搭配（3+4+1）※ 周邊商業(yè)的互補性※ 未來區(qū)域商業(yè)規(guī)劃（1）對某一業(yè)種進行統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，在統(tǒng)一業(yè)種范圍內(nèi)保證業(yè)態(tài)的豐富與完善（2）商業(yè)街的包裝調(diào)性基本統(tǒng)一，商業(yè)街的統(tǒng)一管理有利于業(yè)種的經(jīng)營氛圍（3）商業(yè)街的傳播形象具有個性化、易記憶、鮮明性，商業(yè)街的各個區(qū)間又具備豐富的商業(yè)昭示效應(yīng)（4）與相似的專業(yè)市場的比較，主題式商業(yè)街更具備觀賞、游覽、購物的整合能力，同時主題式商業(yè)街更具有專業(yè)市場不可比擬的環(huán)境及經(jīng)營模式，主題式商業(yè)街更具發(fā)展的空間（有社區(qū)商業(yè)的延伸作支撐）（1）一個思路：選定一個明晰的業(yè)種作為主題式商業(yè)街的推廣主題，并與周邊商業(yè)物業(yè)形成差異性和互補性（2）三條主線：推廣線：圍繞統(tǒng)一主題進行豐富多彩的個體形象展示活動，實現(xiàn)統(tǒng)一主題多品牌聯(lián)動；統(tǒng)一主題多細節(jié)產(chǎn)品服務(wù)；統(tǒng)一主題多商業(yè)場景的優(yōu)勢展現(xiàn)。策略線：以引進知名品牌商家及主力店的配置為核心，同時輻射周邊諸多專賣或特色經(jīng)營店，制定細分業(yè)態(tài)下商鋪分割的售價區(qū)間及租金區(qū)間。渠道線：強調(diào)從專業(yè)市場及區(qū)域規(guī)模性商圈挖掘客源；強調(diào)對連鎖及聯(lián)營類商家的引導(dǎo)；強調(diào)對知名品牌商家的優(yōu)惠政策；強調(diào)從相關(guān)產(chǎn)品商家聯(lián)盟中對客戶進行引導(dǎo)。（3）五個環(huán)節(jié)：定位、定類、定價、定時、定崗：——特色經(jīng)營類商業(yè)街三、項目商業(yè)街的SWOT分析（暫略）四、項目商業(yè)街的市場定位（一）針對四個特性進行項目商業(yè)街的市場定位：項目位于渝北高尚住區(qū)組團，且新牌坊龍湖片區(qū)商業(yè)漸至完善，尤以餐飲類商業(yè)構(gòu)建渝北新牌坊片區(qū)特色商業(yè)走廊。但隨著市場的成熟，區(qū)域商業(yè)開發(fā)的遞增，政府規(guī)劃涉外商務(wù)區(qū)的延伸，主題式商業(yè)街（社區(qū)第三代商業(yè)街的延伸）必將成為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的趨勢。：在渝北高尚住區(qū)組團，商業(yè)的發(fā)展不僅僅是娛樂休閑的逐步完善，還需要文化品位、時尚品調(diào)作烘托，以確保商業(yè)街能走熱、走俏。因此商業(yè)街的推廣定位要對周邊的單一商業(yè)氛圍進行多元素的補充，引進有品位、文化、競爭力的商業(yè)業(yè)態(tài)，特別是具有知名品牌的主力商家。：與周邊競爭性商業(yè)相比，本項目商鋪分割面積較大，無論跨度、徑深、層高等都體現(xiàn)出需要入住具有一定資金實力和品牌效應(yīng)的商家。通過項目四星級酒店高檔商業(yè)物業(yè)的支撐，可以營造文化類、酒店式配套服務(wù)型商業(yè)街以及項目商業(yè)街運用的酒店式管理等創(chuàng)新模式。： 周邊鄰近高檔社區(qū)商業(yè)街（龍湖?水晶酈城、重慶財富中心等），同時有政府辦公機構(gòu)的遷入，又臨近上丁企業(yè)工業(yè)園，并且商業(yè)街就近生態(tài)公園，為項目商業(yè)街的環(huán)境增加了生態(tài)亮點。但項目周邊商業(yè)配套還不夠完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商業(yè)街的娛樂、休閑配套引導(dǎo)系統(tǒng)。（二）、項目商業(yè)街的市場定位商業(yè)定位原則須考慮一般原則和個例原則。一般原則是所有商業(yè)物業(yè)在進行市場定位時普遍遵循的原則，個例原則是結(jié)合項目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下：（1）一般原則：※ 定位要符合時代和區(qū)域特征※ 定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補互動性的特點※ 定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性※ 定位要在足夠的市場接納力之內(nèi)（2）個例原則：※ 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向※ 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合※ 以中心區(qū)消費者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實際購買力※ 確保該項目前期營銷推廣的成功及后期的保值能力和增值空間2. 項目市場客層定位：（1）投資者決策分析※ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實力、主題規(guī)劃、價格、廣告力度、配套設(shè)施等?！?客戶存在購買恐懼。對商鋪價值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競爭等等?！?客戶的投資特征和動機非常明顯?！?老客戶對購買的影響又比較大。（2）客戶性質(zhì)分析※ 經(jīng)營戶。經(jīng)營戶是本項目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢是他們關(guān)注的核心，同時也注重商鋪的投資價值和可變現(xiàn)能力?！?投資戶。投資戶是本項目商業(yè)的第二主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點。（3）客戶區(qū)域分析※ 重慶市各主力商圈商家為主要客戶群。他們對商業(yè)地塊位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對區(qū)域商業(yè)價值有自己的判斷?！?次要客戶群體重慶市個體品牌的經(jīng)營者以及其它區(qū)域的投資。（4）客戶特點：※ 商業(yè)意識強，財富意識濃厚，具備高超投資或經(jīng)商技能；※ 比較講信用，但更能追求個人利益；※ 尋求更大發(fā)展，積累更多財富※ 經(jīng)營商業(yè)的同時更注重文化品位3. 項目主題定位：北部豪布斯卡（HOPSCA）國際復(fù)合商業(yè)街區(qū)⑴ 注解：※ “豪布斯卡”（HOPSCA）為歐美國家先進的商業(yè)地產(chǎn)模式，本質(zhì)為酒店HOTEL＋寫字樓OFFICE＋停車場PARKING（生態(tài)公園）＋大型綜合購物中心SHOPPING MALL＋商會CONVENTION＋國際公寓APARTMENT的復(fù)合體?！? “豪布斯卡”（HOPSCA）的選址與興建有著嚴格的要求和標準。首先，HOPSCA豪布斯卡屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市邊緣地區(qū)，這樣才能使得“豪布斯卡”（HOPSCA）建筑密度降低，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式；同時，作為“豪布斯卡”（HOPSCA）必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)；此外，“豪布斯卡”（HOPSCA）與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要HOPSCA豪布斯卡與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在“豪布斯卡”（HOPSCA）內(nèi)的人員工作的便利性。 ※ “豪布斯卡”（HOPSCA）最大的優(yōu)勢在于資源共生、聚合增值。從世界各國大、中型城市發(fā)展的經(jīng)驗可以看出，城市的發(fā)展已經(jīng)走過了功能單一、條塊分割布局的時代，未來的趨勢是以某一突出功能為主導(dǎo)，復(fù)合休閑、娛樂、住宅、文化、旅游等要素的大體量綜合性產(chǎn)品。⑵ 定位分訴；※ 本項目滿足豪布斯卡（HOPSCA）的條件● 選址：項目位于重慶北部核心CBD圈層，享有大面積生態(tài)綠地，且整個項目的容積率較低，商鋪空間易分割，容易形成復(fù)合性商業(yè)街區(qū)特色● 符合豪布斯卡（HOPSCA）的組成元素：擁有四星級商務(wù)酒店、高檔商務(wù)辦公寫字樓（緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園）、生態(tài)公園綠地（動步公園、社區(qū)園林景觀）、涉外領(lǐng)事館、數(shù)量較大的停車場、酒店式國際商務(wù)公寓、主題式會所、酒店俱樂部、社區(qū)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等?！?需要完善豪布斯卡（HOPSCA）的組成元素：立體購物中心、精品商業(yè)藝術(shù)館、24小時金融服務(wù)、24小時商業(yè)專車服務(wù)※ 為滿足北部CBD高端人群居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，為項目特身量定出復(fù)合商業(yè)生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所、幼兒園于一體。集中體現(xiàn)復(fù)合商業(yè)街區(qū)形態(tài)。：以項目東西南北四條街作參照⑴東面：休閑商業(yè)娛樂公園⑵南面：街區(qū)購物消費公館 ⑶西面：精品美食美肴中心⑷北面：酒店商務(wù)辦公及配套服務(wù)專區(qū)（三）、項目商業(yè)街的功能定位及業(yè)態(tài)劃分1功能定位⑴功能定位：多功能復(fù)合商業(yè)街區(qū)立體購物公園+商務(wù)辦公+國際時尚健身+文化視聽+科技娛樂+個性搜奇+美食餐飲⑵定位依據(jù)：※ 重慶北部商業(yè)規(guī)劃，重慶北部CBD核心區(qū)域，營造了復(fù)合商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃氛圍?！?社區(qū)內(nèi)外生態(tài)環(huán)境、社區(qū)自身物業(yè)的配套規(guī)劃需要文化+品位的商業(yè)※ 項目商業(yè)街所屬資源配套與國外HOPSCA豪布斯卡商業(yè)定位相似，所以要求功能上強調(diào)復(fù)合和互補性。2業(yè)態(tài)劃分（1）業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 “鋪鋪臨街、關(guān)聯(lián)布局、循環(huán)消費、資源共享”理念和模式。特色商業(yè)薈萃、條塊清晰、功能齊全、方便顧客。業(yè)態(tài)規(guī)劃上講究關(guān)聯(lián)性，商鋪與商鋪、商品與商品之間、商品與服務(wù)項目、服務(wù)項目與服務(wù)項目之間推行循環(huán)消費理念。力求業(yè)態(tài)有特色性、均好性。（2）劃分依據(jù)：※ 充分考慮商業(yè)街的商鋪特點及人流引導(dǎo)動線※