【正文】 筑境風(fēng)情商業(yè)街招商策劃案目 錄一、 招商準(zhǔn)備及階段劃分二、 招商時間表三、 業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家推薦四、 招商隊伍組建五、 招商優(yōu)惠措施六、 招商推廣七、 招商存在的問題及對策八、 招商費用預(yù)算九、 商業(yè)街開街活動及經(jīng)營活動一、招商準(zhǔn)備及階段劃分（一）招商準(zhǔn)備根據(jù)筑境風(fēng)情商業(yè)街目前的銷售和招商情況，本招商節(jié)點開始時間定為11月20日，招商的準(zhǔn)備工作包含如下內(nèi)容：與政府及林學(xué)院洽談工作：編號細(xì)則完成時間1特色美食街規(guī)劃申報2稅收減免、定額稅、優(yōu)惠政策問題3經(jīng)營商戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化問題4交通、環(huán)保、工商、稅務(wù)等方面的優(yōu)惠政策5經(jīng)營管理公司注冊6與林學(xué)院后勤協(xié)商，充分利用林學(xué)院的資源招商文本及相關(guān)資料準(zhǔn)備 編號細(xì)則完成時間1招商手冊2招商商鋪平面圖及面積3招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細(xì)分4推廣計劃及費用預(yù)算（給客戶參考）5招商地點確定及辦公用品到位6銷售價格表7租賃合同范本8合作經(jīng)營合同范本9物管文本10裝修要求11商業(yè)管理文本其它準(zhǔn)備工作編號細(xì)則完成時間1物業(yè)管理及經(jīng)營管理公司確定2招商團(tuán)隊組建完畢3異地招商工作計劃的確定4招商負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員的激勵制度5代理招商的規(guī)范文本（針對商業(yè)街內(nèi)分割的代理招商內(nèi)容）以上這些事宜的協(xié)商最終以書面文件或文書的形式確定，以便在招商時使用。（二）階段劃分在招商準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)實際情況，我們將本商業(yè)項目的招商過程劃分為以下幾個階段，以安排招商中的整體工作，并對招商工作起指導(dǎo)性作用。第一階段 啟動期招商( 年 月 日 年 月中旬) 階段任務(wù)啟動主力業(yè)態(tài)的招商工作，爭取引進(jìn)58家有影響力的商家；完成特色街的申報和宣傳工作，力爭引入一部分旅游特色產(chǎn)品的商家；爭取完成商業(yè)街內(nèi)各業(yè)態(tài)12家主力店；本階段需要完成整個招商任務(wù)的20%左右；穩(wěn)進(jìn)式的銷售結(jié)合重頭招商，樹立項目品牌商業(yè)街的形象； 本階段工作適合本項目的主力店招商洽談；與政府有關(guān)部門的合作；異地招商的推廣；06年元旦杭州房交會的宣傳；項目在臨安的宣傳工作；對項目的大規(guī)模宣傳和廣泛招商；其它意向商家的洽談；年終的招商慶典活動；第二階段 招商集中期（ 年 月中旬 年 月底） 階段任務(wù)各業(yè)態(tài)的招商工作持續(xù)跟進(jìn)，掀起年后招商的熱潮；主力業(yè)態(tài)再引進(jìn)35家；完成全部業(yè)態(tài)招商商家的50%；對臨學(xué)院和臨安本地的宣傳到位；特色街的招商初具規(guī)模；進(jìn)行一定的開街宣傳；爭取成為世界休閑博覽會（時間： 年 月 日至 月 日）分會場的設(shè)點之一；銷售集中進(jìn)行； 本階段工作接受各商家的主動上門；主動接洽我們可望進(jìn)駐的商家，簽訂合同或達(dá)成意向；1 3次大規(guī)模的銷售活動（在特色街等完全明確后）；12次的大型招商促進(jìn)活動；部分商家開業(yè)的宣傳；管理部分商家的裝修，協(xié)調(diào)其中存在的問題；在年后趁機(jī)把握市場先機(jī)會，率先啟動招商工作；1節(jié)的活動第三階段 招商沖刺期（ 年 月初 年 月底）階段任務(wù)利用休閑博覽會帶動商家進(jìn)駐；通過廣告宣傳召開大規(guī)模的招商活動；力爭完成20%的招商任務(wù)，即整個步行街的招商完成90%；對開街進(jìn)行宣傳；促進(jìn)協(xié)議商家最后簽定合同；管理好裝修入場工作；本階段工作休閑博覽會分會場的宣傳和具體活動開展；與臨安市民及林學(xué)院的互動活動；人員走訪，促進(jìn)商家落定；敦促已簽訂商家進(jìn)行裝修，準(zhǔn)備 月份的整體開街慶典活動； 月房交會展開一次招商、銷售與開街的形象活動；廣告宣傳的跟進(jìn)；第四階段 招商持續(xù)期（ 年 月—）本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時將完成一部分商家的后續(xù)進(jìn)場，如該部分商家在開街前未能及時完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督，在開街前3日內(nèi)暫停裝修；根據(jù)實際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開街慶典活動的準(zhǔn)備。二、招商時間表準(zhǔn)備期啟動期春節(jié)集中期沖刺期持續(xù)期開街招商進(jìn)度計劃表節(jié)點時間備注招商準(zhǔn)備期完成招商準(zhǔn)備工作招商啟動期與35個主力商家達(dá)成合作意向，由此引爆招商高潮，截止春節(jié)前中等商戶陸續(xù)引進(jìn)，小商戶緊跟其后。完成招商20%。春節(jié)休整積累客戶招商集中期大商戶、中等商戶基本確定，大規(guī)模招商進(jìn)行。完成招商共70%。招商沖刺期準(zhǔn)備開街，并促進(jìn)簽約和進(jìn)場裝修。完成招商共90%招商持續(xù)期完成剩余的招商工作。開街盛大開街三、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家推薦（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃 由（1）和（2）部分組合成為娛樂主題商街。該商街位置處于臨安市民前往本項目的前言；同時輻射了社區(qū)和學(xué)生消費群體；娛樂商業(yè)具有一定的輻射力，可以吸引周邊人群前往；娛樂主題街一般在晚上較為熱鬧，因此，必須設(shè)置在離社區(qū)中心有一定距離處，考慮有一定獨立性；通過設(shè)置該主題商業(yè)可以提升整個商業(yè)街形象；娛樂商街需要一定的獨立性，該商街正好具備如此特性； 由（3）和（5）部分組合成為餐飲主題商街。從建筑設(shè)計和布局上說，適合為美食街區(qū)；餐飲業(yè)態(tài)具有一定的發(fā)散力，可以吸引其他的消費人群，因此，在位置設(shè)置上，我們選擇了連接大學(xué)路的商街；餐飲對本社區(qū)居民應(yīng)該從便利性上考慮，因此，餐飲位置最好設(shè)置在整個社區(qū)內(nèi)部；該商街同時承接大學(xué)路和社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃路（南北走向），連通了內(nèi)部和外部；連通項目一期和三期，居于社區(qū)內(nèi)核心位置； 由（4）和（7）以及（6）、（10）部分組合成為購物主題商街。直接處于社區(qū)內(nèi)南北向規(guī)劃路上，北面正對林學(xué)院，學(xué)生便利性購物將形成支撐該商業(yè)主題街的主力消費群之一；承接娛樂主題街和餐飲主題街，充分體現(xiàn)商業(yè)價值；項目商業(yè)有一定規(guī)模，購物是必不可少的一個主題內(nèi)容；學(xué)生對購物的消費需求，從項目位置和本主題商業(yè)街上看，是非主要消費行為，因此，便利性很重要；通過購物街的設(shè)置，可以有效的吸引外部人流進(jìn)入社區(qū)內(nèi)其它主題商業(yè)街進(jìn)行消費。 由（9）和（11）部分組合成為家居生活主題街。與購物主題街有機(jī)連接，互為補(bǔ)充；由于高層的間距等阻礙，該街面采光等相對不足，使用營造為非經(jīng)常性消費主題，如家居、生活用品等。該主題商街直接通向環(huán)城北路以東，人氣相對不足；通過家居店燈光和裝飾的營造，有利于改善區(qū)內(nèi)的氛圍；直接連通環(huán)城北路，便于建材的運送； 由（12）部分組成的休閑主題街。位置較偏，以休閑業(yè)態(tài)的設(shè)置能充分吸引各類人群前往進(jìn)行消費，帶動該商業(yè)主題的價值；通過集中休閑業(yè)態(tài)的設(shè)置，可以吸引周邊人群的導(dǎo)入；休閑店主要以夜間營業(yè)為主，設(shè)置于本位置，對社區(qū)居民影響不大。直接面臨環(huán)城北路，對外部的客源有一定的引力； 由環(huán)城北路組合的大學(xué)商街。直接大范圍面對浙江林學(xué)院，在便利性上有充分的優(yōu)勢；直接面對環(huán)城北路，可同時考慮設(shè)置針對市民的業(yè)態(tài)穿插；通過東西橫向?qū)W生街的設(shè)置，充分引入人流進(jìn)入社區(qū)內(nèi)商業(yè)街；娛樂主題街部分業(yè)態(tài)也是大學(xué)商街的延伸內(nèi)容； 由（8）部分組成的旅游特色街 戶型面積不大，適合旅游產(chǎn)品銷售；直接對外，充分提升環(huán)北商街的整體價值；在該街區(qū)內(nèi)設(shè)置有臨安特產(chǎn)，面積不大，但能給到本案消費的外地消費者提供附加性的消費內(nèi)容。（二）與臨安經(jīng)濟(jì)結(jié)合的部分特色街內(nèi)容說明特色美食街這里主要經(jīng)營的是臨安的特色美食，將臨安所有的餐飲資源整合，形成一條具有臨安本地特色的美食街，所有的材料幾乎都采用本地比較特色的產(chǎn)品，例如臨安土菜、本雞、筍干、板栗等等，充分挖掘和利用臨安本地的特色資源，一方面讓游客享受這生態(tài)旅游城市當(dāng)中獨具特色的美食，另一方面，可展現(xiàn)臨安當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕?，讓游客了解臨安、熱愛臨安。由于獨立于住宅外，這條街主要為中式餐飲，臨安的土菜和野味風(fēng)靡杭州，由于臨安目前尚無良好的美食一條街，我們希望能填補(bǔ)這個空白，成為臨安市