【正文】 辦公室6人，工程維修部10人，財(cái)務(wù)部8人，保潔綠化部18人, 安全保衛(wèi)部15人。根據(jù)工作需要，公司可隨時(shí)聘用編外臨時(shí)人員。三、人員來源公司管理人員要求均為大專以上學(xué)歷，應(yīng)是一支年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化的隊(duì)伍，有較高的管理水平和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。其他人員也要求有高中以上學(xué)歷。因此人員的招聘必須面向社會(huì)及人才市場(chǎng)公開考核招聘錄用。四、人員培訓(xùn)根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，高層管理人員可赴省內(nèi)外成功的地區(qū)考察學(xué)習(xí)。實(shí)習(xí)試崗一個(gè)月，經(jīng)考核合格后，簽訂上崗協(xié)議，正式上崗。第九章、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期本工程從正式開工到交付使用，建設(shè)工期預(yù)期為三年。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本工程的建設(shè)周期可分為項(xiàng)目前期、施工準(zhǔn)備、項(xiàng)目建設(shè)期三個(gè)階段，其中項(xiàng)目前期準(zhǔn)備3個(gè)月，項(xiàng)目建設(shè)期24個(gè)月。2013年5月至2016年5月。本工程的建設(shè)周期可分為項(xiàng)目前期、施工準(zhǔn)備、項(xiàng)目建設(shè)期三個(gè)階段。其中項(xiàng)目前期3個(gè)月，施工準(zhǔn)備3個(gè)月，項(xiàng)目建設(shè)期24個(gè)月，其中：土建工程施二E 21．個(gè)月，項(xiàng)目總驗(yàn)收3個(gè)月。項(xiàng)目前期： 3個(gè)月可行性研究報(bào)告編制及批準(zhǔn) 1個(gè)月環(huán)境評(píng)價(jià)、選址規(guī)劃 1個(gè)月土地征用、地質(zhì)勘探 1個(gè)月施工準(zhǔn)備：3個(gè)月初步設(shè)計(jì)及審查 1個(gè)月施工圖設(shè)計(jì)及審查 1個(gè)月造價(jià)、施工準(zhǔn)備 1個(gè)月項(xiàng)目建設(shè)期：24個(gè)月土建工程施工、設(shè)備采購(gòu) 21個(gè)月項(xiàng)目總驗(yàn)收 3個(gè)月 。各階段之間互相交叉，確保本工程白開工建設(shè)起24個(gè)月內(nèi)建成交付使用。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）本項(xiàng)目工程實(shí)施時(shí)間為2013年5月至2015年5月。表91 一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào)項(xiàng)目名稱時(shí)間第2年1234567891011121234567891011121前期工程2施工準(zhǔn)備3土建工程施工土建安裝工程4裝飾工程5室外工程6總驗(yàn)收第十章 項(xiàng)目建設(shè)工程投資估算與資金籌措一、投資估算投資估算依據(jù)：安徽省建設(shè)廳頒布的有關(guān)工程造價(jià)定額（2001年）；外購(gòu)材料、設(shè)備市場(chǎng)詢價(jià)（含運(yùn)費(fèi)）；建設(shè)單位提供的有關(guān)資料?！?000年全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額—安徽省綜合估價(jià)表》《2000年全國(guó)統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額安徽省估價(jià)表》《XX市工程造價(jià)—價(jià)格信息》，不足部分參照市場(chǎng)調(diào)研價(jià)。建設(shè)部《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》計(jì)價(jià)[2002]10號(hào)文。項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料。估算原則：⑴建筑材料的選擇應(yīng)通過對(duì)XX及周邊市場(chǎng)的調(diào)查，以質(zhì)量好，價(jià)格低，運(yùn)距短，符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求的原則進(jìn)行，力求降低工程的直接費(fèi)用；⑵建設(shè)單位管理費(fèi)考慮項(xiàng)目單位投資較大，工程復(fù)雜程度較低的特定情況，按直接工程費(fèi)用的1%估算；⑶%估算；⑷工程監(jiān)理費(fèi)用結(jié)合有關(guān)部門工程實(shí)例,按直接工程費(fèi)的1%估算。⑸預(yù)備費(fèi)按直接工程費(fèi)用的6%估算。投資估算內(nèi)容：本工程建設(shè)投資由建筑工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息構(gòu)成。其中，建筑工程費(fèi)形成固定資產(chǎn)；工程建設(shè)其他費(fèi)用可分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)?；绢A(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息，在項(xiàng)目論證階段為簡(jiǎn)化計(jì)算方法，一并計(jì)入固定資產(chǎn)。建設(shè)建設(shè)資金估算。（1）、土地成本，、均為某縣國(guó)土局劃撥的土地，本項(xiàng)目不存在土地費(fèi)用。（2）、建筑安裝成本表101 住宅建安成本表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量金額（元/m2）（m2）（萬(wàn)元）1土建工程費(fèi)其中基礎(chǔ)工程主體結(jié)構(gòu)工程主體結(jié)構(gòu)工程 其他主體工程 磚墻保溫工程 外墻保溫工程 外飾面工程 屋面工程 門窗工程2安裝工程費(fèi)其中給排水工程 電氣工程 弱電工程 小 計(jì)/（3）、前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)等階段的費(fèi)用支出。 表102 前期工程費(fèi)用匯總序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1建設(shè)管理費(fèi)1%3862可行性研究費(fèi)估153勘察設(shè)計(jì)費(fèi)%734前期預(yù)備費(fèi)6%22085合計(jì)2664 （4）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。表103 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1室外工程1421其中：道路廣場(chǎng)估451室外管線估492綠化工程50元/平方米（平方米）172 景觀水系估算3062管道煤氣估算1003電信工程估算1024合計(jì)1623 （5）其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。表104 其他費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)估算152建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)83工程保險(xiǎn)費(fèi)%1104工程監(jiān)理費(fèi)1%3865工程造價(jià)咨詢費(fèi)%376施工圖審查費(fèi)1元/平方米188667平方米187合計(jì)556 （6）、開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、墻改費(fèi)、分散建設(shè)市政費(fèi)等。表105 開發(fā)期稅費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1土地使用稅2元/平方米202城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)20元/平方米283白蟻防治費(fèi)3604高校教育基金1675供電貼費(fèi)住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共1734戶6合計(jì) （7）、開發(fā)間接費(fèi) 本項(xiàng)目將不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或者不定期派人員到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)生的費(fèi)用直接計(jì)入開發(fā)費(fèi)用的管理費(fèi)用中。（8）管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。本項(xiàng)目編制定員28人，每人工資福利按5萬(wàn)元/年估算，年管理費(fèi)用為140萬(wàn)元。 （9）、不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按（1）（8）項(xiàng)合計(jì)的2%進(jìn)行估算，即：(0++2664+1623+556++140)2%=2%=892萬(wàn)元（10）、銀行還貸利息本項(xiàng)目2013銀行貸款30000萬(wàn)元，建設(shè)期兩年，銀行分兩期放貸，每期放貸15000萬(wàn)元。該項(xiàng)目計(jì)劃2015年開始還貸，兩年利息共計(jì)3105萬(wàn)元。 （11）、開發(fā)成本 開發(fā)成本為（1）（9）項(xiàng)的總和，即：+892+3015=（萬(wàn)元） 表105 項(xiàng)目投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目總投資（萬(wàn)元）1土地購(gòu)置費(fèi)02建筑安裝費(fèi)3前期工程費(fèi)26644基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)16235其他費(fèi)用5566開發(fā)期稅費(fèi)7開發(fā)間接費(fèi)用已經(jīng)納入前期費(fèi)用8管理費(fèi)用1409不可預(yù)見費(fèi)用89210銀行利息3105合計(jì)二、資金籌措 。第十一章 經(jīng)濟(jì)效益及還貸分析一、經(jīng)濟(jì)學(xué)效益分析根據(jù)《評(píng)價(jià)方法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。本項(xiàng)目是拆遷安置建設(shè)項(xiàng)目，它所產(chǎn)生的效益除一部分以定量分析外，其他往往表現(xiàn)為許多難以用貨幣量化的社會(huì)效益，本項(xiàng)目符合城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要。由于本項(xiàng)目屬于非盈利性項(xiàng)目，故本報(bào)告經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案比較的基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部2006年發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》和國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度及有關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（一）經(jīng)濟(jì)分析依據(jù)評(píng)價(jià)依據(jù)(1)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以原國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)為依據(jù)；(2)本項(xiàng)目成本、效益等方面的財(cái)務(wù)測(cè)算，按財(cái)政部頒發(fā)的《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)；(3)本項(xiàng)目稅金測(cè)算，按國(guó)家頒發(fā)的稅種、稅目及相關(guān)規(guī)定為測(cè)算依據(jù)。評(píng)價(jià)原則(1)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以動(dòng)態(tài)分析為主，并輔以若干主要靜態(tài)指標(biāo)的分析；以定量分析為主，定性分析為輔的原則；(2)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在計(jì)算期內(nèi)的銷售價(jià)格及成本，均不考慮通貨膨脹因素；(3)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循收入與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。評(píng)價(jià)方法本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用“有項(xiàng)目情況與“無項(xiàng)目情況(作為基準(zhǔn)情況)對(duì)比的方法。其中“有項(xiàng)目情況”是指項(xiàng)目建成后相關(guān)路網(wǎng)將要發(fā)生的情況，“無項(xiàng)目情況”是指不實(shí)施擬建項(xiàng)目將要發(fā)生的情況。（二）經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目為拆遷安置項(xiàng)目，建設(shè)的安置房全部用于安置張莊村和李樓村的農(nóng)民，住房不存在銷售環(huán)節(jié)，基本無銷售收入。成本估算①安置小區(qū)開發(fā)成本按銷售量均攤②公司工資福利費(fèi)支出成本：5萬(wàn)元／人28人=140萬(wàn)元③開發(fā)成本：行業(yè)影響分析本項(xiàng)目建設(shè)單位為某縣城市建設(shè)投資有限公司，公司有多年大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，公司的知名度和榮譽(yù)不斷提高。資金實(shí)力雄厚。通過對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃、開工建設(shè)可以帶動(dòng)該區(qū)域的城市建設(shè)發(fā)展和拆遷安置房的發(fā)展，提升該區(qū)域的居住層次，增加對(duì)建材、建筑市場(chǎng)的需求。區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析通過本項(xiàng)目的建設(shè)，可以從根本上改善項(xiàng)目區(qū)居民的居住條件和生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民區(qū)向城市社區(qū)的轉(zhuǎn)變，同時(shí)可以集約、節(jié)約用地，騰出土地用于項(xiàng)目區(qū)建設(shè)。項(xiàng)目建成后能夠解決約805戶拆遷農(nóng)民的住房需求，社區(qū)內(nèi)教育、生活、娛樂、休閑設(shè)施配套基本齊全，能夠?yàn)榫用裉峁┮粋€(gè)舒適、完善的生活場(chǎng)所。使拆遷居民的生活質(zhì)量得到很大的提高。同時(shí)可以帶動(dòng)地塊周邊的服務(wù)業(yè)和商業(yè)，形成良好的商業(yè)氛圍和居住環(huán)境，解決一定的就業(yè)問題，配合某縣開發(fā)規(guī)劃的政策優(yōu)勢(shì)，形成連帶效應(yīng)，帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展，加速項(xiàng)目區(qū)的發(fā)展。間接經(jīng)濟(jì)效益從對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)考慮，本項(xiàng)目間接經(jīng)濟(jì)效益主要可概括以下幾個(gè)方面：①通過本項(xiàng)目的實(shí)施，改善了項(xiàng)目區(qū)投資環(huán)境，將吸引更多的投資項(xiàng)目進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)，增加了當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入。②為當(dāng)?shù)靥峁┝烁嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)③項(xiàng)目建成后，將會(huì)帶動(dòng)周邊土地進(jìn)一步升值，從而有效的推動(dòng)周邊第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 本項(xiàng)目通過建設(shè)安置區(qū)安置張莊村及李樓村的農(nóng)民，整理土地。按照縣委、縣政府建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略部署,對(duì)土地進(jìn)行整理，農(nóng)民的拆遷安置補(bǔ)償由縣土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)，修建安置房所用的集體土地由國(guó)土局統(tǒng)一安排。，具體整理地塊面積見下表。表111 本項(xiàng)目涉及的土地整理情況表序號(hào)擬土地整理地塊面積(畝)1李樓村2張莊村3合計(jì)近年來，某縣房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)土地需求量較大，基本處于供不應(yīng)求的局面。根據(jù)目前的開發(fā)速度。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后，將由國(guó)土資源管理局對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)可供出讓的土地以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓土地使用權(quán)取得收入。根據(jù)土地價(jià)值分析及項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的投入情況，同比某縣類似土地出讓情況，出讓熟地價(jià)格如下表：表112 本項(xiàng)目涉及整理土地出讓價(jià)格表擬土地整理地塊面積(畝)單價(jià)（萬(wàn)元/畝）李樓村張莊村通過計(jì)算分析，整合土地出讓所得總收入為90000萬(wàn)元。④通過本項(xiàng)目的建設(shè)，最終將帶動(dòng)項(xiàng)目所在地周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮，提高項(xiàng)目所在地的國(guó)民生產(chǎn)總值。由于其凈貢獻(xiàn)難以確切的定量計(jì)算，因此以上僅做定性分析。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果由以上分析可知，本項(xiàng)目為拆遷安置項(xiàng)目，不存在盈利性，主要改善項(xiàng)目區(qū)居民生活條件，因此不做盈利效益分析。評(píng)價(jià)結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益。二、還貸分析（一）還款能力分析還貸資金來源 按照縣委、縣政府建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略部署,對(duì)土地進(jìn)行整理，農(nóng)民的拆遷安置補(bǔ)償由縣土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)，修建安置房所用的集體土地由國(guó)土局統(tǒng)一安排。本項(xiàng)目的還貸來源為土地并國(guó)土局統(tǒng)一安排至某縣城市建設(shè)投資有限公司名下的土地（該公司以前建設(shè)的安置房，整理出的土地）。根據(jù)某縣城市建設(shè)投資有限公司提供的資料，公司名義下可用于拍賣的土地至少為800畝，利用公司現(xiàn)有的土地出讓或拍賣的收入償還貸款，可以滿足銀行貸款條件。土地出讓計(jì)劃近年來，某縣房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)土地需求量較大，基本處于供不應(yīng)求的局面。根據(jù)目前的開發(fā)速度，整理的土地凈地