【正文】 辦公室6人，工程維修部10人，財務(wù)部8人，保潔綠化部18人, 安全保衛(wèi)部15人。根據(jù)工作需要，公司可隨時聘用編外臨時人員。三、人員來源公司管理人員要求均為大專以上學(xué)歷，應(yīng)是一支年輕化、知識化、專業(yè)化的隊伍，有較高的管理水平和競爭意識。其他人員也要求有高中以上學(xué)歷。因此人員的招聘必須面向社會及人才市場公開考核招聘錄用。四、人員培訓(xùn)根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識的培訓(xùn)，高層管理人員可赴省內(nèi)外成功的地區(qū)考察學(xué)習(xí)。實習(xí)試崗一個月，經(jīng)考核合格后，簽訂上崗協(xié)議，正式上崗。第九章、項目實施進(jìn)度一、建設(shè)工期本工程從正式開工到交付使用，建設(shè)工期預(yù)期為三年。二、項目實施進(jìn)度安排本工程的建設(shè)周期可分為項目前期、施工準(zhǔn)備、項目建設(shè)期三個階段，其中項目前期準(zhǔn)備3個月，項目建設(shè)期24個月。2013年5月至2016年5月。本工程的建設(shè)周期可分為項目前期、施工準(zhǔn)備、項目建設(shè)期三個階段。其中項目前期3個月，施工準(zhǔn)備3個月，項目建設(shè)期24個月，其中：土建工程施二E 21．個月，項目總驗收3個月。項目前期： 3個月可行性研究報告編制及批準(zhǔn) 1個月環(huán)境評價、選址規(guī)劃 1個月土地征用、地質(zhì)勘探 1個月施工準(zhǔn)備：3個月初步設(shè)計及審查 1個月施工圖設(shè)計及審查 1個月造價、施工準(zhǔn)備 1個月項目建設(shè)期：24個月土建工程施工、設(shè)備采購 21個月項目總驗收 3個月 。各階段之間互相交叉，確保本工程白開工建設(shè)起24個月內(nèi)建成交付使用。三、項目實施進(jìn)度表（橫線圖）本項目工程實施時間為2013年5月至2015年5月。表91 一期工程項目實施進(jìn)度表序號項目名稱時間第2年1234567891011121234567891011121前期工程2施工準(zhǔn)備3土建工程施工土建安裝工程4裝飾工程5室外工程6總驗收第十章 項目建設(shè)工程投資估算與資金籌措一、投資估算投資估算依據(jù)：安徽省建設(shè)廳頒布的有關(guān)工程造價定額（2001年）；外購材料、設(shè)備市場詢價（含運費）；建設(shè)單位提供的有關(guān)資料?！?000年全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額—安徽省綜合估價表》《2000年全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額安徽省估價表》《XX市工程造價—價格信息》，不足部分參照市場調(diào)研價。建設(shè)部《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》計價[2002]10號文。項目單位提供的有關(guān)資料。估算原則：⑴建筑材料的選擇應(yīng)通過對XX及周邊市場的調(diào)查，以質(zhì)量好，價格低，運距短，符合項目設(shè)計要求的原則進(jìn)行，力求降低工程的直接費用；⑵建設(shè)單位管理費考慮項目單位投資較大，工程復(fù)雜程度較低的特定情況，按直接工程費用的1%估算；⑶%估算；⑷工程監(jiān)理費用結(jié)合有關(guān)部門工程實例,按直接工程費的1%估算。⑸預(yù)備費按直接工程費用的6%估算。投資估算內(nèi)容：本工程建設(shè)投資由建筑工程費、工程建設(shè)其他費用、基本預(yù)備費、建設(shè)期利息構(gòu)成。其中，建筑工程費形成固定資產(chǎn)；工程建設(shè)其他費用可分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)?；绢A(yù)備費、建設(shè)期利息，在項目論證階段為簡化計算方法，一并計入固定資產(chǎn)。建設(shè)建設(shè)資金估算。（1）、土地成本，、均為某縣國土局劃撥的土地，本項目不存在土地費用。（2）、建筑安裝成本表101 住宅建安成本表序號項目單價工程量金額（元/m2）（m2）（萬元）1土建工程費其中基礎(chǔ)工程主體結(jié)構(gòu)工程主體結(jié)構(gòu)工程 其他主體工程 磚墻保溫工程 外墻保溫工程 外飾面工程 屋面工程 門窗工程2安裝工程費其中給排水工程 電氣工程 弱電工程 小 計/（3）、前期工程費用前期工程費主要包括開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測等階段的費用支出。 表102 前期工程費用匯總序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1建設(shè)管理費1%3862可行性研究費估153勘察設(shè)計費%734前期預(yù)備費6%22085合計2664 （4）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用。表103 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1室外工程1421其中：道路廣場估451室外管線估492綠化工程50元/平方米（平方米）172 景觀水系估算3062管道煤氣估算1003電信工程估算1024合計1623 （5）其他費用其他費用主要包括工程造價咨詢費、總承包管理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、環(huán)境影響評價費、工程保險費等。表104 其他費用表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1環(huán)境評價費估算152建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費83工程保險費%1104工程監(jiān)理費1%3865工程造價咨詢費%376施工圖審查費1元/平方米188667平方米187合計556 （6）、開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費是指項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、墻改費、分散建設(shè)市政費等。表105 開發(fā)期稅費序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1土地使用稅2元/平方米202城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費20元/平方米283白蟻防治費3604高校教育基金1675供電貼費住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共1734戶6合計 （7）、開發(fā)間接費 本項目將不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或者不定期派人員到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，所發(fā)生的費用直接計入開發(fā)費用的管理費用中。（8）管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。本項目編制定員28人，每人工資福利按5萬元/年估算，年管理費用為140萬元。 （9）、不可預(yù)見費 不可預(yù)見費按（1）（8）項合計的2%進(jìn)行估算，即：(0++2664+1623+556++140)2%=2%=892萬元（10）、銀行還貸利息本項目2013銀行貸款30000萬元，建設(shè)期兩年，銀行分兩期放貸，每期放貸15000萬元。該項目計劃2015年開始還貸，兩年利息共計3105萬元。 （11）、開發(fā)成本 開發(fā)成本為（1）（9）項的總和，即：+892+3015=（萬元） 表105 項目投資估算表 單位：萬元序號項 目總投資（萬元）1土地購置費02建筑安裝費3前期工程費26644基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費16235其他費用5566開發(fā)期稅費7開發(fā)間接費用已經(jīng)納入前期費用8管理費用1409不可預(yù)見費用89210銀行利息3105合計二、資金籌措 。第十一章 經(jīng)濟(jì)效益及還貸分析一、經(jīng)濟(jì)學(xué)效益分析根據(jù)《評價方法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)評價分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價。本項目是拆遷安置建設(shè)項目，它所產(chǎn)生的效益除一部分以定量分析外，其他往往表現(xiàn)為許多難以用貨幣量化的社會效益，本項目符合城市國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要。由于本項目屬于非盈利性項目，故本報告經(jīng)濟(jì)評價在技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案比較的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家計委、建設(shè)部2006年發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》和國家現(xiàn)行財稅制度及有關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，對項目進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價。（一）經(jīng)濟(jì)分析依據(jù)評價依據(jù)(1)本項目財務(wù)評價以原國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)為依據(jù)；(2)本項目成本、效益等方面的財務(wù)測算，按財政部頒發(fā)的《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)；(3)本項目稅金測算，按國家頒發(fā)的稅種、稅目及相關(guān)規(guī)定為測算依據(jù)。評價原則(1)本項目經(jīng)濟(jì)評價以動態(tài)分析為主，并輔以若干主要靜態(tài)指標(biāo)的分析；以定量分析為主，定性分析為輔的原則；(2)本項目經(jīng)濟(jì)評價在計算期內(nèi)的銷售價格及成本，均不考慮通貨膨脹因素；(3)本項目經(jīng)濟(jì)評價遵循收入與費用計算口徑一致的原則。評價方法本項目經(jīng)濟(jì)評價采用“有項目情況與“無項目情況(作為基準(zhǔn)情況)對比的方法。其中“有項目情況”是指項目建成后相關(guān)路網(wǎng)將要發(fā)生的情況，“無項目情況”是指不實施擬建項目將要發(fā)生的情況。（二）經(jīng)濟(jì)效益分析本項目為拆遷安置項目，建設(shè)的安置房全部用于安置張莊村和李樓村的農(nóng)民，住房不存在銷售環(huán)節(jié)，基本無銷售收入。成本估算①安置小區(qū)開發(fā)成本按銷售量均攤②公司工資福利費支出成本：5萬元／人28人=140萬元③開發(fā)成本：行業(yè)影響分析本項目建設(shè)單位為某縣城市建設(shè)投資有限公司，公司有多年大型經(jīng)濟(jì)適用房項目開發(fā)的經(jīng)驗，公司的知名度和榮譽不斷提高。資金實力雄厚。通過對本項目的整體規(guī)劃、開工建設(shè)可以帶動該區(qū)域的城市建設(shè)發(fā)展和拆遷安置房的發(fā)展，提升該區(qū)域的居住層次，增加對建材、建筑市場的需求。區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析通過本項目的建設(shè)，可以從根本上改善項目區(qū)居民的居住條件和生活環(huán)境，實現(xiàn)農(nóng)村居民區(qū)向城市社區(qū)的轉(zhuǎn)變，同時可以集約、節(jié)約用地，騰出土地用于項目區(qū)建設(shè)。項目建成后能夠解決約805戶拆遷農(nóng)民的住房需求，社區(qū)內(nèi)教育、生活、娛樂、休閑設(shè)施配套基本齊全，能夠為居民提供一個舒適、完善的生活場所。使拆遷居民的生活質(zhì)量得到很大的提高。同時可以帶動地塊周邊的服務(wù)業(yè)和商業(yè)，形成良好的商業(yè)氛圍和居住環(huán)境，解決一定的就業(yè)問題，配合某縣開發(fā)規(guī)劃的政策優(yōu)勢，形成連帶效應(yīng)，帶動片區(qū)發(fā)展，加速項目區(qū)的發(fā)展。間接經(jīng)濟(jì)效益從對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)考慮，本項目間接經(jīng)濟(jì)效益主要可概括以下幾個方面：①通過本項目的實施，改善了項目區(qū)投資環(huán)境，將吸引更多的投資項目進(jìn)入項目區(qū)，增加了當(dāng)?shù)卣呢斦杖搿＂跒楫?dāng)?shù)靥峁┝烁嗟木蜆I(yè)機(jī)會③項目建成后，將會帶動周邊土地進(jìn)一步升值，從而有效的推動周邊第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 本項目通過建設(shè)安置區(qū)安置張莊村及李樓村的農(nóng)民，整理土地。按照縣委、縣政府建設(shè)社會主義新農(nóng)村,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略部署,對土地進(jìn)行整理，農(nóng)民的拆遷安置補償由縣土地儲備中心負(fù)責(zé)，修建安置房所用的集體土地由國土局統(tǒng)一安排。，具體整理地塊面積見下表。表111 本項目涉及的土地整理情況表序號擬土地整理地塊面積(畝)1李樓村2張莊村3合計近年來，某縣房地產(chǎn)開發(fā)的對土地需求量較大，基本處于供不應(yīng)求的局面。根據(jù)目前的開發(fā)速度。項目區(qū)內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后，將由國土資源管理局對項目區(qū)內(nèi)可供出讓的土地以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓土地使用權(quán)取得收入。根據(jù)土地價值分析及項目基礎(chǔ)設(shè)施的投入情況，同比某縣類似土地出讓情況，出讓熟地價格如下表：表112 本項目涉及整理土地出讓價格表擬土地整理地塊面積(畝)單價（萬元/畝）李樓村張莊村通過計算分析，整合土地出讓所得總收入為90000萬元。④通過本項目的建設(shè)，最終將帶動項目所在地周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮，提高項目所在地的國民生產(chǎn)總值。由于其凈貢獻(xiàn)難以確切的定量計算，因此以上僅做定性分析。財務(wù)評價結(jié)果由以上分析可知，本項目為拆遷安置項目，不存在盈利性，主要改善項目區(qū)居民生活條件，因此不做盈利效益分析。評價結(jié)果表明，本項目具有較好的國民經(jīng)濟(jì)效益。二、還貸分析（一）還款能力分析還貸資金來源 按照縣委、縣政府建設(shè)社會主義新農(nóng)村,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略部署,對土地進(jìn)行整理，農(nóng)民的拆遷安置補償由縣土地儲備中心負(fù)責(zé)，修建安置房所用的集體土地由國土局統(tǒng)一安排。本項目的還貸來源為土地并國土局統(tǒng)一安排至某縣城市建設(shè)投資有限公司名下的土地（該公司以前建設(shè)的安置房，整理出的土地）。根據(jù)某縣城市建設(shè)投資有限公司提供的資料，公司名義下可用于拍賣的土地至少為800畝，利用公司現(xiàn)有的土地出讓或拍賣的收入償還貸款，可以滿足銀行貸款條件。土地出讓計劃近年來，某縣房地產(chǎn)開發(fā)的對土地需求量較大，基本處于供不應(yīng)求的局面。根據(jù)目前的開發(fā)速度，整理的土地凈地