【正文】 主要是外籍人士、港澳臺(tái)人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢(shì)，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細(xì)分為以下客源：? 外資公司、跨國(guó)企業(yè)駐穗高級(jí)外籍人員? 外國(guó)一般機(jī)構(gòu)駐穗高層人員? 外國(guó)駐穗領(lǐng)事館外籍人員? 港臺(tái)籍高層管理人員? 中短期逗留的外籍或港澳臺(tái)籍經(jīng)貿(mào)往來(lái)人員等其中，外籍客源以來(lái)自歐美地區(qū)、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺(tái)籍客源中攜眷常駐廣州者相對(duì)少。2. 投資者投資者一般是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國(guó)內(nèi)人士（本地或長(zhǎng)住廣州者）為主，其渴望的是相對(duì)穩(wěn)健而又較高的投資回報(bào)。32 / 39據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征：? 屬于稱為國(guó)內(nèi)“中產(chǎn)階級(jí)”的一類型人士? 早年通過(guò)各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè)? 年齡一般在 35 歲以上? 其手頭擁有的流動(dòng)現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬(wàn)至 100 多萬(wàn)不等? 其不想從事太高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而想通過(guò)自己積累的資產(chǎn)來(lái)尋求較穩(wěn)健的回報(bào)? 有一定投資眼光投資客戶除國(guó)內(nèi)人士外，港澳臺(tái)籍人士也占一定比例，約 5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識(shí)到投資公寓可獲可觀的收益，也購(gòu)置公寓物業(yè)作投資用。二、 市場(chǎng)定位分析1. 產(chǎn)品市場(chǎng)定位珠江新城 J2—7 地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開(kāi)闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素影響程度不大，建設(shè)高檔次的公寓類型物業(yè)無(wú)疑優(yōu)勢(shì)明顯，按照其現(xiàn)時(shí)的作為超高層住宅（150 米左右）的規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合珠江新城未來(lái) CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品定位建議為：頂級(jí)國(guó)際化酒店式公寓33 / 392. 規(guī)劃建議以本項(xiàng)目這樣檔次的市場(chǎng)定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢(shì)、傲然”的視覺(jué)觀感，這樣才能和項(xiàng)目的檔次相配合。3. 戶型間隔建議對(duì)于國(guó)際性的高級(jí)公寓來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠淠繕?biāo)客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國(guó)內(nèi)人士設(shè)計(jì)的住宅，其戶型特點(diǎn)大房大廳，一般二房 100㎡以上，三房 140㎡以上，對(duì)于規(guī)劃中的高級(jí)公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。酒店式公寓戶型面積參考戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡）建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時(shí)客戶的實(shí)際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下：酒店式公寓戶型分配比例參考戶型 一房 二房 三房 四房所占比例 10% 40% 40% 10%34 / 394. 形象概念“酒店式公寓”這個(gè)名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項(xiàng)目濫用，根本不具備酒店式服務(wù)的條件也號(hào)稱“酒店式服務(wù)公寓” 。在此，根據(jù)國(guó)外的最新信息，建議本項(xiàng)目引入 “公館”的概念進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳包裝及經(jīng)營(yíng)管理， “公館”實(shí)質(zhì)是一種英式貴族化的酒店式公寓模式，其代表了一種超時(shí)代無(wú)比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為：全方位的滿意理念服務(wù)高效率的個(gè)性化服務(wù)高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工人性化的五星級(jí)管理等當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時(shí)代的，代表了某地區(qū)最高級(jí)公寓類型的配置，這在第 5 點(diǎn)有介紹，在此就不再贅述。5. “公館“的硬件功能規(guī)劃配置作為“公館“模式的頂級(jí)國(guó)際公寓，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會(huì)所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應(yīng)配備：? 藝術(shù)家般的西餐廳——廚師廚藝猶如藝術(shù)家般? 商務(wù)酒吧——成功的體驗(yàn)，享受態(tài)度式的酒吧? 高級(jí)商務(wù)辦公室（商務(wù)中心）——豪華精美，配置高端設(shè)備，提供全套商務(wù)服務(wù)? 高級(jí)會(huì)議室? 觀景空中花園——非?？罩?，非常享受? 五星級(jí)置智能化標(biāo)準(zhǔn)配置35 / 39種種超一流的設(shè)施，確?！肮^”級(jí)的生活體驗(yàn)，滿足諸如 CEO 這樣級(jí)別的人士對(duì)居住的需求。本項(xiàng)目建議硬件配置如下表：住客會(huì)所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、 壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施高級(jí)中餐廳 1 經(jīng)營(yíng)高檔中餐、海鮮城藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營(yíng)法式、意式等高檔西式餐廳商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂(lè)、洽談單間等服務(wù)多功能商務(wù)辦公室 2作為會(huì)議場(chǎng)地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心 1 提供秘書、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù)小型商場(chǎng) 1 經(jīng)營(yíng)住客所需的高檔生活用品其他 —— 典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級(jí)智能化設(shè)施 等三、 項(xiàng)目命名好的命名可使一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目畫龍點(diǎn)睛，為了在市場(chǎng)上體現(xiàn)“公館”獨(dú)樹(shù)一幟的尊貴檔次形象，建議本項(xiàng)目可命名為：富力國(guó)際公館候補(bǔ)命名：富力世界公館項(xiàng)目命名突出“公館”這樣的字眼，就表明了項(xiàng)目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來(lái)塑造獨(dú)樹(shù)一幟的鮮明市場(chǎng)形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受?！皣?guó)際”或“世界”這樣的字眼極具氣勢(shì)，讓人一看聯(lián)想起項(xiàng)目非同一般的檔次；“富力”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌?！案涣?guó)際公館”命名讀起來(lái)朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到“富力國(guó)際公館”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。36 / 39四、 經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理 酒店式公寓要通過(guò)良好經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生效益，此點(diǎn)類似商業(yè)性物業(yè)，但因?yàn)槠洹熬频晔椒?wù)”公寓的特點(diǎn)，與酒店的營(yíng)運(yùn)特征差別比較大。實(shí)際經(jīng)營(yíng)或營(yíng)運(yùn)的方式，可參照廣州經(jīng)營(yíng)比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈?！肮^”級(jí)的酒店式公寓自然要有國(guó)際級(jí)的物業(yè)管理作保證，建議聘請(qǐng)世界上相關(guān)的著名酒店式公寓管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，保證尊貴的英國(guó)貴族式“公館”服務(wù)淋漓盡致地表現(xiàn)。根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項(xiàng)目邀請(qǐng)瑞雅國(guó)際酒店業(yè)管理有限公司來(lái)加盟本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理，該公司在深圳有國(guó)際公館的管理經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目與其合作會(huì)獲得諸多有益的資訊。五、 租賃建議富力地產(chǎn)在廣州市地產(chǎn)界傲視群雄，資金實(shí)力超群，鑒于本項(xiàng)目定位是頂級(jí)國(guó)際性酒店式公寓，為了打造“公館”級(jí)的公寓形象，并在日后的經(jīng)營(yíng)管理中獲得價(jià)值最大化，建議項(xiàng)目可采取整體租賃經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。在 2~3 年成長(zhǎng)期中，通過(guò)精心的經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目樹(shù)立了頂級(jí)國(guó)際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，已成為一個(gè)會(huì)下“金蛋“的天鵝，此時(shí)再視市場(chǎng)情況再推出部分進(jìn)行銷售，必獲得最大的投資收益。六、 經(jīng)營(yíng)推廣重點(diǎn)針對(duì)本項(xiàng)目的租賃客戶主要是外資公司高級(jí)外籍人員及37 / 39港澳臺(tái)高級(jí)職員的情況，建議從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始，便與世界 500強(qiáng)已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，建立合作關(guān)系；掌握廣州市各類外國(guó)機(jī)構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前和這些外國(guó)機(jī)構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關(guān)系，在合作過(guò)程中廣泛征求目標(biāo)客戶的意見(jiàn)，從而使項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)開(kāi)始就已經(jīng)積累準(zhǔn)客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容。到項(xiàng)目正式租賃營(yíng)業(yè)，相信必可以儲(chǔ)備足夠的客戶，為項(xiàng)目的順利經(jīng)營(yíng)奠定良好的基礎(chǔ)。七、 項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)收益1. 租價(jià)建議及年租金收益預(yù)測(cè)從價(jià)值最大化來(lái)考慮，建議本項(xiàng)目初期整體上采取租賃經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)策略，2~3 年后到本項(xiàng)目開(kāi)始發(fā)售時(shí)，屆時(shí)珠江新城的建設(shè)又進(jìn)了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如通過(guò)以貴族式“公館”概念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。因?yàn)榫频晔焦⑹讓右话銥榇筇?，二、三層可能?huì)設(shè)置會(huì)所及一些配套設(shè)施，故可租賃經(jīng)營(yíng)部分面積并非項(xiàng)目的建筑面積。在此，假定本項(xiàng)目可經(jīng)營(yíng)的面積占項(xiàng)目建筑面積的80%，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期租賃部分面積占可經(jīng)營(yíng)面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達(dá) 120 元/㎡，項(xiàng)目租價(jià)檔次應(yīng)不會(huì)低于新大廈，可預(yù)測(cè)本項(xiàng)目年租金收益簡(jiǎn)表如下為：年租金收益簡(jiǎn)表項(xiàng)目建筑面積可營(yíng)業(yè)面積占 80%租賃部分占可營(yíng)業(yè)面積 90%租價(jià)（月） 月租金收益預(yù)計(jì)平均出租率年租金收益㎡ 54609㎡ 49148㎡ 120 元/㎡ 約 580 萬(wàn) 90% 約 6300 萬(wàn)元38 / 392. 配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 數(shù)量 建議價(jià)格預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入（元）備注中餐廳 1 —— 2022 萬(wàn)西餐廳 1 —— 1000 萬(wàn)商務(wù)酒吧 1 —— 400 萬(wàn)會(huì)所 1 —— 200 萬(wàn)多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目免費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目如保齡球、壁球、理發(fā)等多功能商務(wù)辦公室3平均￥1500/H1300 萬(wàn)具備辦公、會(huì)議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8 小時(shí)計(jì)商務(wù)中心 1 —— 300 萬(wàn)小型商場(chǎng) 1 —— 300 萬(wàn)合計(jì)： 總營(yíng)業(yè)收入 約 5500 萬(wàn)3. 酒店式公寓項(xiàng)目年總收入:綜合以上 2 兩部分，可得出本項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)總收入為：年租金收益 6300 萬(wàn) + 經(jīng)營(yíng)收入 5500 萬(wàn)= 億元。39 / 39策劃方案總結(jié)論——酒店式公寓目前的市場(chǎng)整體供應(yīng)量?jī)H 2022 多套而潛在開(kāi)發(fā)量不多，相比未來(lái)幾年常駐廣州的外籍人士將達(dá)到 6萬(wàn)人這樣的情況，供需缺口可謂巨大；——珠江新城未來(lái) CBD 的重要地位毋需多講，2022 年 6 月新規(guī)劃出臺(tái)后，為開(kāi)發(fā)進(jìn)程拖緩的珠江新城注入無(wú)窮新的活力，開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏明顯加快，未來(lái)國(guó)際性大都市中央商務(wù)區(qū)雛形呼之欲出；——項(xiàng)目 J2—7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開(kāi)闊，交通導(dǎo)向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來(lái)規(guī)劃建設(shè)高檔的酒店式公寓必可體現(xiàn)最高的市場(chǎng)價(jià)值；——本項(xiàng)目處在珠江新城這樣一個(gè)未來(lái)的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開(kāi)發(fā)成為一個(gè)國(guó)際級(jí)的高級(jí)公寓，通過(guò)精心的形象包裝及廣泛和目標(biāo)客戶進(jìn)行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級(jí)酒店式公寓，使項(xiàng)目獲得良好的經(jīng)營(yíng)效益?！A(yù)計(jì)本酒店式公寓項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)總收入為：