【正文】 主要是外籍人士、港澳臺人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢，酒店式公寓租賃目標客源也不外乎這兩種，其可以細分為以下客源：? 外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員? 外國一般機構駐穗高層人員? 外國駐穗領事館外籍人員? 港臺籍高層管理人員? 中短期逗留的外籍或港澳臺籍經(jīng)貿(mào)往來人員等其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣州者相對少。2. 投資者投資者一般是具有一定經(jīng)濟實力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國內(nèi)人士（本地或長住廣州者）為主，其渴望的是相對穩(wěn)健而又較高的投資回報。32 / 39據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征：? 屬于稱為國內(nèi)“中產(chǎn)階級”的一類型人士? 早年通過各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè)? 年齡一般在 35 歲以上? 其手頭擁有的流動現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬至 100 多萬不等? 其不想從事太高風險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報? 有一定投資眼光投資客戶除國內(nèi)人士外，港澳臺籍人士也占一定比例，約 5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。二、 市場定位分析1. 產(chǎn)品市場定位珠江新城 J2—7 地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素影響程度不大，建設高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢明顯，按照其現(xiàn)時的作為超高層住宅（150 米左右）的規(guī)劃設計，結合珠江新城未來 CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產(chǎn)品定位建議為：頂級國際化酒店式公寓33 / 392. 規(guī)劃建議以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設計必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合。3. 戶型間隔建議對于國際性的高級公寓來說，因為其目標客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國內(nèi)人士設計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房 100㎡以上，三房 140㎡以上，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。酒店式公寓戶型面積參考戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡）建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時客戶的實際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下：酒店式公寓戶型分配比例參考戶型 一房 二房 三房 四房所占比例 10% 40% 40% 10%34 / 394. 形象概念“酒店式公寓”這個名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項目濫用，根本不具備酒店式服務的條件也號稱“酒店式服務公寓” 。在此，根據(jù)國外的最新信息，建議本項目引入 “公館”的概念進行項目的宣傳包裝及經(jīng)營管理， “公館”實質(zhì)是一種英式貴族化的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務模式，其表現(xiàn)為：全方位的滿意理念服務高效率的個性化服務高素質(zhì)并可履行服務承諾的員工人性化的五星級管理等當然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。5. “公館“的硬件功能規(guī)劃配置作為“公館“模式的頂級國際公寓，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應配備：? 藝術家般的西餐廳——廚師廚藝猶如藝術家般? 商務酒吧——成功的體驗，享受態(tài)度式的酒吧? 高級商務辦公室（商務中心）——豪華精美，配置高端設備，提供全套商務服務? 高級會議室? 觀景空中花園——非?？罩校浅Ｏ硎? 五星級置智能化標準配置35 / 39種種超一流的設施，確?！肮^”級的生活體驗，滿足諸如 CEO 這樣級別的人士對居住的需求。本項目建議硬件配置如下表：住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、 壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設施高級中餐廳 1 經(jīng)營高檔中餐、海鮮城藝術式西餐廳 1 經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳商務酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務多功能商務辦公室 2作為會議場地出租，配備智能化辦公設施，提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務商務中心 1 提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務小型商場 1 經(jīng)營住客所需的高檔生活用品其他 —— 典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設施 等三、 項目命名好的命名可使一個地產(chǎn)項目畫龍點睛，為了在市場上體現(xiàn)“公館”獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為：富力國際公館候補命名：富力世界公館項目命名突出“公館”這樣的字眼，就表明了項目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來塑造獨樹一幟的鮮明市場形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受?！皣H”或“世界”這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯(lián)想起項目非同一般的檔次；“富力”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌。“富力國際公館”命名讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到“富力國際公館”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。36 / 39四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 酒店式公寓要通過良好經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，此點類似商業(yè)性物業(yè)，但因為其“酒店式服務”公寓的特點，與酒店的營運特征差別比較大。實際經(jīng)營或營運的方式，可參照廣州經(jīng)營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈?！肮^”級的酒店式公寓自然要有國際級的物業(yè)管理作保證，建議聘請世界上相關的著名酒店式公寓管理公司進行物業(yè)管理，保證尊貴的英國貴族式“公館”服務淋漓盡致地表現(xiàn)。根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項目邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項目的經(jīng)營與物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經(jīng)驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊。五、 租賃建議富力地產(chǎn)在廣州市地產(chǎn)界傲視群雄，資金實力超群，鑒于本項目定位是頂級國際性酒店式公寓，為了打造“公館”級的公寓形象，并在日后的經(jīng)營管理中獲得價值最大化，建議項目可采取整體租賃經(jīng)營的市場營銷策略。在 2~3 年成長期中，通過精心的經(jīng)營管理，項目樹立了頂級國際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經(jīng)濟效益，已成為一個會下“金蛋“的天鵝，此時再視市場情況再推出部分進行銷售，必獲得最大的投資收益。六、 經(jīng)營推廣重點針對本項目的租賃客戶主要是外資公司高級外籍人員及37 / 39港澳臺高級職員的情況，建議從項目建設開始，便與世界 500強已經(jīng)入駐廣州的公司有關人員進行業(yè)務聯(lián)系，建立合作關系；掌握廣州市各類外國機構及領事館的情況，提前和這些外國機構單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關系，在合作過程中廣泛征求目標客戶的意見，從而使項目從開發(fā)開始就已經(jīng)積累準客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經(jīng)營奠定良好的基礎。七、 項目年經(jīng)營收益1. 租價建議及年租金收益預測從價值最大化來考慮，建議本項目初期整體上采取租賃經(jīng)營的市場策略，2~3 年后到本項目開始發(fā)售時，屆時珠江新城的建設又進了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設計，如通過以貴族式“公館”概念對項目進行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。因為酒店式公寓首層一般為大堂，二、三層可能會設置會所及一些配套設施，故可租賃經(jīng)營部分面積并非項目的建筑面積。在此，假定本項目可經(jīng)營的面積占項目建筑面積的80%，項目經(jīng)營初期租賃部分面積占可經(jīng)營面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達 120 元/㎡，項目租價檔次應不會低于新大廈，可預測本項目年租金收益簡表如下為：年租金收益簡表項目建筑面積可營業(yè)面積占 80%租賃部分占可營業(yè)面積 90%租價（月） 月租金收益預計平均出租率年租金收益㎡ 54609㎡ 49148㎡ 120 元/㎡ 約 580 萬 90% 約 6300 萬元38 / 392. 配套設施經(jīng)營收入經(jīng)營項目 數(shù)量 建議價格預計年營業(yè)收入（元）備注中餐廳 1 —— 2022 萬西餐廳 1 —— 1000 萬商務酒吧 1 —— 400 萬會所 1 —— 200 萬多數(shù)服務項目免費，收費項目如保齡球、壁球、理發(fā)等多功能商務辦公室3平均￥1500/H1300 萬具備辦公、會議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8 小時計商務中心 1 —— 300 萬小型商場 1 —— 300 萬合計： 總營業(yè)收入 約 5500 萬3. 酒店式公寓項目年總收入:綜合以上 2 兩部分，可得出本項目年經(jīng)營總收入為：年租金收益 6300 萬 + 經(jīng)營收入 5500 萬= 億元。39 / 39策劃方案總結論——酒店式公寓目前的市場整體供應量僅 2022 多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達到 6萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨大；——珠江新城未來 CBD 的重要地位毋需多講，2022 年 6 月新規(guī)劃出臺后，為開發(fā)進程拖緩的珠江新城注入無窮新的活力，開發(fā)建設節(jié)奏明顯加快，未來國際性大都市中央商務區(qū)雛形呼之欲出；——項目 J2—7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開闊，交通導向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來規(guī)劃建設高檔的酒店式公寓必可體現(xiàn)最高的市場價值；——本項目處在珠江新城這樣一個未來的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開發(fā)成為一個國際級的高級公寓，通過精心的形象包裝及廣泛和目標客戶進行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級酒店式公寓，使項目獲得良好的經(jīng)營效益?！A計本酒店式公寓項目年經(jīng)營總收入為：