房地產(chǎn)管理局侵權損害賠償糾紛案分析-資料下載頁
2025-05-01 00:40本頁面
【正文】 償安置協(xié)議，擅自強拆房屋的違法侵權行為，具有民事管轄權。如若在審判實踐中，不能正確理解(2005)年9號批復精神，對該批復中“補償安置爭議”作擴張解釋，對拆遷中的擅自強拆房屋的違法侵權行為，認為糾紛產(chǎn)生系因拆遷補償安置事宜協(xié)商不成而誘發(fā)，從而認定系“補償安置爭議”進而限縮或否定民事的司法管轄權，會導致受害人受侵害后而得不到司法救濟的情況。如若對“補償安置爭議”作限縮性理解，不但會違背(01)年《條例》的規(guī)定，而且會弱化行政仲裁的功能，也與(2005)年9號批復精神相悖。本案案由確定為財產(chǎn)損害賠償，正是在深刻理解上述規(guī)定的基礎上作出的?！ 《⑷绾卫斫夤渴褂脵嗟姆尚再|?開發(fā)公司的強拆行為，損害了公房承租人的何種利益?其損失如何界定? 公房的產(chǎn)權屬于國家或者集體，公房使用人和公房管理部門之間簽訂房屋租賃協(xié)議。從表面看，雙方之間是一種租賃關系，有觀點認為，公有房屋使用權是一種債權，本案合議庭認為公房使用權是一種新型的用益物權，其中包含有國家給予個人的福利, 是從所有權中分離出來的一項獨立的財產(chǎn)權 。理由有：公房使用權是一種對世權。公房使用權人對公房有直接支配的權利，公房使用權人對其權利的實現(xiàn)，無須他人行為的介入。公房使用權的義務主體是不特定的人，任何人侵害了公房使用權人的利益，他都有權基于物上請求權要求他人排除妨礙，恢復原狀。公房使用權一旦產(chǎn)生，產(chǎn)權人對公房的所有權與實際控制權是分離的，使用權人就能在設定的范圍內(nèi)獨立地支配其房屋，進行使用和收益。使用權人不僅可以排除一般人對于其行使用益物權的干涉，而且使用權人在其權利范圍內(nèi)還可以直接對抗所有權人的妨害，產(chǎn)權人意志的效力是低于使用權人的，公房產(chǎn)權人的所有權受限制，與私房所有權相比，不完整，存在虛化。從收益方面看，公房的法定租金和市場租金之間存在著巨大的差距，公房拆遷后，大部分的補償款都是由公房使用權人取得。另公房使用權具有一定的交換價值而得以流通，根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，承租人死亡后，其子女有權續(xù)租?；谝陨系恼J識，故開發(fā)公司的強拆行為，侵害了承租人對承租房屋所享有的占有、使用、收益及相應的處分權即對公有房屋的用益權。而侵害用益權的損失如何確定，法律沒有明確的規(guī)定，審判實踐中也缺乏成熟的經(jīng)驗以資借鑒?！ 【C合考慮本案時間跨度較長，涉及面較廣的特點，在確定侵害用益權損失的賠償確定方面，充分衡平各方利益，采取了靈活的處理方式。其思路為：因開發(fā)公司強拆行為系侵權行為，而非正常拆遷行為，故應按侵權時的市場價格確定房屋價值，而不宜采用“官方”針對該批拆遷公布的拆遷補償標準確定房屋的價值。面對房屋已滅失的實際情況，無法采用個體評估較為精確的定價方法，因此，本案采用了參照侵權時該房屋所在地段的單位面積平均價格，法院在自由裁量權的范圍對房屋的價值進行了酌定。結合在對公有房進行拆遷時，許多地方針對本地的實際情況，出臺了對公有房管理人的補償標準及對公房承租人的補償標準的地方性法規(guī)及規(guī)章，確定本案的賠償模式為：公房承租人的用益權的損失=房屋建筑面積拆遷時同地段的房產(chǎn)(完整的所有權)市場的每平方米的價格—房屋建筑面積公房(虛化的所有權)管理人每平方米獲得的補償款。一審判決后，被告開發(fā)公司上訴，從二審調解的結果與一審判決的結果僅相差1070元，可看出本案較好的衡平了雙方的利益，取得了原被告雙方比較滿意的社會效果。但如何確定公有房屋用益權的損失是審判實踐中存在爭議，且值得深思探討的問題，本案的解決，以期能起到拋磚引玉之效。
教學教案相關推薦
鄂ICP備17016276號-1