房地產(chǎn)管理局侵權(quán)損害賠償糾紛案-資料下載頁(yè)
2025-05-01 00:40本頁(yè)面
【正文】 。如若在審判實(shí)踐中，不能正確理解(2005)年9號(hào)批復(fù)精神，對(duì)該批復(fù)中“補(bǔ)償安置爭(zhēng)議”作擴(kuò)張解釋，對(duì)拆遷中的擅自強(qiáng)拆房屋的違法侵權(quán)行為，認(rèn)為糾紛產(chǎn)生系因拆遷補(bǔ)償安置事宜協(xié)商不成而誘發(fā)，從而認(rèn)定系“補(bǔ)償安置爭(zhēng)議”進(jìn)而限縮或否定民事的司法管轄權(quán)，會(huì)導(dǎo)致受害人受侵害后而得不到司法救濟(jì)的情況。如若對(duì)“補(bǔ)償安置爭(zhēng)議”作限縮性理解，不但會(huì)違背(01)年《條例》的規(guī)定，而且會(huì)弱化行政仲裁的功能，也與(2005)年9號(hào)批復(fù)精神相悖。本案案由確定為財(cái)產(chǎn)損害賠償，正是在深刻理解上述規(guī)定的基礎(chǔ)上作出的?！ 《⑷绾卫斫夤渴褂脵?quán)的法律性質(zhì)?開(kāi)發(fā)公司的強(qiáng)拆行為，損害了公房承租人的何種利益?其損失如何界定? 公房的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或者集體，公房使用人和公房管理部門(mén)之間簽訂房屋租賃協(xié)議。從表面看，雙方之間是一種租賃關(guān)系，有觀點(diǎn)認(rèn)為，公有房屋使用權(quán)是一種債權(quán)，本案合議庭認(rèn)為公房使用權(quán)是一種新型的用益物權(quán)，其中包含有國(guó)家給予個(gè)人的福利, 是從所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán) 。理由有：公房使用權(quán)是一種對(duì)世權(quán)。公房使用權(quán)人對(duì)公房有直接支配的權(quán)利，公房使用權(quán)人對(duì)其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，無(wú)須他人行為的介入。公房使用權(quán)的義務(wù)主體是不特定的人，任何人侵害了公房使用權(quán)人的利益，他都有權(quán)基于物上請(qǐng)求權(quán)要求他人排除妨礙，恢復(fù)原狀。公房使用權(quán)一旦產(chǎn)生，產(chǎn)權(quán)人對(duì)公房的所有權(quán)與實(shí)際控制權(quán)是分離的，使用權(quán)人就能在設(shè)定的范圍內(nèi)獨(dú)立地支配其房屋，進(jìn)行使用和收益。使用權(quán)人不僅可以排除一般人對(duì)于其行使用益物權(quán)的干涉，而且使用權(quán)人在其權(quán)利范圍內(nèi)還可以直接對(duì)抗所有權(quán)人的妨害，產(chǎn)權(quán)人意志的效力是低于使用權(quán)人的，公房產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)受限制，與私房所有權(quán)相比，不完整，存在虛化。從收益方面看，公房的法定租金和市場(chǎng)租金之間存在著巨大的差距，公房拆遷后，大部分的補(bǔ)償款都是由公房使用權(quán)人取得。另公房使用權(quán)具有一定的交換價(jià)值而得以流通，根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，承租人死亡后，其子女有權(quán)續(xù)租。基于以上的認(rèn)識(shí)，故開(kāi)發(fā)公司的強(qiáng)拆行為，侵害了承租人對(duì)承租房屋所享有的占有、使用、收益及相應(yīng)的處分權(quán)即對(duì)公有房屋的用益權(quán)。而侵害用益權(quán)的損失如何確定，法律沒(méi)有明確的規(guī)定，審判實(shí)踐中也缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)以資借鑒?！ 【C合考慮本案時(shí)間跨度較長(zhǎng)，涉及面較廣的特點(diǎn)，在確定侵害用益權(quán)損失的賠償確定方面，充分衡平各方利益，采取了靈活的處理方式。其思路為：因開(kāi)發(fā)公司強(qiáng)拆行為系侵權(quán)行為，而非正常拆遷行為，故應(yīng)按侵權(quán)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格確定房屋價(jià)值，而不宜采用“官方”針對(duì)該批拆遷公布的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定房屋的價(jià)值。面對(duì)房屋已滅失的實(shí)際情況，無(wú)法采用個(gè)體評(píng)估較為精確的定價(jià)方法，因此，本案采用了參照侵權(quán)時(shí)該房屋所在地段的單位面積平均價(jià)格，法院在自由裁量權(quán)的范圍對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行了酌定。結(jié)合在對(duì)公有房進(jìn)行拆遷時(shí)，許多地方針對(duì)本地的實(shí)際情況，出臺(tái)了對(duì)公有房管理人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)公房承租人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的地方性法規(guī)及規(guī)章，確定本案的賠償模式為：公房承租人的用益權(quán)的損失=房屋建筑面積拆遷時(shí)同地段的房產(chǎn)(完整的所有權(quán))市場(chǎng)的每平方米的價(jià)格—房屋建筑面積公房(虛化的所有權(quán))管理人每平方米獲得的補(bǔ)償款。一審判決后，被告開(kāi)發(fā)公司上訴，從二審調(diào)解的結(jié)果與一審判決的結(jié)果僅相差1070元，可看出本案較好的衡平了雙方的利益，取得了原被告雙方比較滿意的社會(huì)效果。但如何確定公有房屋用益權(quán)的損失是審判實(shí)踐中存在爭(zhēng)議，且值得深思探討的問(wèn)題，本案的解決，以期能起到拋磚引玉之效。9 / 9
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