房地產(chǎn)管理局侵權(quán)損害賠償糾紛案分析-閱讀頁(yè)
2025-05-16 00:40本頁(yè)面
【正文】 告—簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或作出補(bǔ)償安置裁決—實(shí)施房屋拆遷 。對(duì)于當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后反悔的違約行為，01年《條例》第十五條規(guī)定了兩種救濟(jì)途徑：提起民事訴訟或申請(qǐng)仲裁。01年《條例》第十六條規(guī)定，應(yīng)先向拆遷主管部門申請(qǐng)仲裁，對(duì)仲裁不服可以提起行政訴訟。實(shí)踐中存在許多對(duì)(2005)年9號(hào)批復(fù)的不理解和誤解，認(rèn)為拆遷補(bǔ)償沒有了司法救濟(jì)，行政裁決前置剝奪了公民的民事訴訟權(quán)完全系無(wú)稽之談。 結(jié)合本案，徐州市泉山區(qū)人民法院對(duì)原告王勝玲于2004年8月6日提起的要求被告開發(fā)公司按照拆遷政策對(duì)其被拆除房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的民事訴訟，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)先申請(qǐng)徐州市房屋拆遷管理部門仲裁，對(duì)仲裁不服可以提起行政訴訟，其提起民事訴訟不符合受理?xiàng)l件，予以駁回，正是基于(2005)年9號(hào)批復(fù)精神及(01)年《條例》的規(guī)定，正確地界定了司法權(quán)與行政權(quán)的界限。(2)當(dāng)事人在補(bǔ)償安置協(xié)議中約定了仲裁條款，一方反悔，另一方向仲裁委員會(huì)提起仲裁，仲裁裁決生效，另一方申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行而被拆除。(4)當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后一方反悔，另一方在提起仲裁或民事訴訟，在訴訟期間，房屋因拆遷人申請(qǐng)法院先予執(zhí)行而被拆除，(01年《條例》15條規(guī)定了拆遷案件法院的民事先予執(zhí)行權(quán)，民事先予執(zhí)行涉及基本的民事法律制度，基本的民事法律制度的設(shè)計(jì)系全國(guó)人大的權(quán)限，因有上述沖突，審判實(shí)踐中一般不予適用，最高人民法院曹建明副院長(zhǎng)在2004年12月份全國(guó)高級(jí)法院會(huì)議上也指出“原則上不先予執(zhí)行”)，從以上可看出，除被拆遷人自覺將房屋交與拆遷人拆除外，拆遷人并非法定的享有強(qiáng)制拆遷權(quán)的機(jī)關(guān)，其若沒有法定或約定的依據(jù)即對(duì)被拆遷人(或房屋承租人)的房屋進(jìn)行拆遷，其行為已經(jīng)超出了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的調(diào)整范圍，構(gòu)成對(duì)被拆遷人(或房屋承租人)合法權(quán)益的侵犯。如若在審判實(shí)踐中，不能正確理解(2005)年9號(hào)批復(fù)精神，對(duì)該批復(fù)中“補(bǔ)償安置爭(zhēng)議”作擴(kuò)張解釋，對(duì)拆遷中的擅自強(qiáng)拆房屋的違法侵權(quán)行為，認(rèn)為糾紛產(chǎn)生系因拆遷補(bǔ)償安置事宜協(xié)商不成而誘發(fā)，從而認(rèn)定系“補(bǔ)償安置爭(zhēng)議”進(jìn)而限縮或否定民事的司法管轄權(quán)，會(huì)導(dǎo)致受害人受侵害后而得不到司法救濟(jì)的情況。本案案由確定為財(cái)產(chǎn)損害賠償，正是在深刻理解上述規(guī)定的基礎(chǔ)上作出的。從表面看，雙方之間是一種租賃關(guān)系，有觀點(diǎn)認(rèn)為，公有房屋使用權(quán)是一種債權(quán)，本案合議庭認(rèn)為公房使用權(quán)是一種新型的用益物權(quán)，其中包含有國(guó)家給予個(gè)人的福利, 是從所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán) 。公房使用權(quán)人對(duì)公房有直接支配的權(quán)利，公房使用權(quán)人對(duì)其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，無(wú)須他人行為的介入。公房使用權(quán)一旦產(chǎn)生，產(chǎn)權(quán)人對(duì)公房的所有權(quán)與實(shí)際控制權(quán)是分離的，使用權(quán)人就能在設(shè)定的范圍內(nèi)獨(dú)立地支配其房屋，進(jìn)行使用和收益。從收益方面看，公房的法定租金和市場(chǎng)租金之間存在著巨大的差距，公房拆遷后，大部分的補(bǔ)償款都是由公房使用權(quán)人取得。基于以上的認(rèn)識(shí)，故開發(fā)公司的強(qiáng)拆行為，侵害了承租人對(duì)承租房屋所享有的占有、使用、收益及相應(yīng)的處分權(quán)即對(duì)公有房屋的用益權(quán)?！ 【C合考慮本案時(shí)間跨度較長(zhǎng)，涉及面較廣的特點(diǎn)，在確定侵害用益權(quán)損失的賠償確定方面，充分衡平各方利益，采取了靈活的處理方式。面對(duì)房屋已滅失的實(shí)際情況，無(wú)法采用個(gè)體評(píng)估較為精確的定價(jià)方法，因此，本案采用了參照侵權(quán)時(shí)該房屋所在地段的單位面積平均價(jià)格，法院在自由裁量權(quán)的范圍對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行了酌定。一審判決后，被告開發(fā)公司上訴，從二審調(diào)解的結(jié)果與一審判決的結(jié)果僅相差1070元，可看出本案較好的衡平了雙方的利益，取得了原被告雙方比較滿意的社會(huì)效果。
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