【正文】 測算? 計(jì)算依據(jù)以 MM 商廈運(yùn)作 XX 大廈商用房產(chǎn)，其可承受的租賃費(fèi)可按兩種方法確定，一是比較分析法，比較市場同業(yè)物業(yè)的平均租金水平扣除房產(chǎn)稅；二是以投資置業(yè)方式測算投資收益，以投資回收期內(nèi)的收益年金為租賃費(fèi)用計(jì)算依據(jù)。? 貼現(xiàn)率 貼現(xiàn)率選擇參考商用房產(chǎn)的貸款利率與現(xiàn)房地產(chǎn)投資收益率。商用房產(chǎn)貸款利率為 %，商用房地產(chǎn)平均投資收益率為 4%～6% ?？紤]整體接受 XX 大廈替業(yè)主方承接了市場風(fēng)險(xiǎn)及空置損失因素，選擇 5% 、4%兩個(gè)貼現(xiàn)率分別計(jì)算。? 投資回收期房地產(chǎn)投資的正常投資回收年限為 10～20 年，我們分別選擇 10 年，15 年，18 年，20 年四種方案計(jì)算。? 承租標(biāo)準(zhǔn)租金比較結(jié)果：整體承接 XX 大廈，可比寫字樓租金價(jià)格為 元/平米日；商用物業(yè)租金一、二層均價(jià)為 元/平米日。均包含物業(yè)費(fèi)。40 / 51收益年金測算見 附件八： XX 大廈投資收益年金測算表根據(jù)租金水平比較結(jié)果及收益年金測算，選定 MM 商廈承接 XX 大廈的租賃費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。以五年為合同定價(jià)周期，可接受的租金水平分別為 1800 萬元、2200 萬元、2400 萬元、2400 萬元、2500 萬元。租金水平及分擔(dān)方式見 附件九： MM 商廈支付租金測算表二、各方案的投資收益分析將給出的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布方案一、方案二與組合租金方案相組合，共有十個(gè)組合方案。我們分析其中六個(gè)總體投資收益較好的組合方案，分別為：方案一：租金組合方案一和 B1/F1 組合 出租部分的效益分析項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年空置率為 0 時(shí)總租金收入19130002907741302405131450133270814設(shè)定空置率 30% 25% 20% 16% 16%考慮空置率的租金收入合計(jì)數(shù)13391002180806241924126418112747483物業(yè)費(fèi)( 元/平 6049141. 6481223. 6913304. 7258970. 7258970.41 / 51) 85 42 98 22 22應(yīng)交營業(yè)稅及附加 1069207.841555910.821710814.471852239.671910359.52支付 XX 的租金 1700000021000000230000002300000024000000項(xiàng)目管理費(fèi) 360000 360000 360000 360000 360000出租和物業(yè)損益 1010934.645373376.916034903.198464845.198463449.93自營部分效益分析 　 　 　 　 　項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年預(yù)期日銷售額 115000 120220 125000 135000 135000預(yù)期年收入 4197500043800000456250004927500049275000毛利及通道利潤率 13% 15% 15% 15% 15%毛利及通道利潤 5456750 6570000 6843750 7391250 7391250營運(yùn)費(fèi)用率 % % % % %營運(yùn)費(fèi)用 5666625 5387400 5475000 5420250 5420250流動(dòng)資金占用的資金成本20220 20220 20220 20220 2022042 / 51開辦費(fèi)攤銷 400000 400000 400000 400000 400000支付的租金 1000000 1000000 1000000 1000000 1000000費(fèi)用合計(jì) 7086625 6807400 6895000 6840250 6840250超市經(jīng)營損益合計(jì) 1629875237400 51250 551000 551000總效益分析 　 　 　 　 　項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年出租及物業(yè)損益合計(jì)1010934.645373376.916034903.198464845.198463449.93超市經(jīng)營損益合計(jì) 1629875237400 51250 551000 551000總的稅前凈收益 65135976.915983653.199015845.199014449.93所得稅 0 1694872.381974605.5532975228.9132974768.477稅后凈收益 63441104.534009047.6376040616.2776039681.453投資報(bào)酬率 % % % % %43 / 51超市部分的盈虧平衡分析 　 　 　 　 　項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年經(jīng)營超市每年付出的固定成本 1420220 1420220 1420220 1420220 1420220超市的貢獻(xiàn)毛益率 1% % % 4% 4%達(dá)到盈虧平衡的年銷售收入 　525925947333333550000035500000達(dá)到盈虧平衡的日銷售收入 　144089.2948129680.3657474方案二：租金組合方案一與 F1/F2 組合（略）方案三：租金組合方案三和 B1/F1 組合（略）方案四：租金組合方案三和 F1/F2 組合（略）方案五：租金組合方案四和 B1/F1 組合（略）方案六：租金組合方案四和 F1/F2 組合（略）44 / 51三、各方案測算數(shù)據(jù)匯總各方案稅后凈收益和投資報(bào)酬率匯總表序號(hào) 項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年1.方案一稅后凈收益618940.36344110400904604061603968方案一投資報(bào)酬率 % % % % %2.方案二稅后凈收益726312.91190565233470409761401687方案二投資報(bào)酬率 % % % % %3.方案三稅后凈收益124781879559.1562191069374921365662方案三投資報(bào)酬率 % % % % %4. 方案四稅 992277 132147 299116 28661645 / 51后凈收益 164807.8055 方案四投資報(bào)酬率 % % % % %5.方案五稅后凈收益320464.88246847293008486238481432方案五投資報(bào)酬率 % % % % %6.方案六稅后凈收益131920131814168297338591327671方案六投資報(bào)酬率 % % % % %四、考慮廣告宣傳費(fèi)后的效果假設(shè)第一年的廣告宣傳費(fèi)為 100 萬元，其他各年的廣告宣傳費(fèi)為 50 萬元，則各方案的投資報(bào)酬率及稅后凈收益（略）46 / 51五、建議方案及收益預(yù)期上述測算方案中方案一及方案七的綜合收益水平較高，可知選擇業(yè)態(tài)、業(yè)種組合方案一與合理的租金分配會(huì)提升收益能力。實(shí)際操作中分租部分可以收取入住押金及預(yù)付租金方式，可以沉淀部分資金作為周轉(zhuǎn)資金使用。超市經(jīng)營部分因?yàn)橛?MM 商廈經(jīng)營的信用依托，可以爭取一定的信用天數(shù)，也可以緩解資金壓力。第一年度 MM 商廈可爭取 XX 集團(tuán)支持，先行啟動(dòng)項(xiàng)目后支付租金，給 XX 大廈商業(yè)的整體運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。47 / 51結(jié)論本文就 XX 大廈商用房產(chǎn)的總體定位及業(yè)態(tài)、業(yè)種的選擇進(jìn)行了分析。在此基礎(chǔ)上給出了兩種推薦方案。之后對(duì)兩種經(jīng)營方案對(duì)應(yīng)的租金收入情況進(jìn)行了投資分析。通過投資分析可以得出如下結(jié)論：MM 商廈以超市為依托整體運(yùn)作 XX 大廈商用房產(chǎn)具有會(huì)好的投資收益效果；XX 集團(tuán)將 XX 大廈商用房產(chǎn)交 MM 商廈經(jīng)營可以規(guī)避分散招租的風(fēng)險(xiǎn)并有助于 XX 大廈整體市場形象的確立；XX 大廈商用房產(chǎn)需要進(jìn)行整體、專業(yè)策劃才能在非核心商圈內(nèi)樹立品牌地位；在 XX 大廈商用房產(chǎn)營運(yùn)階段應(yīng)本著 “理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、業(yè)績創(chuàng)新”原則吸納專業(yè)人員，與專業(yè)公司合作規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健經(jīng)營、長期收益。48 / 51附件附件一： XX 大廈區(qū)位圖示附件二： XX 大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布圖附件三： XX 大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布表附件四： XX 大廈售價(jià)測算表附件五 ：XX 大廈租金收入水平測算表附件六：店鋪組合方案一區(qū)位分布示意圖附件七：店鋪組合方案二區(qū)位分布示意圖附件八： XX 大廈投資收益年金測算表附件九： MM 商廈支付租金測算表