【正文】 度世界經(jīng)濟(jì)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)都有上升跡象，從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度應(yīng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度把握整體經(jīng)營(yíng)及市場(chǎng)策略。? 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)以 MM 商廈運(yùn)作 XX 大廈的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)突出表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是 XX 大廈本身不處于核心商圈，商業(yè)氛圍不夠成熟；二是以經(jīng)營(yíng)超市的經(jīng)驗(yàn)拓展為商業(yè)物業(yè)全案營(yíng)運(yùn)管理，管理經(jīng)驗(yàn)方面有所欠缺。對(duì)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的防范應(yīng)以揚(yáng)長(zhǎng)避短為原則。在商圈培養(yǎng)及招商初期，應(yīng)給予客戶較大幅度的優(yōu)惠政策，以短期獲利損失換取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。對(duì)管理能力方面的快速提升可以大膽創(chuàng)新，廣泛合作，請(qǐng)專業(yè)人員或?qū)I(yè)公司進(jìn)行咨詢或委托進(jìn)行25 / 34專項(xiàng)管理、策劃等，以專業(yè)管理技術(shù)化解個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，抗擊行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。管理架構(gòu)XX 大廈項(xiàng)目啟動(dòng)后，MM 商廈可采用合署辦公方式，逐步整合公司業(yè)務(wù)。整合后的公司可按業(yè)務(wù)職能設(shè)立五個(gè)業(yè)務(wù)部、兩個(gè)管理部。? 五個(gè)業(yè)務(wù)及主要職能①、超市經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)連鎖超市部分的日常經(jīng)營(yíng)。以門店管理、商品管理為核心業(yè)務(wù)。②、商業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)整體商業(yè)策劃及營(yíng)運(yùn)效果分析，投資收益測(cè)算、核算，與專業(yè)人員、專業(yè)公司合作等。③、市場(chǎng)營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)招商、招租，市場(chǎng)營(yíng)銷策劃等。④、稽核部：負(fù)責(zé)防損、安全保衛(wèi)、員工瀆職追查及員工誠(chéng)信管理等。⑤、物業(yè)、工程部：負(fù)責(zé)商鋪的日常維修、工程改造管理、審核等。工程實(shí)施以專業(yè)合作公司的方式進(jìn)行。? 兩個(gè)管理部及主要職能①、財(cái)務(wù)管理部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算及財(cái)務(wù)分析。②、人事行政部：負(fù)責(zé)人力資源及日常行政管理工作。26 / 34Part5 商業(yè)收益研究及測(cè)算一、承接租金水平測(cè)算? 計(jì)算依據(jù)以 MM 商廈運(yùn)作 XX 大廈商用房產(chǎn)，其可承受的租賃費(fèi)可按兩種方法確定，一是比較分析法，比較市場(chǎng)同業(yè)物業(yè)的平均租金水平扣除房產(chǎn)稅；二是以投資置業(yè)方式測(cè)算投資收益，以投資回收期內(nèi)的收益年金為租賃費(fèi)用計(jì)算依據(jù)。? 貼現(xiàn)率 貼現(xiàn)率選擇參考商用房產(chǎn)的貸款利率與現(xiàn)房地產(chǎn)投資收益率。商用房產(chǎn)貸款利率為 %，商用房地產(chǎn)平均投資收益率為 4%～6%。考慮整體接受 XX 大廈替業(yè)主方承接了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及空置損失因素，選擇 5% 、4%兩個(gè)貼現(xiàn)率分別計(jì)算。? 投資回收期房地產(chǎn)投資的正常投資回收年限為 10～20 年，我們分別選擇 10 年，15 年，18 年，20 年四種方案計(jì)算。? 承租標(biāo)準(zhǔn)租金比較結(jié)果：整體承接 XX 大廈，可比寫字樓租金價(jià)格為 元/ 平米日；商用物業(yè)租金一、二層均價(jià)為 元/平米日。均包含物業(yè)費(fèi)。收益年金測(cè)算見 附件八： XX 大廈投資收益年金測(cè)算表根據(jù)租金水平比較結(jié)果及收益年金測(cè)算，選定 MM 商廈承接 XX 大廈的租賃費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。以五年為合同定價(jià)周期，可接受的租金水平分別為 1800 萬(wàn)元、2200 萬(wàn)元、2400 萬(wàn)元、2400 萬(wàn)元、2500 萬(wàn)元。租金水平及分擔(dān)方式見 附件九： MM 商廈支付租金測(cè)算表二、各方案的投資收益分析將給出的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布方案一、方案二與組合租金方案相組合，共有十個(gè)組合方案。我們分析其中六個(gè)總體投資收益較好的組合方案，分別為：27 / 34方案一：租金組合方案一和 B1/F1 組合 出租部分的效益分析項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年空置率為 0 時(shí)總租金收入 設(shè)定空置率 30% 25% 20% 16% 16%考慮空置率的租金收入合計(jì)數(shù) 物業(yè)費(fèi)( 元/) 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加 支付 XX 的租金 17000000 21000000 23000000 23000000 24000000項(xiàng)目管理費(fèi) 360000 360000 360000 360000 360000出租和物業(yè)損益 自營(yíng)部分效益分析 　 　 　 　 　項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年預(yù)期日銷售額 115000 120220 125000 135000 135000預(yù)期年收入 41975000 43800000 45625000 49275000 49275000毛利及通道利潤(rùn)率 13% 15% 15% 15% 15%毛利及通道利潤(rùn) 5456750 6570000 6843750 7391250 7391250營(yíng)運(yùn)費(fèi)用率 % % % % %營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 5666625 5387400 5475000 5420250 5420250流動(dòng)資金占用的資金成本 20220 20220 20220 20220 20220開辦費(fèi)攤銷 400000 400000 400000 400000 400000支付的租金 1000000 1000000 1000000 1000000 1000000費(fèi)用合計(jì) 7086625 6807400 6895000 6840250 6840250超市經(jīng)營(yíng)損益合計(jì) 1629875 237400 51250 551000 551000總效益分析 　 　 　 　 　項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年出租及物業(yè)損益合計(jì) 超市經(jīng)營(yíng)損益合計(jì) 1629875 237400 51250 551000 551000總的稅前凈收益 所得稅 0 稅后凈收益 投資報(bào)酬率 % % % % %超市部分的盈虧平衡分析 　 　 　 　 　項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年經(jīng)營(yíng)超市每年付出的固定成本 1420220 1420220 1420220 1420220 1420220超市的貢獻(xiàn)毛益率 1% % % 4% 4%達(dá)到盈虧平衡的年銷售收入 　 35500000 35500000達(dá)到盈虧平衡的日銷售收入 　 28 / 34方案二：租金組合方案一與 F1/F2 組合（略）方案三：租金組合方案三和 B1/F1 組合（略）方案四：租金組合方案三和 F1/F2 組合（略）方案五：租金組合方案四和 B1/F1 組合（略）方案六：租金組合方案四和 F1/F2 組合（略）三、各方案測(cè)算數(shù)據(jù)匯總各方案稅后凈收益和投資報(bào)酬率匯總表序號(hào) 項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年1. 方案一稅后凈收益 方案一投資報(bào)酬率 % % % % %2. 方案二稅后凈收益 方案二投資報(bào)酬率 % % % % %3. 方案三稅后凈收益 方案三投資報(bào)酬率 % % % % %4. 方案四稅后凈收益 方案四投資報(bào)酬率 % % % % %5. 方案五稅后凈收益 方案五投資報(bào)酬率 % % % % %6. 方案六稅后凈收益 方案六投資報(bào)酬率 % % % % %四、考慮廣告宣傳費(fèi)后的效果假設(shè)第一年的廣告宣傳費(fèi)為 100 萬(wàn)元，其他各年的廣告宣傳費(fèi)為 50 萬(wàn)元，則各方案的投資報(bào)酬率及稅后凈收益（略）29 / 34五、建議方案及收益預(yù)期上述測(cè)算方案中方案一及方案七的綜合收益水平較高，可知選擇業(yè)態(tài)、業(yè)種組合方案一與合理的租金分配會(huì)提升收益能力。實(shí)際操作中分租部分可以收取入住押金及預(yù)付租金方式，可以沉淀部分資金作為周轉(zhuǎn)資金使用。超市經(jīng)營(yíng)部分因?yàn)橛?MM 商廈經(jīng)營(yíng)的信用依托，可以爭(zhēng)取一定的信用天數(shù)，也可以緩解資金壓力。第一年度 MM 商廈可爭(zhēng)取 XX 集團(tuán)支持，先行啟動(dòng)項(xiàng)目后支付租金，給 XX 大廈商業(yè)的整體運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。30 / 34結(jié)論本文就 XX 大廈商用房產(chǎn)的總體定位及業(yè)態(tài)、業(yè)種的選擇進(jìn)行了分析。在此基礎(chǔ)上給出了兩種推薦方案。之后對(duì)兩種經(jīng)營(yíng)方案對(duì)應(yīng)的租金收入情況進(jìn)行了投資分析。通過(guò)投資分析可以得出如下結(jié)論：MM 商廈以超市為依托整體運(yùn)作 XX 大廈商用房產(chǎn)具有會(huì)好的投資收益效果；XX 集團(tuán)將 XX 大廈商用房產(chǎn)交 MM 商廈經(jīng)營(yíng)可以規(guī)避分散招租的風(fēng)險(xiǎn)并有助于 XX 大廈整體市場(chǎng)形象的確立；XX 大廈商用房產(chǎn)需要進(jìn)行整體、專業(yè)策劃才能在非核心商圈內(nèi)樹立品牌地位；在 XX 大廈商用房產(chǎn)營(yíng)運(yùn)階段應(yīng)本著“理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、業(yè)績(jī)創(chuàng)新”原則吸納專業(yè)人員，與專業(yè)公司合作規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期收益。31 / 34附件附件一： XX 大廈區(qū)位圖示附件二： XX 大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布圖附件三： XX 大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布表附件四： XX 大廈售價(jià)測(cè)算表附件五 ：XX 大廈租金收入水平測(cè)算表附件六：店鋪組合方案一區(qū)位分布示意圖附件七：店鋪組合方案二區(qū)位分布示意圖附件八： XX 大廈投資收益年金測(cè)算表附件九： MM 商廈支付租金測(cè)算表