【正文】 度世界經(jīng)濟及國內(nèi)經(jīng)濟都有上升跡象，從風險防范的角度應(yīng)持謹慎樂觀態(tài)度把握整體經(jīng)營及市場策略。? 個別風險以 MM 商廈運作 XX 大廈的個別風險突出表現(xiàn)在兩個方面。一是 XX 大廈本身不處于核心商圈，商業(yè)氛圍不夠成熟；二是以經(jīng)營超市的經(jīng)驗拓展為商業(yè)物業(yè)全案營運管理，管理經(jīng)驗方面有所欠缺。對個別風險的防范應(yīng)以揚長避短為原則。在商圈培養(yǎng)及招商初期，應(yīng)給予客戶較大幅度的優(yōu)惠政策，以短期獲利損失換取長期穩(wěn)定收益。對管理能力方面的快速提升可以大膽創(chuàng)新，廣泛合作，請專業(yè)人員或?qū)I(yè)公司進行咨詢或委托進行25 / 34專項管理、策劃等，以專業(yè)管理技術(shù)化解個別風險，抗擊行業(yè)風險。管理架構(gòu)XX 大廈項目啟動后，MM 商廈可采用合署辦公方式，逐步整合公司業(yè)務(wù)。整合后的公司可按業(yè)務(wù)職能設(shè)立五個業(yè)務(wù)部、兩個管理部。? 五個業(yè)務(wù)及主要職能①、超市經(jīng)營部：負責連鎖超市部分的日常經(jīng)營。以門店管理、商品管理為核心業(yè)務(wù)。②、商業(yè)發(fā)展部：負責整體商業(yè)策劃及營運效果分析，投資收益測算、核算，與專業(yè)人員、專業(yè)公司合作等。③、市場營銷部：負責招商、招租，市場營銷策劃等。④、稽核部：負責防損、安全保衛(wèi)、員工瀆職追查及員工誠信管理等。⑤、物業(yè)、工程部：負責商鋪的日常維修、工程改造管理、審核等。工程實施以專業(yè)合作公司的方式進行。? 兩個管理部及主要職能①、財務(wù)管理部：負責財務(wù)核算及財務(wù)分析。②、人事行政部：負責人力資源及日常行政管理工作。26 / 34Part5 商業(yè)收益研究及測算一、承接租金水平測算? 計算依據(jù)以 MM 商廈運作 XX 大廈商用房產(chǎn)，其可承受的租賃費可按兩種方法確定，一是比較分析法，比較市場同業(yè)物業(yè)的平均租金水平扣除房產(chǎn)稅；二是以投資置業(yè)方式測算投資收益，以投資回收期內(nèi)的收益年金為租賃費用計算依據(jù)。? 貼現(xiàn)率 貼現(xiàn)率選擇參考商用房產(chǎn)的貸款利率與現(xiàn)房地產(chǎn)投資收益率。商用房產(chǎn)貸款利率為 %，商用房地產(chǎn)平均投資收益率為 4%～6%?？紤]整體接受 XX 大廈替業(yè)主方承接了市場風險及空置損失因素，選擇 5% 、4%兩個貼現(xiàn)率分別計算。? 投資回收期房地產(chǎn)投資的正常投資回收年限為 10～20 年，我們分別選擇 10 年，15 年，18 年，20 年四種方案計算。? 承租標準租金比較結(jié)果：整體承接 XX 大廈，可比寫字樓租金價格為 元/ 平米日；商用物業(yè)租金一、二層均價為 元/平米日。均包含物業(yè)費。收益年金測算見 附件八： XX 大廈投資收益年金測算表根據(jù)租金水平比較結(jié)果及收益年金測算，選定 MM 商廈承接 XX 大廈的租賃費用標準。以五年為合同定價周期，可接受的租金水平分別為 1800 萬元、2200 萬元、2400 萬元、2400 萬元、2500 萬元。租金水平及分擔方式見 附件九： MM 商廈支付租金測算表二、各方案的投資收益分析將給出的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布方案一、方案二與組合租金方案相組合，共有十個組合方案。我們分析其中六個總體投資收益較好的組合方案，分別為：27 / 34方案一：租金組合方案一和 B1/F1 組合 出租部分的效益分析項 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年空置率為 0 時總租金收入 設(shè)定空置率 30% 25% 20% 16% 16%考慮空置率的租金收入合計數(shù) 物業(yè)費( 元/) 應(yīng)交營業(yè)稅及附加 支付 XX 的租金 17000000 21000000 23000000 23000000 24000000項目管理費 360000 360000 360000 360000 360000出租和物業(yè)損益 自營部分效益分析 　 　 　 　 　項 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年預(yù)期日銷售額 115000 120220 125000 135000 135000預(yù)期年收入 41975000 43800000 45625000 49275000 49275000毛利及通道利潤率 13% 15% 15% 15% 15%毛利及通道利潤 5456750 6570000 6843750 7391250 7391250營運費用率 % % % % %營運費用 5666625 5387400 5475000 5420250 5420250流動資金占用的資金成本 20220 20220 20220 20220 20220開辦費攤銷 400000 400000 400000 400000 400000支付的租金 1000000 1000000 1000000 1000000 1000000費用合計 7086625 6807400 6895000 6840250 6840250超市經(jīng)營損益合計 1629875 237400 51250 551000 551000總效益分析 　 　 　 　 　項 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年出租及物業(yè)損益合計 超市經(jīng)營損益合計 1629875 237400 51250 551000 551000總的稅前凈收益 所得稅 0 稅后凈收益 投資報酬率 % % % % %超市部分的盈虧平衡分析 　 　 　 　 　項 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年經(jīng)營超市每年付出的固定成本 1420220 1420220 1420220 1420220 1420220超市的貢獻毛益率 1% % % 4% 4%達到盈虧平衡的年銷售收入 　 35500000 35500000達到盈虧平衡的日銷售收入 　 28 / 34方案二：租金組合方案一與 F1/F2 組合（略）方案三：租金組合方案三和 B1/F1 組合（略）方案四：租金組合方案三和 F1/F2 組合（略）方案五：租金組合方案四和 B1/F1 組合（略）方案六：租金組合方案四和 F1/F2 組合（略）三、各方案測算數(shù)據(jù)匯總各方案稅后凈收益和投資報酬率匯總表序號 項 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年1. 方案一稅后凈收益 方案一投資報酬率 % % % % %2. 方案二稅后凈收益 方案二投資報酬率 % % % % %3. 方案三稅后凈收益 方案三投資報酬率 % % % % %4. 方案四稅后凈收益 方案四投資報酬率 % % % % %5. 方案五稅后凈收益 方案五投資報酬率 % % % % %6. 方案六稅后凈收益 方案六投資報酬率 % % % % %四、考慮廣告宣傳費后的效果假設(shè)第一年的廣告宣傳費為 100 萬元，其他各年的廣告宣傳費為 50 萬元，則各方案的投資報酬率及稅后凈收益（略）29 / 34五、建議方案及收益預(yù)期上述測算方案中方案一及方案七的綜合收益水平較高，可知選擇業(yè)態(tài)、業(yè)種組合方案一與合理的租金分配會提升收益能力。實際操作中分租部分可以收取入住押金及預(yù)付租金方式，可以沉淀部分資金作為周轉(zhuǎn)資金使用。超市經(jīng)營部分因為有 MM 商廈經(jīng)營的信用依托，可以爭取一定的信用天數(shù)，也可以緩解資金壓力。第一年度 MM 商廈可爭取 XX 集團支持，先行啟動項目后支付租金，給 XX 大廈商業(yè)的整體運作奠定基礎(chǔ)。30 / 34結(jié)論本文就 XX 大廈商用房產(chǎn)的總體定位及業(yè)態(tài)、業(yè)種的選擇進行了分析。在此基礎(chǔ)上給出了兩種推薦方案。之后對兩種經(jīng)營方案對應(yīng)的租金收入情況進行了投資分析。通過投資分析可以得出如下結(jié)論：MM 商廈以超市為依托整體運作 XX 大廈商用房產(chǎn)具有會好的投資收益效果；XX 集團將 XX 大廈商用房產(chǎn)交 MM 商廈經(jīng)營可以規(guī)避分散招租的風險并有助于 XX 大廈整體市場形象的確立；XX 大廈商用房產(chǎn)需要進行整體、專業(yè)策劃才能在非核心商圈內(nèi)樹立品牌地位；在 XX 大廈商用房產(chǎn)營運階段應(yīng)本著“理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、業(yè)績創(chuàng)新”原則吸納專業(yè)人員，與專業(yè)公司合作規(guī)避風險、穩(wěn)健經(jīng)營、長期收益。31 / 34附件附件一： XX 大廈區(qū)位圖示附件二： XX 大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布圖附件三： XX 大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布表附件四： XX 大廈售價測算表附件五 ：XX 大廈租金收入水平測算表附件六：店鋪組合方案一區(qū)位分布示意圖附件七：店鋪組合方案二區(qū)位分布示意圖附件八： XX 大廈投資收益年金測算表附件九： MM 商廈支付租金測算表