某大廈商業(yè)項(xiàng)目策略提案-資料下載頁
2025-02-08 21:19本頁面
【正文】 返租價(jià)格的 2/3，再要據(jù)周邊商業(yè)裙樓的售價(jià)修正后，項(xiàng)目二樓商鋪的銷售均價(jià)如下： 二樓銷售均價(jià)： 6000~10000元 /平方米 根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，二樓與三樓商鋪價(jià)格相差 60%左右。考慮到三、四樓作為商鋪寫字樓銷售，參照周邊三、四樓售價(jià)情況，建議三樓商鋪均價(jià)推算為： 三、四樓均價(jià)： 3600~6000元 /平方米 運(yùn)作模式 直接銷售 A 經(jīng)濟(jì)收益 樓層 面積（平方米） 均價(jià) 銷售率 收益（萬元） 一樓 352 1800030000 80% ~ 二樓 845 600010000 100% 507~845 三、四樓 1816 36006000 90% ~ 項(xiàng)目商業(yè)采用直接銷售的方式，發(fā)展商收益初算如下： 合計(jì)總收益約為： 2200萬元 先租后售 運(yùn)作模式 —— 一樓分割街鋪銷售 二、三、四樓整體出租、小面積出售 整體引進(jìn)品牌商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，再分割成小面積鋪位出售，采用租、售相結(jié)合的方式進(jìn)行，充分保證了長期與短期回報(bào)的協(xié)調(diào)性； 中原建議：公寓銷售之前可以進(jìn)行對二、三、四樓進(jìn)行招租，招入品牌休閑娛樂業(yè)進(jìn)駐。公寓銷售 50%以后分割小面積，帶租約銷售。 運(yùn)作模式 先租后售 B 運(yùn)作模式 先租后售 優(yōu)、劣勢分析 B 優(yōu)勢 ?置業(yè)門檻低，經(jīng)銷商容易接受 ?銷售容易出手 ?投資者風(fēng)險(xiǎn)較低，自主權(quán)大，靈活性高 ?對公寓銷售有一定的促進(jìn)作用 劣勢 ?發(fā)展商商家經(jīng)營管理較為復(fù)雜 ?銷售周期較長，資金回籠較慢 ?受本片區(qū)商業(yè)環(huán)境的影響 中原認(rèn)為：項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營階段，對投資商吸引較大；面積較小，投資都容易接受，銷售難度較低，同樣可根據(jù)整體項(xiàng)目的銷售率決定分割銷售的銷售節(jié)點(diǎn)。 首層拆零直接銷售；二、三、四層整體租與一商家，提供 3年返租，買鋪即收 2年租金。 預(yù)計(jì)返租情況：返租率 8%/年，返租年限： 3年。 買鋪即收 2年租金，一次性沖抵首期款。 初步預(yù)計(jì)均價(jià) 樓層 均價(jià) 面積 銷售率 收益（萬元） 首層 31000元 /平方米 352 平方米 80% 873 二層 16120元 /平方米 845平方米 90% 1226 三、四層 11160元 /平方米 1816 平方米 90% 1824 運(yùn)作模式 先租后售 經(jīng)濟(jì)收益 B 合計(jì)總收益約為： 3900萬元 一樓商鋪劃分 一樓鋪位劃分建議 入戶大堂 門禁系統(tǒng) 商鋪 8 商鋪 10 商鋪 11 商鋪 12 商鋪 4 商鋪 5 商鋪 6 商鋪 7 商鋪 13 樓 梯 利用公寓的人流，主經(jīng)營商務(wù)、日用等業(yè)態(tài) 與北面現(xiàn)有飲食餐廳對應(yīng)，可經(jīng)營餐飲業(yè)態(tài) 作為通往二、三四樓的交通要道，內(nèi)可設(shè)敞開式內(nèi)鋪 考慮到視角方面的效果，建議將南面與門診部的小隔道封起來
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