【正文】 ；及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，科學(xué)的分析問(wèn)題，清楚的解決問(wèn)題；豐富的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和準(zhǔn)確的市場(chǎng)把握度……正是我公司長(zhǎng)處所在7）、依據(jù)市場(chǎng)需求而設(shè)計(jì)的方正實(shí)用的戶(hù)型；→戶(hù)型是我們的具體的產(chǎn)品；在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初依據(jù)市場(chǎng)需求確定其具體指標(biāo)，并賦予其精確的設(shè)計(jì)理念、包裝其典型的生活模式 客戶(hù)將是一種誘惑8）、本項(xiàng)目本身的完善的配套；→本項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高，有必要完善和強(qiáng)調(diào)自身的配套——合理的推廣與先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)手段無(wú)疑在肯定這一點(diǎn)的同時(shí)增加項(xiàng)目的附加價(jià)值9）、本項(xiàng)目臨發(fā)展大道，新華西路貫穿南北，展示性強(qiáng)?！F(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目工程進(jìn)度展示、形象包裝展示劣勢(shì)分析1）、本項(xiàng)目處鬧市，居住環(huán)境較為嘈雜；→在前期規(guī)劃時(shí)考慮用隔音效果較好的材料在硬件上處理?！镁G化帶與硬件等充分推廣“鬧市不鬧”規(guī)劃?！越y(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)場(chǎng)包裝、強(qiáng)勢(shì)媒體推廣結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)施工氣氛淡化鬧市環(huán)境轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的關(guān)心重心。2）、周邊環(huán)境較差，影響項(xiàng)目檔次形象；→現(xiàn)場(chǎng)包裝與工地氣氛轉(zhuǎn)移消費(fèi)者視線(xiàn)。→封閉式小區(qū)的圍合、小區(qū)綠化帶的隔離。3）、鬧市居家的安全性；→安全周到的物管，先進(jìn)的現(xiàn)代化智能安保設(shè)備，全封閉式的社區(qū)管理。→項(xiàng)目前期考慮到這些問(wèn)題并妥善解決它然后推廣它。4）、商住結(jié)合樓盤(pán)一定程度上影響高檔住宅品質(zhì)；→淡化“商住”概念，強(qiáng)化“自身配套”；→科學(xué)操作“商”增加地塊的含金量，“住”帶動(dòng)“商”的人氣，實(shí)現(xiàn)商住的雙贏(yíng)項(xiàng)目威脅點(diǎn)1）、來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的威脅：本項(xiàng)目周邊主要在售樓盤(pán)為東方帝園、富豪花園、新世紀(jì)都市花園、興城大廈等，這些項(xiàng)目都是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，會(huì)在很大程度上分流我們的目標(biāo)客戶(hù)； ? 更合理的市場(chǎng)定位與價(jià)格策略? 入市時(shí)期及銷(xiāo)售控制策略2）、來(lái)自“城市中心說(shuō)”的威脅“城市中心”是江城居民在很大程度上的心理認(rèn)知習(xí)慣，即武廣、新世界等為中心的從行動(dòng)上和心理上對(duì)市民影響的“磁場(chǎng)”效應(yīng) 。? 觀(guān)念上的“新中心說(shuō)”。? 科學(xué)的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)。? 推廣的主題與氣勢(shì)。? 更能吸引目標(biāo)客戶(hù)的軟硬件設(shè)施項(xiàng)目機(jī)會(huì)1）、武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾——市場(chǎng)有效需求保證了項(xiàng)目的成功條件。? 市場(chǎng)機(jī)會(huì)稍縱即失，建議項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)開(kāi)始施工，并嚴(yán)格控制工期，爭(zhēng)取及早進(jìn)行銷(xiāo)售。? 科學(xué)的把握目標(biāo)市場(chǎng)，發(fā)掘市場(chǎng)潛力。? 系統(tǒng)化的整合形象推廣工程。2）、專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司的介入專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司有著豐富的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，集前期項(xiàng)目規(guī)劃、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)把握、項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估、整合營(yíng)銷(xiāo)推廣、項(xiàng)目銷(xiāo)售等為一體，能夠?qū)?xiàng)目開(kāi)發(fā)的系統(tǒng)工程為發(fā)展商出謀劃策將會(huì)在最大程度上規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。3）、武漢市政規(guī)劃日漸完善，項(xiàng)目附近將建的地鐵線(xiàn)及其它配套，使本項(xiàng)目的升值空間增大。? 發(fā)現(xiàn)這些利用這些推廣本項(xiàng)目的投資概念，不單單是商鋪與寫(xiě)字樓，還有住宅? 市政規(guī)劃的完善，本項(xiàng)目作為城市新中心的最后條件都將具備項(xiàng)目最大價(jià)值的發(fā)掘：1）、項(xiàng)目地段的稀確性——升值價(jià)值2）、營(yíng)銷(xiāo)推廣的可塑性強(qiáng)——整合價(jià)值3）、區(qū)域潛在市場(chǎng)需求量——消費(fèi)價(jià)值4）、產(chǎn)品規(guī)劃的合理性——產(chǎn)品價(jià)值5）、周邊配套的完善——人居價(jià)值6）、市政規(guī)劃的實(shí)施——商用物業(yè)價(jià)值第四部分 　 物業(yè)發(fā)展建議一、項(xiàng)目規(guī)劃建議總體規(guī)劃布局原則：? 區(qū)域中心建筑群的標(biāo)志性與形象代表性；? 與新華西路的有機(jī)融合及科學(xué)疏導(dǎo)，保障小區(qū)交通與小區(qū)外大交通環(huán)境的順暢及人流的引導(dǎo)；? 要求小區(qū)整體美觀(guān)，布局靈活而不凌亂、充分考慮商業(yè)面積（但不影響朝向）；? 與項(xiàng)目周邊科學(xué)的融合為一體，實(shí)現(xiàn)小區(qū)環(huán)境與周邊大環(huán)境的有機(jī)結(jié)合；? 綜合性物業(yè)的合理區(qū)分布局及相對(duì)獨(dú)立性，使商、住互不干擾；? 原則上的沿街“商”、靠里“住”規(guī)劃布局；? 樓體布局在保證合理間距的基礎(chǔ)上盡量集中園林與綠化面積；? 整個(gè)小區(qū)的統(tǒng)一標(biāo)識(shí)感，整體感；? 建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約，標(biāo)識(shí)感強(qiáng)；住宅規(guī)劃1）、本項(xiàng)目住宅規(guī)劃建設(shè)總面積為302764平方米；2）、住宅規(guī)劃布局主要靠里面，營(yíng)造安靜居家環(huán)境；3）、與小區(qū)商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)相對(duì)的獨(dú)立性，體現(xiàn)本項(xiàng)目中高檔物業(yè)的檔次感；4）、符合健康住宅概念，要求充分的采光（保證每天日照時(shí)間）與通風(fēng)；5）、整體“大盤(pán)”的形象規(guī)劃。6）、戶(hù)型設(shè)計(jì)原則：? 科學(xué)合理布局，講究實(shí)用，功能齊備。? 遵循“三大”設(shè)計(jì)原理：大客廳、大主臥、大廚房。? 景觀(guān)與朝向上合理安排，盡量使客廳與主臥室朝南。? 干濕、潔污、動(dòng)靜等分區(qū)明顯。? 考慮“風(fēng)水問(wèn)題”，避免衛(wèi)生間對(duì)床、衛(wèi)生間黑房、雙門(mén)對(duì)開(kāi)等傳統(tǒng)風(fēng)水問(wèn)題。? 充分考慮通風(fēng)采光問(wèn)題，盡可能設(shè)計(jì)“穿堂風(fēng)”效果。? 充分的采光符合健康住宅概念，戶(hù)戶(hù)南北朝向，無(wú)暗房。商業(yè)部分規(guī)劃? 本項(xiàng)目所在路段（發(fā)展大道新華西路）商業(yè)氣氛相對(duì)較濃，商鋪投資回報(bào)率較高，本項(xiàng)目所在地將隨著本項(xiàng)目的建設(shè)形成一個(gè)新的區(qū)域商業(yè)中心；? 充分利用地段特點(diǎn)及項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃大型商業(yè)既配套項(xiàng)目本身又能帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，并能實(shí)現(xiàn)發(fā)展商最大限度的盈利；? 本項(xiàng)目所在地正處在江漢商業(yè)的“斷層”地帶，項(xiàng)目東南面是江漢乃至整個(gè)武漢市商業(yè)中心地帶，而以本項(xiàng)目所在地分界，“中心”以西、以北地帶基本沒(méi)有規(guī)模商業(yè)區(qū)域，商業(yè)氣氛不濃；本項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)為“區(qū)域商業(yè)中心”，無(wú)疑是切入市場(chǎng)的契機(jī)；? 建議商業(yè)部分規(guī)劃為大型購(gòu)物中心與專(zhuān)業(yè)商業(yè)街區(qū)相結(jié)合的區(qū)域中心市場(chǎng)及填補(bǔ)全市范圍內(nèi)的市場(chǎng)空白；? 商鋪規(guī)劃分布在沿街，及沿小區(qū)規(guī)劃道路，形成商鋪區(qū)域網(wǎng)絡(luò)；整體商鋪面積約103169平方米。寫(xiě)字樓規(guī)劃? 寫(xiě)字樓主要規(guī)劃在A(yíng)地塊東北面處建20層以上高層，層均面積2500平方米左右，總面積約50400平方米；? 寫(xiě)字樓主要為配套區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)，依項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、便利的交通，服務(wù)于區(qū)域企事業(yè)單位；? 項(xiàng)目周邊無(wú)頂級(jí)寫(xiě)字樓，可考慮填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白，基于風(fēng)險(xiǎn)太大考慮，建議本項(xiàng)目寫(xiě)字樓定位于中等偏上檔次的甲級(jí)寫(xiě)字樓，并以整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)形象及寫(xiě)字樓完善的硬件設(shè)施上標(biāo)志武漢甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)；? 區(qū)域中心概念是本項(xiàng)目寫(xiě)字樓物業(yè)成功的關(guān)鍵。小區(qū)主入口及小區(qū)交通? 本項(xiàng)目依地塊處向，可將小區(qū)主入口設(shè)在正北方（新華西路與發(fā)展大道交匯處），增加項(xiàng)目標(biāo)識(shí)展示性? 小區(qū)交通合理的設(shè)計(jì)，建議項(xiàng)目東、西兩面跨新華西路建一座人行天橋，基本實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流、商業(yè)人流與小區(qū)居民的分離，體現(xiàn)當(dāng)代健康住宅人性化理念； ? 本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)交通（因新華西路貫穿項(xiàng)目中部）比較復(fù)雜，建議地下停車(chē)場(chǎng)、地下行車(chē)路線(xiàn)與地上小區(qū)規(guī)劃道路的連貫處理，實(shí)現(xiàn)小區(qū)交通暢通與人車(chē)安全處理。 車(chē)位配比及其處理? 因本項(xiàng)目為中高檔物業(yè)，有車(chē)業(yè)主較多，車(chē)位配比應(yīng)相對(duì)充足；預(yù)計(jì)本項(xiàng)目車(chē)位配比約為70%；? 項(xiàng)目可依具體情況建地下車(chē)庫(kù)（一層），地面設(shè)露天車(chē)位；? 合理的分布車(chē)庫(kù)出入口，以保證安全，暢通；地面車(chē)位劃分，中間過(guò)道尺寸適度，保證車(chē)輛方便，安全的停放；? 寫(xiě)字樓車(chē)庫(kù)配備盡量充足，地上地下車(chē)位結(jié)合，建議地下建兩層以上停車(chē)場(chǎng)。二、項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)：總用地面積：143320平方米總建筑面積：405933平方米其中：商服：103169平方米住宅：302764平方米按照整體規(guī)劃、分批開(kāi)發(fā)的原則，建議將整個(gè)項(xiàng)目分成三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)：第一期：以A地塊為主，占地面積:44450㎡總建筑面積：145020㎡其中：寫(xiě)字樓：50400㎡商鋪：36000㎡地下室：7200㎡住宅：51680㎡建議：裙樓為商鋪，面積為7200平方米/層，地面五層，地下一層。塔樓為寫(xiě)字樓，面積為2400平方米/層，共有21層。住宅部分為樓高18＋16層的蝴蝶型點(diǎn)式樓，共計(jì)4棟，單層面積為760平方米/層。蝴蝶型點(diǎn)式樓的設(shè)計(jì)要求為戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，每層為二梯六戶(hù)，平均建筑面積127平方米。主力戶(hù)型為：四房二廳二衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、二房二廳二衛(wèi)，為了使戶(hù)型更具竟?fàn)幜?，考慮每套加一個(gè)4－6平方米的多功能房。第二期：以C、D地塊為主，　　　　其中：會(huì)所為：2200平方米。幼兒園：2500平方米。住宅為：104918平方米。第三期：以B地塊為主，　　　　其中：會(huì)所為：2500平方米。幼兒園：3500平方米。住宅為：132960平方米。三、建筑設(shè)計(jì)與外立面風(fēng)格建議? 本項(xiàng)目作為高尚住宅與商鋪相結(jié)合高層建筑，應(yīng)該體現(xiàn)現(xiàn)代氣息與大方，簡(jiǎn)約風(fēng)格；? 建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義；建筑立面挺撥俊朗，外立面顏色清新大方，適當(dāng)墻體線(xiàn)條裝飾統(tǒng)一窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)板基線(xiàn)；能體現(xiàn)高尚物業(yè)氣質(zhì)，具明顯標(biāo)識(shí)感。四、園林規(guī)劃與設(shè)計(jì)建議? 園林規(guī)劃與設(shè)計(jì)應(yīng)考慮觀(guān)賞性與實(shí)用性的結(jié)合；? 重視細(xì)部的處理，體現(xiàn)人性關(guān)愛(ài)，尊崇業(yè)主思想；? 盡可能集中園林綠化面積，展示高尚物業(yè)概念；? 園林設(shè)計(jì)盡可能豐富多彩；? 園林規(guī)劃靠外以鋪裝為主，適當(dāng)點(diǎn)綴一些小品，如音樂(lè)噴泉等；? 小區(qū)內(nèi)部的園藝景觀(guān)設(shè)計(jì)以綠地加行道樹(shù)為主，輔助以山水奇石，由于可用地少，應(yīng)盡量起裝飾作用。五、物業(yè)管理建議? 物業(yè)管理內(nèi)容盡量豐富（特別是服務(wù)性項(xiàng)目）；? 人性化管理與細(xì)膩周到的服務(wù)；? 采用智能化物管；? 為業(yè)主量身訂做物業(yè)管理服務(wù)方式與內(nèi)容。六、建議建議發(fā)展商提供項(xiàng)目規(guī)劃理念指標(biāo)，面向房地產(chǎn)相對(duì)發(fā)達(dá)城市/境外對(duì)本項(xiàng)目總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林綠化設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等項(xiàng)目進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，以保證本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)的最優(yōu)化。 第五部分　　項(xiàng)目定位分析一、目標(biāo)客戶(hù)分析：項(xiàng)目所期待的目標(biāo)客戶(hù)是一個(gè)怎么樣的群體？? 有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，不盲從潮流，自有獨(dú)特的審美傾向? 對(duì)舊居的依戀，雖然要改變居住環(huán)境但是也不會(huì)差異性太大? 追求細(xì)節(jié)的完美，使所有細(xì)節(jié)成為一個(gè)整體標(biāo)注某種高度? 對(duì)目前的城市生活模式不滿(mǎn)，但不能清晰表述內(nèi)心的需要? 社交圈固定，希望在社交延伸過(guò)程中有所收獲財(cái)富或者是學(xué)識(shí)、情感方面? 我們的實(shí)際目標(biāo)客戶(hù)其實(shí)就是有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及文化素養(yǎng)的中產(chǎn)階層或以上階層? 鑒于地段的因素，部分為投資置業(yè)者在我們做出精確、細(xì)致描述后，預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶(hù)將如何反應(yīng)？? 迅速明了自己所需要的生活要求（本項(xiàng)目達(dá)到或者未達(dá)到）? 自動(dòng)歸類(lèi)于我們所陳列的條目（改進(jìn)或者辯解）? 初步了解項(xiàng)目將給予的生活環(huán)境和生活模式（相信或者是不相信）? 前往現(xiàn)場(chǎng)察看（決定購(gòu)買(mǎi)與否）目標(biāo)客戶(hù) ：1）、年齡分析本項(xiàng)目的買(mǎi)家構(gòu)成從年齡及比例上應(yīng)分為以下三類(lèi)：主力消費(fèi)群年齡在30—45歲之間，比例為50%。該年齡段的客戶(hù)基本上為六十年代中至七十年代中出生的人仕，是九十年代以來(lái)事業(yè)有成的人士，但是其卻又不是那種非常在商業(yè)里面出名的人士，只是在自己的社交圈以及親朋好友之中比較出頭；同時(shí)目前又是武漢中擋房屋的主要消費(fèi)群體；他們基本上文化素質(zhì)較高和社會(huì)閱歷比較豐富、分析能力強(qiáng)，有自己獨(dú)特的審美觀(guān)，容易接受新事物，追求自己喜愛(ài)的生活方式。次消費(fèi)群年齡在28歲以下，比例約為25%年齡在45歲以上，比例約為15%2）、職業(yè)分析武漢及周邊私營(yíng)企業(yè)中層職員、本區(qū)政府、行政單位人仕、具較高收入較高文化的商界人仕、以及部分投資者； 　3）、收入分析據(jù)敝司對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及價(jià)格構(gòu)成分析，認(rèn)為目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)按主流收入群及下限收入人群予以設(shè)定。主流收入群年穩(wěn)定收入在8—15萬(wàn)元左右的個(gè)人、家庭次主流收入群年穩(wěn)定收入在8萬(wàn)元左右的個(gè)人、家庭 　4）、教育背景分析目標(biāo)客戶(hù)群中絕大部分具有大專(zhuān)以上文化程度，有文化素養(yǎng)及內(nèi)涵，關(guān)注社會(huì)新聞及敏感問(wèn)題，注重居住空間的實(shí)用性與人文環(huán)境，注重與教育氛圍的結(jié)合，以便能讓自己的孩子受到良好的培養(yǎng)、教育。 　5）、交通方式分析 　項(xiàng)目買(mǎi)家自有車(chē)輛的比例不會(huì)太多，但是重要的是有車(chē)開(kāi)的家庭比較多，以車(chē)代步的交通方式已是他們的生活方向。 　6）、文化傾向　　目標(biāo)客戶(hù)大部分為中青年齡段，他們身上既有中國(guó)傳統(tǒng)思想模式和對(duì)尚古精髓文化的認(rèn)可，更主要的是有社會(huì)主義思想以及潛意識(shí)的商業(yè)模式的認(rèn)可及追求。二、目標(biāo)客戶(hù)定位：區(qū)域內(nèi)從事行政事業(yè)、周邊商業(yè)及在附近工作的高、中層人士三、物業(yè)檔次定位：據(jù)本項(xiàng)目地段、規(guī)劃及市場(chǎng)原因等因素，本項(xiàng)目物業(yè)檔次應(yīng)該定位于：新華西路綜合類(lèi)高檔精品物業(yè)四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位：品質(zhì)鍛造 國(guó)際化區(qū)域中央生活區(qū)形象解析：國(guó)際? 距CBD（王家墩中央商務(wù)區(qū)）咫尺之遙。? 屬于CBD一級(jí)輻射區(qū)域。中央（中心）? 涵括項(xiàng)目位置、地段、交通、成熟配套等內(nèi)容? 項(xiàng)目的市場(chǎng)切入點(diǎn)品質(zhì)人性關(guān)懷，品質(zhì)生活項(xiàng)目市場(chǎng)形象支撐點(diǎn)：? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)? 配套優(yōu)勢(shì)? 交通優(yōu)勢(shì)? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)? 同片區(qū)中綜合性?xún)r(jià)比值高? 具有超前設(shè)計(jì)理念的人性化建筑（必要條件）? 二十四小時(shí)全天侯安保系統(tǒng)和智能化設(shè)施? 一流物業(yè)管理公司提供準(zhǔn)確到位的物管服務(wù)和社區(qū)文化建設(shè)? 專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃、推廣與銷(xiāo)售模式六、核心賣(mài)點(diǎn)分析：核心賣(mài)點(diǎn)關(guān)系到我們究竟在賣(mài)什么的問(wèn)題。1）、市場(chǎng)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中逐步成熟起來(lái)，同樣被市場(chǎng)長(zhǎng)期培育后的消費(fèi)者也逐步成熟了。2）、在地段、品質(zhì)、配套等指標(biāo)趨同的環(huán)境下，核心賣(mài)點(diǎn)如果只停留在某一個(gè)方面，就會(huì)顯得太單薄。3）、這時(shí)，綜合性?xún)r(jià)比的重要性就浮出水面。但是，僅僅論及綜合性?xún)r(jià)比，從廣告推廣的角度，這樣的定義未免不夠形象、不夠鮮明，也不夠個(gè)性化。在綜合性?xún)r(jià)比較高的基礎(chǔ)上，每一個(gè)項(xiàng)目必然有它的獨(dú)特氣質(zhì)。這種氣質(zhì)是由項(xiàng)目本身的多方面細(xì)節(jié)組成，這種獨(dú)特氣質(zhì)，正是我們提練的項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)。本項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)是：國(guó)際化區(qū)域中心的完美居者樂(lè)園核心推廣語(yǔ)可分解如下：? 原本存在的城市中心? 富有國(guó)際化都市中央生活區(qū)內(nèi)? 優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境―――人文環(huán)境．品質(zhì)環(huán)境