【正文】 ；及時的發(fā)現(xiàn)問題，科學的分析問題，清楚的解決問題；豐富的規(guī)劃設計經(jīng)驗和準確的市場把握度……正是我公司長處所在7）、依據(jù)市場需求而設計的方正實用的戶型；→戶型是我們的具體的產(chǎn)品；在規(guī)劃設計之初依據(jù)市場需求確定其具體指標，并賦予其精確的設計理念、包裝其典型的生活模式 客戶將是一種誘惑8）、本項目本身的完善的配套；→本項目規(guī)劃起點高，有必要完善和強調(diào)自身的配套——合理的推廣與先進的運營手段無疑在肯定這一點的同時增加項目的附加價值9）、本項目臨發(fā)展大道，新華西路貫穿南北，展示性強?！F(xiàn)場的項目工程進度展示、形象包裝展示劣勢分析1）、本項目處鬧市，居住環(huán)境較為嘈雜；→在前期規(guī)劃時考慮用隔音效果較好的材料在硬件上處理?！镁G化帶與硬件等充分推廣“鬧市不鬧”規(guī)劃。→以統(tǒng)一、標準的現(xiàn)場包裝、強勢媒體推廣結(jié)合現(xiàn)場施工氣氛淡化鬧市環(huán)境轉(zhuǎn)移消費者的關心重心。2）、周邊環(huán)境較差，影響項目檔次形象；→現(xiàn)場包裝與工地氣氛轉(zhuǎn)移消費者視線?！忾]式小區(qū)的圍合、小區(qū)綠化帶的隔離。3）、鬧市居家的安全性；→安全周到的物管，先進的現(xiàn)代化智能安保設備，全封閉式的社區(qū)管理。→項目前期考慮到這些問題并妥善解決它然后推廣它。4）、商住結(jié)合樓盤一定程度上影響高檔住宅品質(zhì)；→淡化“商住”概念，強化“自身配套”；→科學操作“商”增加地塊的含金量，“住”帶動“商”的人氣，實現(xiàn)商住的雙贏項目威脅點1）、來自競爭樓盤的威脅：本項目周邊主要在售樓盤為東方帝園、富豪花園、新世紀都市花園、興城大廈等，這些項目都是本項目的競爭對手，會在很大程度上分流我們的目標客戶； ? 更合理的市場定位與價格策略? 入市時期及銷售控制策略2）、來自“城市中心說”的威脅“城市中心”是江城居民在很大程度上的心理認知習慣，即武廣、新世界等為中心的從行動上和心理上對市民影響的“磁場”效應 。? 觀念上的“新中心說”。? 科學的項目營銷系統(tǒng)。? 推廣的主題與氣勢。? 更能吸引目標客戶的軟硬件設施項目機會1）、武漢房地產(chǎn)市場方興未艾——市場有效需求保證了項目的成功條件。? 市場機會稍縱即失，建議項目在短時間內(nèi)開始施工，并嚴格控制工期，爭取及早進行銷售。? 科學的把握目標市場，發(fā)掘市場潛力。? 系統(tǒng)化的整合形象推廣工程。2）、專業(yè)顧問公司的介入專業(yè)顧問公司有著豐富的地產(chǎn)營銷經(jīng)驗，集前期項目規(guī)劃、市場動態(tài)把握、項目價值評估、整合營銷推廣、項目銷售等為一體，能夠?qū)椖块_發(fā)的系統(tǒng)工程為發(fā)展商出謀劃策將會在最大程度上規(guī)避項目風險。3）、武漢市政規(guī)劃日漸完善，項目附近將建的地鐵線及其它配套，使本項目的升值空間增大。? 發(fā)現(xiàn)這些利用這些推廣本項目的投資概念，不單單是商鋪與寫字樓，還有住宅? 市政規(guī)劃的完善，本項目作為城市新中心的最后條件都將具備項目最大價值的發(fā)掘：1）、項目地段的稀確性——升值價值2）、營銷推廣的可塑性強——整合價值3）、區(qū)域潛在市場需求量——消費價值4）、產(chǎn)品規(guī)劃的合理性——產(chǎn)品價值5）、周邊配套的完善——人居價值6）、市政規(guī)劃的實施——商用物業(yè)價值第四部分 　 物業(yè)發(fā)展建議一、項目規(guī)劃建議總體規(guī)劃布局原則：? 區(qū)域中心建筑群的標志性與形象代表性；? 與新華西路的有機融合及科學疏導，保障小區(qū)交通與小區(qū)外大交通環(huán)境的順暢及人流的引導；? 要求小區(qū)整體美觀，布局靈活而不凌亂、充分考慮商業(yè)面積（但不影響朝向）；? 與項目周邊科學的融合為一體，實現(xiàn)小區(qū)環(huán)境與周邊大環(huán)境的有機結(jié)合；? 綜合性物業(yè)的合理區(qū)分布局及相對獨立性，使商、住互不干擾；? 原則上的沿街“商”、靠里“住”規(guī)劃布局；? 樓體布局在保證合理間距的基礎上盡量集中園林與綠化面積；? 整個小區(qū)的統(tǒng)一標識感，整體感；? 建筑風格現(xiàn)代簡約，標識感強；住宅規(guī)劃1）、本項目住宅規(guī)劃建設總面積為302764平方米；2）、住宅規(guī)劃布局主要靠里面，營造安靜居家環(huán)境；3）、與小區(qū)商業(yè)、寫字樓物業(yè)相對的獨立性，體現(xiàn)本項目中高檔物業(yè)的檔次感；4）、符合健康住宅概念，要求充分的采光（保證每天日照時間）與通風；5）、整體“大盤”的形象規(guī)劃。6）、戶型設計原則：? 科學合理布局，講究實用，功能齊備。? 遵循“三大”設計原理：大客廳、大主臥、大廚房。? 景觀與朝向上合理安排，盡量使客廳與主臥室朝南。? 干濕、潔污、動靜等分區(qū)明顯。? 考慮“風水問題”，避免衛(wèi)生間對床、衛(wèi)生間黑房、雙門對開等傳統(tǒng)風水問題。? 充分考慮通風采光問題，盡可能設計“穿堂風”效果。? 充分的采光符合健康住宅概念，戶戶南北朝向，無暗房。商業(yè)部分規(guī)劃? 本項目所在路段（發(fā)展大道新華西路）商業(yè)氣氛相對較濃，商鋪投資回報率較高，本項目所在地將隨著本項目的建設形成一個新的區(qū)域商業(yè)中心；? 充分利用地段特點及項目規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)劃大型商業(yè)既配套項目本身又能帶動項目人氣，并能實現(xiàn)發(fā)展商最大限度的盈利；? 本項目所在地正處在江漢商業(yè)的“斷層”地帶，項目東南面是江漢乃至整個武漢市商業(yè)中心地帶，而以本項目所在地分界，“中心”以西、以北地帶基本沒有規(guī)模商業(yè)區(qū)域，商業(yè)氣氛不濃；本項目規(guī)劃起點為“區(qū)域商業(yè)中心”，無疑是切入市場的契機；? 建議商業(yè)部分規(guī)劃為大型購物中心與專業(yè)商業(yè)街區(qū)相結(jié)合的區(qū)域中心市場及填補全市范圍內(nèi)的市場空白；? 商鋪規(guī)劃分布在沿街，及沿小區(qū)規(guī)劃道路，形成商鋪區(qū)域網(wǎng)絡；整體商鋪面積約103169平方米。寫字樓規(guī)劃? 寫字樓主要規(guī)劃在A地塊東北面處建20層以上高層，層均面積2500平方米左右，總面積約50400平方米；? 寫字樓主要為配套區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟，依項目優(yōu)越的地理位置、便利的交通，服務于區(qū)域企事業(yè)單位；? 項目周邊無頂級寫字樓，可考慮填補這一市場空白，基于風險太大考慮，建議本項目寫字樓定位于中等偏上檔次的甲級寫字樓，并以整個項目的市場形象及寫字樓完善的硬件設施上標志武漢甲級寫字樓市場；? 區(qū)域中心概念是本項目寫字樓物業(yè)成功的關鍵。小區(qū)主入口及小區(qū)交通? 本項目依地塊處向，可將小區(qū)主入口設在正北方（新華西路與發(fā)展大道交匯處），增加項目標識展示性? 小區(qū)交通合理的設計，建議項目東、西兩面跨新華西路建一座人行天橋，基本實現(xiàn)人車分流、商業(yè)人流與小區(qū)居民的分離，體現(xiàn)當代健康住宅人性化理念； ? 本項目小區(qū)內(nèi)交通（因新華西路貫穿項目中部）比較復雜，建議地下停車場、地下行車路線與地上小區(qū)規(guī)劃道路的連貫處理，實現(xiàn)小區(qū)交通暢通與人車安全處理。 車位配比及其處理? 因本項目為中高檔物業(yè)，有車業(yè)主較多，車位配比應相對充足；預計本項目車位配比約為70%；? 項目可依具體情況建地下車庫（一層），地面設露天車位；? 合理的分布車庫出入口，以保證安全，暢通；地面車位劃分，中間過道尺寸適度，保證車輛方便，安全的停放；? 寫字樓車庫配備盡量充足，地上地下車位結(jié)合，建議地下建兩層以上停車場。二、項目規(guī)劃數(shù)據(jù)：總用地面積：143320平方米總建筑面積：405933平方米其中：商服：103169平方米住宅：302764平方米按照整體規(guī)劃、分批開發(fā)的原則，建議將整個項目分成三期進行開發(fā)：第一期：以A地塊為主，占地面積:44450㎡總建筑面積：145020㎡其中：寫字樓：50400㎡商鋪：36000㎡地下室：7200㎡住宅：51680㎡建議：裙樓為商鋪，面積為7200平方米/層，地面五層，地下一層。塔樓為寫字樓，面積為2400平方米/層，共有21層。住宅部分為樓高18＋16層的蝴蝶型點式樓，共計4棟，單層面積為760平方米/層。蝴蝶型點式樓的設計要求為戶戶朝陽，每層為二梯六戶，平均建筑面積127平方米。主力戶型為：四房二廳二衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、二房二廳二衛(wèi)，為了使戶型更具竟爭力，考慮每套加一個4－6平方米的多功能房。第二期：以C、D地塊為主，　　　　其中：會所為：2200平方米。幼兒園：2500平方米。住宅為：104918平方米。第三期：以B地塊為主，　　　　其中：會所為：2500平方米。幼兒園：3500平方米。住宅為：132960平方米。三、建筑設計與外立面風格建議? 本項目作為高尚住宅與商鋪相結(jié)合高層建筑，應該體現(xiàn)現(xiàn)代氣息與大方，簡約風格；? 建議本項目建筑風格為現(xiàn)代簡約主義；建筑立面挺撥俊朗，外立面顏色清新大方，適當墻體線條裝飾統(tǒng)一窗臺、陽臺、空調(diào)板基線；能體現(xiàn)高尚物業(yè)氣質(zhì)，具明顯標識感。四、園林規(guī)劃與設計建議? 園林規(guī)劃與設計應考慮觀賞性與實用性的結(jié)合；? 重視細部的處理，體現(xiàn)人性關愛，尊崇業(yè)主思想；? 盡可能集中園林綠化面積，展示高尚物業(yè)概念；? 園林設計盡可能豐富多彩；? 園林規(guī)劃靠外以鋪裝為主，適當點綴一些小品，如音樂噴泉等；? 小區(qū)內(nèi)部的園藝景觀設計以綠地加行道樹為主，輔助以山水奇石，由于可用地少，應盡量起裝飾作用。五、物業(yè)管理建議? 物業(yè)管理內(nèi)容盡量豐富（特別是服務性項目）；? 人性化管理與細膩周到的服務；? 采用智能化物管；? 為業(yè)主量身訂做物業(yè)管理服務方式與內(nèi)容。六、建議建議發(fā)展商提供項目規(guī)劃理念指標，面向房地產(chǎn)相對發(fā)達城市/境外對本項目總體規(guī)劃、建筑設計、園林綠化設計、物業(yè)管理等項目進行公開招標，以保證本項目各項指標的最優(yōu)化。 第五部分　　項目定位分析一、目標客戶分析：項目所期待的目標客戶是一個怎么樣的群體？? 有相當?shù)慕?jīng)濟實力，不盲從潮流，自有獨特的審美傾向? 對舊居的依戀，雖然要改變居住環(huán)境但是也不會差異性太大? 追求細節(jié)的完美，使所有細節(jié)成為一個整體標注某種高度? 對目前的城市生活模式不滿，但不能清晰表述內(nèi)心的需要? 社交圈固定，希望在社交延伸過程中有所收獲財富或者是學識、情感方面? 我們的實際目標客戶其實就是有相當經(jīng)濟基礎及文化素養(yǎng)的中產(chǎn)階層或以上階層? 鑒于地段的因素，部分為投資置業(yè)者在我們做出精確、細致描述后，預測目標客戶將如何反應？? 迅速明了自己所需要的生活要求（本項目達到或者未達到）? 自動歸類于我們所陳列的條目（改進或者辯解）? 初步了解項目將給予的生活環(huán)境和生活模式（相信或者是不相信）? 前往現(xiàn)場察看（決定購買與否）目標客戶 ：1）、年齡分析本項目的買家構(gòu)成從年齡及比例上應分為以下三類：主力消費群年齡在30—45歲之間，比例為50%。該年齡段的客戶基本上為六十年代中至七十年代中出生的人仕，是九十年代以來事業(yè)有成的人士，但是其卻又不是那種非常在商業(yè)里面出名的人士，只是在自己的社交圈以及親朋好友之中比較出頭；同時目前又是武漢中擋房屋的主要消費群體；他們基本上文化素質(zhì)較高和社會閱歷比較豐富、分析能力強，有自己獨特的審美觀，容易接受新事物，追求自己喜愛的生活方式。次消費群年齡在28歲以下，比例約為25%年齡在45歲以上，比例約為15%2）、職業(yè)分析武漢及周邊私營企業(yè)中層職員、本區(qū)政府、行政單位人仕、具較高收入較高文化的商界人仕、以及部分投資者； 　3）、收入分析據(jù)敝司對項目的市場定位及價格構(gòu)成分析，認為目標客戶應按主流收入群及下限收入人群予以設定。主流收入群年穩(wěn)定收入在8—15萬元左右的個人、家庭次主流收入群年穩(wěn)定收入在8萬元左右的個人、家庭 　4）、教育背景分析目標客戶群中絕大部分具有大專以上文化程度，有文化素養(yǎng)及內(nèi)涵，關注社會新聞及敏感問題，注重居住空間的實用性與人文環(huán)境，注重與教育氛圍的結(jié)合，以便能讓自己的孩子受到良好的培養(yǎng)、教育。 　5）、交通方式分析 　項目買家自有車輛的比例不會太多，但是重要的是有車開的家庭比較多，以車代步的交通方式已是他們的生活方向。 　6）、文化傾向　　目標客戶大部分為中青年齡段，他們身上既有中國傳統(tǒng)思想模式和對尚古精髓文化的認可，更主要的是有社會主義思想以及潛意識的商業(yè)模式的認可及追求。二、目標客戶定位：區(qū)域內(nèi)從事行政事業(yè)、周邊商業(yè)及在附近工作的高、中層人士三、物業(yè)檔次定位：據(jù)本項目地段、規(guī)劃及市場原因等因素，本項目物業(yè)檔次應該定位于：新華西路綜合類高檔精品物業(yè)四、項目市場定位：品質(zhì)鍛造 國際化區(qū)域中央生活區(qū)形象解析：國際? 距CBD（王家墩中央商務區(qū)）咫尺之遙。? 屬于CBD一級輻射區(qū)域。中央（中心）? 涵括項目位置、地段、交通、成熟配套等內(nèi)容? 項目的市場切入點品質(zhì)人性關懷，品質(zhì)生活項目市場形象支撐點：? 區(qū)位優(yōu)勢? 配套優(yōu)勢? 交通優(yōu)勢? 規(guī)模優(yōu)勢? 同片區(qū)中綜合性價比值高? 具有超前設計理念的人性化建筑（必要條件）? 二十四小時全天侯安保系統(tǒng)和智能化設施? 一流物業(yè)管理公司提供準確到位的物管服務和社區(qū)文化建設? 專業(yè)顧問公司的全程營銷策劃、推廣與銷售模式六、核心賣點分析：核心賣點關系到我們究竟在賣什么的問題。1）、市場在激烈競爭中逐步成熟起來，同樣被市場長期培育后的消費者也逐步成熟了。2）、在地段、品質(zhì)、配套等指標趨同的環(huán)境下，核心賣點如果只停留在某一個方面，就會顯得太單薄。3）、這時，綜合性價比的重要性就浮出水面。但是，僅僅論及綜合性價比，從廣告推廣的角度，這樣的定義未免不夠形象、不夠鮮明，也不夠個性化。在綜合性價比較高的基礎上，每一個項目必然有它的獨特氣質(zhì)。這種氣質(zhì)是由項目本身的多方面細節(jié)組成，這種獨特氣質(zhì)，正是我們提練的項目核心賣點。本項目的核心賣點是：國際化區(qū)域中心的完美居者樂園核心推廣語可分解如下：? 原本存在的城市中心? 富有國際化都市中央生活區(qū)內(nèi)? 優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境―――人文環(huán)境．品質(zhì)環(huán)