芳園里項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-29 13:45本頁面
【正文】 ：◆在項目辦理開工證之前支付全部土地出讓金的40%，共計1890萬元。結(jié)構(gòu)封頂?shù)漠?dāng)月，交納2樓（住宅樓）剩余的土地出讓金共1980萬元；在竣工的當(dāng)月交納3樓（寫字樓）剩余的土地出讓金共855萬元?！敉恋刭M(fèi)用、拆遷費(fèi)用為：1500元/平米：在項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽定后，付4500萬元；三個月后即建安施工開始后，付4500萬元；竣工后支付2850萬元?！舯O(jiān)理及設(shè)計費(fèi)用：計686萬元。支付時分兩次進(jìn)行，合同簽定后付20%（140萬元），結(jié)構(gòu)封頂時支付40%（273萬元），竣工后支付40%（273萬元）?！艚ò彩┕べM(fèi)用：結(jié)構(gòu)施工為墊資到結(jié)構(gòu)封頂后支付結(jié)構(gòu)工程款的90%，竣工后支付剩余的10%。此間的資金投入為結(jié)構(gòu)封頂前為零，結(jié)構(gòu)封頂后支付結(jié)構(gòu)款（結(jié)構(gòu)施工費(fèi)用暫估為800元/平米）6264萬元，竣工后支付696萬元。裝修工程款按月支付，裝修施工費(fèi)用暫估為1331元／平米，計11581萬元?！艋A(chǔ)設(shè)施及市政配套費(fèi)用計4350萬元，按竣工前5個月均等支付,每月為870萬元?！羝渌M(fèi)用：如銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)等共2952萬元，按15個月均等支付?，F(xiàn)金流出如下表：序號月份總計前期準(zhǔn)備 結(jié)構(gòu)施工裝修施工1234567891011121314151617181 土地費(fèi)用11850 4500 4500 28502 土地出讓金4725 1890 1980 8553 監(jiān)理及設(shè)計費(fèi)用686 140 273 2734 建安施工費(fèi)用18541 8194 1930 1930 1930 1930 2626 5 市政費(fèi)用4350 870 870 870 870 870 6 其他費(fèi)用2952 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 7總計43104 6530 4697 197 197 197 197 197 197 197 197 10644 2997 2997 2997 2997 7671 8累計6530 11227 11424 11620 11817 12014 12211 12408 12604 12801 23445 26442 29439 32436 35433 43104 項目綜合成本（含稅收等支出）分析本項目總計成本為43104萬元（不含貸款利息） ，項目投入最大資金為項目開始銷售時的累計投入資金23445萬元（即結(jié)構(gòu)封頂后開始銷售時），此時考慮貸款利息的支出為23445*=1245萬元，剩余資金可通過售樓收入周轉(zhuǎn)。%計算，則售樓收入與成本之間的計算為：售樓收入*（%）=43104+1245（貸款利息）則售樓收入=44349/=46930萬元平均銷售保本價格=46930/=以上計算不包括地下車庫的車位銷售收入約2000萬元。如考慮車庫銷售收入則平均銷售保本價格為平均銷售保本價格=（469302000）/=?，F(xiàn)金流量如項目銷售的住宅樓定價為6000元/平米，寫字樓銷售的定價為8000元/平米。銷售情況為：1＃、2＃樓竣工時銷售完70%，剩余的30%在一年內(nèi)銷售完畢；3樓竣工后一年內(nèi)銷售完畢。其現(xiàn)金流量表見附表一。如項目銷售的住宅樓定價為6500元/平米，寫字樓銷售的定價為8500元/平米。銷售情況為：1＃、2＃樓竣工時銷售完70%，剩余的30%在一年內(nèi)銷售完畢；3樓竣工后一年內(nèi)銷售完畢。其現(xiàn)金流量表見附表二。投資收益分析如項目銷售的住宅樓定價為6000元/平米，寫字樓銷售的定價為8000元/平米。則項目銷售利潤為：4598萬元。公司實際投入資金為20158萬元，剩余資金的投入則是從銷售收入中支付的。投資回報率為4598/20158*%=%。如項目銷售的住宅樓定價為6500元/平米，寫字樓銷售的定價為8500元/平米。則項目銷售利潤為：8331萬元。公司實際投入資金為19827萬元，剩余資金的投入則是從銷售收入中支付的。投資回報率為8331/19827*%=%。七、風(fēng)險分析及對策市場風(fēng)險分析：從北京市目前的住宅市場看，出現(xiàn)了高檔住宅、公寓供過于求的現(xiàn)象，其原因除了市場有效需求不足，購房者舉棋不定，房價超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏遠(yuǎn)，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡人意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項目市場定位為中高檔公寓，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風(fēng)險。但隨著申奧的成功、加入WTO的利好，房地產(chǎn)市場熱度升級。目前芳園里地區(qū)同時又是京城規(guī)劃中的10個邊緣集團(tuán)之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速。通過對芳園里地區(qū)近十個樓盤的調(diào)查顯示，高檔公寓的銷售前景看好。經(jīng)營管理風(fēng)險分析： 本項目應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。 在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低項目風(fēng)險的因素之一，同時應(yīng)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工做。八、結(jié)論：通過以上分析綜合本項目的基本情況，可以得出如下結(jié)論： 從占地面積及項目容積率分析：本項目占地面積為19200平米，而建筑面積為87300平米，地上建筑面積為79000平米，較低的容積率使得項目能夠滿足50%的綠化率，同時芳園里地區(qū)的大環(huán)境及其所形成的文化氛圍是別的地區(qū)所無法相比的，對于熱衷于容積率比較大，環(huán)境比較好的白領(lǐng)收入階層是一個不錯的選擇。項目的地理位置決定了本項目具有旺盛的生命力，銷售情況為假定結(jié)構(gòu)封頂后先開盤1＃、2＃樓，竣工后再開盤3＃樓。公司實際投入資金為20158萬元。項目的保本銷售價格為5684元/平米。%。綜合芳園里地區(qū)的住宅樓的銷售水準(zhǔn)，如本項目銷售定價為住宅樓6000元/平米，寫字樓8000元/平米，則銷售定價將比同樣樓盤的價格低1500元/平米，價格的優(yōu)勢將極大地促進(jìn)本項目的銷售火暴。 由此可以確定本項目的實施是公司進(jìn)軍房地產(chǎn)市場的一個機(jī)遇，同時本項目也能為公司獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)提供一個歷史的舞臺，故建議公司對本項目進(jìn)行投資，項目投資的產(chǎn)物為兩棟住宅樓、一棟寫字樓。 26
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1